«Компании устали от ремонта а-ля 2000-е: потолок Armstrong, на полу — линолеум. Если собственник предложит даже немного дизайнерский ремонт, офис быстро уходит», — говорят о спросе на аренду помещений казанские брокеры. Качественных офисов не хватает — за год в столице Татарстана не построили ни одного премиального бизнес-центра, по крайней мере частного. Между тем существующую «недвижку» переделывают под спрос — часть развлекательного Fun Park отдали под офисы, памятники архитектуры сдают в аренду, а федеральные компании забирают самые топовые локации. О том, кто занял место Finiko в Kremlevskaya Plaza, что строят нефтяники на Булаке, куда заселилась логистическая FESCO и почему арендные ставки пошли вниз, — в материале «БИЗНЕС Online».
Всего в Казани насчитывается более 711 тыс. кв. м площадей под офисы — цифра практически не поднялась за год
Федералы перевозят офисы в Казань
Офисная недвижимость столицы РТ, в отличие от рынка жилья и ретейла, пока переживает СВО без существенных потрясений. Доля свободных площадей в Казани на конец года составила 2,7%, рассказали «БИЗНЕС Online» в консалтинговом агентстве Perfect RED. Сильного оттока арендаторов из бизнес-центров не случилось — количество международных компаний в столице РТ было минимальным, в основном они оказывали услуги крупному бизнесу. Бо́льшая часть «иностранцев» продолжает работать, передав активы российским представителям, отметила управляющий партнер агентства Юлия Прохорова. Всего в Казани насчитывается более 711 тыс. кв. м площадей под офисы — цифра практически не поднялась за год.
Столица РТ становится все интереснее для федеральных арендаторов, отмечают наметившийся тренд брокеры. Столичные компании сокращают издержки и перевозят офисы из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы. По словам замдиректора по развитию агентства недвижимости Group Константина Иванова, после отложенного спроса на фоне СВО федералы ринулись искать офисы в столице Татарстана. Особенно востребованы большие площади от 1,5 тыс. «квадратов». Возрос интерес к Казани со стороны компаний телеком-сектора, банковских и финансовых организаций.
Самые крупные сделки и события за прошедший год, которые отмечают игроки рынка:
- Открытие клиентского офиса онлайн-платформы для коммерции Avito. Он занял 1,4 тыс. кв. м в пятиэтажном бизнес-центре Kremlevskaya Plaza. Офис стал третьим в Казани после Москвы и Санкт-Петербурга. Место примечательно не только своими красивыми видами на центр столицы РТ, но и тем, что в 2020 году здесь располагался главный офис пирамиды Finiko.
- Совкомбанк обжил все 4 тыс. «квадратов» нового коворкинга SOK миллиардера из списка Forbes и сооснователя корпорации «Технониколь» Игоря Рыбакова. Офис находится в здании бывшего «Детского мира» на улице Пушкина. Банкиры не стали мелочиться и заняли сразу три этажа, рассчитанные на 900 человек. Здесь появится офис для сотрудников контактного центра банка. Стоимость аренды не разглашается, но источники на рынке недвижимости говорят, что локация в центре Казани — одна из наиболее дорогих и вообще Совкомбанк выбирает себе самые лакомые места. Так, один из офисов расположен в новом бизнес-центре Urban на Спартаковской, другой — в комплексе Luciano.
Главным событием же в офисном секторе Казани эксперты называют открытие нового IT-парка им. Рамеева. Его общая площадь — 49,3 тыс. кв. м, он включает в себя 3 тыс. рабочих мест. Под офисы здесь можно выбрать пространства от 20 до 4 тыс. «квадратов», а также коворкинг «Цифровая библиотека» в 16 тыс. кв. метров. Правда, особого влияния на рынок сей факт не оказал — новенькие офисы здесь могут арендовать только IT-компании, поэтому в основном туда заселяются стартаперы и айтишники. По данным UD Group, офис площадью 340 кв. м предлагается по ставке в 1 605 рублей за «квадрат», помещения полностью меблированы (за это предлагают отдельный платеж). Уровень ставки аренды зависит от размера помещения: чем больше площадь, тем больше ставка. Такая обратная корреляция объясняется принципом «большая компания — больший бюджет». Помещения на первом этаже сдаются сервис-резидентам — организациям, которые не имеют привязки к IT-специализации. К примеру, помещения в предчистовой отделке с отдельным входом с улицы сдаются по цене от 1,5 тыс. рублей.
