«Много пертурбаций было! И в этом плане вторая половина 2024-го оказалась достаточно сложной, когда и мы, и покупатель привыкали к новым условиям», — оценивают итоги девелоперы. По итогам минувшего года выручка застройщиков Закамья упала на 28%, а квартир продали на 42% меньше. Сокращение господдержки и дорогие кредиты изменили парадигму рынка: ипотеку теснит рассрочка и «чемодан наличных». О том, как Нижнекамск оказался на пике интереса девелоперов, кто из застройщиков больше других пополнил кошелек эскроу, — в материале «БИЗНЕС Online».
2024 год Закамье и Юго-Восток Татарстана закрыли с потерями объемов на 8 млрд рублей
Строительные итоги Закамья
2024 год Закамье и Юго-Восток Татарстана закрыли с потерями объемов на 8 млрд рублей. Застройщики двух районов республики заработали почти на 28% меньше, чем годом ранее — 20,9 млрд рублей. «В штуках» картина печальнее: куплено на 42% меньше квартир. Такие данные приводит «Дом.РФ».
Для понимания масштаба: Казань в квартирном эквиваленте потеряла «всего» 25%, т. е. столица в 1,5 раза успешнее. И такое происходит впервые за два года. Ранее Закамье шло вровень или же перегоняло столицу по темпам продаж.
Впрочем, подобный итог прогнозировался. 2024-й — год для строительного рынка лихорадочный. Правительство сократило и перетасовало условия соципотечных программ, Центробанк РФ отправил «ключ» на рекордный 21%, а сверху давила нехватка кадров, рост цен на материалы, инфляция. Девелоперы и покупатели оказались между молотом и наковальней. Одни повышали цены, другие откладывали покупку до лучших времен.
Настроения игроков видны на динамике продаж. Наиболее насыщенным было первое полугодие. Тогда покупатели старались успеть в последний вагон уходящей льготной ипотеки, стремились заключить сделку до очередного повышения ключевой ставки. Проще говоря, людьми двигал страх потенциально упущенной выгоды. И за те полгода застройщики заработали 11 млрд рублей — это больше, чем за весь 2021-й. Но уже тогда было понятно: хорошие дни позади.
Вторая половина года удивила. С августа сделки внезапно пошли вверх и продолжали рост вплоть до конца. Да, цифры несравнимы с тем, что было до. Откуда рост? «Доедались» последние лимиты по семейной ипотеке. Под занавес года число сделок с новостройками подросло на фоне планов Центробанка отменить кешбэк, траншевую ипотеку и продажу квартир без первоначального взноса. Кроме того, пришло понимание: дальше только хуже. Или ставка подрастет, или инфляция сожжет сбережения.
«В ситуации, подобной 2024 году, за 19 лет моей карьеры еще никто не был. Если смотреть на опыт этого года, то мы жили словно на пороховой бочке. В первую половину 2024-го люди пытались ухватить все программы, воспользоваться всеми возможностями, которые дает нам государство. А во второй половине мы вернулись в период безыпотечья», — рассказала риелтор АН «Кама» Руфина Саттарова.
Кто из застройщиков сделал куш в тяжелые времена
В абсолютных цифрах лидер по падению — Набережные Челны. В 2024-м автоград заработал на 27% меньше — всего 17,4 млрд рублей вместо 23,9 миллиарда. Квартир же продано и того меньше — 2,6 тыс. штук вместо 4,8 тыс., падение составило практически 45%.
Напомним, даже градоначальник Наиль Магдеев признал, что 2024-й «был непростым», комментируя строительные итоги. «Рынок жилья стагнирует», — лаконично выразился мэр. Объем продаж, по данным исполкома, снизился с 29 млрд до 19 млрд рублей.
«С учетом перспективы 2025-го это был хороший год. Да, он хуже 2023-го, но тот изначально был аномалией, — пояснил „БИЗНЕС Online“ коммерческий директор „Домкора“ Евгений Александров. — Много пертурбаций было, резких изменений. И в этом плане вторая половина 2024-го оказалась достаточно сложной, когда и мы, и покупатель привыкали к новым условиям. Где-то были надежды, что это ненадолго. Но пришло осознание: это наша новая реальность сегодня. И она не краткосрочная, как это было в 2020-м или 2022-м».
Традиционно отметим, что портал «Дом.РФ» аккумулирует статистику только по объектам, строящимся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает. Потому в реальности заработок банкиров и застройщиков больше, но статистика дает понимание трендов рынка.
Приглядимся к пятерке наиболее успешных в непростые времена застройщиков:
- Первенство по продажам уверенно держит ижевский «Талан». Компания сбыла 787 квартир на 6,1 млрд рублей, что больше прошлогоднего результата на 29%. И это единственный крупный застройщик в Челнах с положительной динамикой в продажах. Годом ранее девелопер занимал лишь 3-е место в общем зачете.
