Второе ядро Большой Казани: мост через Волгу, объездные, трамвай и крутые интересанты

Зеленодольск — второй по числу жителей город агломерации. По итогам 2023 года там живут 99 тыс. человек Фото: «БИЗНЕС Online»

Место Зеленодольска в Большой Казани

Зеленодольск и территория Зеленодольского района получили статус второго ядра Казанской агломерации. Это следует из мастер-плана, подготовленного Институтом пространственного планирования РТ для Казани и пяти прилегающих районов агломерации.

«В совокупности описанные конкурентные преимущества позволяют прогнозировать развитие Зеленодольского района как второго ядра Казанской агломерации, который станет ведущим центром развития научно-производственной деятельности в Республике Татарстан», — говорится в исследовании.

Большая Казань – 2050: бум застройки приграничья, 2 миллиона жителей и платный паркинг повсюду

Приглядимся к предпосылкам:

• Зеленодольск — второй по числу жителей город агломерации. По итогам 2023 года там живут 99 тыс. человек. В 1993-м взял уровень в 100 тыс. жителей, но уронил эту планку в 2004-м. Затем еще раз в 2020 году — и снова упустил статус 100-тысячника. Численность населения Зеленодольского района — 169 тыс. человек.
• Экономическая основа агломерации — это казанско-зеленодольский территориально-промышленный узел, который аккумулирует 80% инвестиций, привлекаемых в агломерацию. Там сконцентрировано 90% занятых в экономике Казанской агломерации и 36% занятых в экономике республики.
• Выгодное географическое положение. Район находится на пересечении железнодорожного, автомобильного, речного транспорта, соседствует с Марий Эл, Чувашией. Например, из Казани до Зеленодольска ходят электрички, автобусы. В 2013 году расширена до четырех полос автомобильная трасса, в 2024-м реконструировано Горьковское шоссе.
• Свободные для застройки территории с расположенной неподалеку инженерной инфраструктурой.
• Около 57% территории района занимают земли сельскохозяйственного назначения, что с ростом интереса к агропромышленному комплексу (АПК) поддержит развитие агросектора района.

Главными направлениями развития Зеленодольского района называют логистику, АПК и машиностроение в части судостроения, оборудования и станкостроения. «На основе инновационных технологий», — подчеркивают в мастер-плане. 

Нажмите, чтобы увеличить

По прогнозам института, число жителей Зеленодольска и района к 2050 году увеличится в 1,5 раза до 252,7 тысячи. Территорию муниципалитета поделили на 50 расчетных районов.

Максимальный жилищный фонд для района ограничили площадью в 14,5 млн кв. м, из которых 8,8 млн кв. м — новая застройка. Причем бо́льшая часть сконцентрирована в «Большом Зеленодольске», преимущественно на границе с Казанью. Под жилье в городе и районе намерены отдать 4,5 тыс. га земель, из которых:

• 3,1 тыс. га — под частные дома;
• 1,4 тыс. га — под многоквартирную застройку.

Портит репутацию второго ядра агломерации суточная маятниковая миграция. На основе данных сотовых операторов институт подсчитал, что ежедневно в сторону Казани из Зеленодольска и района устремляются 19,4 тыс. человек. Больше едут только из Лаишевского района: 26 тыс. человек. Из плюсов обоих направлений — 60-минутная доступность ядра агломерации. 

Нажмите, чтобы увеличить

Маятниковая миграция заставляет уделить внимание рабочим местам. Зону промышленности района предлагают развивать на территории 1,6 тыс. гектаров. Предстоит создать 66,2 тыс. новых рабочих мест. Суммарно вместе с существующими рабочими местами минимальное количество мест приложения труда ожидается на уровне 144,7 тысячи. Всего же в Казанской агломерации до 2050 года должно появиться 500 тыс. новых рабочих мест.

Маятниковая миграция заставляет уделить внимание рабочим местам Фото: «БИЗНЕС Online»

Важное место отводят и менее развитому правобережью Зеленодольского района, где расположен свияжский мультимодальный логистический центр. Для него готовят отдельный мастер-план.