Свой новый офис на Пушкина скоро открывает логистическая компания FESCO — брендированная вывеска уже на здании. Компания, похоже, готовится к полномасштабному входу в Татарстан: в республике FESCO в конце 2022 года занялась поисками площадки для создания в РТ контейнерного хаба. Предполагается, что он появится на территории свияжского межрегионального мультимодального логистического центра. Офис в центре Казани откроет ООО «ТГ „Терминал”», которое в составе ГК «ФЕСКО» обеспечивает работу терминально-складских комплексов FESCO. «Офис у нас появился, но еще не готов к открытию. Есть только корпоративная вывеска, готовимся к ремонту», — рассказал генеральный директор ООО «ТГ „Терминал”» Максим Страхов.
Но не все так гладко. Радужную картину в Казани омрачает дефицит качественных офисных предложений. По данным аналитиков UD Group, в прошлом году не было введено ни одного премиального бизнес-центра, не появятся классы А и в 2023-м. И если небольшие площади по 200–250 кв. м владельцы еще способны предложить, то тем, кто рассчитывает на 500–1000 «квадратов» и выше, показать нечего.
Главным событием же в офисном секторе Казани эксперты называют открытие нового IT-парка им. Рамеева. Его общая площадь — 49,3 тыс. кв. м, он включает в себя 3 тыс. рабочих мест
«Ничего больше не осталось, идут последние сделки. Ни в один из сертифицированных бизнес-центров класса А не можем посадить компанию», — так в двух предложениях описал ситуацию с качественными офисными лотами один из спикеров «БИЗНЕС Online». Согласен с этим и Иванов. Он отмечает, что заявок от федеральных компаний много, но помещений «капитально не хватает». «Если построить еще пару зданий, как Urban или Luciano, они сразу уйдут», — уверяет спикер.
Вакансия на конец 2022-го в премиальном сегменте, по данным UD Group, составила всего 1,8%, хотя годом ранее показатель был 13%. Сокращение, отметили специалисты консалтинговой компании, обусловлено тем, что фактически полностью заполнились бизнес-центры Orange и Kremlevskaya Plaza, где в конце 2021 года было большое количество предложений.
Строительная компания «Унистрой» вместе с UD Group представит жилой комплекс UNO на улице Сибгата Хакима, в составе которого будет бизнес-центр с коворкингом площадью почти 10 тыс. «квадратов»
Офисные новинки: UNO на Казанке, особняк на Булаке и разрастающийся ЖК Art City
Чем ответят девелоперы на дефицит премиальных офисов? К 2024 году в Казани планируется ввод трех бизнес-центров класса А.
- «Унистрой» вместе с UD Group представит жилой комплекс UNO на улице Сибгата Хакима, в составе которого будет и бизнес-центр с коворкингом площадью почти 10 тыс. «квадратов». Объект находится на первой береговой линии Казанки, рядом с Дворцом водных видов спорта.
- Еще один проект компании UD Group — многофункциональный комплекс общей площадью 39 тыс. кв. м, «Community-центр Art» на улице Ершова в составе ЖК Art City. Бизнес-центр класса А площадью 10 тыс. кв. м займет третий и четвертый этажи. Предусмотрены подземный и наземный паркинги на 720 машино-мест, трехуровневый торговый центр с продуктовым супермаркетом, торговой галереей, фитнес-центром, а также кафе и рестораны. Планируемая дата открытия — IV квартал 2024 года.
