Невероятно, но факт: вопреки всем ожиданиям после отмены ипотечной господдержки цены на новостройки в Татарстане в июле выросли на 10–20%. И это несмотря на провал продаж. Стимулируя спрос, застройщики и банки плодят «схематозы». Ипотека по ставке 0,01% снова в тренде, рассрочка за 2 (два) рубля и кешбэк под миллион правят бал, а то, что разницу зашивают в цену, волнует, похоже, только Эльвиру Набиуллину. Между тем эксперты «БИЗНЕС Online» предупреждают: пузырь надувается, переоценившие свои силы ипотечники могут начать возвращать квартиры — и тогда начнется кризис. Зато оживает вторичка — число сделок вдруг выросло на 15%. Подробности — в нашем материале.
Рынок недвижимости сделал изрядные запасы на будущее и готов пережить спад продаж
Продажи новых квартир рухнули в 2–3 раза
Ожидаемым провалом закончился прощальный пир по итогам июня и первого полугодия, когда покупатели новостроек положили на эскроу-счета застройщиков в банках 70 млрд рублей. Напомним: в июне покупатели заплатили за квартиры 21,8 млрд рублей. А в июле сумма продаж квартир в новостройках Татарстана упала в 2,2 раза до 9,7 млрд рублей, говорится в свежей статистике «Дом.РФ». В Казани сумма реализованных квартир в строящихся домах упала вдвое до 7 млрд рублей.
Количество сделок в строящихся новостройках столицы республики за месяц сократилось в 2,3 раза до 565, а по РТ — без малого в 3 раза до 916. По данным управления Росреестра по Татарстану, если в июне было зарегистрировано 2 768 сделок с новостройками, то в июле — 1 192, т. е. в 2,3 раза меньше. Таков закономерный итог закрытия льготной ипотеки под 8% годовых и ощутимых перемен в семейной ипотечной госпрограмме для покупателей в республике.
Шеф, все пропало — клиент уезжает? Нет. Количество сделок в июле сопоставимо с цифрами января-февраля. Кроме того, как отмечает управление Росреестра по РТ, за 7 месяцев число сделок по договорам долевого участия — 13,8 тысячи. Это на 30% больше, чем год назад. Т. е. рынок недвижимости сделал изрядные запасы на будущее и готов пережить спад продаж.
«Июль, конечно, был шоковым и для нас, и для покупателей. Но в августе восстанавливаемся, становится получше, — рассказал „БИЗНЕС Online“ владелец зеленодольской группы компаний „Мир Групп“ Тимур Егоров. — Активно начала покупать Казань. То, что у нас стоит 115 тысяч рублей, в столице РТ под 200 тысяч рублей за квадратный метр и выше. Отчасти удерживаем цену за счет минимальных затрат на рекламу и собственных предприятий по выпуску строительных материалов. Иначе бы цена подскочила, но тогда пострадают покупатели».
Негативные ожидания на лето не оправдались в группе компаний «СМУ-88». «Июль закрыли с заметным перевыполнением плана, а в августе пока недобираем 25 процентов, — говорит генеральный директор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — К концу месяца ситуация наверняка поменяется и можно рассчитывать, что плановые показатели будут достигнуты».
«После отмены в июле льготной ипотеки с господдержкой продажи по рынку ожидаемо снизились, в компании спад составил в среднем 40 процентов, — заявляют в „Унистрое“. — В начале августа ситуация не улучшилась — это было вполне предсказуемо, поскольку рынок пережил потрясение. Мы понимаем, что те клиенты, которые хотели купить жилье, сделали это в мае или июне. Потому май и июнь показали рекордные результаты, а в июле и августе произошел спад».
Доля продаж новостроек за июль сократилась с 67 до 40% в агентстве недвижимости «Этажи Казань».
«Первые две недели августа тоже было небольшое падение, но этот тренд остановился, теперь рынок идет ровно — ни вверх, ни вниз, — говорит директор агентства Марат Галлямов. — Зато второй месяц бьет рекорды аренда по отношению к прошлому году и первому полугодию».
