«На рынок до сих пор влияют события февраля и сентябрьская мобилизация», — пессимистичны в прогнозах на 2023-й участники рынка недвижимости РТ. Осень стала самой плохой за последние три года: хотя в ноябре рынок оживился, число сделок в целом за три месяца рухнуло вдвое. Впрочем, с января по ноябрь включительно застройщиками РТ продано столько же новостроек, сколько было год назад. О том, почему волну дефолтных квартир ждут через год и случится ли кризис на рынке ИЖС, — в ежемесячном обзоре «БИЗНЕС Online».
Рынок новостроек Татарстана после октябрьской «контузии» мобилизацией пошел вверх
Осень провалена. Но в ноябре рынок подрос на остановке мобилизации и новостях об отмене господдержки
Рынок новостроек Татарстана после октябрьской «контузии» мобилизацией пошел вверх. За ноябрь число сделок на первичном рынке РТ выросло на 38% до 1,4 тыс. по сравнению с октябрем. Такова свежая статистика Росреестра по РТ. В Казани, по данным «Сравни.Дом», количество купленных квартир выросло за месяц на 29% — почти 500 штук. Например, ПИК увеличил продажи в 14 раз — подробнее смотрите в инфографике «БИЗНЕС Online». В чем причины подъема спроса?
«Во-первых, остановилась мобилизация, люди вернулись к житейским вопросам. Во-вторых, главным драйвером была возможная отмена господдержки по ипотеке», — называет две причины ощутимого роста заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Сражение за новостройки выиграно, но не война. В сравнении с ноябрем 2021 года число сделок в прошлом месяце рухнуло на 26%. Но по итогам 11 месяцев 2022-го «долевка» идет ноздря в ноздрю с показателями прошлого года. В целом минувшая осень стала худшей для рынка нового жилья за три года. В сравнении с 2020-м число регистраций упало вдвое до 3,7 тыс. сделок, в сравнении с 2021-м — на 25%.
Поплыла вниз и вторичка. За ноябрь рынок б/у квартир Казани потерял 15% сделок к октябрю и опустился до 2,5 тысячи. На остальной территории Татарстана ситуация еще хуже — число регистраций упало на 21% до 4,8 тысячи. Грустные показатели и в сравнении с ноябрем 2021-го. Вторичка по РТ к прошлому году потеряла 23% сделок. Эксперты напоминают, что в статистику Росреестра попадают и квартиры в свежесданных домах, поэтому соответствующая ниша насыщена не только хрущевками, но и новым жильем.
«Ноябрь действительно просел: и мобилизация повлияла, и люди все же настроены на покупку новостройки, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — На вторичном рынке люди чаще выбирают жилье с хорошей транспортной инфраструктурой и отделкой — дополнительных денег на машину и ремонт у них нет. А продавцы часто забывают, что цены на Avito и ЦИАН не те, по которым продается недвижимость. Это цены, по которым она висит на сайтах. На самом деле все продается с торгом».
Квартиры в ипотеку от 0,01%
Только до конца года «Унистрой» субсидирует ипотечные ставки по господдержке. Для клиентов компании ставка приравнена к рассрочке и близка к околонулевой. Только до 31 декабря купить квартиру можно по ипотеке 0,01%.*
В программе участвуют жилые проекты UNO, «Лето», «Уникум на Ершова», «Весна», «Атмосфера» и др.
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
По всем вопросам:
+7 (843) 202-21-46
Традиционно радует участников рынка предновогодний спрос. «Как всегда, покупается все, даже неликвид», — говорит Костыркина. Покупательскую активность фиксируют и застройщики. В «Ак Барс Дом» заявляют о росте ноябрьско-декабрьского спроса в 1,5 раза в сравнении с октябрем. «Это не только продуманность и расчетливость покупателей, но и работа над продуктом в компании», — говорит исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
«К концу года покупатели стремятся приобрести жилье по актуальным условиям в рамках одобренных ранее кредитов», — говорит заместитель генерального директора #Суварстроит по продажам и маркетингу Эльвира Галяутдинова.