- 2-ю позицию за собой удержала ГК «Профит». Компания депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова заработала 3,3 млрд рублей за 589 квартир, потеряв за год половину от выручки — 53%.
- 3-е место по Челнам и Закамью — за «Евростилем» Ильнара Гайсина. Компания заработала в общей сложности 2,7 млрд рублей за 430 квартир в трех городах и сохранила «бронзу» по итогам года.
- Непростая ситуация у «Домкора» Мунира Гайнуллова. Компания упала с 1-го места на 4-ое за 12 месяцев. По Челнам застройщик продал 193 квартиры за 1,1 млрд рублей, по Закамью — 398 лотов за 2,5 миллиарда. Падение — более 60%.
- Пятерку лидеров закрывает малоизвестная компания «Арслан» с 137 проданными квартирами за 870 млн рублей. Рост номинальный — 1%.
Автоград провалил план по вводу жилья
Помимо падения выручки, Челны отметились сокрушительным провалом по вводу жилья. Вместо запланированных 320 тыс. «квадратов» на рынок вышло всего 224 тыс.: 20 коммерческих жилых домов на 3 тыс. квартир, три дома по программе соципотеки на 510 квартир. На сферу ИЖС пришлась 41 тыс. кв. метров. Т. е. город недосчитался почти сотни тысяч «квадратов» — такого в году не было ни у одного города Закамья.
Так что же стало причиной? Несмотря на прогнозируемую в конце первого полугодия заморозку объектов, оная здесь ни при чем. Как минимум запланированные объекты остановить не получится — собственно, ради этого и существуют эскроу-счета. Зато никто не мешал застройщикам перенести реальную сдачу домов, ведь сроки строительства в декларациях указывают с хорошим запасом.
«Скорее всего, это связано, наверное, с нехваткой рабочих рук, в первую очередь, возможно, стройматериалов», — предполагает Саттарова.
Самый яркий пример отложенной передачи ключей — ЖК «Вивальди», выход на рынок которого затянулся из-за претензий республиканского Госстройнадзора. Ведомство обнаружило нарушения и потребовало дополнительных экспертиз, а соответственно, и времени. Несколько экспертов вспомнили и переносы сроков у «Профита» и «АНГ-Холдинга».
Самый яркий пример отложенной передачи ключей — ЖК «Вивальди», выход на рынок которого затянулся из-за претензий республиканского Госстройнадзора
Триумф новых застройщиков в Нижнекамске
В процентном соотношении Нижнекамск упал больше остальных городов. Продажи квартир снизились на 52%, выручка — на 31%. В общем же строители столицы нефтехимии заработали 1,1 млрд рублей за 156 единиц жилья.
Но злую шутку сыграл эффект высокой базы. Два года назад сюда зашли первые коммерческие застройщики (ранее в городе строился лишь ГЖФ), и горожане ринулись вкладывать кровные и на тот момент «дешевые» ипотечные деньги «в бетон». Продажи выросли в 2,5 раза до 1,6 млрд рублей. Со спросом разогнался и ценник — с 2022-го по 2023-й «квадрат» подскочил на 41% до 124 тыс. рублей и продолжил расти.
И вдруг сделки пошли вниз: на протяжении первой половины 2024-го продажи стабильно снижались, в отличие от других городов. Одна из причин — нехватка новостроек: землю-то крупные девелоперы застолбили, а стройку так и не начали, говорит один из собеседников «БИЗНЕС Online». Но спрос оценили другие участники рынка и начали предлагать новые проекты.
«2024 год для нашего Нижнекамска прошел положительно. Зашло очень много застройщиков, я сам непосредственно участвовал в переговорах — из заинтересованных девелоперов выстраивается очередь», — рассказал «БИЗНЕС Online» начальник отдела по поддержке и развитию предпринимательства города Ильнар Сираев. Появились проекты у СМУ-88, а также у местных девелоперов — компаний Рафиса Мустафина, Алексея Асанова, Дмитрия Тиньгаева. В частности, «А2 Строй Инвест» Асанова и «Строй КР» Тиньгаева тянули продажи во втором полугодии. В то же время гиганты Закамья вроде «Домкора» и «Евростиля», которые могли бы развернуться, но отчего-то тормозили со стройкой, остались позади.
«У „А2 Строй Инвест“ основные сделки выдались на однокомнатные квартиры маленькой квадратуры — около 29 квадратов. У крупных застройщиков таких вариантов в принципе нет. Львиная доля у Асанова была реализация вот этих однокомнатных квартир и студий соответственно! Кроме того, у Асанова были более привлекательные условия по отсрочке, чем у конкурентов», — отмечает руководитель АН «Самолет Плюс» Марсель Мулюков.
