«Увлеклись строительством жилья», — сходятся во мнении эксперты, оценивая темпы застройки на границе Казани и Лаишево. Правительство РТ в 2021 году утвердило проект планировки территории, поделило застройку на четыре этапа до 2035-го и поставило условие — строительство дорог. К 2023-му из 10 проектов, которые правительство РТ видело в кирпиче и бетоне только к концу 2024 года, строят уже 7. А прописанных дорожных работ как не было, так и нет. Зато ежедневные пробки в 7 баллов стали нормой. И дороги — это только одна из пяти проблем данной территории. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Не все пошло по плану
Застройка территорий, прилегающих к трассе Казань – Боровое Матюшино на границе Казани и Лаишевского района, уперлась в дорожный тупик. На дисбаланс инфраструктурного и жилищного освоения данной точки роста Татарстана на одном из субботних совещаний в правительстве РТ обратил внимание президент РТ Рустам Минниханов, рассказывают собеседники «БИЗНЕС Online».
Напомним, республика планирует построить на границе Казани и Лаишевского района 4,4 млн кв. м жилья. Проект планировки с казанскими и лаишевскими землями площадью 293 га правительство РТ утвердило в 2021 году. Увы, даже этот документ вышел с запозданием — те же коттеджные поселки, под которые ранее перевели окрестные земли, вовсю начали свое развитие. Вплоть до организации «пиратских» выездов на дорогу, говорят собеседники «БИЗНЕС Online». Тем не менее это постановление прописывает этапность освоения территории. Оно предполагалось в четыре этапа, первый из которых — до 2024-го. По расчетам, число жителей данной территории уже через год составит 24,5 тыс. человек, а количество автомобилей — 11,3 тысячи.
В документе было поставлено важное условие.
«Освоение площадок жилищного строительства первого этапа возможно после реализации мероприятий по развитию транспортной инфраструктуры», — говорится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром РТ Алексеем Песошиным.
Но по факту стройка жилья вышла за рамки дозволенного постановлением правительства РТ. Коттеджи не многоквартирные дома: если земли уже давно переведены под ИЖС и проданы покупателям, разрешение на строительство превращается в формальность. Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», дорожных мощностей под проекты МКД хватало. Кроме того, вся эта территория на границе с Казанью для Лаишевского района — пожалуй, единственная масштабная точка роста. Для столицы РТ, в которой еще несколько лет назад встал вопрос с землей, теперь приоритеты сместились. Появились точки роста на территории вдоль строящегося Вознесенского тракта, началась реновация речного порта, запущен процесс освоения промзон Казанского вертолетного завода, завода «Коламбия» и т. д. Т. е. у столицы масштабных точек роста много и внутри границ. Их и надо осваивать, чтобы Казань не напоминала дырку от бублика — по окраинам везде возведены «человейники», а внутри стоят проплешины промзон.
В общем, на этой территории застраивают даже то, что власти РТ видели только после 2035 года. А это отрыв от утвержденных планов на 12 лет. В исполкоме столицы РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» лишь дипломатично ссылаются на упомянутый выше проект планировки с этапами освоения территорий. Мы запросили исполком района по теме освоения территорий в районе Усад вдоль дороги на Боровое Матюшино, но на момент публикации ответа получено не было. Хотя в общих чертах позиция властей известна.
В этом году в Лаишевском районе сдадут 280 тыс. кв. м жилья, из которых ввели уже треть
«Изначально было упущение в вопросе жилищного строительства, плоды которого мы сегодня пожинаем», — признавал проблему в февральском интервью нашему изданию глава района Ильдус Зарипов. Он надеется на рекомендации Института пространственного планирования, но там вопросы издания по ситуации в «Лаишевском узле» предпочли не комментировать. Да, у института стоит задача подготовить план Казанской агломерации в 2023 году. Но первоочередной территорией стала часть Пестречинского района в Куюках — здесь ситуация уже дошла до точки кипения.
В этом году в Лаишевском районе сдадут 280 тыс. кв. м жилья, из которых ввели уже треть. В 2022-м в районе сдали 350 тыс. кв. м жилья — это второй результат в республике после Казани, где план — около миллиона «квадратов». В Лаишевском районе строят даже больше, чем в Набережных Челнах.
«Направление на Лаишево сегодня требует корректировки, — говорит советник министра строительства РТ Николай Васильев. — Увлеклись строительством жилья. Видимо, нужно серьезно менять подходы».