Поплыла вниз и вторичка. За ноябрь рынок б/у квартир Казани потерял 15% сделок к октябрю и опустился до 2,5 тысячи
«Путинскую» ипотеку продлили до 2024 года, но она подорожала
Перейдем к ипотеке. Вслед за октябрьским ростом числа ипотечных сделок на 50% к сентябрю последовал откат. Рынок Татарстана за ноябрь потерял к октябрю 2,5% ипотечных сделок, опустившись до 7,3 тысячи. Ипотечное кредитование по РТ и Казани отстает от ноября 2021 года на 13%. Наконец пропала неопределенность с «путинской» ипотекой — на прошлой неделе программу продлили до 1 июля 2024-го с повышением ставки на процент до 8% годовых. Эксперты называют это решение понятным. Новостройки слишком зависят от ипотеки.
«Продление программы льготной ипотеки с увеличенной ставкой до 8 процентов определит поведение рынка недвижимости на 1,5 года, — говорит Латыпова. — Главный плюс принятого решения — это долгосрочность. В первые месяцы нового года рынок будет переживать трансформацию под новые условия кредитования, но клиенты психологически уже готовы к удорожанию».
Часть банков уже заявила о сроках одобрения ипотеки с господдержкой по старым условиям. Из-за этого неясно, на какие объекты распространят новые льготные условия, для всех ли будет действовать ставка или нет. «Банки пока не дают никаких разъяснений», — говорит Юсупов.
Наконец пропала неопределенность с «путинской» ипотекой — на прошлой неделе программу продлили до 1 июля 2024 года с повышением ставки на процент до 8% годовых
Ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 7,5% годовых, но это по-прежнему не влияет на рыночные ставки. С конца июля средняя ипотечная ставка на новостройки держится у 10% годовых. На вторичном рынке 10,1%, гласят декабрьские данные «Дом.РФ». Напомним, в мае – июне первичный рынок кредитовали под заградительные 14%, а вторичный — как минимум под 14,2%. Ипотека остается главным инструментом покупки квартир, доля которого в ближайшие 1–2 года может увеличиться с нынешних 80–85%. Этому способствует рост цен. Стоимость новостроек Казани продолжает колебаться в диапазоне 150 тыс. рублей за 1 кв. м, на вторичке цены в коридоре 95–130 тыс. рублей.
«Покупатели стали требовательнее к новостройкам. Либо стараются искать с подходящим ежемесячным платежом, либо покупают без удорожания цены по стандартной ставке и не стесняются просить у застройщика скидку. Много иногородних. Много тех, кто хочет квартиру купить детям на будущее», — рассказывает Костыркина.
ЖК UNO: бизнес-класс на Сибгата Хакима
Реклама. ООО «Стройриэлт» ООО «СЗ Бизнес Парк», проектная декларация на сайте наш. дом.рф
Спросом преимущественно пользуются небольшие форматы жилья — одно- и двухкомнатные квартиры, говорят в компании «Унистрой». Такие форматы занимают 70% портфеля продаж компании, оставшиеся 30% приходится на большие семейные форматы.
«Наблюдается устойчивый спрос на готовые квартиры, в которые можно заехать и жить, — говорят в #Суварстроит и отмечают также инвестиционный спрос. — Люди защищают финансовые средства от инфляции и приобретают квартиры с первоначальным взносом в виде материнского капитала или накопленных средств».
Эльвира Набиуллина: «Когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит, это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов»
Набиуллина давит ипотеку от застройщика под 0,1% годовых: банки и застройщики ответят траншевой ипотекой?
Центробанк не шутил и будет «душить» регулированием схемы ипотеки от застройщиков с околонулевыми ставками. «Еще раз повторю: когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит, это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда они останутся должны банку при продаже этого жилья», — сказала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина в минувшую пятницу.
Как работают совместные программы банков и девелоперов по экстремально низкой ставке и чего боится ЦБ?
- Цена квартиры повышается на 20–30% и выше. Эту комиссию застройщик платит банку для компенсации его выпадающих доходов по ипотеке. Например, однокомнатная квартира в Казани по ставке «путинской» ипотеки в 7% годовых стоит около 6 млн рублей, а с околонулевой ставкой — уже 7,5 млн рублей.
- Банк реинвестирует переплату за квартиру в кредиты следующим ипотечным заемщикам — отсюда и надувание пузыря, о котором говорит Набиуллина.
Популярность продукта выросла. Доля «дармовой» ипотеки в пяти крупнейших ипотечных банках только по итогам II квартала 2022-го выросла в 4 раза до 66%, и к концу года тенденция укрепилась. Но теперь все.
Недолго музыка играла. Околонулевые ставки сворачиваются.