- На Право-Булачной, 31 частный девелопер из Альметьевска строит офисный центр площадью 6,5 тыс. кв. метров. Застройщик — ООО «Панорама». Учредитель одноименной компании на юго-востоке — сын владельца холдинга «ТаграС» Шафагата Тахаутдинова Рустем Тахаутдинов. Объект два года назад проходил комиссии президента РТ Рустама Минниханова по застройке исторического центра Казани. Здание немаленькое — это пятиэтажный офисный центр, включая подземную парковку на 86 машино-мест. Общая площадь — почти 7 тыс. кв. метров. Здание будет примыкать к офису, где раньше находился трактир «Старый Амбар».
Брокеры полагают, что есть надежда и на открытие БЦ «Рябина» от казанской компании «Д-Групп» (им принадлежит Urban) на Салиха Сайдашева, который планирует построить третью очередь. Разрешение на возведение получено, но сроки открытия пока неизвестны. Свой гигантский офисный центр планирует построить и «Газпром» — это будет 15-этажная башня на берегу озера Кабан рядом с недавно открывшимся IT-парком.
Новые объекты — это неплохо, но ведь они нужны уже сейчас. Офисов в Казани, действительно соответствующих категории А, фактически нет, что в плане имиджа для республики не очень хорошо, подчеркивают эксперты.
«Почему нет объектов класса А? Денег жалеют на стройку и не верят, что кто-то может осесть в них, — рассуждает Иванов. — Плюс цены. Красивых площадей не хватает, и они дорогие — 250–260 тысяч рублей за квадратный метр. Это в черновой отделке. Получается, что рентабельность сокращается. Раньше люди искали окупаемость в 8 лет, сейчас средняя — 12 лет. Это очень долго».
Всего в столице РТ несколько площадок, которые относят себя к премиальной категории. Одна из топовых локаций — БЦ Urban на улице Островского. На стадии открытия бизнес-центра аренда здесь начиналась от 2,5 тыс. рублей за «квадрат» в месяц, и офисы были сданы почти до открытия, причем в черновой отделке. Среди арендаторов — Тинькофф Банк, Совкомбанк, кофейня «Шоколадница» и даже Чистопольский молочный комбинат. Ближайший конкурент — многофункциональный центр Luciano на Булаке. Пользуются спросом также БЦ Orange владельца «Мегастроя» Владимира Малыгина, «Татария» (вторая очередь, где сидит «Транснефть»), ТЦ Suvar Plaza, бизнес-центр Capital на Лево-Булачной и один из старейших на рынке — «Булак» с крупнейшим арендатором, банком «Русский стандарт».
По словам собеседников издания, часть из представленных офисов, которые заявляют о себе как класс А, когда-то действительно соответствовали этому уровню, но времена меняются. Например, до недавнего времени в списке был «Корстон», но торгово-гостиничный комплекс вылетел из перечня, не пройдя обновленную в прошлом году сертификацию офисных центров, требования по которой, отмечают игроки рынка, ужесточились. Впрочем, на своем сайте объект по-прежнему презентует себя как премиальный.
Всего в столице РТ несколько площадок, которые относят себя к премиальной категории. Одна из самых топовых локаций — БЦ Urban на улице Островского
«Всегда было так, что вопрос классификации бизнес-центров для столиц один, а для регионов — как бы со скидкой, — отметил собеседник издания. — Раз в три года они должны перепроверять свои центры. Перепроверили „Корстон“ на класс А — не прошел. Им присвоили В. Потому что все понимают, что есть угроза понижения класса. А говорить, что в Казани нет ни одного бизнес-центра класса А, мы не можем. Несолидно». По слухам, известной китайской компании в сфере телекоммуникаций в свое время показывали также один из премиум-офисов на Булаке, но китайцы остались не в восторге и отказались заселяться — до премиального класса объект якобы недотянул.
В пресс-службе «Корстона» подтвердили, что объект не получил класса А. Что же касается причин, здесь указывают на то, что письменного мотивированного суждения об отказе в присвоении класса А им никто не предоставлял, как и о присвоении класса В. Есть возможность получить только бланк сертификата класса В. «Устно представители сертифицирующей структуры сообщили, что, по их мнению, здание требует модернизации и только в этом случае ему может быть присвоен класс А. При изложенных обстоятельствах целесообразность прохождения сертификации представляется сомнительной», — ответили в «Корстоне» на запрос «БИЗНЕС Online». Также здесь говорят, что сертификация в Казани имеет признаки субъективности, якобы значение при присвоении того или иного класса офисным помещениям имеют личные взаимоотношения между представителем сертифицируемого объекта и представителем сертифицирующей структуры.
