Казань вошла в топ-5 наименее выгодных городов России с точки зрения заработка на арендных квартирах Казань вошла в топ-5 наименее выгодных городов России с точки зрения заработка на арендных квартирах Фото: «БИЗНЕС Online»

Казань стала одним из наименее доходных городов по сдаче новостроек в аренду

Казань вошла в топ-5 наименее выгодных городов России с точки зрения заработка на арендных квартирах. Вернуть первоначальные вложения в одно-двухкомнатную квартиру можно за 28 лет — такое исследование подготовил портал «Мир квартир».

Примерно та же картина — в Москве и Санкт-Петербурге. Еще хуже — в Сочи, Белгороде и Пензе. И это если не считать инфляции, комиссий, простоя и затрат на ремонты. Доходность квартиры — т. е. сумма, которую владелец получит от арендаторов по отношению к ее стоимости, — для всех трех столиц на уровне 3,5%. В среднем по стране — 4,6%. 

Во времена дешевой ипотеки и более доступной цены «квадрата» инвесторы начали массово скупать квартиры и чуть погодя сдавать жилье в аренду. Некоторые агентства недвижимости отмечали, что количество инвесторов среди покупателей доходило до 60%. Теперь модель инвестиций в стиле «погашу ипотеку деньгами от жильцов» осталась в прошлом. Исчезла и реклама в духе «бери квартиру в ипотеку по цене аренды». Причина — резкий рост стоимости квартир по сравнению с практически «замерзшей» арендной платой: она выросла на уровень инфляции.

Предположим, решили вы прикупить новую квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Отдали предпочтение одному из фаворитов на рынке — Ново-Савиновскому району — и выбрали «однушку» по средней стоимости в 7,5 млн рублей. Даже по льготной ставке в 8% на 25 лет платеж составит 46,5 тысячи. Не поможет и семейная ипотека под 6% — придется ежемесячно отдавать банку кругленькие 38 тысяч. Средняя же цена аренды за «однушку», по расчетам Avito, держится на уровне 20 тыс. рублей. И это опять же без учета отделки и меблировки. «БИЗНЕС Online» еще в 2021 году отмечал этот тренд — стоимость аренды почти не растет, а вот цена недвижимости улетает в космос.

Чем дороже квартиры, тем дешевле аренда: в Казани жилье выгоднее снимать?

Инвесторы ушли с казанского рынка. Даже почти нулевые ставки по ипотеке были им малоинтересны. «Такая покупка невыгодна в случае скорой продажи квартиры», — объясняет руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Так что теперь в большинстве случаев квартиры покупают те, кто решился улучшить свои жилищные условия. Кроме того, действует модель сохранения денег в недвижимости в расчете на обеспечение жильем собственных детей. 

Цена нового «квадрата» в Казани, по данным «Дом.РФ», взлетела на 56% со 112 тыс. до 175 тыс. рублей, а средний срок ипотечного рабства добрался до отметки в 25 лет. Кроме того, еще в прошлом году эксперты отмечали, что изобилие предложений на рынке аренды приводит к его упадку. Основная причина — конкуренция не позволяет арендодателям поднимать цены соразмерно взлету стоимости жилья.

«Большой прибыли ждать не нужно»: жилье на вторичке окупается за 20 лет

На вторичном рынке ситуация складывается несколько лучше из-за меньшей стоимости квартир.

Возьмем вторичную «однушку» в еще одной привлекательной локации для сдачи — на улице Чистопольской. Самое «дешевое» предложение, которое показывают сейчас агрегаторы недвижимости, начинается от 5,5 млн рублей с мебелью и «уставшим» ремонтом. В большинстве банков на «вторичку» ставки сейчас выше 10%. И расчетный платеж за квартиру в 5,5 млн рублей — почти 40 тысяч. 

Годовой доход от жильцов при самом положительном раскладе составит около 240 тысяч. Выгода собственника без учета дополнительного ремонта, налогов и коммунальных платежей — 4,4%, т. е. «отбить» инвестиции без учета инфляции можно за 23 года. 

Тем не менее, по данным «ЦИАН.Аналитики», на рынке долгосрочной аренды Казани к середине апреля было доступно около 2,8 тыс. предложений. В сентябре, когда студенты рвутся в Казань и наступает сезон съема, количество предложений было меньше на треть. Самый низкий спрос пришелся на декабрь и февраль — пустовало 3,6 тыс. квартир. 

