Меньше 1 тыс. квартир продали застройщики в августе-2024 — минус 60% по сравнению с августом прошлого года. Сентябрь тоже печален, но у участников рынка теплится надежда, что дно достигнуто и продажи вышли на плато. Упала и вторичка: пока на 20%, но она, очевидно, куда привлекательнее для покупателя, здесь можно сильно торговаться. В том, куда движется рынок недвижимости, почему в Казани продолжает дорожать «квадрат» и чего ждать в ближайшем будущем, вместе с игроками рынка и аналитиками разбирался «БИЗНЕС Online».
Август для застройщиков выдался сложным. По данным управления Росреестра по РТ, было куплено менее 1 тыс. квартир
Спрос на новостройки продолжает падать в пропасть
К началу осени рынок недвижимости продолжил свое падение. Август для застройщиков выдался сложным. По данным управления Росреестра по РТ, было куплено менее 1 тыс. квартир. Это почти на 20% меньше результатов предыдущего месяца и в 2,5 раза ниже, чем в августе прошлого года. Причем падение продолжается: эксперты «БИЗНЕС Online» подтверждают тренд и в сентябре.
Казань — это примерно 70% рынка: в столице РТ, по данным «Дом.РФ», продано около 700 квартир.
Снижение фиксируют, к примеру, в группе компаний «СМУ-88», где в августе продали на 25% квартир меньше, чем месяцем ранее. Сентябрь, по словам генерального директора организации Наиля Галеева, продолжает негативную тенденцию — падение отмечают на уровне в 40%. О «низком сезоне» новостроек говорят и в ГК «Новастрой». За последние два месяца в группе компаний продажи снизились на 50%, что сопоставимо с показателями начала 2024 года.
«Падение началось еще в июле из-за упразднения безадресной льготной ипотеки и изменений в условиях семейной ипотеки», — согласен с оценками директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
Конечно, сравнивать август с июлем не стоит. Но и сравнение с августом-2023 получается так себе. Нынешний год на 60% хуже, чем прошлый: тогда в августе Росреестр зафиксировал 2,4 тыс. сделок. Вообще, август-2024 оказался худшим с 2015 года, когда покупатели взяли 830 квартир.
В ситуации запредельных ставок вторичка не умерла: сделки идут «за свой счет»
Падение на вторичном рынке гораздо мягче, чем на первичном. Из рук в руки перешло 4,7 тыс. квартир в Татарстане — это на 5% меньше июльской цифры. И на 20% меньше, чем в августе 2023-го.
Впрочем, в августе прошлого года спрос подстегивал начавшийся процесс повышения ключевой ставки ЦБ — тогда она выросла с 7,5 до 12%. Но гораздо хуже, чем сейчас, вторичка продавалась в 2019-м. Т. е. вообще-то особой трагедии нет: так уже было. Пик продаж на вторичке наблюдался в августе 2021 года, когда оказалось продано 9,2 тыс. квартир.
В разрезе последних месяцев вторичный рынок выглядит вполне стабильно — цена и количество купленных квартир держатся на одном уровне, отмечают эксперты. Это видно из инфографики «БИЗНЕС Online». Иными словами, желание покупать и продавать квартиры, несмотря на запретительные проценты ипотеки, остается.
«В ситуации запредельных ставок вторичка не умерла. Нашлись покупатели, решившиеся на сделку после отмены ипотеки с господдержкой. Квартиры в сданных домах традиционно дешевле, поэтому привлекательнее для многих», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Причем, по словам некоторых экспертов, большинство сделок на вторичном рынке оформлено на собственные средства. Ипотеку же, по информации Садреева из компании «Премьер-Недвижимость», берут на небольшие суммы — до 3 млн рублей. «Сумму выше этого значения берут в случае, если ожидают скорого поступления средств для досрочного погашения, например от продажи старой квартиры или с вклада», — констатирует эксперт.
По данным «Яндекс.Недвижимости», медианная цена «квадрата» в столице РТ в сентябре выросла на 0,5% до 221 тыс. рублей за 1 кв. метр
Цены в Казани пока растут, хотя в некоторых городах-миллионниках пошло снижение
Несмотря на ожидания, что на фоне снижения продаж застройщики начнут уменьшать цену, в Казани этого не происходит.