Обострил ускорение застройки «Лаишевского узла» и рост цены новостроек. Если в обжитых районах Казани цена 1 кв. м нового жилья комфорт-класса колеблется в диапазоне 150–200 тыс. рублей, то в Лаишевском районе «в 20 минутах от центра Казани» цена «квадрата» стартует от 130 тыс. рублей и не доходит до 190 тысяч. Зеленодольское направление еще дешевле — там цены стартуют от 100 тыс. рублей. Люди стали голосовать рублем.
«Лаишевское направление дороже других выездов из города, популярнее из-за ореола престижности, с которым можно поспорить по многим локациям», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Первую пятилетку застройщики «Лаишевского узла» уже выполнили за три года. Из 10 проектов, которые правительство РТ видело в кирпиче и бетоне к концу 2024 года, построено уже 7
Структуры миллиардера Гуцериева, «Унистрой», #Суварстроит, «Ак Барс Дом» и др.: кто ускоряет застройку
Кто интересанты застройки? Первую пятилетку застройщики «Лаишевского узла» уже выполнили за три года. Из 10 проектов, которые правительство РТ видело в кирпиче и бетоне к концу 2024-го, построено уже 7. Возвели и даже вышли за утвержденные правительством рамки следующие компании:
- #Суварстроит уже возводит вторую очередь жилых комплексов «Времена года», «Станция спортивная», четвертую очередь ЖК «Южный парк», хотя по документу кабмина это должно было произойти только на втором этапе — с 2025-го по 2029-й. Сроки уточняются в проектах планировки.
- «Спецкаучукремстрой». Застройщик в этом году завершает возведение ЖК «Счастливый», уже воплощен коттеджный поселок «Ковалинский».
- «Корнер», входящий в структуру владельцев «Унистрой». Компания с 2020-го возводит там жилой комплекс «Брайт Парк» на 1,9 тыс. индивидуальных домов для 3 тыс. человек. Пока стартовали первые очереди, в плане правительства РТ полная реализация проекта одобрена на период 2025–2029 годов.
- «Ак Барс Дом». Не дожидаясь 2024-го, компания начала ЖК «Новый свет». В то же время АБД еще не начал осваивать 25 га рядом с Усадами.
- ЗАО «Кулон» Альберта Фахрутдинова. Компания, оформив проект планировки коттеджного поселка «Лесная поляна», распродала участки частникам.
- «Инвэнт». Экс-владелец кабельной и электротехнической группы компаний «Инвэнт» Эльбек Сафаев запустил ЖК «Озерная долина» — коттеджный проект для приглашенных специалистов предприятия в Столбище. В итоге участки распродали сторонним покупателям.
- Проект коттеджного поселка компаний, связанных с АО «Группа Сафмар» миллиардера Михаила Гуцериева, по дороге в Боровое Матюшино. На участке уже распланировали улицы, хотя по планам правительства РТ данный проект относится ко второму этапу — 2025–2029 годам.
Суммарная площадь начатых проектов первого и второго этапов составляет 2,1 млн кв. метров. Не застраивают из первого и второго пока только проекты на 578 тыс. кв. м жилья. К ним относится следующее:
- 50 га «Ак Барс Дома» рядом с селом Усады.
- 40 га «Маршал Девелопмент». По сведениям базы «Контур.Фокус», компания принадлежит Равилю Самигуллину, до 2020 года совладельцем компании выступал основатель «Унистрой» Рашит Гильфанов. Сейчас собеседники «БИЗНЕС Online» говорят, что компания подконтрольна «Ак Барс Холдингу» Ивана Егорова.
- Проект планировки в селе Габишево на 25,5 тыс. кв. м жилья.
Не начат третий пятилетний этап жилищного освоения «Лаишевского узла» — с 2030 по 2034 год. Там 7 проектов планировок на 741 тыс. кв. метров. Потенциально там будут жить 26,5 тыс. человек, которые станут ездить на 12,1 тыс. автомобилей.
Вместе с тем четвертый этап застройки в Лаишевском районе, который власти РТ видели за границами 2035 года, успели «распаковать». Индивидуальное жилищное строительство уже ведется в Песчаных Ковалях — на участке появится 27 тыс. кв. м жилья для 681 человека и 313 машин.
Описанные темпы застройки уже создают ощутимые трудности для жителей и головную боль для властей Казани и Лаишевского района. Рассмотрим проблемы более детально.
