«Многие переезжают сюда из Казани. Молодые семьи вместо маленьких квартир по заоблачной цене в столице берут просторные и по умеренным ценам здесь», — уверены челнинские риелторы. Факт налицо: если в столице РТ продажи новостроек в 2022-м провалились на треть, то в автограде, наоборот, выросли на 19%. О том, в чем загадка квартирного феномена автограда, чем застройщики Челнов ответят на провал начала года, — в материале «БИЗНЕС Online».
В то время как в 2022 году в Казани спрос на новостройки рухнул на 31%, Набережные Челны отметились ростом на 19%
Вот что цена животворящая делает: на фоне казанского падения продаж новостроек в автограде зафиксирован резкий рост
Интересный факт обнаружился на рынке недвижимости Татарстана. В то время как в 2022-м в Казани спрос на новостройки рухнул на 31%, Набережные Челны отметились ростом на 19%. Всего в автограде за год продано 4,2 тыс. квартир. Если в столице РТ было реализовано 305 тыс. «квадратов», то в Челнах — 209 тыс., и это при том, что город ощутимо меньше столицы Татарстана. Такие цифры проводит единая информационная система жилищного строительства «Дом.РФ».
Начало этого года тоже вроде неплохое. «Мы сами удивляемся челнинскому феномену, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ директор АН „Кама.Челны“ Рисхат Сабирзянов. — Вообще думали, что будет простой, а сделки идут — февраль отлично отработали».
Если перефразировать высказывание сменившего профессию Ивана Васильевича, «вот что цена животворящая делает». Именно тут отчасти кроется разгадка феномена: в Казани средний метр стоит уже выше 175 тысяч. В Челнах же «квадрат» за год подорожал на 20% с 72,1 тыс. до 86,4 тыс. рублей. В начале 2023-го она поднялась уже на 5%, а сейчас уверенно подобралась к отметке в 90 тыс. за 1 кв. метр. Предложения в новостройках с хорошей локацией вроде «Премьер-квартала» у берега Камы перевалили за соточку, а значит, потенциал роста есть. Но он, как считают опрошенные «БИЗНЕС Online» девелоперы, умеренный и плотно завязан на благосостоянии людей и экономике города.
Разница с Казанью почти вдвое, и это побуждает переезжать в Набережные Челны даже казанцев, говорят некоторые риелторы. «Город сохранил рост за счет цен. Челны — место перспективное, где стоимость квадратного метра ниже, чем в столице. Многие переезжают сюда из Казани: молодые семьи вместо маленьких квартир по заоблачной цене в столице берут просторные и по умеренным ценам здесь. Челны спокойные, хорошо спланированные, тут есть работа, строится жилье и заводы», — уверена челнинский риелтор агентства «Мега Риэлт» Евгения Лаврова.
Еще один фактор — низкая обеспеченность жильем на душу населения, говорит директор «Талан – Набережные Челны» Айрат Бадертдинов. В автограде есть возможность наращивать объемы строительства — люди стремятся к улучшению жилищных условий, и новое жилье востребовано. Кроме того, пока конкуренция здесь идет между региональными девелоперами, федералам челнинский ценник просто неинтересен. «В Челнах 100 тысяч за квадратный метр — это много, а 200 тысяч в Казани — нормально. Себестоимость при этом не сильно отличается. В автограде не рай для застройщиков. Одно дело строить за 90 тысяч и продавать за 200. А теперь попробуйте приехать сюда и продавать за 100 тысяч! Это видят и крупные федеральные компании, которые осторожно заходят в региональные центры. Челны пока не рассматривают», — отмечает представитель ижевского застройщика.
«Здесь не теплица и не оранжерея для застройщиков, — согласен коммерческий менеджер „Домкора“ Евгений Александров. — Рынки Челнов и Казани разные, везде бывают снижения и подъемы. У каждого свой период активности и затишья. Год назад, в 2021-м, в Казани был подъем, которого мы не наблюдали в своем городе. Там скачок просто раньше прошел. Да и фактор перегрева в столице РТ есть: в Челнах цены на жилье так никогда не росли. В Казани свои нюансы. И теперь застройщикам там приходится использовать разные инструменты для стимулирования спроса вроде субсидированной ставки и траншевой ипотеки, чего в Челнах нет».