«Наличие сертификата класса А или класса В не влияет на востребованность и загрузку офисных помещений „Корстона”. Соответственно, получение сертификата класса А не является конкурентным преимуществом, что обессмысливает саму процедуру сертификации», — заявили здесь.
Надежда — на реконструкцию. Недвижимость быстро устаревает, отмечают эксперты, и если в нее постоянно не инвестировать, она перестанет отвечать потребностям рынка и потеряет в цене. Потому важную роль играет модернизация.
Повторное использование объектов недвижимости, редевелопмент заброшенных зданий может стать ответом на потребность в офисах, когда современных бизнес-центров не хватает. Вспомните особняки на Петербургской. Ведь когда-то они стояли полуразрушенными, а теперь там целый ряд офисов банков, страховых компаний.
И все же модернизация старых зданий тоже не панацея. По словам эксперта, эффективный метраж в таких усадьбах сильно отличается. Общая площадь может быть 1 тыс. кв. м, но, если получится пользоваться хотя бы 500–600 «квадратами», уже хорошо. Это не всем подходит. Когда компании ничего не находят в аренду, они вынуждены искать другие варианты — строить самим или покупать.
Собственники недавно освободившегося первого этажа в бизнес-центре Verde Plaza (в объявлении заявлен как класс В+) на Островского, 87 выставили 590 кв. м за почти 1,3 млн рублей в месяц, или 2,2 тыс. за «квадрат»
Дисконты и специальные условия на офисы: что предлагают в аренду в Казани
Посмотрим, что предлагает офисный арендный рынок Казани в целом. По данным «Avito Недвижимости», предоставленным «БИЗНЕС Online», средняя цена аренды в столице Татарстана в I квартале этого года составила 628 рублей. При этом еще в конце 2022-го стоимость, согласно отчетам консалтинговых компаний, была выше на 34% — 953 рубля за «квадрат». Всего за прошлый год ставка выросла на 7,7%. В текущих условиях, отмечает Perfect RED, большинство арендодателей готовы предоставлять дисконты и специальные условия офисосъемщикам. Так, средняя ставка офиса класса А составляет 1 704 рубля (плюс 9,4%), класс В+ — 1 140 рублей (плюс 10,3%), класс B подорожал на 3,9% — 844 рубля.
Начнем с тех, чьи арендные аппетиты выше среднерыночных. Собственники недавно освободившегося первого этажа в бизнес-центре Verde Plaza (в объявлении заявлен как класс В+) на Островского, 87 выставили 590 кв. м за почти 1,3 млн рублей в месяц, или 2,2 тыс. за «квадрат». Объект принадлежит семье турецкого предпринимателя Мелиха Тавлы. Аналитики UD Group отмечают, что при расчете средней ставки в классе B+ не учитывали данное помещение, т. к. его ставка превышает более чем в 2 раза среднюю ставку аренды всего строения. «Его сложно отнести к торговому или офисному объекту в чистом виде», — говорится в отчете консалтинговой компании. Что получит арендатор? Парковку, ресепшен, кондиционер, «хороший ремонт» (судя по фото, в чистовой отделке), но отдельного входа нет.
На Островского, 103 сдаются офисы в ЖК «Август Астры», построенном компанией #Суварстроит. Правда, без отделки. Площадь — 560 кв. м, арендная ставка также выше средней — 2 тыс. рублей за «квадрат». За весь этаж придется выложить в месяц 1,1 млн рублей. Зато есть все прелести премиум-класса: своя подземная парковка, три отдельных входа, панорамное остекление, свободная планировка, потолки высотой 4,5 метра. Поскольку ремонта в помещении нет, арендодатель готов предоставить арендные каникулы на время отделки. Одновременно выложено и объявление о продаже помещений в данном ЖК. За 1 тыс. кв. м просят 310 млн рублей. В таком случае цена за «квадрат» составит почти 300 тысяч.