Повезет тем, кто успеет сесть в последний вагон этого года и купить квартиру по ставкам от застройщика в 1–3%, говорит Латыпова. «Понятно, что такие предложения нескоро увидим на рынке», — заявляет исполнительный директор компании «Ак Барс Дом».
ЖК «Лето»: теннисный парк и бульвар
Реклама. ООО «Стройриэлт» ООО «СЗ Стройуслуги-1», проектная декларация на сайте наш. дом.рф
Заменить «дешевую» ипотеку может траншевая — данный продукт появился на рынке Татарстана в начале года, и в 70% случаев им пользовались инвесторы. В условиях роста цены квадратного метра выгодно внести 10–30% первоначального взноса и переуступить права собственности после оплаты второго транша или ближе к окончанию строительства.
Схема выглядит так. Покупатель строящегося жилья платит первоначальный взнос — как правило, 10–30% от стоимости квартиры. Банк дробит кредит на два транша и выдает заемщику бо́льшую часть денег ближе к окончанию строительства. Таким образом покупатель экономит на процентах во время стройки. А застройщик ничего не теряет, ведь деньги и так идут на эскроу-счет, который открывают только после сдачи дома.
Помогут рынку и комбинированные ипотечные программы для новостроек, когда лимитированные 6 млн рублей банки в 2023-м выдадут под «путинские» 8% годовых, а оставшуюся сумму ссудят по рыночной ставке, которая сегодня в среднем составляет 10% годовых. «Строительному рынку Татарстана в рамках госпрограммы необходим дифференцированный подход к лимиту кредитования, — говорит Галяутдинова. — Считаю, что лимит необходимо увеличить минимум до 9 миллионов рублей. Именно по этой причине застройщики вынуждены использовать программу субсидирования и комбо-ипотеку. По стандартной ипотеке сделок практически нет».
Помогут рынку и комбинированные ипотечные программы для новостроек, когда лимитированные 6 млн рублей банки в 2023-м выдадут под «путинские» 8% годовых, а оставшуюся сумму ссудят по рыночной ставке, которая сегодня в среднем составляет 10% годовых
Волны дефолтных квартир пока нет
Под разговоры о надувании ипотечных пузырей все чаще слышится прогноз: вот-вот тем, кто брал кредиты и не может их теперь отдать, придется спешно и дешево продавать квартиры и расплачиваться с банком. Но начало специальной военной операции, мобилизация, рост ипотечных ставок не повлияли на число банкротных квартир, реализуемых АО «Российский аукционный дом». Число выставленных на продажу банкротных квартир из Татарстана к концу года не изменилось, сообщили «БИЗНЕС Online» в РАД. Причина в том, что с апреля по октябрь действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве.
«Все выставленные и реализованные квартиры принадлежали юридическим лицам, которых признали банкротами задолго до произошедших событий, — говорит руководитель офиса РАД в Казани Леван Шакая. — Имущество по банкротствам 2022 года выйдет на рынок не раньше конца 2023-го. Банкротство — длительный процесс, который занимает 1–1,5 года. Учитывая, что в октябре мораторий сняли, в будущем году можно ожидать увеличения числа квартир, переданных на реализацию».
По числу аукционов лидирует Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Елабуга. Самый дорогой лот из РТ, проданный с аукциона РАД за 8,1 млн рублей, находится в Казани — это квартира площадью 81,2 кв. м на ул. Галимджана Баруди. Для сравнения: самый дорогой лот по России располагался в Москве — там за 131,5 млн рублей с банкротных торгов продали 7-комнатную квартиру площадью 509 кв. м рядом со зданием министерства иностранных дел.
ЖК «Атмосфера»: дружный квартал в пяти минутах от Казани
Реклама. ООО «Стройриэлт» ООО «СЗ СК Унистройдом-1», проектная декларация на сайте наш. дом.рф
По усредненной статистике РАД, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на торгах за 2022 год не изменилась и составила 90 тыс. рублей (в среднем по всей стране).
Спад не только на рынке многоквартирного жилья, но и в сфере загородной недвижимости. Так, продажи земельных участков в Татарстане упали впервые с 2020-го
Одноэтажный Татарстан лихорадит: спрос на землю упал впервые за три года, рынок затоварен
Спад не только на рынке многоквартирного жилья, но и в сфере загородной недвижимости. Так, объемы реализации земельных участков в Татарстане упали впервые с 2020-го. За 11 месяцев число регистраций Росреестра по Казани в сравнении с аналогичным периодом 2021 года снизилось на 28% до 13 тыс. сделок, по РТ — на 18% до 82 тыс. сделок.