Мощность зданий детских садов к 2030 году в агломерации институт рекомендует увеличить в 1,8 раза. Новое строительство в наибольшей степени требуется в Казани, Зеленодольском, Лаишевском и Пестречинском районах. Со школами в Зеленодольском районе менее напряженная обстановка. В первой тройке проблемных территорий остаются Казань, Лаишевский и Пестречинский районы. Благоприятная ситуация в районе и с поликлиниками — обеспеченность составляет 130%. Для сравнения: минимальное значение обеспеченности у Казани — 76,6%.

К 2050 году ждут подселения к имеющимся 30 тыс. жителей только 60 тыс. человек, видят 3,3 млн кв. м нового жилья и удвоение числа рабочих мест до 28 тысяч Фото: «БИЗНЕС Online»

Идеи мастер-плана пошли в генпланы

Пока мастер-план Казанской агломерации до 2050 года продолжает проходить согласования, на его основе уже подготовили первые градостроительные документы для Зеленодольска и еще трех соседних поселений между городом и Казанью. Минстрой Татарстана заказал новые генпланы, правила землепользования и застройки у Института пространственного планирования РТ. Газете «БИЗНЕС Online» удалось ознакомиться с градостроительными решениями, предложенными в контексте мастер-плана. От самого института к моменту публикации комментариев не поступило.

Кроме Зеленодольска, новые генпланы на 20 лет и ПЗЗ подготовили для следующих сельских поселений:

• Осиновское;
• Новопольское;
• Айшинское.

Выбор не случайный. Перечисленные села — это красная линия проекта жилой и производственной застройки «Большого Зеленодольска» — города-спутника между Казанью и Зеленодольском. Напомним, что публично о старте реализации проекта в декабре 2019 года заявил глава района Михаил Афанасьев на республиканском совещании по вопросам развития малого и среднего предпринимательства. Глава республики Рустам Минниханов тогда отметил: «Надо внимательно посмотреть технические детали, транспортные развязки…» Теперь же проект — одна из двух мощных точек роста Казанской агломерации. Общий объем инвестиций в инфраструктуру уже составил более 11 млрд рублей, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе района. А в рамках освоения проекта «Тура 2.0» в Новой Туре на участке в 300 га готовится «высадка» КАМАЗа, «Мегастроя» и индустриального девелопера PNK Group; «Нэфис Косметикс» может построить там склад. Ожидаемый объем инвестиций — 25 млрд рублей к 2030 году. «Мы сейчас формируем несколько промпарков, которые планируем реализовать в ближайшие 3–5 лет», — говорил Афанасьев газете «БИЗНЕС Online» после презентации проекта в январе 2023-го.

Генпланы и ПЗЗ вышеперечисленных поселений принимали в 2022-м и 2023-м, но в новых условиях их пришлось «докручивать». Постарше градостроительные документы Зеленодольска — они приняты в 2019 году. 

Нажмите, чтобы увеличить

Новизна в том, что прежде пространственные проекты для поселений районов РТ готовили разные компании, поэтому в генпланах и ПЗЗ могли быть разногласия. Теперь проектирование сконцентрировали в институте — это часть градостроительной реформы, нацеленной на гармоничную застройку территорий.

Градостроительная диктатура победила: у глав отобрали главный хлеб

Революционных сдвигов в застройке Зеленодольска не будет. Город остается в собственных границах, максимальная разрешенная высотность — на уровне 18 этажей, производственно-складские зоны — на месте. Главный резерв для застройки — 17 га земли, оставшиеся после расселения аварийного жилья. Эти территории переданы в Госжилфонд РТ и уже застраиваются домами до 10 этажей. 

Нажмите, чтобы увеличить

«В Зеленодольске корректировки носят технический характер, — рассказывает знакомый с документами собеседник издания. — А вот будущее Осиново, Новопольки и Айши рассматривали уже с точки зрения развития Казанской агломерации и концепции „Большого Зеленодольска“». 