На улице Галактионова, 6 сдается помещение первого этажа площадью 311 кв. м с дизайнерским ремонтом, говорится в объявлении. Арендная ставка составляет 1,5 тыс. рублей за «квадрат». Коммунальные услуги не включены. Судя по вывеске в объявлении, раньше здесь была студия известного казанского дизайнера одежды Рустама Исхакова.
На Оренбургском тракте, по соседству с ТЦ «Бахетле», вырос новый бизнес-центр со стеклянными фасадами. Площадь «вдохновения» и «презентабельности» — 1,1 тыс. «квадратов», за которые выставлен ценник в 1,5 млн рублей в месяц
Посмотрим новые офисы. На Оренбургском тракте, по соседству с ТЦ «Бахетле», вырос новый бизнес-центр со стеклянными фасадами. Площадь «вдохновения» и «презентабельности» — 1,1 тыс. «квадратов», за которые выставлен ценник в 1,5 млн рублей в месяц. В двухэтажном здании три входа и своя парковка на 25 машин. Не первый год ищет своего арендатора бизнес-центр на Амирхана, 42а предпринимательницы Людмилы Закамской. Еще в начале года за один «квадрат» собственник просил 800 рублей, сейчас — на 50 рублей дешевле. В месяц общая сумма аренды составит почти 1,3 млн рублей. Предлагается терраса, залы по 388 кв. м в стиле лофт, «самый крупный медиафасад в Казани после Центрального стадиона». В здании несколько отдельных входов, парковка, три лифта. Сдает свои площади и Ак Барс Банк в «Планете Фитнес» на улице Парина. Первый и цокольный этажи площадью 2,2 тыс. кв. м, где раньше располагался ресторан «Евразия», предлагают с чистовой отделкой.
Еще один объект в центре Казани находится на улице Пушкина, 46. Здесь под офис сдается весь второй этаж площадью 200 кв. м со своим санузлом
Еще один объект в центре Казани находится на улице Пушкина, 46. Здесь под офис сдается весь второй этаж площадью 200 кв. м со своим санузлом. Стоимость «квадрата» — 1 тыс. рублей, коммунальные платежи оплачиваются отдельно. Аренда в месяц — 200 тыс. рублей. Планировка свободная, ремонта в помещении нет, а потому будущему арендатору предлагают либо каникулы на два месяца, либо обустроить все самому. Есть своя наземная парковка, а рядом подземный паркинг. Через дорогу на Пушкина в доме №25 ждет арендаторов первый этаж площадью 648 «квадратов» с кабинетной планировкой. Аренда в месяц составляет 972,6 тыс. рублей, коммунальные платежи не входят в стоимость. За один «квадрат» получается 1,4 тыс. рублей. Сейчас там идет ремонт, который, гласит объявление, будет дизайнерским. У помещения отдельный вход, проведено отопление, интернет, электричество, есть охрана, доступ к офису 24 часа. Имеется разгрузочно-погрузочная зона. Возле здания находится платная парковка и бесплатная муниципальная на 8 авто.
Что есть в центре города? В бизнес-центре Diamond на Лево-Булачной, 30 сдается два этажа. Офис заявлен как класс B с доступом 24 часа 7 дней в неделю. Приятный бонус — наземный паркинг (парковочный коэффициент — одно машино-место на 100 кв. м арендуемой площади). Цена аренды — 1 тыс. рублей за «квадрат» в месяц. Напротив отеля Marriott на улице Карла Маркса сдается офис на пятом этаже площадью 328 кв. метров. До этого здесь располагался банк, поэтому есть свой кассовый узел, серверная, кухня и комната отдыха. Планировка помещения кабинетная со стандартным офисным ремонтом, имеющуюся мебель новый арендатор может оставить себе. Аренда «квадрата» — 710 рублей, в стоимость не включена «коммуналка».