Начнем с того, что нуждается в расширении «выезд престижа» от Казани до развязки, и на этот участок деньги найдены. А вот дальше пока все в тумане
Проблема №1: дороги
Количество личных автомобилей в «Лаишевском узле» до 2024 года ожидалась на уровне 11,3 тысячи. Но эксперты заявляют о превышении показателя из-за опережающих темпов застройки.
Застройку и транспортную нагрузку на территорию изначально рассчитали с учетом появления там до 2024 года следующих объектов:
- расширенной до четырех полос трассы Казань – Боровое Матюшино на участке от развязки с автодорогой Казань – Оренбург до перекрестка выезда из села Песчаные Ковали с Матюшинским трактом;
- реконструированной развязки на пересечении с трассой Казань – Оренбург — сегодня там тоже две полосы в обе стороны.
Но пока ни развязка, ни дорога Казань – Боровое Матюшино не реконструированы. Начнем с того, что нуждается в расширении и сам «выезд престижа» от Казани до развязки, и на этот участок деньги найдены. А дальше пока все в тумане. «Проектно-сметная документация не разрабатывалась», — заявили нашему изданию в миндортрансе РТ о расширении дороги на Боровое Матюшино. В программу дорожных работ на 2023 год данный участок не включен. Нет там и заявленной дороги – дублера Оренбургского тракта, пояснили в пресс-службе министерства.
«Очень загруженное направление, — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — Там и так довольно много машин. Особенно утром и где-то после 15:00, 16:00, когда кончается рабочий день. Лаишевское направление загружено еще и в выходные дни, потому что люди едут и возвращаются с дач. Там, конечно, в первую очередь надо решать транспортные вопросы».
В будни на Оренбургском тракте утром и вечером пробки доходят до 7 баллов. В часы пик трудная обстановка начинается в районе РКБ и на развязке с проспектом Победы
По данным «Яндекс.Пробок», в будни на Оренбургском тракте утром и вечером заторы доходят до 7 баллов. В часы пик трудная обстановка начинается в районе РКБ и на развязке с проспектом Победы. К обеду ситуация становится лучше: в это время загруженность дорог оценивается в 4 балла. В субботнее и воскресное утро дороги пустые, а пробки колеблются от 1 до 2 баллов. Загруженность в выходные увеличивается к 14:00 до 4 баллов.
Автомобильные трудности на южном выезде из Казани с 2021 года пока решают такими способами:
- Построена новая разворотная петля на Оренбургском тракте за 752,6 млн рублей. Как следствие, смягчились сложности движения транспорта со стороны Лаишевского района, к тому же появление данного объекта позволило Казани активнее застраивать территорию микрорайона М14 и «Березовой рощи».
- До 6 полос в этом году расширят трассу Казань – Оренбург от границы столицы РТ до развязки с дорогой на Боровое Матюшино за 575,5 млн рублей. Деньги федеральные. ФКУ «Волго-Вятскуправтодор» уже заключило контракт с ОАО «Алексеевскдорстрой». К работам приступят весной, а завершат в ноябре.
Эффект от расширения выезда из Казани с трех до 6 полос эксперты оценивают со скепсисом. «Это решит проблему на 3–5 лет, — прогнозирует Дембич. — Такой же эффект был в Казани, когда расширили главные магистральные дороги. Пробок стало меньше, а потом трафик вырос — хорошие дороги стимулируют покупку машины. Это во-первых. А во-вторых, хотим этого или нет, но автомобильный парк еще долго будет расти, потому что уровень автомобилизации невысок относительно среднеевропейского или мирового».
С общественным транспортом в «Лаишевском узле» все очень проблематично
Проблема №2: общественный транспорт
Казань и Лаишевский район сегодня связывает 11 межмуниципальных автобусных маршрутов, сообщили изданию в миндортрансе РТ. Часть из них захватывает «Лаишевский узел».
«По мере необходимости будет рассмотрен вопрос запуска новых маршрутов», — заявляют в профильном республиканском ведомстве.
Автобусы ходят, но почему жители «Лаишевского узла» выбирают личный транспорт? Приглядимся к интервалам движения. Так, автобус 120-го маршрута от автовокзала «Восточный» до ЖК «Южный парк» ходит каждые 30 минут. Такой же интервал движения у автобуса от автовокзала «Восточный» до села Орел. Часть маршрутов работает по более жесткому расписанию. Например, автобус Казань – Тетеево с заездом в Усады отъезжает от проспекта Победы только в 7:25, 12:10 и 18:20. Итого — три рейса в день.
«Конечно, транспорт отстает, — говорит Васильев. — Отстает и в строительстве транспортной инфраструктуры, и в развитии подвижного состава».
