«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона», — сходятся во мнении эксперты «БИЗНЕС Online» о переводе застройки Казанской, Камской и Альметьевской агломераций под личный контроль президента РТ Рустама Минниханова. По этому пути уже идут мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. О том, как власти РТ намерены обуздать градостроительный хаос и при чем здесь директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев и помощник главы республики Олеся Балтусова, — в материале «БИЗНЕС Online».
За хаотичной застройкой Казанской агломерации закрепилось емкое название «адово кольцо»
«Адово кольцо» Казани: как появилось и к чему привело
Тема неконтролируемой застройки бывших сельхозугодий в соседних с Казанью районах республики обострилась в 2019 году, на этапе обсуждения проекта генплана города до 2040-го. Тогда мэр столицы республики Ильсур Метшин на примере застройки села Куюки Пестречинского района выразил опасения по поводу высоких темпов строительства жилья без социальной инфраструктуры вокруг Казани и невозможности решить транспортный вопрос.
«Жилье чуть ли не вполовину дешевле, чем в столице РТ, но там никогда не будет решен транспортный вопрос. И об этом нужно говорить жителям, — сказал Метшин, заявив, что из-за малой ширины дорог ГИБДД не согласует автобусные маршруты. — Об этих вещах надо заранее сообщать. Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога».
Так за хаотичной застройкой Казанской агломерации закрепилось емкое название «адово кольцо».
Годы шли, пригородные территории Казани застраивались, росла автомобилизация, дорожные пробки загружали автодороги в часы пик в направлении Зеленодольска, Лаишево, Высокой Горы, сел Пестречинского района. Терпение лопнуло в марте 2021 года, когда родители из четырех поселков под столицей РТ уложили детей в снег, чтобы достучаться до руководства республики с просьбой о школе. Нашумевшим видеороликом заинтересовались не только федеральные СМИ, но и Генпрокуратура России.
В ответ на градостроительный вызов президент РТ Рустам Минниханов поручил создать Институт пространственного планирования РТ. Государственное бюджетное учреждение заработало в ноябре 2022 года во главе с выходцем из Казани Олегом Григорьевым, который до этого был первым заместителем директора ГАУ «Институт генплана Москвы» и руководил разработкой нового генплана Казани до 2040-го. Курируют новую структуру вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин и министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ во главе с Маратом Айзатуллиным.
Республика проспала 10 лет и теперь начинает воплощать градостроительную революцию, в авангарде которой встал Олег Григорьев
Республика проспала 10 лет и теперь начинает воплощать градостроительную революцию, в авангарде которой встал Григорьев. В начале 2023 года глава института поставил три задачи:
- Лишить глав районов градостроительной свободы, но обязать советоваться с руководителями и жителями территорий. Речь шла о передаче от муниципалитетов на уровень региона права разработки генпланов, правил землепользования и застройки, а также местных нормативов градостроительного проектирования.
- Готовить мастер-планы. Для Казанской агломерации такой документ подготовят уже в 2023 году. Для Камской агломерации мастер-план начнут готовить в 2024-м, для Альметьевской — в 2025-м.
- Создать в Татарстане государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. Это пул данных, которые по мере накопления позволят оценивать обеспеченность инфраструктурой и градостроительный потенциал территории.
«Будем делать по-другому. Особенно в пригороде, — сказал президент РТ, обращаясь к главам районов и другим чиновникам на коллегии минстроя РТ по итогам 2022 года. — Надо исправлять ошибки и не совершать новых. Территорию без планирования ждет коллапс. Застройка должна быть сбалансированной. Будет жесткий порядок. Сразу предупреждаю: если будут попытки саботировать решение, это добром не кончится. В конечном счете страдают люди».
Спустя полгода власти РТ перешли от слов к делу и начали укреплять градостроительную вертикаль. Институт Григорьева к середине июля лишил «Татинвестгражданпроект» монополии на разработку генпланов для городов и районов РТ. Работают и над передачей градостроительных полномочий от глав районов минстрою РТ. Этот процесс пока осложнен подготовкой министерства к работе в новом формате, корректировкой законодательства РТ. Но контролировать темпы освоения агломераций надо уже сегодня, поэтому застройку пригородов переводят в ручной режим.
Регулировать застройку Казанской, Камской и Альметьевской агломераций теперь будут не местные власти, а президент РТ как глава новой межведомственной комиссии по вопросам градостроительства
Градостроительный хаос обуздают во главе с президентом РТ к осени
Регулировать застройку Казанской, Камской и Альметьевской агломераций теперь будут не местные власти, а президент РТ как глава новой межведомственной комиссии по вопросам градостроительства. Подготовить ее работу планируют к осени 2023 года, но, когда там рассмотрят первые проекты, пока неизвестно.
«Создание такой комиссии необходимо для контроля освоения новых территорий в целях предотвращения хаотичной застройки», — сообщили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ.