«Офисник» Art City за 370 млн, особняк татарской актрисы и что продает бывший «парфюмерный магнат»
Перейдем к объектам на продажу. Общий портфель топ-15 дорогих офисов Казани, что есть в открытом доступе, составил около 4,5 млрд рублей. Расставаться с бизнесом владельцы не спешат: за I квартал 2023 года объем предложений о продаже офисной недвижимости в столице РТ увеличился всего на 6%. Средняя же стоимость упала на 21% и составила 11 млн рублей, отмечают аналитики сервиса Avito. При этом на 25% сократилась средняя площадь предлагаемых офисов до 132 «квадратов».
Самым дорогим лотом нашего списка стал бизнес-парк «Казань» на Горьковском шоссе, 49. За 700 млн рублей предлагают двухэтажное здание в 11 тыс. кв. метров. Помимо офисов, здесь также есть торговые, складские и производственные помещения с отдельными входными группами.
Уже несколько лет продается бизнес-центр на Петербургской, 37: с 2020 года ценник вырос с 612 млн до 680,5 млн рублей. Его площадь — примерно 3,4 тыс. кв. м, а кадастровая стоимость — 174 миллиона. «Это современное пятиэтажное здание в европейском стиле с декорированными фасадами в центре Казани. Оно идеально подходит для размещения статусных организаций и является единственным предложением такого уровня на рынке коммерческой недвижимости», — расхваливают объект владельцы. Здание оформлено на ООО «Силан», конечными бенефициарами которого являются Евгений Дедюхин и Марат Гиниятуллин. Дедюхин известен своими парфюмерными проектами: сначала он запустил первый франшизный проект «Иль дэ Боте», а затем — Bon Joli. Эксперты «БИЗНЕС Online» уже говорили, что стоимость атриума завышена, но, пока у собственника не возникнет срочной потребности в деньгах, он может увеличивать ценник еще долго. Не привлекли покупателей даже две открытые парковки и одна закрытая на 15 машино-мест.
UD Group пытается продать свой торгово-офисный центр Art City на улице Ершова за 350 млн рублей, он расположен рядом с одноименным ЖК. Площадь постройки — 2 тыс. кв. м, еще 2,4 тыс. кв. м земельного участка. Здание относительно новое, введено в эксплуатацию в 2018 году. Арендные помещения полностью заселены. Их площадь варьируется от 18 до 630 кв. метров. Как рассказали «БИЗНЕС Online» в компании, продажа центра связана с планами инвестировать в новые девелоперские проекты.
Построенный в начале 1980-х бизнес-центр «Тахлес» (раньше он был административным зданием Казанской швейной фабрики №3) на перекрестке улиц Татарстан и Тукая потерял в цене за три года 30 млн рублей и продается за 269 млн рублей. Общая площадь — 5,8 тыс. «квадратов». 9-этажная постройка заняла первое место во второй десятке крупнейших собственников коммерческих площадей на улице Тукая. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, учредителем ООО «Тахлес» значится Аделия Гималова — старшая из дочерей экс-замминистра сельского хозяйства и пищевой промышленности ТАССР, экс-депутата Госдумы РФ Рафаэля Гималова.
Под офисы можно приспособить и особняк культурного наследия на Карла Маркса, 60, его продают за 260 млн рублей с земельным участком. В одной из квартир последние годы жизни провела одна из первых татарских актрис Сахибджамал Гиззатуллина-Волжская. В здании два центральных входа с улицы и три — со двора, закрытая парковка за шлагбаумом, благоустроенная прилегающая территория, два санузла на каждом этаже. Здание можно взять и в аренду за 1,2 млн рублей в месяц.
Год назад офисы на Тукая, 64 площадью в 1 тыс. «квадратов» на втором этаже продавались за 90 млн рублей. В конце этого года цена опустилась до 77 миллионов. Здесь предлагают кабинетную планировку с дизайнерским ремонтом и мебелью, отдельный вход, охранную сигнализацию. До недавнего времени первый этаж офисного здания занимал халяльный «Бахетле», который закрылся. На Квартале тоже есть предложения. На улице Абсалямова продают бизнес-центр NautiLus за 368 млн рублей. 6-этажное здание, введенное в эксплуатацию в 2016 году, находится прямо на живописном бульваре «Белые цветы». Площадь объекта — 2,7 тыс. кв. м, в придачу также идет земельный участок в 2 тыс. «квадратов». «Загружен арендаторами на 100 процентов», — говорится в объявлении.