Топ-10 застройщиков Казанской агломерации
Приглядимся к десятке лидеров в Казанской агломерации по итогам июля. Суммарно эти строительные компании реализовали 607 квартир на 6,4 млрд рублей. Это 70% всех продаж новостроек Татарстана по количеству и сумме выручки.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше. А некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Возглавляет первую тройку «Унистрой», который за месяц реализовал 136 квартир на 1,3 млрд рублей. На 2-м месте ТСИ — компания продала 152 квартиры на 1,1 млрд рублей. 3-е место у «Ак Барс Дома» — 101 квартира на 1,1 млрд рублей.
На 4-й позиции группа компаний «СМУ-88», которая реализовала 81 объект на 1 млрд рублей. На 5-й строчке «Камастройинвест», который продал 18 квартир за 400 млн рублей. 6-е место рейтинга у ПИКа — московская фирма реализовала 33 квартиры за 300 млн рублей.
На 7-й позиции #Суварстроит — продано 30 квартир за 200 млн рублей (в самой компании с этой оценкой не согласны и со ссылкой на Росреестр говорят о продаже 42 лотов). Следом «Тэкоресурс», реализовавший 9 квартир на 200 млн рублей. Замыкает десятку подмосковное «Садовое кольцо», которое продало 9 объектов на 200 миллионов.
Остальные застройщики Казанской агломерации и РТ реализовали 309 квартир в новостройках за 3,1 млрд рублей.
Лидером продаж новостроек в Закамье и на юго-востоке Татарстана стала компания «Талан» — 38 квартир на 357 млн рублей
Ситуация в Закамье и на юго-востоке РТ
За месяц количество проданных квартир застройщиками в Набережночелнинской и Альметьевской агломерациях сократилось в 4 раза до 134. Сумма реализации упала в 3,7 раза до 900 млн рублей. Средняя цена квадратного метра за июль выросла на 6% до 140 тыс. рублей, а средневзвешенная цена квартиры поднялась на 12% до 7 млн рублей.
Лидером продаж новостроек в Закамье и на юго-востоке Татарстана стала компания «Талан» — 38 квартир на 357 млн рублей. На 2-м месте «Домкор» — 33 объекта за 172,2 млн рублей. Замыкает тройку «Евростиль» — 7 квартир за 43 млн рублей.
Ни одной квартиры за июль не продал «Профит», зато в июне «Дом.РФ» зафиксировал у этого застройщика выручку в 560 млн рублей. Похожая ситуация у компаний «Свой дом», «Траст-Инвест» — ни одной продажи, но за июнь обе суммарно реализовали объектов на 29,5 млн рублей.
С 2025 года все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости
Цены на квартиры снова выросли
Казалось бы, число сделок падает! Значит, и цены должны пойти вниз (читай учебник маркетинга). Как иначе поддержать продажи, без которых застройщикам не выжить? Но нет, цены снова растут.
Средняя цена квадратного метра в Татарстане впервые за три года преодолела отметку в 200 тыс. рублей. В Казани тоже рекорд трехлетки — «квадрат» подорожал до 240 тыс. рублей. В июле стоимость, по данным «Дом.РФ», выросла на 8%.
В столице РТ средняя проданная квартира за месяц подорожала на 20% до 12,7 млн рублей. До этого такой скачок наблюдался в апреле — тогда средневзвешенная стоимость подобралась к 12,2 млн рублей, но цена квадратного метра была на уровне 209 тыс. рублей.
Как же так? Где «невидимая рука рынка», регулирующая спрос и предложение при помощи цены? И тут есть несколько факторов.
- Дешевые квартиры раскупили перед отменой господдержки, в июле покупали дорогие.
- Выросла себестоимость стройки.
- Застройщики заложили в цену жилья субсидирование ипотеки.
«Ожидание больших изменений в ипотечном кредитовании заставило покупателей торопиться, — отмечает исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ (АБД) Айгуль Латыпова в комментариях для „БИЗНЕС Online“. — Как правило, в такой период с рынка чаще вымываются квартиры небольших площадей в более доступном сегменте. Предполагаем, что последующее изменение предложения на рынке недвижимости с увеличившейся долей лотов большей стоимости могло отразиться на средних ценах по рынку. В целом наш детальный мониторинг увеличения цен не показал».
Что касается себестоимости, то очень мощно сработал фактор БРИКС, говорят строители. Рабочие руки вымываются на этих срочных стройках, где готовы платить больше.