Для работы и подготовки заседаний комиссии создадут две постоянно действующие рабочие группы по вопросам застройки:
- Три городские агломерации республики. Курировать соответствующее направление будет директор Института пространственного планирования РТ Григорьев.
- 11 исторических поселений РТ. Куратором группы станет помощник президента РТ Олеся Балтусова.
Так кабмин РТ реформирует созданную в 2016 году градостроительную комиссию по застройке исторических поселений, материалы для которой готовит Балтусова как секретарь и член консультативного органа. За 7 лет на 33 заседаниях комиссии рассмотрено 467 проектов, из которых отклонили 93, или 20%, предложений. Решение принимают не сразу. Перед тем как попасть на стол президенту РТ, каждый проект рассматривается на заседаниях градостроительного совета при главном архитекторе и рабочей группы при мэре Казани.
«Это нормальный рабочий процесс, изменения необходимы для структурной работы, — прокомментировала „БИЗНЕС Online“ реформу комиссии Балтусова и оценила результаты ручного управления застройкой центральной части Казани. — Цель изначально была конкретной — делать регламент проектирования в центре понятным для архитектора, сделать этапность логичной для девелопера и вхождения инвестора с учетом сохранения идентичности».
Первые кабинетные и выездные совещания по застройке центра Казани президент РТ Минниханов начал проводить в 2011 году. К этому подтолкнула смена взглядов на историческую часть столицы РТ и снос ценных объектов. Так, по программе ликвидации ветхого жилья в Казани снесли не только 2,5 тыс. ветхих домов, но и 50 объектов культурного наследия — дом Алкина на улице Федосеевской, дом Сергеева на Тельмана и др.
Повлияло и написанное в «Живом журнале» открытое письмо президенту РТ от экскурсовода, дипломированного журналиста Балтусовой. Благодаря этому президент РТ вышел на первую пешую прогулку по разрушенному центру Казани, а самой Балтусовой предложил должность помощника.
С появлением списка из 11 исторических поселений Татарстана правительство республики создало градостроительную комиссию при президенте РТ. Кроме руководителей министерств и ведомств, туда пригласили и членов архитектурного сообщества.
За 12 лет в столице РТ не было снесено ни одного объекта культурного наследия, упорядочены требования к облику и высотности новых объектов. Для зон индивидуального жилищного строительства разработали типовые решения проектов, по которым уже строят дома в Свияжске и Чистополе. Таков результат перехода застройки исторических поселений РТ в ручной режим.
Оценку градостроительных материалов для рабочей группы будет выполнять Институт пространственного планирования РТ. Работники института станут рассматривать предложения застройщиков по освоению территорий и оценивать проекты массовой жилой застройки по следующим критериям:
- допустимая емкость территории (1 кв. м / га);
- транспортная доступность;
- инженерные сети;
- социальная инфраструктура;
- экология.
«Каждый проект пройдет тестирование, рабочая группа оценит последствия принимаемых решений и только потом выдаст рекомендации комиссии, — рассказал „БИЗНЕС Online“ директор Института пространственного планирования Григорьев. — Видим чрезмерный объем застройки? Нет возможности обеспечить взятую территорию дорогой, инженерными сетями? Значит, воплощать проект рано».
«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона», — говорит о московском и российском опыте Михаил Блинкин
Градостроительная диктатура как отклик на несовершенство институтов застройки
Концентрация градостроительных полномочий в руках главы субъекта характерна для российских регионов. Например, В Москве работает градостроительная земельная комиссия, которую возглавляет мэр города Сергей Собянин. В Нижегородской области действует градостроительный совет во главе с губернатором Глебом Никитиным, создан региональный штаб по градостроительной политике.
«К сожалению, отечественная практика не придумала ничего лучше, чем комиссию во главе с руководителем региона, — говорит о московском и российском опыте директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин. — Это отражение несовершенства наших институтов в области застройки и планировки. Здесь нельзя говорить, что это хорошо или плохо, но, поскольку это не решается автоматически в рамках имеющейся „нормативки“, то решение абсолютно естественное».
«Переход к ручному управлению требуется, когда система сбоит или не выстроена, просто для того, чтобы иметь возможность продолжить движение», — говорит директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов
Комиссия при президенте РТ — единственный вариант не встать и не заморозить стройку, говорят в группе компаний ASG, которой принадлежит крупнейший земельный банк Казанской агломерации.
«Переход к ручному управлению требуется, когда система сбоит или не выстроена, просто для того, чтобы иметь возможность продолжить движение, — говорит директор по развитию территорий ASG invest Ринат Аисов. — Обратными сторонами являются сроки на дополнительное согласование, а также субъективность принятия решений в отсутствие конкретных критериев. Поэтому как этап, пока не выстроена система, создание комиссии — это очевидное решение, чтобы не допустить повторения ошибок, как, например, застройка в Куюках. Вопрос заключается в том, получится ли все-таки выстроить систему и сколько времени на это понадобится, так как главная задача, транслируемая на федеральном уровне, — сокращать цикл стройки, повышать доступность жилья для населения».