С общественным транспортом все очень проблематично, соглашается и Гизатова. «Но покупатели отдаленных жилых комплексов знали, на что шли. Они рассчитывали на личный автотранспорт», — продолжает эксперт.
Надежды возлагают на загрузку железнодорожной ветки до аэропорта Казани. В 2022-м там открыли платформу «Южный парк». В 2023–2025 годах планируют открыть еще две пассажирские платформы:
- у здания Госархива в селе Столбище;
- на улице Тихорецкой в Казани.
«Недостаточно поездов, не очень удачно расписание, редко расположены остановки, — называет текущие минусы железной дороги Дембич. — До жилья от платформ трудно добраться, приходится либо подъезжать на каком-то колесном транспорте, либо идти пешком довольно большое расстояние. Поэтому, естественно, люди не очень-то активно ездят по железной дороге».
Пассажиропоток и правда смешной, хотя и заметно выросший. С открытием платформы «Южный парк» пассажиропоток на пригородных электричках по маршруту Казань – аэропорт – Казань с учетом ввода дополнительных двух пар поездов вырос на 20% до 770 человек в сутки, из которых 103 человека садятся и выходят на «Южном парке».
«На автомобилях жители этого района особо не выедут, — говорит директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин. — Даже если расширить им дорогу. Неважно. Все равно не выедут. Значит, им надо будет выезжать общественным транспортом. И если там появится пешеходный подход к железной дороге сообщением город – пригород, даже неважно, что это „город – аэропорт”, то у нее всегда избыточная провозная способность и эта железная дорога этих жителей вывезет. Это очень хорошая штука!»
Только тогда не надо людей обманывать. Надо сразу говорить, что этот район не приспособлен для жителей с автомобилем.
В Европе, Азии есть такое понятие, как «застройка без автомобилей», говорит эксперт. И когда человек покупает там квартиру, арендует ее, берет в ипотеку, то подписывает соответствующий пункт в договоре. Тем самым он признает: «Я живу в месте, где автомобиль не помещается». Это не оскорбительно, не унизительно, это условия купли-продажи. «Никто не мешает в Татарстане в региональные нормы градостроительного проектирования ввести эту норму — застройку безавтомобильного типа», — резюмирует Блинкин.
Детям приходится ездить в Казань. Так, учащиеся одного из ЖК «Лаишевского узла» учатся в казанском лицее №186 в «Солнечном городе», хотя живут у села Усады Лаишевского района в 10 км от учебы
Проблема №3: нехватка школ, детсадов и другой социальной инфраструктуры
В 8 школах пригородных сельских поселений Лаишевского района учатся 4,3 тыс. человек. Это вдвое больше расчетной мощности учреждений. Вместе с тем число школьников только в этом учебном году сразу увеличилось на 900 человек. «Школы уплотнены до предела», — констатировал Зарипов на районной сессии по итогам 2022-го.
В итоге детям приходится ездить в Казань. Так, дети, проживающие в одном из ЖК «Лаишевского узла», учатся в казанском лицее №186 в «Солнечном городе», хотя живут у села Усады Лаишевского района в 10 км от учебы.
Развитие территорий не синхронизировано со строительством важных социальных объектов для обеспечения комфортного проживания жителей.
Переполнены и детские сады. В 10 детсадов района на 1 613 мест ходят 1 942 ребенка. Очередность в дошкольные учреждения — 2 003 ребенка.
Стройка по одной школе и двум детским садам ежегодно позволила бы приблизиться к темпам жилищной застройки района, заявлял Зарипов. Но даже в Казани темпы скромнее: за 10 лет возвели 14 школ и пять дополнительных учебных корпусов, в среднем два учреждения в год. Денег бюджета на школы не хватает. В 2023-м новых школ в Лаишевском районе не планируется — всего в РТ построят пять школ. Они появятся в Казани, Набережных Челнах, Арском и Тукаевском районах.
Со стороны столицы РТ в «Лаишевском узле» тоже нужны социальные объекты. Для гармоничного развития территории в Приволжском районе надо построить пять школ и 12 детских садов. Из плюсов только то, что пока Казань не позволяет застройщикам столь интенсивно осваивать территории проектов планировок.
В тройку крупнейших работодателей района входят Казанский жировой комбинат, группа компаний ICL, на третьем месте — завод «Таткабель». Причем все сконцентрированы в границах проекта «Лаишевский узел»
Проблема №4: рабочие места
Маятниковая миграция сводит на нет дорожно-транспортные старания властей в «Лаишевском узле». Недостаточность рабочих мест в районе создает ежедневные трудности на въезде и выезде из Казани.