Аналогичную стратегию выбрал и Тиньгаев. «Он начал строить малометражные квартиры, и у него успех в этом хороший. Во-первых, он один из единственных, кто сейчас предлагает на рынке квартиры от 26 квадратных метров. А это очень привлекает студентов, молодых людей. И вообще у нас рынок сдачи квартир и студий очень сильно растет, потому что нехватка гостиниц в городе большая. И получается, если купить, образно, этаж студий, можно это сделать мини-отелем», — комментирует Сираев.
В Елабуге же продажи шли относительно стабильно на протяжении года. Выручка двух застройщиков, «Домкора» и «Траст-Инвеста», составила 740 млн рублей, что на 11% меньше прошлогоднего результата.
В Альметьевске 1-е место держит башкирская группа компаний «Руслан+», куда входят «Реновация» и «Альметьевск-жилстрой». «Иноземец» за год заработал 1,2 млрд рублей за 191 квартиру — выручка застройщика выросла на 30%. Следом идут «Еврострой» с 720 млн рублей (14%) и «Домкор» (минус 25%). В отличие от остальных городов из списка, продажи квартир упали всего на 12%, что можно считать вполне неплохим результатом.
Цена «квадрата» в Закамье за год выросла с 114 тыс. до 160 тысяч
Ошеломляющим оказался рост на «квадраты» по Закамью. В 2023-м средняя стоимость квадратного метра составляла 114 тыс. рублей, сегодня — 160 тысяч. Рост — 40%, и это опережение уровня инфляции (ЦБ оценивает ее на уровне 9,5%), а также повышение заработной платы в чуть более чем 20%.
Причины удорожания не отличаются от казанских: увеличение стоимости строительных материалов и рост стоимости работ. Помимо стройматериалов и стоимости рабочих рук, влияет цена проектного финансирования, а за год она выросла в 1,6 раза.
Ошеломляющим оказался рост на «квадраты» по Закамью. Если взглянуть на разбивку по городам, то в лидерах роста цен, как годом ранее (41%), оказались Челны
Отдельно выделим и новую комиссию банков для льготной ипотеки. Напомним, с 1 января в России заработал новый ипотечный стандарт Центробанка, призванный сократить «схематозы» на рынке недвижимости, из-за которых завышались цены, росли риски для банков и покупателей. Но банки продолжали брать комиссию с застройщиков за выход на сделку с льготной ипотекой (семейной и IT), и застройщики перекладывают соответствующие затраты на стоимость квадратного метра.
«Сейчас зарабатывают хорошо только банки, которые не стесняясь перекладывают упущенную прибыль через банковские комиссии. В том числе и на застройщиков. Банкирам почему-то эти вопросы никто не задает», — отмечает Александров.
Если взглянуть на разбивку по городам, то в лидерах роста цен, как годом ранее (41%), оказались Челны. В 2024-м «квадрат» вырос на 42% до 169 тыс. рублей. «В полях» цифре не удивляются: жилье в городе продается в среднем от 110 тыс. до 180 тыс. рублей, отмечают эксперты. Причина в спросе: в автоград вкладывается все Закамье.
Небывалый рост продемонстрировала в прошлом «дешевая» Елабуга. Годом ранее квадратный метр здесь стоил 96 тыс. рублей — «красный ценник» на фоне крупных городов. В 2024-м цена выросла на 48% до 143 тыс. рублей.
В Нижнекамске рост замедлился. За год ценник вырос на 25%, достигнув 155 тыс. рублей за квадратный метр. Остывающий спрос на новостройки лишил города титула «самого дорого города Закамья».
Практически нулевой рост, по данным «Дом.РФ», в Альметьевске — всего 1%. Сегодня за квадратный метр житель нефтеграда отдаст 124 тыс. рублей. Эксперты объясняют все, во-первых, погрешностью статистики, и цифра лишь нижний порог; во-вторых, эффектом низкой базы — в нефтеграде рынок новостроек никогда не был большим. «Кроме того, люди чаще выбирают жилые комплексы дешевле. Все-таки нужно чем-то платить, плюс „первоначалка“, поэтому выбирают бюджетные варианты», — добавила ипотечный брокер альметьевского филиала АН «Этажи» Марина Кремлева.
Жилье становится недоступнее широким массам. По данным «Дом.РФ», российская семья должна получать 215 тыс. рублей в месяц, чтобы «тянуть» классическую ипотеку
Наличка и рассрочка вытесняют ипотеку
По России в III квартале 2024 года (что закономерно, и во всем втором полугодии) на различные схемы от застройщиков, как рассрочка, приходилось около 40% продаж. И это неудивительно. Ставки по коммерческой ипотеке приближаются к 30% в различных банках. Не стоит говорить о масштабах переплаты на долгой дистанции: купить одну квартиру и в течение 30 лет заплатить за 7 — это новая ипотечная реальность.