По данным «Яндекс.Недвижимости», медианная цена «квадрата» в столице РТ в сентябре выросла на 0,5% до 221 тыс. рублей за 1 кв. метр. Средняя цена лота — 11,2 млн рублей, средняя площадь — 53,6 кв. метра. При этом количество предложений новостроек снизилось на 0,8%. «Домклик» отмечает рост цен на недвижимость в Татарстане: средняя стоимость у аналитиков сберовского сервиса — 191 тыс. рублей за «квадрат», что на 1,8% больше августа.
В России же тренд на снижение появился. «В начале осени мы увидели цифры, которые подтверждают старт этой тенденции, — отмечает коммерческий директор „Яндекс.Недвижимости“ Евгений Белокуров. — Динамика снижения цен в среднем по рынку пока минимальна, несмотря на ряд громких акций от застройщиков». По данным компании, цены снизились в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, а выросли в Казани, Екатеринбурге, Перми.
Добавим, что снижение цен на недвижимость влечет за собой еще и риски для банков. Такой вывод, по данным «Известий», содержится в аналитическом отчете Счетной палаты РФ. Все дело в стоимости залоговых квартир: если их цена упадет более чем на 20%, банкам придется вливать в резервы 4,5 трлн рублей. А резервы, как ранее говорили «БИЗНЕС Online» представители банковского сектора в кулуарах круглого стола, организованного управлением жилищной политики исполкома, уже приходится досоздавать.
«В нынешней ситуации цены не надо поднимать, — говорили „БИЗНЕС Online“ представители казанских девелоперов. — Необходимо стимулировать продажи. В идеале цену нужно опустить, но это не дает сделать растущая себестоимость строительства».
Несмотря на падение спроса, снижение цены в ближайшее время не прогнозируется, наоборот, наблюдается рост стоимости недвижимости около 15% в год за счет высокого роста себестоимости строительства, замечают в ГК «Новастрой». Консенсус-прогноз девелоперов такой: «квадрат» будет дорожать в пределах инфляции.
Не стоит ждать, что рынок новостроек обвалится. За бесценок отдавать квартиры никто не будет.
«Сокращение рынка не приведет к снижению стоимости квартир, во всяком случае, по нашим проектам ждать этого не стоит, — говорит Галеев. — Возможно, у кого-то из коллег есть запас маржинальности по проектам, которыми можно было бы поступиться, но у нас себестоимость строительства довольно высокая. Плюс давайте не забывать об обязательном банковском участии, стоимость которого напрямую зависит от размера ключевой ставки».
Очевидно, что девелоперы не готовы массово предлагать какие-то скидки, а вот точечные акции — пожалуйста! Самой главной «заманиловкой» стала, похоже, траншево-рассрочная программа, когда клиент платит копейки на стадии стройки, а потом или приносит чемодан денег, или влезает в стандартную ипотеку.
Консенсус-прогноз девелоперов такой: «квадрат» будет дорожать в пределах инфляции
«На сегодняшний день, если вы не являетесь целевой аудиторией ипотечных программ с господдержкой — не работаете в аккредитованной IT-компании, не являетесь молодой семьей с маленькими детьми, не живете на Дальнем Востоке, в арктической или в сельской местности, у вас остается всего три способа купить жилье в новостройке. Это коммерческая ипотека с субсидированной процентной ставкой от застройщика, траншевая ипотека и рассрочка от застройщика, — продолжает Галеев. — Нельзя с уверенностью сказать, какой механизм сегодня доминирует, но, возможно, на момент публикации уже придумаем какой-то новый способ, мы постоянно ищем новые пути».
Вместе с тем, если уж вы хотите воспользоваться какой-то акцией, стоит держать в уме один момент. С 2025 года все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости. Кроме того, глава ЦБ Эльвира Набиуллина на международном банковском форуме в Сочи вновь пригрозила тем, кто использует «креативную ипотеку» — те самые транши и рассрочки. «Я не первый раз это говорю, но вот когда-то он будет, наверное, последним, извините: если такие схемы продолжат плодиться, мы станем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить. То есть смогут выдавать только по тем продуктам, которые прямо прописаны в законе».