В 2022 году в Набережных Челнах в эксплуатацию был введен 31 жилой дом, говорил на сессии мэр Набережных Челнов Наиль Магдеев, из них три дома — по социальной ипотеке (на фото: ЖК «Междуречье»)
Сколько заработали челнинские застройщики
В 2022 году в Набережных Челнах в эксплуатацию был введен 31 жилой дом, говорил на сессии мэр Набережных Челнов Наиль Магдеев, из них три дома — по социальной ипотеке. Челнинцы принесли банкирам и девелоперам более 16,4 млрд рублей — на 30% больше, чем год назад.
Строительный рынок автограда делят 13 девелоперов, лидерами среди которых являются «Профит», «Домкор», «Талан», СЗ «ЖСК „Комфортное жилье”», «Евростиль», СЗ «Яр Тау» и «Стройгрупп». По данным ЕИЖС «Дом.РФ», успехи были следующими:
- «Профит» — 4,7 млрд рублей за 1433 квартиры;
- «Домкор» — 2,6 млрд рублей за 646 квартир;
- «Талан» — 2,6 млрд рублей за 497 квартир;
- «Евростиль» — 1,8 млрд рублей за 385 квартир;
- «Стройгрупп» — 334, 5 млн рублей за 121 квартиру;
- ЖСК «Комфортное жилье» — 108,4 млн рублей за 24 квартиры.
Сами девелоперы не согласны с оценками «Дом.РФ». К примеру, в «Комфортном жилье» говорят, что реализовали 336 квартир на 1,5 млрд рублей. Расхождения можно объяснить тем, что «Дом.РФ» учитывает лишь продажи в строящихся домах. Как только объект сдается, он выбывает и продажи в нем отражаются уже не по количеству договоров долевого участия, а в статистике договоров купли-продажи, т. е. на вторичке, хотя и от застройщика.
Прошлый год, отметил в беседе с «БИЗНЕС Online» генеральный директор ООО «Комфортное жилье» Михаил Золотухин, был очень сложным. После февральских событий наблюдался ажиотажный спрос: люди вкладывали деньги в недвижимость и скупали все в больших количествах, у кого была такая возможность. Потом — затишье, после — вновь всплеск спроса. «То густо, то пусто было. Год не похож ни на один из предыдущих, и оценивать его трудно. В прошлом году шел рост цен на строительные материалы из-за ограничения импорта и доступа к иностранному оборудованию», — рассказал Золотухин.
Если говорить о нашей компании: непроданных квартир после ввода не остается. Но мы и строим мало, объемы уменьшаем. На другие города не смотрим — нужно переждать окончания неопределенности. Наращивать объемы при отсутствии роста спроса и доходов населения рискованно.
В этом году в Набережных Челнах планируется ввести не менее 310 тыс. кв. м жилья. Как сообщил на одном из аппаратных совещаний в мэрии замруководителя исполкома Челнов Айрат Ганиев, самый большой объем рынка жилищного строительства в 2022 году пришелся на компании «Профит» Марселя Мингалимова и «Домкор» Мунира Гайнуллова. Третье место по объемам строительства жилья — у СЗ «Экспо-Регион Закамье» Алексея Горшкова. Сопоставимый объем — у ЖСК «Комфортное жилье» Золотухина. Также в топе оказались ООО «Евростиль» Ильнара Гайсина и УКС «Камгэсэнергострой» Альберта Петрова.
Самый большой объем рынка жилищного строительства в 2022 году пришелся на компании «Профит» Марселя Мингалимова и «Домкор» Мунира Гайнуллова
«Застройщики продолжают строительство жилых микрорайонов: „Дружный“, „Вивальди“, „Красные Челны“, „Новые просторы“, „Побережье“, „Новый“, „Междуречье“, „Автозаводец“, „Сердце города“, „Притяжение“, „Озеро“, „Челны Сити“, „Питерский квартал“, „Замелекесье“», — рассказал Ганиев.
Однако новый год принес челнинским «квартирным королям» падение. С января по февраль 2023-го девелоперы заработали 1,5 млрд рублей, реализовав 313 квартир. Год назад, перед началом спецоперации на Украине, реализовано более 1 тыс. квартир с результатом в 3,4 млрд рублей. Однако это тоже хороший результат, учитывая состояние рынка.
ЖК «Новый»
«Сделки в 2023-м идут, но фон пока умеренно-настороженный, — пояснил коммерческий директор „Домкора“ Александров. — Ранее у меня были и более пессимистические прогнозы на первые месяцы — мы исходили из худшего при планировании. Но обошлось… В последние несколько месяцев наши покупатели — это молодые семьи с детьми: многие приобретают жилье по программе семейной ипотеки. Мы увидели увеличение продаж по двух- и трехкомнатным квартирам. Все остальные наши покупатели — это совершенно разный контингент: и сотрудники КАМАЗа, и бюджетники. Нет какой-то узкой категории, в основном жители Челнов».