Жилье становится недоступнее широким массам. По данным «Дом.РФ», российская семья должна получать 215 тыс. рублей в месяц, чтобы «тянуть» классическую ипотеку. Цифры общероссийские, но по Закамью сумма будет явно не меньше. Поэтому со своей стороны застройщики предлагают иные пути оплаты жилья.
«Люди имеют возможность внести процент от стоимости жилья, то есть это где-то 20−30 процентов, а остальное оформить в беспроцентную рассрочку на период строительства. Для кого эта программа была выгодна? Людям, которые идут на расширение или улучшение жилищных условий», — отмечала Саттарова.
Отдельного внимания стоит растущая популярность наличного расчета. 16% покупателей предпочитают занять у близких или подкопить и единовременно оплатить жилье, нежели переплачивать проценты.
Да, сделок с наличными стало больше, но я бы не сказал, что как-то критично. У кого есть наличные, они смотрят в сторону банковских вкладов, понимая, что резкого роста стоимости недвижимости не будет. Но вместе с тем в нынешних реалиях деньги в банке тоже не гарантия полной сохранности: инфляцию никто не отменял.
Масла в огонь подливают интернет-публикации о том, что вклады могут изъять или заморозить, что усиленно опровергается Центробанком. Не надо забывать и о том, что количество объектов на продажу с учетом снижения вывода новых объектов в ближайшей перспективе снизится: так девелоперы реагируют на падение спроса.
«Поэтому люди сейчас, я думаю, дух переведут и начнут долгосрочное планирование. Вероятно, приобретение недвижимости будет в большем приоритете», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online».
Интерес к жилью, очевидно, будет сохраняться. В промышленных регионах, а Закамье относится к таковым, спрос развивается
Прогнозы на 2025 год
2025-й начался, как и всегда, спокойно. Рынок медленно просыпается после новогодних праздников. «Консультации есть, люди интересуются, но пока все больше в ожидании. Если покупают, то какие-то интересные акционные варианты. Новострой берут в основном молодые семьи, у которых есть возможность воспользоваться семейной ипотекой. Многие ждут индексации материнского капитала 1 февраля, планируя вложить его в недвижимость», — говорил Мулюков.
Но, что ждет рынок дальше, эксперты комментировать затрудняются. Впереди слишком много переменных. Разумеется, главное ожидание — падение ключевой ставки, в идеале — до 10–12%. Вслед за снижением «ключа» и ставок по депозитам деньги с последних постепенно будут перетекать на рынок жилья. Но случится ли это в обозримом году?
Остаются под вопросом и заморозки еще не начатых объектов, договоренностей. Конечно, планы крупнейших районов по вводу на 2025-й не оставили на прошлогоднем уровне. Но даже здесь есть сомнения. «Не знаю, как пойдет ситуация в 2025 году, потому что все договоренности с застройщиками были сделаны еще до таких масштабных повышений ключевых ставок. Сейчас посмотрим, как отреагируют они на 2025-й, поскольку я думал, что в 2025−2026 годах мы будем реализовывать очень много квадратных метров жилья», — рассуждал Сираев.
«Застройщики сегодня внимательно считают экономику. Пока что мы вынуждены брать дорогие деньги у банков на проектное финансирование. Чтобы снизить ставку, нам необходимо обеспечить серьезный уровень продаж, который зависит от условий ипотеки. Повторяюсь: пока я не вижу большой доли налички. Да, статистика показывает рекордные накопления на счетах. Но смотришь на структуру — основная масса до миллиона рублей. Этого даже на первоначальный взнос не хватит. И, даже если хватит, ипотеку по рыночной ставке человек взять не сможет. Соответственно, это не способствует приобретению жилья», — отмечает Александров.
Игроки рынка также ожидают уточнений по семейной ипотеке, хоть минфин РФ и увеличил лимит по семейной ипотеке до 8,65 трлн рублей. «Продекларировали, что якобы сейчас общий котел и не будет лимитов. Но, насколько я знаю, не все пока заработало из того, что было обозначено. Поэтому сейчас ждем фиксации правил игры. Увидим, что все работает, — и тогда можно будет уже озвучивать прогнозы», — резюмировал коммерческий директор «Домкора».
Но в целом интерес к жилью, очевидно, продолжит сохраняться. В промышленных регионах, а Закамье относится к таковым, спрос развивается. Это общероссийский тренд, особенно заметный там, где растут зарплаты и высокая доля ВПК. Поэтому в ближайшие годы участники рынка недвижимости рассчитывают на хорошую динамику, закладывая новые проекты и внимательно оценивая текущую ситуацию.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 36
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.