Инфографика: «БИЗНЕС Online»

Мастер-план уточнил прогноз по числу жителей «Большого Зеленодольска». Например, в 2020 году проект был рассчитан на 150 тыс. жителей и 4 млн кв. м нового жилья. В институте иной взгляд на застройку этой территории. Там к 2050 году ждут подселения к имеющимся 30 тыс. жителям только 60 тыс. человек, видят 3,3 млн кв. м нового жилья и удвоение числа рабочих мест до 28 тысяч. Территории возможного освоения разделили на два периода: до и после 2050 года.  

Нажмите, чтобы увеличить

Принять новые генпланы, правила землепользования и застройки сначала планировали в 2024-м, но год подходит к концу. В исполкоме Зеленодольска и Зеленодольского района лишь уточнили, что ждут от минстроя РТ готовых материалов, чтобы объявить общественные интернет-обсуждения — в Зеленодольске, как и в Казани, больше не проводят публичных слушаний с живым участием.

По генплану от Ш1 в разные стороны разбегаются новые дороги, образующие кварталы под новую застройку и к новому промышленному парку «Тура 2.0» Фото: zelenodolsk.tatarstan.ru

Айшинская объездная, мост через Волгу и трасса Казань – Новая Тура

Один из самых затратных моментов связан с развитием дорожной сети. Приглядимся к дорожному каркасу подготовленного генплана сельских поселений в направлении от Казани к Зеленодольску:

• У границы с Казанью опорной при застройке территории построена новая дорога «Большой Зеленодольск», или Ш1. Она идет от границы Казани с Осиново до пересечения с трассой Зеленодольск – Казань у Новой Туры. В дорогу вложили 5 млрд рублей, построив ее с опережением на 10 месяцев. И это только начало — по генплану от Ш1 в разные стороны разбегаются новые дороги, образующие кварталы под новую застройку и к новому промышленному парку «Тура 2.0». Этой территории нужны рабочие места, чтобы не создавать маятниковую миграцию.
• Середина «Большого Зеленодольска» приходится на Новопольское сельское поселение. Там жилая застройка концентрируется по левую сторону от дороги Казань – Зеленодольск, до которой также прокладывают новую местную дорогу, ведущую от Октябрьского поселения к Васильево. По правую руку стройку сдерживает охранная зона Волжско-Камского заповедника.
• Рядом с Зеленодольском в предстоящие 20 лет градостроители также видят живое дорожное строительство. В Айшинское сельское поселение у Атлашкино и Красного Яра вонзается трасса с мостом через Волгу. Там же появляется объезд села Айша, дорога через которое сегодня создает пробки на въезде в Зеленодольск. Въезд и выезд из города, Айши также предлагают облегчить за счет новых дорог с выходом на дорогу А295, ведущую в Йошкар-Олу.

Инфографика: «БИЗНЕС Online»

Держат в Айшинском поселении и «коридор» для высокоскоростной магистрали Москва – Казань. Неподалеку по мастер-плану Казанской агломерации проходит трансграничный трамвай — это продолжение перспективной линии от «Северного вокзала» до «Салават Купере», которая затем проходит вдоль Ш1 к Новой Туре, по территории будущей застройки с конечной остановкой у действующей развязки трассы А295 с дорогой на Зеленодольск. Там институт видит транспортно-пересадочный узел.

Инфографика: «БИЗНЕС Online»

В чьих интересах?

Институт и район ожидаемо не стали раскрывать интересы девелоперов в «Большом Зеленодольске». Но нашему изданию удалось собрать примерную мозаику интересантов массового жилищного строительства.

Бенефициаров индивидуального жилищного строительства, под которым институт видит в Зеленодольском районе 3,1 тыс. га земель, найти по открытым сведениям сейчас невозможно: данные единого государственного реестра недвижимости с 2023 года недоступны СМИ. Те, кто владеет этими участками преимущественно сельскохозяйственной категории, сегодня далеки от стройки и скорее участники рынка земли: покупают, держат, переводят в категорию ИЖС, продают дороже, зачастую представляя чьи-то интересы. Не секрет, что с началом в 1991 году земельной реформы земельные паи бывших колхозных и совхозных полей у крупных городов скупали разные собственники.