ЖК «Вивальди»
Тренды: рост цен на 10%, средний срок ипотеки в четверть века и мечты челнинцев о жилье нового качества
Чего ожидать в ближайшем будущем? Как говорят в «Домкоре», за последний год сформировалась тенденция, когда люди стараются приобретать квартиры на финишной прямой — ближе к вводу дома в эксплуатацию.
«Мы намеренно ведем политику вывода на рынок как готового, так и строящегося жилья, чтобы у людей был выбор. У всех свои потребности: кто-то хочет после продажи старой квартиры сразу заехать в новую, кто-то видит в квартирах инвестицию и готов ждать, — отметил в беседе с „БИЗНЕС Online“ Александров. — На некоторых этапах политика отложенной продажи, может, и имеет эффективность. Если застройщик строит один или два объекта в год, то, наверное, их можно продавать как готовые чуть позже, возвращая вложенные деньги. Но в ситуации потока, как у нас, такое невозможно — это неоправданное удорожание».
Как говорят в «Домкоре», за последний год сформировалась тенденция, когда люди стараются приобретать квартиры на финишной прямой — ближе к вводу дома в эксплуатацию
То, что основные стимулирующие программы продлили до 2024 года, однозначно вносит свою лепту в оживление на рынке недвижимости, считает Александров: «Люди видят: программы работают вдолгую. Оптимально, конечно, сделать доступную ипотеку массовой — это хорошая поддержка для рынка в целом. Широко используется семейная ипотека с ее ставкой от 4 процентов. Ныне люди внимательно смотрят на ежемесячный платеж, и это важная точка для тех, кто берет ипотеку. Раньше срок кредитования был 10–15 лет, сейчас он увеличился до 25 лет. Люди научились считать и понимают, что основные выплаты процентов идут в первые годы. После этого кредит они не торопятся погашать, потому что все проценты они уже отдали. Те, кто может погасить в первые годы, делают это».
Одна из бед челнинского квартирного рынка — небогатый выбор планировок, и челнинцы устали от этого. «Автоград, как говорил Дембич (Александр Дембич — профессор КГАСУ и автор генплана Челнов — прим. ред.), — это город, который был построен одномоментно. В Челнах до 2000-х было 17 типовых планировок, а в нашем „Премьер-квартале на набережной“ 48 только в первой очереди. Сейчас люди желают разнообразия, им не хочется, чтобы было как у соседа. Мы разыгрываем разные сценарии жизни для наших продуктов. Например, та же однокомнатная может быть как для студента, так и для пожилого человека, для холостяка или молодой семьи. Люди также обращают внимание на обустройство двора, придомовой территории, холлов. Скажи кому 20 лет назад, что в квартиру можно зайти без ступенек, он был ответил: „Глупость какая-то!“ На архитектуру обращают внимание. В Челны общероссийские и общемировые тренды приходят с опозданием. У нас закрытые застекленные балконы — это незыблемая истина, а, например, в Екатеринбурге они строятся открытыми», — отметил директор «Талан – Набережные Челны» Бадертдинов.
Место строительства ЖК «Премьер-квартал» на набережной
Запрос на безопасность, закрытость дворов вступает в противоречие с требованиями комфортной среды. В Челнах многие жители положительно оценивают «озаборенность», хотят приватное пространство без чужаков. Но в других городах, где комфортная среда растет быстрее, заборы, наоборот, стараются убрать. У людей появляется желание пройтись с ребенком до соседнего двора с площадкой и поиграть с ним там.
В 2021 году цены росли из-за скачкообразного роста стоимости строительных материалов. В 2022-м этот момент стабилизировался, но сейчас удорожание идет из-за ощутимого роста стоимости рабочей силы. На это повлияло сразу несколько факторов: достаточно серьезные перемены в логистике материалов, необходимость импортозамещения, а также изменение миграционных потоков.
На Российской строительной неделе в Москве, которая состоялась в начале марта, экспертное сообщество спрогнозировало рост цен на жилье в 2023 году в пределах 5–10%, отметил Александров.