«Земельные участки прежде рассматривали как инвестиции. Но теперь поток таких сделок остановился — инвесторы не видят перспективы роста цены, — говорит директор казанского подразделения японской строительной компании Iida Group Holdings („Иида Груп Холдинг“) Артур Хафизов. — Число желающих купить землю для строительства дома тоже уменьшилось. Спрос в течение года был волнообразным: цикл роста сменял цикл спада. Число входящих обращений в моменте сокращалось на 50–60 процентов. Но ситуация некритичная — к концу года спрос восстанавливается, клиенты с трудом, но решают купить дом».
Опрошенные застройщики новых частных домов столкнулись с затовариванием — дома построили, но не могут продать с 2021 года. Причины охлаждения покупателей к земле и загородному жилью такие:
- миграционный отток;
- низкие доходы. Доля ипотечных сделок достигает 80–90%;
- выжидательная позиция;
- эффект высокой базы — за 2020 и 2021 годы рынок вырос кратно в сравнении с доковидным периодом;
- нехватка земель с развитой транспортной, социальной инфраструктурой.
«Чем дальше от Казани, тем труднее продавать, — говорит учредитель и директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ Марат Галлямов и отмечает рост спроса на услугу компании по поиску застройщиков для владельцев земель под ИЖС. — Появились профессиональные строительные организации, которые в срок строят загородные дома площадью 80–150 квадратных метров с применением ипотечных госпрограмм. Людям это выгодно. Что касается вторичного загородного сегмента, то зимой спрос традиционно падает. Ждем весеннего оживления».
После 24 февраля цена стройматериалов выросла на 30–40%, но к концу года стоимость базовых материалов стабилизировалась и даже пошла вниз. Подешевел лес и древесные плиты, металл, кирпич, бетон
Застройщики коттеджей уходят, банки ужесточают требования к постройке загородных домов по ипотеке
На загородном рынке правит потребитель, предложение превышает спрос, число входящих обращений за год снизилось на 20–30%, говорит владелец компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов. «Чувствуется и сезонный спад: меньше строят, часть предпринимателей закрыли компании и поменяли ниши. А в целом загородный рынок движется к комплексной организованной застройке — это уже устойчивая тенденция», — сказал эксперт и привел в пример собственный коттеджный поселок «Ханская усадьба» на 1,2 тыс. домов в Зеленодольском районе.
После 24 февраля цена стройматериалов выросла на 30–40%, но к концу года стоимость базовых материалов стабилизировалась и даже пошла вниз. Подешевел лес и древесные плиты, металл, кирпич, бетон. Не дешевеют только импортные отделочные материалы — цена в 1,5–2 раза выше в сравнении с началом года, несмотря на укрепление рубля. «Этот рост нивелируется падением стоимости базовых строительных материалов. Поэтому цена готового дома в „Литл Токио“ остается стабильной, а иногда объект можно приобрести со скидкой», — говорит Хафизов.
Банки ужесточают требования к проверке документации при выдаче кредита на покупку или строительство индивидуального жилого дома. «Перечень документов расширился. Не исключаю, что к этому подтолкнула бесконтрольная застройка хозспособом», — рассуждает Хафизов. Напомним, в июле 2022 года в России запустили ипотеку для «самостройщиков». По новой программе «самостройщикам» до 31 декабря планировали раздать 8 тыс. кредитов под 9% годовых.
Дом стоимостью 4,5–6 млн рублей преимущественно ищут желающие жить за городом. «Это ядро продаж. За эти деньги находят дома с сетями, ремонтом от застройщика», — говорит Галлямов.
«Все ждут еще волну мобилизации, — говорит Костыркина. — Поэтому люди поделились на два лагеря. Одни хотят решить жилищный вопрос, пока не призвали. Другие решили повременить и отложили реализацию планов в долгий ящик»
Итоги и прогнозы: на рынок недвижимости продолжают влиять СВО и мобилизация
Каковы ожидания на 2023 год? «Январь – февраль окажутся традиционными месяцами затишья, а может быть таковым и март, — считает Юсупов, воздержавшись от более долгосрочных прогнозов. — На рынок до сих пор влияют события февраля и сентябрьская мобилизация».