По словам экспертов, рынок аренды сохраняет емкость из-за надежности этого вида инвестирования. «Например, раньше вкладывали в фонды или валюту. Теперь же такие вложения не дают уверенности, что завтра не проснешься банкротом», — говорит директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев

Большой прибыли ждать не нужно, но недвижимость — всегда актуальная покупка. Квартиры растут в цене, несмотря на небольшое снижение, стоимость недвижимости отыграется со временем. Тем более что квартиру всегда можно передать и детям. 
Руслан Садреев  Директор компании «Премьер-Недвижимость»
Руслан Садреев  директор компании «Премьер-Недвижимость»

«Не так страшно, что аренда не покрывает платеж. Зато есть квартира», — согласен вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Кроме того, в экономсегменте случаются и уникальные случаи, когда все совпадает и арендодатель не уходит в минус.

Самая дорогая квартира Казани — за 180 тыс. в месяц

В Avito отмечают, что арендная плата за год выросла примерно на уровень инфляции. Так, «однушки» сдаются в среднем за 20 тыс. рублей (плюс 10%), «трешки» — за 35 тыс. (плюс 15%). 

Самая дорогая квартира для аренды на длительный срок расположилась на Касаткина, в ЖК «Ренессанс». За 110 «квадратов» владельцы просят 180 тыс. рублей в месяц. Причем полноценной «двушкой» квартиру назвать сложно, потому что гостиную по европейскому стандарту объединили с кухней и просторной столовой. Всю квартиру выполнили под присмотром дизайнера в светлых оттенках. Кроме огромного количества техники хозяева предлагают и место в подземном паркинге. 

Другая квартира с почти королевским ремонтом, изысканными люстрами и узорами на мебели расположилась в ЖК «Дворцовая набережная». За «трешку» просят 160 тыс. рублей в месяц. Собственник пишет, что при необходимости одну из комнат можно переделать в детскую — уже готов дизайн-проект.

В пяти минутах от «Ривьеры» расположился уже знакомый многим казанцам ЖК «Савин Хаус». В 8 секциях комплекса предлагают снять 26 квартир. Самый низкий по стоимости вариант держится на уровне 30 тыс. рублей — однокомнатная квартира в 35 «квадратов» В пяти минутах от «Ривьеры» расположился уже знакомый многим казанцам ЖК «Савин Хаус». В 8 секциях комплекса предлагают снять 26 квартир. Самый низкий по стоимости вариант держится на уровне 30 тыс. рублей — однокомнатная квартира в 35 «квадратов» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Инвестиционные квартирки»: в 10 новых ЖК — 500 свободных предложений

Посмотрим предложения об аренде квартир в новых жилых комплексах Казани, воспользовавшись сберовским «Домкликом».  

Для начала возьмем самый популярный район для инвестиционных вложений — Ново-Савиновский. В пяти минутах от «Ривьеры» расположился уже знакомый многим казанцам ЖК «Савин Хаус». В 8 секциях комплекса предлагают снять 26 квартир. Самый низкий по стоимости вариант держится на уровне 30 тыс. рублей — однокомнатная квартира в 35 «квадратов». Но предлагают варианты «однушек» и за 45 тысяч. Разница объясняется в первую очередь вложениями владельца в ремонт: в «дорогой» квартире нашлись гидромассажная ванна, кондиционеры, теплый пол и дополнительная шумоизоляция. Самый же дорогой вариант хотят сдать за 100 тыс. рублей в месяц. Такие деньги просят за «трешку» в 150 кв. метров.

В соседнем ЖК «Столичный» предлагают заселиться в 48 квартир. Всего в комплексе три корпуса от 15 до 22 этажей. На нижней границе — «однушка» за 24 тыс. рублей. Здесь простецкий ремонт (по сравнению с другими предложениями). Но это крупноформатная квартира — 56 «квадратов». Так что стоимость кажется ниже рыночной — и не факт, что это реальная цена, а не «обманка». Цена «двушек» здесь начинается от 30 тыс. рублей. На вершине разреза по цене арендных квартир в ЖК «Столичный» — просторная «трешка» за 100 тыс. рублей в месяц.

В трех корпусах «Пять звезд», что в Кировском районе, 522 квартиры. Из них в аренду готовы сдать 36 штук. Минимальная ставка — 24 тыс. рублей в месяц за «однушку», за «трешку» просят почти 80 тысяч.

В трех корпусах «Пять звезд», что в Кировском районе, 522 квартиры. Из них в аренду готовы сдать 36 штук. Минимальная ставка — 24 тыс. рублей в месяц за «однушку», за «трешку» просят почти 80 тысяч В трех корпусах «Пять звезд», что в Кировском районе, 522 квартиры. Из них в аренду готовы сдать 36 штук. Минимальная ставка — 24 тыс. рублей в месяц за «однушку», за «трешку» просят почти 80 тысяч Фото: «БИЗНЕС Online»

В Вахитовском районе, на Павлюхина, в ЖК «Возрождение» хозяева пытаются сдать 18 квартир от 20 тыс. рублей в месяц.