Застройщики пока не видят роста цен на стройматериалы. Поэтому повлиять на удорожание в Челнах может только подъем уровня зарплат
Застройщики пока не видят роста цен на стройматериалы. Поэтому повлиять на удорожание в Челнах может только подъем уровня зарплат. На фоне того, что КАМАЗ объявил об увеличении объемов производства и поиске 20 тыс. рабочих рук, такие риски очевидны. Город ориентируется на автогигант. Если оплата труда там вырастет, придется поднимать и строителям. Подорожает и жилье, прогнозируют строители. «В Челнах весь 2022 год был стабильный рост спроса на рабочие руки. У нас, в отличие от многих других городов России, промышленность работает и растет. В автограде самая низкая цена жилья по отношению к крупным близлежащим городам. Поэтому она и не обвалилась», — резюмировал Золотухин.
«С момента начала строительства до периода ввода в эксплуатацию рост цены расписан. У нас есть готовые квартиры, штуки 2–3, которые мы продаем по максимальной цене. Все остальные продаем в период, и цена тут варьируется: в начале она одна, в момент стройки — другая, в конце и вовсе третья. Я надеюсь, роста конечной цены не будет. „Надеюсь“ — потому что в Челнах доступность жилья достаточно высокая», — констатирует девелопер.
В Альметьевске наблюдался пик в 94 тыс. рублей за «квадрат» в октябре 2022 года
Что у соседей: Елабуга, Нижнекамск, Альметьевск
В целом по Закамью цена 1 кв. м держится примерно на одном уровне. В Альметьевске, например, наблюдался даже пик в 94 тыс. рублей за «квадрат» в октябре 2022-го. В городе работают четыре застройщика, которые за прошлый год реализовали 855 квартир и заработали 3,6 млрд рублей. В январе 2023-го цена за «квадрат» там поднялась до рекордных 98,7 тыс. рублей, но уже в феврале упала до 86,1 тысячи. За два месяца этого года продано 115 квартир на полмиллиарда рублей.
Печальная ситуация наблюдается в Нижнекамске. За прошлый год там было продано всего 115 новых квартир на 605 млн рублей. Там цена «квадрата» в январе 2023-го держится на отметке 91,3 тыс. рублей. За два месяца продано всего четыре квартиры на 23,8 млн рублей. И все в январе, а в феврале в статистике «Дом.РФ» не зафиксировано ни одной сделки.
«В Челнах раньше цены были выше, чем в Нижнекамске. Постепенно они сравнялись, а сейчас цена квадратного метра у нас выше, чем в автограде, но качество хуже. В Челнах строят лучше, новее: с двумя лифтами, парковками, детскими площадками, видеонаблюдением. У нас, в Нижнекамске, такого нет. Да, „Евростиль“ такое строит, но там и ценники ого-го!» — объясняет риелтор агентства недвижимости «Ваш Дом» в Нижнекамске Венера Тимофеева. По ее словам, хорошо продавались в 2022 году в Нижнекамске квартиры в ЖК «Кама-Сити» от застройщика «УК „Наш Дом”». Хорошо идут продажи от «ЖинИнвестСтроя» на Гайнуллина и дома от «Евростиля». «У нас, видимо, люди голодные, много скупают по соципотеке, где ставка ниже. Ну и банально многие устали от однотипных домов — все хотят комфорта. В Челнах разнообразие, а у нас ничего», — добавила она.
Риелтор из АН «Визит» Валентина Ахметзянова отметила небольшое затишье, но предположила, что рынок Нижнекамска будет развиваться. «Застройщиков в городе мало, основной у нас — „Евростиль“. Прихода „Домкора“ ждем давно, желающие на их дома есть. В основном покупают у нас люди среднего класса, молодые семьи, которые хотят жить в своей квартире», — обозначила она.
В Елабуге за год продано 678 квартир, единственный застройщик «Траст-Инвест» заработал 2,7 млрд рублей. В городе пока самая низкая цена за «квадрат» в Закамье — 71,1 тыс. рублей. За два месяца реализовано 75 квартир на 372 млн рублей.
«На данный момент у нас строится ЖК „Звездный“, он выглядит перспективно, но, так как застройщик непроверенный, я бы не стала делать на него ставку, — считает Алсу Хатимуллина из елабужского АН „Триумф“. — Спектр покупателей широк: неженатые, семейные и молодые. К нам в город даже старики перебираются. Объединяет их одно — берут квартиры в ипотеку, налички практически нет».
В других городах Закамья коммерческого жилья почти не строят. Один ЖК возводят в Азнакаево — жилой комплекс «Чатыр Тау». Один дом строится в Лениногорске — ЖК «Возрождение». В Бугульме, Заинске и других городах новостроек на открытом рынке нет.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 44
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.