Территория активной застройки Лаишевского района — это бывшие сельскохозяйственные угодья, агропромышленный комплекс и сегодня занимает значительную долю экономики района. В пределах проекта планировки работает птицефабрика «Яратель», фермерское хозяйство «Рамаевская утка». В тройку крупнейших работодателей района входит Казанский жировой комбинат, группа компаний ICL, на третьем месте — завод «Таткабель». Причем все сконцентрированы в границах проекта «Лаишевский узел».
«Если бы были и рабочие места, и обслуживание, в первую очередь — школы и детские сады, то и проблема с транспортом решалась бы по-другому, — говорит Васильев. — Поэтому говорить: „Вот здесь нужно обязательно развязку“, — и так далее… А может, ее такой мощности сегодня и не потребовалось бы? А если бы каждое утро люди не мотались в Казань к местам приложения труда? Были бы там самодостаточные образования с местами приложения труда и соответствующим обслуживанием, то и потребность ездить в Казань сократилась бы до 40 процентов. Но это минимальная часть».
Без реконструированной дороги Казань – Боровое Матюшино, развязки строить жилье еще можно, но без сетей никак
Проблема №5: сети
Признаки истощения мощностей водопроводных и канализационных сетей «Лаишевского узла» появились еще два года назад. И это, пожалуй, единственная проблема, которую власти РТ решают и обильно поддерживают деньгами. Без реконструированной дороги Казань – Боровое Матюшино, развязки строить жилье еще можно, но без сетей никак. В минстрое РТ перечисляют строящиеся и планируемые объекты:
- Водопроводная насосная станция «Березовая роща» стоимостью 1,4 млрд рублей, работы завершат в ноябре 2023-го.
- Система водоснабжения от водопроводной насосной станции «Березовая роща» до водопроводной камеры села Усады. Длина — 8 км, цена — 1,8 млрд рублей.
- Напорный канализационный коллектор длиной 14,2 км, канализационная насосная станция (КНС) «Березовая роща». Работы завершат до ноября 2023 года за 4,3 млрд рублей.
- Напорная хозяйственно-бытовая канализация до КНС «Березовая роща» длиной 6 километров. Цена — 2,1 млрд рублей.
Объекты построят за счет фонда национального благосостояния России и собственных средств инвестора — ООО «Ресурсоснабжающая компания», входящего в структуру Госжилфонда при президенте РТ. Ранее сообщалось, что деньги из ФНБ возвратные: сети строят за счет льготного займа фонда ЖКХ, взятого на 25 лет под 3% годовых с погашением основного долга с пятого года.
«Затраты на строительство будут возмещены за счет платы за технологическое присоединение и не отразятся на коммунальных тарифах для жителей „Лаишевского узла” и „Березовой рощи”», — заявили «БИЗНЕС Online» в РСК, уточнив, что компания примет построенные сети на баланс и станет их эксплуатировать.
Кажется, пора определяться: если республика выступает за формирование комфортной среды, то надо планировать строительство дорог и инфраструктуры в ногу с жильем
Резюме: жилье vs комфортная среда?
Минувшие пять лет власти Татарстана с трибун часто говорят о комплексном развитии территорий, приглашают федеральных экспертов, урбанистов. Слушают, признают ошибки, что-то исправляют. Но в целом градостроительный подход остается прежним: на первом месте остаются планы по вводу жилья и данные на федеральном уровне обязательства. Где-то надо находить площадки для строительства 3 млн кв. м ежегодно, вот их и находят. Инфраструктура отстает.
Но в результате нарастает дисбаланс между достижениями и возможностями. Выпущенное в 2021-м постановление по развитию «Лаишевского узла» — яркое тому подтверждение. Правительство РТ определило этапы освоения, указало условия для застройки. В итоге дороги по плану не построены, их нет даже на 2023-й, а жилье уже появилось. И, очевидно, девелоперы продолжат стучаться во все кабинеты, осваивая свои земельные угодья.
Кажется, пора определяться: если республика выступает за формирование комфортной среды, то надо планировать строительство дорог и инфраструктуры в ногу с жильем. А иначе все выглядит так, будто наши мечты — коттеджные поля вместо колхозных, башни высоток на фоне узких дорог. И удлиняющиеся с каждым годом пробки, выматывающие нервы всем тем, кто мечтает устроить ребенка в школу и доехать наконец до работы.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 170
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.