Срок окупаемости офисов растет — на цену «недвижки» влияет цена «квадрата» в новостройке
Ожидать большого падения ставок на дефицитном офисном рынке не стоит, прогнозируют опрошенные участники рынка. Владельцы объектов и дальше будут их оптимизировать, подстраиваясь под запросы клиентов. Один из ярких примеров — часть площадей развлекательного центра Fun Park на улице Мазита Гафури, 46, где раньше находился аквапарк Baryonix и которым владел казанский предприниматель Андрей Чекашов, перепрофилировали под бизнес-центр. Источники нашей газеты говорят, что реализовались «квадраты» по 600–750 рублей. Поселился здесь и дискаунтер «Маяк».
«Множество ТЦ „средней руки“, которые вводились в 2000–2005 годах, рассматривают переформатирование в офисные помещения, — комментирует владелец консалтинговой компании A-Development Марат Ахмеров. — В свое время так же поступили „Караван“, „Корстон“, который отдал под офисы третий этаж». Наш собеседник уверен, что в этой ситуации выживут только самые профессиональные и крупные ТЦ, способные закрыть сразу все потребности посетителей, остальным нужно что-то придумывать.
Еще одна тенденция — рост спроса на качественный ремонт арендуемых офисов. «Компании устали от ремонта а-ля 2000-е: потолок Armstrong, на полу — линолеум. Сейчас, если собственник предложит даже немного дизайнерский ремонт, офис быстро уходит», — отметил эксперт, добавив, что арендная ставка на более привлекательные помещения может достигать 1,5–2 тыс. рублей за «квадрат». Исключения — банки, страховые компании, у которых свой брендбук. Зачастую арендаторы, сдавая офис, предлагают съемщикам сделать ремонт самостоятельно. Тех, кто хочет за свой счет облагораживать чужое помещение, очень мало, отмечают эксперты. Компания за полгода может вырасти, захочет расшириться, а вложенные в обустройство деньги уже не вернутся. «Много заявок на то, что люди хотят покупать объекты по 40 тысяч рублей за квадратный метр, а потом, как они сами говорят, из говна делают конфетку и продают. И продают уже за 70 тысяч рублей за квадратный метр, делая хорошую маржу», — говорит Иванов.
Несмотря на то что казанский рынок недвижимости сейчас довольно активен (есть и спрос, и предложение), представления продавцов и покупателей все более далеки о сроках окупаемости, говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. «Продавцы предлагают 12–14 лет окупаемости, а у покупателей запрос 10 лет. Максимум — 12», — объясняет спикер. Кроме того, Чикиров отметил серьезное влияние стоимости жилой недвижимости на цены офисных помещений в ЖК.
«Ценопредложение за квадратный метр квартир сказывается на коммерческой недвижимости, причем именно в ожидании продавцов. Мол, как я могу продать коммерческое помещение по цене в 1,5–2 раза дешевле, чем квартира стоит в сопоставимых местах?» — объясняет ситуацию эксперт. По его словам, из-за этого возникает перекос: купив, к примеру, недвижимость в хорошем месте за 250 тыс. рублей за «квадрат», сдать ее за 2,5 тыс. в месяц почти невозможно, приходится снижать до 1,5 тыс. в месяц. «Покупаешь помещение задорого, а сдать в аренду его по сопоставимой арендной ставке тяжело. Вот и получается перекос», — рассказал Чикиров.
На фоне продолжающейся СВО эксперты прогнозируют снижение доходов бизнеса и, как следствие, небольшое падение спроса на аренду, как это было в 2009–2010 годах и 2015–2016-х. В связи с этим будет рост предложений в классе В и В+, где большинство арендаторов занимают небольшие объемы и легко могут расторгнуть договор, переехав в более дешевые офисы, или сократить арендуемые площади.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 32
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.