Казалось бы, главное гнездо инвесторов — ART City: можно заезжать в 196 квартир. Но это огромный жилой комплекс, где 19 корпусов, так что на самом деле цифра вполне разумная. Снять «однушку» здесь предлагают как минимум за 20 тыс. рублей, но в среднем ценник заметно выше, чем в стареньких домах по соседству. Квартирку можно подобрать на любой вкус и кошелек, а верхняя граница ближе к отметке в 60 тыс. рублей за 70 «квадратов» уютной и оборудованной «трешки».

А вот на 32 дома в ЖК «Светлая долина» приходится всего 55 квартир, предложенных в аренду. То ли он далеко от центра, что смущает потенциальных арендаторов, то ли здесь изначально квартиры брали с жизненными целями. А может быть, работает доступная цена: однокомнатные квартиры начинаются от 16 тыс. рублей в месяц.

На 32 дома в ЖК «Светлая долина» приходится всего 55 квартир, предложенных в аренду. Однокомнатные квартиры начинаются от 16 тыс. рублей в месяц На 32 дома в ЖК «Светлая долина» приходится всего 55 квартир, предложенных в аренду. Однокомнатные начинаются от 16 тыс. рублей в месяц Фото: «БИЗНЕС Online»

Грустно с предложениями и в Авиастроительном районе в ЖК «Острова», где сейчас выставили к аренде всего 6 квартир от 16 тыс. рублей. То ли сотрудники «Казаньоргсинтеза» все расхватали, то ли свою роль играет опять-таки удаленность от центра Казани?

Много ли инвесторов-арендодателей в Казани? Судя по карте «Домклика», всего в Казани сдается 4,4 тыс. квартир, из них 11% — в 10 проанализированных нами жилых комплексах. А всего в Казани почти 550 тыс. квартир. То есть модель «владею квартирой — зарабатываю на аренде», вероятно, актуальна примерно для 1% хозяев. Бо́льшая их часть — в новостройках последних лет.  

Вместе с тем количество предложений на рынке долгосрочной аренды — лишь примерный ориентир, говорят эксперты. Существуют фейковые объявления — обычно это недорогая приличная квартира в подозрительно хорошем районе. Так риелторы «ловят» клиентов. После уточняющего звонка сотрудники таких агентств недвижимости «с большим сожалением» сообщают, что квартиру уже сняли, но есть еще множество отличных вариантов — подороже. По словам некоторых экспертов, в Avito ужесточили требования и повысили стоимость услуг сервиса, поэтому выбрасывать липовые объявления стало в разы сложнее. Сам агрегатор, впрочем, это не подтверждает.

Стоимость суточной аренды стоит на месте: на горизонте мелькают переполненные казанские отели

Что касается краткосрочной аренды, то именно сейчас настает время «посуточников». 

«Начинается высокий сезон. И основные клиенты — не те, кто ищет место для свиданий, а именно туристы», — говорит Гизатова. В агрегаторы недвижимости выбросили на 7% больше предложений, чем в конце прошлого года. Эксперты отмечают, что с каждым годом этот показатель растет. Называют несколько причин.

  • Кто-то присматривался к рынку и теперь, заметив рост туристического потока в сторону Казани, постепенно выходит со своими предложениями.
  • Те, кто купил квартиру в качестве быстрой инвестиции, с планами продать ее на росте цен, не могут реализовать недвижимость по желаемой стоимости. Поэтому переходят в сегмент аренды. 
Цены не поднимаются, потому что на посуточном рынке большая конкуренция. Держат цены и мелькающие на горизонте отели. Если же посуточная аренда по стоимости дойдет до уровня гостиничного сектора, то квартиры уже начнут конкурировать и с ними.
Андрей Савельев Вице-президент гильдии риелторов Татарстана 
Андрей Савельев вице-президент гильдии риелторов Татарстана 

«Казань входит в пятерку самых популярных туристических городов в России», — напоминает Садреев. Отели с таким количеством туристов не справляются, а спрос увеличивается с каждым годом. Сейчас уже нет свободных номеров в «Татарской усадьбе», «Шаляпин Палас», «Ривьере», «Кристалле», гостинице «Татарстан» и других популярных местах. А вот в агрегаторах недвижимости отдохнуть еще предлагают в 800 квартирах.