Николай Васильев: «Велика роль субъективных факторов конкретного города, взаимоотношений застройщиков и администрации и так далее. Вот эти вещи лучше рассматривать объективнее»
Что будет со сроками?
Минстрой РТ не видит риска увеличения сроков согласования проектов. «Работа комиссии должна ускорить процесс рассмотрения проектов и сократить время принятия решений, — уверены в профильном ведомстве. — Вместе с тем республика получит качественную комплексную застройку территорий с учетом развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры».
Не опасается увеличения сроков согласования и помощник президента РТ. «Думаю, ничего страшного не произойдет, наоборот, все важные инфраструктурные проекты будут готовиться и проходить комиссию более эффективно», — считает Балтусова.
«Не скажу, что сегодня быстро принимаются решения, — говорит советник министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ заслуженный архитектор РТ Николай Васильев. — Другое дело, велика роль субъективных факторов конкретного города, взаимоотношений застройщиков и администрации и так далее. Вот эти вещи лучше рассматривать объективнее».
Александр Дембич: «Такой орган нужен, чтобы главы администраций не занимались самоуправством, принуждением главных архитекторов к решениям, противоречащим разработанным градостроительным документам»
О нехватке правовой базы говорят и в группе компаний «Новастрой», которая ведет проекты в Казани и пригородных районах. «Надо сформировать понятный и единый свод правил и стандартов, которыми районы могли бы пользоваться для принятия самостоятельных решений, — считает коммерческий директор ГК Антонина Дарчинова. — Конечно, первое время участникам рынка предстоит привыкать к новым правилам игры, утверждение вызовет дебаты, как вокруг проекта генплана Казани. Возможно, девелоперским компаниям придется остановить или серьезно пересмотреть проекты, и ГК „Новастрой“ не исключение. Остается только надеяться на обсуждение проекта развития агломераций застройщиков с их опытом для совместной разработки типов и моделей застройки, которые были бы востребованы жителями, комфортны с точки зрения среды проживания без потери экономической целесообразности для бизнеса».
«Ручное управление не несет рисков, — считает завкафедрой градостроительства КГАСУ кандидат архитектуры Александр Дембич. — Такой орган нужен, чтобы главы администраций не занимались самоуправством, принуждением главных архитекторов к решениям, противоречащим разработанным градостроительным документам».
«Сегодня Казань — динамично развивающийся город-миллионник, население которого стабильно увеличивается. Это естественный процесс, который невозможно остановить»
Мир идет по пути децентрализации — в Казанской агломерации тоже пытались
Агломерационное взаимодействие в мире опускают вниз, на уровень муниципалитетов, а не поднимают на уровень высшего руководства. В качестве примера эксперты приводят Большой Лондон, Большой Париж, которые включают в себя столицы и пригороды на условиях отдельных территориальных единиц без жесткой централизации.
Муниципалитеты Казанской агломерации пытались выстроить горизонтальную связь — в 2016 году мэр Казани и главы пяти районов РТ объединились в совет. Но за 7 лет данный консультативный орган не стал мощным регулятором застройки пригородов Казани. Территории продолжали застраивать массовым жильем.
«Почему мир нашел точки соприкосновения в агломерациях, а Казанская агломерация не найдет? Чем больше вовлеченных лиц, тем эффективнее взаимодействие, — считает собеседник нашего издания в сфере строительства. — Зачем скатываться в градостроительную диктатуру? В законе „Об общих принципах организации местного самоуправления“ прописано межмуниципальное взаимодействие. Муниципалитетам разрешают создавать советы, союзы. В Градкодексе прописан вопрос согласования генпланов друг с другом. Кто мешает? Законодательство позволяет проявлять управленческую волю, нет препятствий».
Так в теории. По факту же разрастание пригородов крупных городов РТ и погоня за вводом жилья привели к дисбалансу экономического положения жителей, маятниковой миграции и транспортным проблемам.
«Основным способом сдерживания гипертрофированного роста крупных центров является экономическое развитие районов, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“. — В Татарстане это понимают, поэтому открывают специальные экономические зоны, развивают и модернизируют производство и сельское хозяйство. Но сегодня Казань — динамично развивающийся город-миллионник, население которого стабильно увеличивается. Это естественный процесс, который невозможно остановить».
Негармоничное развитие территорий приводит к дисбалансу жилья, инфраструктуры и мест приложения труда, констатирует Васильев. «Если это не начать всерьез регулировать, то попадем в ситуации, когда переделка будет стоить дороже, — говорит советник главы минстроя РТ. — Нужно комплексное рассмотрение, а я представляю, что это должно происходить именно так. Рассматривать надо не только вид объекта и доходность, но и то, как этот объект смотрится с точки зрения развития инфраструктуры, не ухудшает ли рыночной стоимости соседних территорий».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 103
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.