Число сделок по договорам долевого участия в 2023 году может вернуться к показателям 2021-го, но при отсутствии неблагоприятных факторов, которые, безусловно, повлияли на рынок в 2022 году, прогнозируют в компании «Ак Барс Дом».
«Все ждут еще волну мобилизации, — говорит Костыркина. — Поэтому люди поделились на два лагеря. Одни хотят решить жилищный вопрос, пока не призвали. Другие решили повременить и отложили реализацию планов в долгий ящик». Эксперт также рассчитывает на снижение ипотечных ставок для вторичного рынка.
Двигателем рынка останутся меры господдержки, а также программы, созданные в партнерстве застройщиков и банков, считают в #Суварстроит. «Не прогнозируем падения цен на новостройки, так как банки не дадут возможности продавать в убыток», — говорит Галяутдинова.
Участники рынка загородного жилья тоже не ждут от 2023 года роста продаж и рассчитывают удержать показатели 2022-го. «Проблемы с покупательским спросом, поэтому ситуация в сфере недвижимости будет зависеть от доходов жителей, стабильности и успехов экономики», — говорит Хафизов.
«В такой обстановке трудно планировать следующую неделю, не то что будущий год», — рассуждает Гимадов, но верит в лучшее.
Цены на загородном рынке в следующем году, скорее всего, сохранятся. «Стоимость стройматериалов стабилизировалась, — объясняет Галлямов и напоминает, что доля ИЖС в общем объеме строительства уже достигает 60%. — И спрос сохранится, несмотря минусы и неудобства: цены на „загородку“ ниже, чем на квартиры в новостройках и вторичке».
*Застройщики: ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «УнистройДом» (ЖК на ул. Умырзая), ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги» (ЖК АРТ Сити), ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги-1» (ЖК Лето), ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги-2» (ЖК Уникум на Новаторов), ООО Специализированный застройщик «УнистройДом-1» (ЖК Атмосфера), ООО Специализированный застройщик «УнистройДом-3», ООО Специализированный застройщик «УнистройДом-4», ООО Специализированный застройщик «Бизнес Парк» (ЖК Uno), ООО Специализированный застройщик «Альянс-2» (ЖК «Уникум на Ершова»). Проектные декларации размещены в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш. дом.рф. Условия программы: при приобретении квартир в жилых комплексах «Атмосфера», ЖК «Лето», ЖК на ул. Умырзая, ЖК «Усадьба Царёво» (в том числе двухуровневые квартиры «Царёво Garden»), ЖК Уникум на. Аделя Кутуя, ЖК Уникум на Новаторов, ЖК «Журавли», ЖК на ул. Сибгата Хакима, ЖК «АРТ Сити», ЖК Уникум на Ершова с привлечением кредитных средств АО «Альфа-Банк»: устанавливается процентная ставка в размере 0,01% годовых на срок 36 месяцев с даты заключения кредитного договора, по истечении которого ставка устанавливается в размере 7% годовых. Ставка 0,01% обеспечивается за счет субсидирования из средств Застройщика в случае оформления полного комплексного страхования и удорожании стоимости квартиры на 6% от прайса листа Застройщика Сумма кредита не более 6 000 000 рублей. Размер первоначального взноса — от 15%. Срок кредита — до 20 лет. Валюта кредита — рубли. Устанавливается процентная ставка в размере 0% годовых на срок 36 месяцев с даты заключения кредитного договора, по истечении которого ставка устанавливается в размере 11,39% годовых. Ставка 0% обеспечивается за счет субсидирования из средств Застройщика в случае оформления полного комплексного страхования и удорожании стоимости квартиры на 11% от прайса листа Застройщика. Сумма кредита не более 25 000 000 рублей. Размер первоначального взноса от 15%. Срок кредита — до 30 лет. Валюта кредита — рубли. Частично-досрочное и полное досрочное погашение возможно без дополнительных штрафов и комиссий. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения клиентом обязательств по возврату основного долга и процентов банк взимает неустойку в размере 0,06% величины неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства за каждый календарный день просрочки. Банк вправе отказать в одобрении кредита без объяснения причин. АО «Альфа-Банк». Генеральная лицензия Банка России №1326 от 16 января 2015 года. Программа не суммируется с другими программами застройщика. Подробнее о данном предложении можно узнать в офисе продаж и по телефону: (843) 295-53-83. Срок программы: до выхода распоряжения об изменении условий или прекращения действия программы. Настоящее предложение не является публичной офертой.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 48
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.