Самой главной «заманиловкой» стала, похоже, траншево-рассрочная программа, когда клиент платит копейки на стадии стройки, а потом или приносит чемодан денег, или влезает в стандартную ипотеку
Ипотека упала на четверть
Именно ипотека в последние годы являлась главным механизмом продажи жилья. Девелоперы давно уже предлагают не квадратные метры и не квартиры, они продают первоначальный взнос и ежемесячный платеж. Но теперь этот допинг кончился.
Рынок колеблется от месяца к месяцу, но вроде бы наметилась общая тенденция к сокращению ипотечных сделок во всех проявлениях. Банки слишком дорого обходятся всем.
По результатам августа количество сделок по ипотеке в Татарстане за месяц снизилось на 24% — это 4,3 тысячи. Но в любом случае в РТ на первичке и вторичке было 5,7 тыс. сделок, получается, что доля ипотечных — примерно 70%.
Рост ключевой ставки сейчас пока никак не влияет на ситуацию. Ее в сентябре увеличили до 19%, что в стане девелоперов и специалистов по недвижимости принимают вполне равнодушно. «18, 19 или 20 процентов — особой разницы нет. Коммерческая ипотека была мертва уже на 16 процентах. Запуск новых проектов отодвигается, все переходят в режим сбережения ресурсов», — говорит Галеев.
Отдушиной для рынка новостроек остается семейная ипотека, но и здесь есть свои нюансы. Это лимиты, которые выбраны практически во всех банках
Отдушиной для рынка новостроек остается семейная ипотека, но и здесь есть свои нюансы. Это лимиты, которые выбраны практически во всех банках. «Семейная ипотека была настолько востребована, что у банков заканчиваются лимиты раньше, чем они планировали», — отмечает эксперт Гизатова. На сегодня известно, что выдачу семейной ипотеки приостановили, к примеру, в Сбербанке и Альфа-Банке, а ВТБ сделал первоначальный взнос по программе в 50%.
Будоражат рынок и периодические вбросы о новых ограничениях по условиям семейной ипотеки. Повышение ключевой ставки только увеличивает нагрузку на госбюджет, потому что сегодня государство по этой программе субсидирует разницу между «ключом» и предложением по кредиту в 6%. В текущих условиях из бюджета идет субсидия в размере 13% от стоимости купленной семьей квартиры.
«Сейчас мы смотрим, как будет складываться динамика, потому что ставка высокая, мы очень большие деньги доплачиваем из бюджета, это сотни миллиардов рублей ежегодно <…>. Поэтому в течение трех месяцев мы посмотрим, какая будет динамика. Если понадобятся какие-нибудь меры, станем выносить на уровень правительства», — заявлял в конце июля вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Еще одна мысль о том, как сэкономить бюджетные деньги на программе семейной ипотеки, звучала от председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко. По ее предложению, стоит зафиксировать размер субсидии на одном уровне. В этом случае процентная ставка по семейной ипотеке начнет расти вместе с ключевой.
«Это будет более понятно для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья, окажется прогнозируемо для бюджета, не приведет к колебаниям расходов в случае изменения ключевой ставки», — рассуждала Матвиенко на заседании совета по финансовому развитию.
Значит ли это, что семейная ипотека в скором времени может быть ограничена или полностью отменена? «Можно ожидать некую трансформацию семейной ипотеки, но я уверен, что банки первого эшелона продолжат ее выдавать до указанного президентом срока», — предполагает Садреев.
Что касается отмены семейной ипотеки раньше обозначенного срока, эксперты «БИЗНЕС Online» убеждены, что опасаться такого развития событий не стоит. «Банки будут периодически приостанавливать выдачу и ограничивать лимиты, но речи о том, что данная программа полностью исчезнет в ближайшее время, быть не может», — считает эксперт по недвижимости агентства «ФЛЭТ» Алина Павлова.
Никто не допустит банкротства целой отрасли, а за ней и банков, которые занимаются проектным финансированием.
Кроме того, по прогнозам собеседников «БИЗНЕС Online» и по заявлениям некоторых представителей власти, в том числе и главы ЦБ Набиуллиной, на смену массовой льготной программе должны прийти узконаправленные ипотечные продукты, подобные IT-ипотеке.
«Причиной перебоев с выдачами семейной ипотеки может быть готовящийся запуск адресной ипотечной программы, ориентированной на работников оборонно-промышленных предприятий, которую анонсировали весной этого года. Время покажет», — говорит Галеев.