«Причина удорожания в объективных экономических факторах, — объясняют в „Унистрое“. — Сегодня мы сталкиваемся с нехваткой квалифицированной рабочей силы на строительном рынке. Подрядчики вынуждены поднимать расценки, чтобы привлечь и удержать специалистов. Кроме того, растут цены на стройматериалы, что также вносит свой вклад в общее удорожание себестоимости строительства. В итоге застройщики, не имея возможности сдерживать рост издержек, вынуждены транслировать эти изменения на покупателей. Жадность здесь ни при чем — просто бизнес вынужден адаптироваться к новым вызовам рынка».
А что со стоимостью квадратного метра у застройщиков из топ-5 по Казанской агломерации? У ТСИ цена квадратного метра за год выросла на 16% до 185 тыс. рублей. В проектах «Унистроя» — на 13% до 196 тыс. рублей. В «Ак Барс Доме» цена «квадрата» за год выросла на 18% до 221 тыс. рублей, у СМУ-88 — на 22% до 237 тыс. рублей, в проектах «Эталона» — на 22% до 280 тыс. рублей.
Наконец, третий фактор — субсидирование. Квартиры ведь уже давно никто не реализует — продают первоначальный взнос и ежемесячный платеж. Кто сделал меньше и то и другое, тот и выиграл битву за клиента. Но раз снижение платежа не субсидирует государство, его придется субсидировать застройщику. Конечно, заплатит за это клиент в виде роста цен на квадратный метр.
На рынок вернулись ставки под 0,01% годовых. Покупателю готовы предложить кешбэк. Например, один из крупнейших застройщиков готов вернуть 8% цены квартиры через месяц после сделки. Или вообще платить покупателю ежемесячно десятки тысяч в течение двух лет. Потолок возврата — более 800 тысяч. По специальным условиям семейной ипотеки некоторые застройщики готовы предложить ипотеку под 3,5%. Другие манят рассрочкой — правда, сама квартира подорожает процентов на 5. Но тоже не всегда. Есть на рынке предложения и без удорожания, хотя при цене квартиры в 13–17 млн рублей рассрочка на пару лет, наверное, незабываемое счастье для клиента. Имеются и прямые скидки под 20%. А есть траншевые ипотеки — допустим, за 2 (два) рубля в месяц, с окончательным расчетом после сдачи дома. Или скидки в 2% на квартиры в сданных домах.
Подобные акции очень тревожат Центробанк: они искажают статистику рынка, размывают ценовые ориентиры. А главное — стоимость квартиры, которая для банка является залогом, на вторичке намного ниже первички. И команда Эльвиры Набиуллиной пытается с 2025 года еще ужесточить требования по ипотеке. С 2025-го все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости. Хотя прямого запрета на маркетинговые уловки, кажется, пока не анонсируют.
В общем, если у вас есть деньги и желание купить, надо искать интересные варианты. Но, судя по статистике и оценкам экспертов, очень и очень многие предпочитают вторичный рынок.
«Люди готовы платить дорогую ипотеку, но заезжать сегодня»
Люди уходят на вторичку
Если на рынке новостроек мощный спад, то вторичка демонстрирует рост. Это отмечают в управлении Росреестра по РТ. По договорам купли-продажи в Татарстане в июле зарегистрировано 5,8 тыс. сделок — это на 15% больше, чем в июне.
Если взглянуть на статистику Сбера (банк входит в тройку крупнейших по выдаче ипотеки), в июле доля выданных кредитов на покупку вторичного жилья выросла в 2,5 раза до 76%, на первичке упала в 2,6 раза до 13%, в сфере индивидуального жилищного строительства доля ипотек сократилась в 4 раза до 8%, на жилищное кредитование под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку приходится 3%.
Чем привлекает вторичка?
- Цена ниже, а вариантов много, в том числе в новых домах.
- Ставка ипотеки без хитростей от застройщика одинакова.
- Можно торговаться.
- Квартира будет с ремонтом, а то и с мебелью — пусть и б/у.
- Квартира уже готова — не надо ждать достройки.
«Ставки одинаковые, а ценник на вторичке ниже, — объясняет ситуацию генеральный директор „НЛБ-недвижимости“ Андрей Савельев. — И эта тенденция продолжается в августе. Почему так? Программа ипотеки с господдержкой закрыта, а под условия семейной программы подходит не каждый, потому значительная часть покупателей ушла с первичного рынка. А новый рост ключевой ставки уже не оказывает никакого воздействия на вторичный рынок — после планки в 15 процентов это не имеет значения».
