Купить ИЖС или участок гораздо сложнее, чем квартиру. Ведь тут надо фокусировать внимание сразу на трех аспектах: техническом, юридическом и территориальном. Чем тщательнее вы их проработаете на подготовительном этапе, тем меньше проблем ждет в будущем Фото: ru.freepik.com 

Топ-5 разочарований казанцев, которых можно было избежать

В Татарстане растет количество сделок с землей для «жизни» и в качестве вложения денег. Я вижу в этом несколько причин.

  • Низкий порог инвестиционного входа в отличие от квартир. Например, вы не купите квартиру за 1 млн рублей, а вот участок — вполне.
  • Пока растет востребованность земли и ее ликвидность.
  • Не требуется послепродажного внимания со стороны покупателя.

Но при этом купить ИЖС или участок гораздо сложнее, чем квартиру. Ведь тут надо фокусировать внимание сразу на трех аспектах: техническом, юридическом и территориальном. Чем тщательнее вы их проработаете на подготовительном этапе, тем меньше проблем ждет в будущем.

Вот, на мой взгляд, пятерка основных проблем, с которыми можно столкнуться:

  1. Дом и участок попадают в зону подтопления.
  2. Оказалось, что на участке нельзя строить жилой дом.
  3. Приобретенный недострой придется сносить.
  4. За продажу дома и/или участка «прилетел» огромный налог.
  5. Изнурительные споры с соседями по границам владений.

Поэтому предлагаю разобрать нюансы, на которые нужно обратить внимание еще до подписания договора.

Чек-лист при покупке участка до принятия окончательного решения

1. Узнать, кто соседи и с какой целью используется участок (не исключено, что они профессиональные заводчики собак или сектанты, которые будут удивлять ваших гостей шапочками из фольги).

2. Рельеф участка (не находится ли ваш участок на месте бывшего замусоренного оврага).

3. Подъездные пути к участку в несезон.

4. Есть ли управляющая компания.

5. Насколько выше или ниже ваш участок относительно соседских.

6. Есть ли угроза затопления.

7. Какие грунты — песок, глина, есть ли пустоты.

8. Как падает солнце.

9. Что может помешать строительству — газовая труба, электрический столб, ЛЭП, дорога, лес.

10. Коммуникации (если нет, во сколько обойдется их подведение).

11. Что с водой: подключено централизованное водоснабжение или нужно делать скважину? Если делать — насколько глубоко, а также каковы глубина залегания имеющейся воды, ее качество.

12. Доступность инфраструктуры: магазины, медицинское учреждение, садики/школы.

13. Природа: лес, озеро, река и т. д.

Информацию о возможной судьбе участка дает градостроительный план земельного участка Фото: ru.freepik.com

Участок выбран — что дальше? Очень важный документ — ГПЗУ

Даже если внешне участок вам подходит, по соседству уже стоят дома, а в выписке из ЕГРН вы не обнаружили ничего подозрительного, это не значит, что вы сможете построить на этом участке дом. Информацию о возможной судьбе участка дает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это вам покажет схематично и понятно «пятно застройки» со всеми ограничениями, если они есть. Также вы сможете узнать информацию о границах земельного участка, разрешенный вид использования, отступы, предельные параметры застройки и другие важные требования, которые необходимо соблюдать при проектировании и возведении дома, границы большинства зон с особыми условиями использования территорий.

Для сделки или начала строительства наличие ГПЗУ не является обязательным условием. Однако его получение перед покупкой — разумная мера, игнорирование которой чревато рисками и финансовыми потерями.

Среди них:

  • невозможность оформить дом в собственность в связи с постройкой дома за пределами «пятна застройки»;
  • проблемы с подключением к инженерным сетям;
  • споры с соседями из-за нарушений границ и отступов;
  • покупка «проблемного» земельного участка.

Бывает, что продавец не предоставляет ГПЗУ. Практика показывает, что лучше сразу отказаться от покупки независимо от расположения, наличия коммуникаций и привлекательной цены. Аргументы продающей стороны, что все вокруг построено, тоже несостоятельны. Например, на соседнем участке можно зарегистрировать дом, а уже на этом могут располагаться подземные коммуникации. И недобросовестные продавцы вряд ли расскажут вам о таких ограничениях.

Выпускайте геодезиста, или Не видели глазки, что покупали

А вы знаете, что в Казани нередки случаи, когда купили не тот участок, который выбрали при осмотре?

Как правило, при покупке ориентируются на слова продавца, который по забору или условным знакам показывает местоположение и границы своего участка. И зачастую после оформления новые собственники получают претензии от соседей по наложению участков. Всего этого можно было избежать, если заранее вызвать геодезиста для выноса границ участка на местности. Так вы точно будете знать, где и в каких границах находится ваша земля.