Еще одна тенденция, которая может коснуться строительства нового жилья в Казани и Татарстане, — запрет на строительство студий
Запретят ли студии?
Еще одна тенденция, которая может коснуться строительства нового жилья в Казани и Татарстане, — запрет на строительство студий.
Напомним, что в августе в Москве такое решение уже приняли, поэтому там больше не появится жилье меньше 28 кв. метров. Регионам же было предложено самостоятельно решать судьбу микроквартир. «С одной стороны, когда строят очень маленькие квартиры, возникает довольно большое количество жителей и нагрузка на социальную инфраструктуру, а с другой — если студентам, молодым семьям не хватает денег, но хочется иметь свой угол, то почему мы им это запрещаем?» — заявлял ранее Хуснуллин.
РТ не хочет оставаться в стороне от столицы страны. Поддержал решение минстроя РФ замминистра строительства республики Ильшат Гимаев. «Это клетушки, как там можно жить? Нам нужны развитые люди, которые с оптимизмом смотрят в будущее. А это будут ущемленные, замкнутые люди, они не нужны нашей экономике», — рассуждал он о малогабаритных квартирах.
Но, кажется, у жителей Казани студии и так не пользуются большой популярностью. Их доля, по аналитике экспертов премии URBAN, составляет всего 5% от числа всех новых квартир, появившихся на рынке с начала этого года. Кроме того, уменьшается число и однокомнатных квартир. Осенью 2023-го оно понизилось на 5% — до 34–35% из числа всех предложений — и держалось на таком уровне до сегодняшнего дня.
Если не «уронить» цены на квартиры (а это, как мы писали ранее, почти невероятно), то ситуация со спросом может начать улучшаться только при снижении ключевой ставки
Прогнозы: рынок на дне или снизу еще постучатся?
Роста спроса на рынке недвижимости в ближайшее время ожидать не стоит, считают эксперты. Пока девелоперы ответят переносом сроков проектов. Они не станут массово начинать новые стройки, пока ситуация со спросом не прояснится. И это еще один аргумент в пользу того, что государство будет вынуждено искать инструменты поддержки.
Запуск новых проектов отодвигается, все переходят в режим сбережения ресурсов.
«Тем не менее я верю, что мы выходим на плато и пике все-таки уже позади. В этом плане итоги октября станут лакмусовой бумажкой», — отметил Галеев в комментариях для «БИЗНЕС Online».
Вышел ли рынок на плато, достиг ли минимальной точки падения? Если посмотреть на ситуацию в разрезе 10 лет, можно увидеть: бывало и хуже. Например, в августе 2015-го управление Росреестра зафиксировало 830 сделок с новыми квартирами, т. е. примерно на 15% хуже, чем сейчас. Добавим, что тогда ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 11% годовых. Год спустя было продано 968 квартир — ставка была 10,5%. А сейчас «ключ» достиг 19% и держится на высоком уровне уже год.
Если не «уронить» цены на квартиры (а это, как мы писали ранее, почти невероятно), то ситуация со спросом может начать улучшаться только при снижении ключевой ставки. Но прогнозируют, что на ближайшем заседании ЦБ в октябре 2024-го будет увеличение «ключа» до 20%.
«Снижение ставки на вторичку однозначно приведет к увеличению спроса. В текущем году о снижении ставки речи быть не может, об этом уже твердо заявили всем нам, но такая высокая ставка будет не всегда. Естественно, как снизится ставка ЦБ, многие люди смогут сделать рефинансирование», — рассуждает Павлова.
До какой ключевой ставки необходимо дойти, чтобы рынок стабилизировался? Садреев считает, что улучшения текущего положения можно ожидать после снижения ставки до комфортных для покупателя 10–12%. По его словам, когда ставка держалась на таком уровне, люди еще продолжали активно покупать квартиры на условиях рыночной ипотеки.
Но ожидать подобных комфортных ставок придется примерно года два, а то и больше: цикл снижения ставки не будет быстрым. А значит, и кризис на рынке недвижимости окажется затяжным — если в правительстве не примут каких-то новых мер поддержки. Так что дно рынка недвижимости, скорее всего, еще впереди.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 57
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.