Продажи вторички выросли на 15% — такие показатели приводят в «Этажах».
«Да, на вторичном рынке дорогая ипотека, но жилье в наличии, — говорит Галлямов. — Люди готовы платить дорогую ипотеку, но заезжать сегодня. И потом на вторичке можно докупить ставку и снизить ее до 13 процентов годовых. Надеемся, что в следующем году ключевая ставка будет снижаться, появится возможность рефинансирования. А вот подходящей квартиры на будущий год может и не быть, зато сегодня цена на вторичку снижается, уровень торга доходит до существенных 10 процентов. Растет доля сделок и за наличный расчет».
«Сегодня у нас в общей массе сделок наметился некий паритет между ипотекой и рассрочкой. Но если смотреть на каждый проект отдельно, видно, что премиальные лоты забирают в рассрочку, а бизнес-сегмент идет по ипотеке»
Ждать ли кризиса рассрочек?
Маркетинговые подтяжки поддержки спроса, которые изобретают застройщики и банки, могут спровоцировать в перспективе серьезный кризис. Об этом говорят участники рынка.
К примеру, застройщики активно продвигали рассрочку на полгода либо продавали квартиры за 0 рублей, но с оплатой полной цены после сдачи дома. А дальше два варианта: переход на ипотеку либо оплата собственными деньгами. В Казани и агломерации в среднем речь о суммах в 4–6 млн рублей.
«Застройщики и риелторы заверяли покупателей, что после сдачи дома те смогут взять ипотеку под 8 процентов. При этом фиксированной ипотечной ставки в договоре с застройщиком, конечно, не было, — описывает ситуацию руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — В итоге госпрограмму не продлили, изменились условия семейной и IT-ипотеки. Часть покупателей столкнутся с ипотекой под 20 процентов годовых. Так что не исключаю нервных потрясений».
Представьте: вы купили квартиру, платите 2 рубля в месяц до сдачи дома, а потом должны заплатить оставшиеся 6 миллионов. Ладно, если у вас вдруг есть наследство или имущество, которое можно продать. А если нет? Ипотека будет дорогой еще долго, по прогнозам, до 2027 года. Тогда придется возвращать квартиру застройщику. Он вернет клиенту все, что тот заплатил, но сам останется с квартирой, которую надо снова продавать. Хорошо, если это пара случаев. А если пара сотен?
В одном из ДДУ с рассрочкой коротко указано, что расторгнуть договор можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке по закону «О долевом строительстве». А там сказано, что застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке через 30 дней после того, как предупредил участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения такого требования.
«Многих московских дольщиков при расторжении ждал внушительный штраф», — рассказывает Гизатова. Она напоминает о действующем моратории на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов — в этом случае дольщик не сможет получить хоть сколько-нибудь приличные проценты за пользование деньгами.
Запуская акции с минимальными первоначальными взносами и поэтапными платежами до ввода объекта, компания рискует столкнуться с непредвиденными сложностями, говорят в «Унистрое».
«Клиенты, вносящие незначительные суммы, могут рассчитывать на то, что в конечном итоге смогут оплатить оставшуюся сумму, например, за счет ипотечного кредита, — заявили „БИЗНЕС Online“ в компании. — Риски того, что такие клиенты откажутся от договора или расторгнут его, крайне высоки. Для взыскания с клиента теоретически возможно обратиться в суд. Мы предпочитаем не прибегать к таким крайним мерам. Вместо этого фокусируемся на создании максимально привлекательных и надежных предложений».
Спокойны другие участники рынка. «Мало тех, кто оформлял договоры долевого участия с рассрочкой, — говорит Савельев. — Это либо те, у кого на продажу выставлена своя квартира, либо перекупы, или, как их модно называют сегодня, инвесторы. Риски есть, но застройщик ничего не теряет. Если человек не выплачивает, то застройщик забирает квартиру обратно и возвращает первоначальный взнос».
«В своих проектах мы не увидели массовых расторжений договоров по рассрочке, — комментирует опасения Латыпова. — Большая часть покупателей перешла на ипотечные программы, есть и те, кто успел закрыть задолженность собственными средствами».