В ASG планируют вовлечь в оборот свыше 700 га земель — потенциально это 2 млн кв. м жилья, общественно-деловые и производственно-складские объекты Фото: «БИЗНЕС Online»

В сфере индивидуального жилищного строительства вдоль трассы на Зеленодольск отмечают ООО «Богатырь», до 2020 года — группа «Дар» Андрея Симакова. Компания продолжает возводить коттеджный поселок «Загородный клуб» в Новопольском поселении.

В числе крупных застройщиков – интересантов многоквартирного жилья замечены следующие структуры:

• «Новастрой». Бенефициар группы компаний — Тимур Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых. ГК возводит на территории «Большого Зеленодольска» два жилых комплекса: вторую очередь «Тура Нова» и «Достояние» в Осиново.
• «Удачный» — структура «Ак Барс Холдинга» (АБХ) Ивана Егорова, строит ЖК «Зимний сад». Потенциал этого проекта — 80 тыс. кв. м жилья, площадь земли — 13 гектаров. В Осиново у АБХ птицефабрика, живут рабочие. Рассказывают, что холдинг ранее безвозмездно передал сельскому поселению участки под социальную инфраструктуру.
• «Мир Групп» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. Возводит на границе Зеленодольска и Айшинского сельского поселения на площади 17 га новый городской микрорайон «Зеленая долина» — это 17 домов площадью 135 тыс. кв. м с социальной инфраструктурой.
• «Точно» (до 2022-го — «Югстройимпериал», основанный Николаем Амосовым) — это краснодарская группа компаний, которая подобрала участок у поворота в поселок городского типа Васильево с трассы Зеленодольск – Казань. Замруководителя отдела репутации ГК «Точно» Надежда Тычка подтвердила эту информацию «БИЗНЕС Online», к стройке приступят в начале 2025 года.
• Группа компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова. Владеет участком площадью 8 га у пересечения новой дороги Ш1 и федеральной трассы М7. Градостроительный потенциал — 40 тыс. кв. м жилья. По словам Хуснутдинова, ГК уже обратилась в район с просьбой о переводе земли под многоквартирную застройку.

Крупнейшим землевладельцем в «Большом Зеленодольске» остается группа компаний ASG живущего во Франции миллиардера Алексея Семина. В ASG планируют вовлечь в оборот свыше 700 га земель — потенциально это 2 млн кв. м жилья, общественно-деловые и производственно-складские объекты. А также усадебные хозяйства, агротуризм и фермерство на территориях рядом с Волжско-Камским заповедником в Новопольском поселении. Пока новые генпланы поселений Зеленодольского района потенциал земель ASG не раскрывают. По словам источника издания, большинство земель ГК остается с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Компания ТСИ сегодня возводит вторую очередь жилого комплекса «Радужный» в Осиново, и это только начало Фото: «БИЗНЕС Online»

Еще одним якорным застройщиком «Большого Зеленодольска», исходя из материалов мастер-планов, станет девелопер «ТСИ». Компанию связывают с Альбертом Хуснуллиным — сыном вице-премьера РФ Марата Хуснуллина (Хуснуллину-младшему, в частности, принадлежит «ТСИ-Риэлт»). Эта компания сегодня возводит вторую очередь жилого комплекса «Радужный» в Осиново, и это только начало. По словам собеседников издания, у ТСИ собран земельный банк суммарной площадью свыше 229 га в Новой Туре, между поселками Урняк и Грузинский. Указанные земли, по данным публичной кадастровой карты, сегодня остаются в категории сельскохозяйственных, а по проекту генпланов там будет многоквартирное жилье. В компании «ТСИ» перспективы освоения крупного земельного массива не прокомментировали, запрос «БИЗНЕС Online» остался без ответа.

Читайте также:

• Зеленый каркас Большой Казани: куда направят «парковые миллиарды» до 2050 года?
• Кольцевое метро, трамвай к Зеленодольску и сеть велодорожек: как Казанская агломерация поедет в 2050-м
• Город дорог: какой трек маэстро Григорьев написал для Большой Казани?
• Большая Казань — 2050: бум застройки приграничья, 2 миллиона жителей и платный паркинг повсюду
• Большой Иннополис — 2050: канатка от причала, трамвай до Казани и производственный переворот