Многие инвесторы для повышения доходности инвестиций в землю приобретают больший участок в перспективных поселках для последующего межевания — дробления и продажи. Однако по незнанию попадают в ловушку, ведь прежняя схема уже не работает.

Например, раньше покупали 15 соток земли и, если позволяла конфигурация, делили его на два самостоятельных надела. Но в прошлом году депутаты Казгордумы IV созыва на XXII сессии приняли решение об увеличении минимального размера участка для индивидуального жилищного строительства, и на рынке оказалось много невостребованных больших участков до 20 соток, собственники которых не успели их размежевать. До этого минимальная площадь земельного участка для ИЖС составляла 400 кв. м, а в настоящий момент — 1 тыс. кв. м, т. е. 10 соток.

Поэтому если вам предлагают «вложиться» в участок 18 соток и построить там четыре дома, имейте в виду, что это уже невозможно и земля такой площади теперь подойдет лишь для одного жилого объекта. Без паники, новые параметры применяются только при образовании новых участков!

Покупая недострой, идя навстречу продавцу для спасения последнего от налогов, вы сами можете попасть в неприятную историю Фото: ru.freepik.com

О чем забывают при продаже загородной недвижимости

Своя специфика есть не только при покупке, но и при продаже такой недвижимости. И связана она с налогами. Рассмотрим две основные ошибки.

История первая — как семье Липатовых пришлось заплатить почти 2 млн рублей налогов за продажу дома. Все знают, что семьи с двумя детьми освобождаются от налогов при продаже жилья вне зависимости от срока владения. Для этого главное — подходить под пять условий.

  1. Возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно).
  2. До 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору.
  3. Общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости площадь проданного имущества.
  4. Кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей.
  5. Налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Казанская семья Липатовых была уверена, что они могут продать свой недостроенный дом без налогов, если купят другое жилье большей площади, тем более ни у кого из членов семьи нет другой недвижимости. Поэтому глава семейства был удивлен, когда ИФНС сказала, что им необходимо оплатить 1 млн 820 тыс. рублей. В чем была ошибка?

Оказывается дом, который они продали за 15 млн рублей, был недостроенным, поэтому льгота не применяется, т. к. объекты незавершенного строительства не входят в перечень объектов недвижимости, подлежащих льготам.

Совет — при продаже находившегося в собственности у вас и ваших несовершеннолетних детей дома сохраните себе письмо ФНС от 17 апреля 2024 года №БС-11.17.1120@.

Много путаницы возникает и с землей. История вторая — как Закирову пришлось заплатить 1 млн рублей.

Совсем необязательно покупать участок, чтобы на него возникло свежее право собственности. Вы можете владеть старым 7 лет, но перераспределить или разделить его, и отсчет пойдет уже с новой даты. В этих случаях получается, что срок минимального владения земельными участками считается с даты государственной регистрации права собственности на вновь образовавшиеся участки.

В 2016 году Руслану Закирову от отца по наследству досталось 12 соток в Алтане. В прошлом году Руслан узнал о возможности «выровнять» свой участок и увеличить его на одну сотку за счет присоединения пустующей муниципальной земли. Одним словом, он сделал перераспределение участка и в итоге получил 13 соток. Этот участок был успешно продан за 7 млн рублей.

Руслан оказался очень удивлен, когда налоговая потребовала оплатить 780 тыс. рублей НДФЛ за продажу участка.

Да, через 3–5 лет владения землей ее можно продать без НДФЛ. Но если незадолго до продажи было перераспределение земель, то речь идет уже о новом участке, хотя земля все та же. О чем внимательно читаем письмо ФНС от 4 апреля 2024 года № БС-17-11/626@.

Берегитесь недостроя: купить незавершенку, чтобы ее снести

В Казани нередко продают незавершенные дома с участками и, как правило, по инициативе продавца — чтобы избежать налогов и не тратить время на документы. Кстати, никаких запретов или ограничений на такой вид недвижимости нет.

Однако три нюанса до покупки необходимо учитывать:

  • Незавершенка бывает редко зарегистрирована. Как правило, в договоре купли-продажи фигурирует только земельный участок.
  • Незавершенный и незарегистрированный дом может быть построен с нарушением правил застройки (например, отступов). А это значит, покупатель впоследствии не только не сможет его зарегистрировать, а еще будет вынужден заниматься сносом такого объекта.
  • Важно учитывать способ консервации недостроя, а также стадию, на которой строительство было заморожено. Почему? Оставленный на долгий срок недострой из блока или деревянный каркас впоследствии может грозить появлением плесени и грибка.

Поэтому, покупая недострой, идя навстречу продавцу для спасения последнего от налогов, вы сами можете попасть в неприятную историю.

Как видите, загородная недвижимость таит в себе немало подводных камней, хотя на первый взгляд кажется, что проще простого купить дом или участок.