«Сегодня у нас в общей массе сделок наметился некий паритет между ипотекой и рассрочкой. Но если смотреть на каждый проект отдельно, видно, что премиальные лоты забирают в рассрочку, а бизнес-сегмент идет по ипотеке, — говорят в СМУ-88. — Неплатежей по рассрочке мы не боимся, потому что, во-первых, там сумма кратно меньше платежей по ипотеке, а во-вторых, это инструмент, в котором больше заинтересованы сами дольщики. Для застройщика ипотека более выгодна».
«С началом делового сезона рынок должен пойти вверх, но вряд ли динамика будет внушительной. Пока у нас «ключ» под 20 процентов, остается только затягивать пояса»
Прогноз
Рынок стабилизируется предстоящей осенью, сходятся во мнении опрошенные собеседники издания, но отмечают определенные тенденции.
«В новостройках ждем от застройщиков субсидированных ставок, рассрочек — застройщики уже ломают голову и придумывают программы, — говорит директор агентства „Этажи Казань“. — Думаю, в августе еще поколбасит, а в сентябре привыкнем, падение остановится, участники рынка пройдут стадии принятия и начнут с холодной головой решать вопросы. Осенью рынок традиционно разгоняется до конца декабря».
После резких рыночных спадов неизменно наступает период постепенного восстановления, полагают в «Унистрое». «Как правило, в течение 5–10 процентов ежемесячного роста рынок возвращается к адекватным, сбалансированным показателям, — заявляет девелопер. — При этом важно понимать, что „адекватные показатели“ — это не значения мая или июня текущего года, которые были обусловлены ажиотажным спросом, а скорее соответствие более спокойным условиям марта-апреля».
На рост спроса в сентябре рассчитывают в «Мир Групп» и «НЛБ-недвижимости». «В сентябре традиционно растет спрос, но картинка безрадостная, пока все печально, — говорит Савельев и напоминает о планах властей ограничить и выдачу сельской ипотеки, исключив оттуда городки и деревни в радиусе 50 км от границ столиц и в 30 км от городов на 100 тыс. жителей. — Началось шевеление покупателей, люди задумались. Под угрозой покупка жилья в Казанской агломерации: за пределами 50 километров от столицы РТ приобретать уже не будут — далеко».
Для строительного сектора ключевая ставка Центробанка уже преодолела психологическую отметку: 18 или 20% — особой разницы нет, говорят в СМУ-88. «Коммерческая ипотека была мертва уже при 16 процентах, — продолжает Галеев. — Это мешает и запуску новых проектов — проектное финансирование для строительства получается очень дорогим. С началом делового сезона рынок должен пойти вверх, но вряд ли динамика будет внушительной. Пока у нас „ключ“ под 20 процентов, остается только затягивать пояса».
«Если ставка устремится вверх, то субсидирование разницы между базовыми и льготными программами станет еще выше, что, вероятнее всего, приведет к ужесточению условий даже для существующих, и без того придушенных, ипотечных программ, — говорят в „Унистрое“ о планах ЦБ повысить ключевую ставку до 20%. — Для рынка недвижимости это будет весьма печальным исходом. Если продажи упадут, девелоперы неминуемо сократят объемы строительства. Снижение вводимых в эксплуатацию площадей чревато невыполнением поручения президента РФ по увеличению ввода жилья до 120 миллионов квадратных метров в год к 2030-му. На сегодняшний день ввод поддерживается за счет индивидуального жилищного строительства, но если и доля многоквартирных домов пойдет на спад, то достижение целевого показателя станет практически невозможным».
К осени ситуация на рынке должна стабилизироваться и подтянуться к среднегодовым значениям, рассчитывают и в «Ак Барс Доме». В августе в компании отмечают восстановление количества обращений и консультаций — оно соответствует средним значениям, характерным для «спокойного» периода (а в апреле – июне был ажиотаж). Спрос на новостройки остается устойчивым благодаря поддерживающим мерам, таким как семейная и IT-ипотека, дополнительные субсидированные кредиты, траншевые ипотечные программы или ипотека по сниженным ставкам от застройщика, а также программы от застройщиков без участия банков, например рассрочка. Несмотря на рост процентных ставок по обычным ипотечным программам до заградительных значений, эти продукты позволяют покупателям подобрать для себя удобный финансовый инструмент, резюмирует Латыпова.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 93
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.