Согласно генплану-2040, основная часть территорий между «Фермой-2», Березовой рощей и микрорайоном М-14 будет застроена Согласно генплану-2040, основная часть территорий между Фермой-2, Березовой рощей и микрорайоном М-14 будет застроена Фото: Евгений Жура

Миллион «квадратов» «нового Лаишево» у РКБ: как проклевывается новая точка роста Казани

Точка роста Казани у РКБ обретает все более конкретные очертания. Как выяснил «БИЗНЕС Online», здесь вызревают проекты общей площадью под миллион «квадратов». Согласно генплану-2040, основная часть территорий между Фермой-2, Березовой рощей и микрорайоном М-14 будет застроена.

Совокупная численность предполагаемого населения нового жилого массива сопоставима со всем Лаишевским районом:

  • микрорайон М-14 — 300 тыс. кв. м, 13,7 тыс. жителей;
  • улица Братьев Батталовых — 270 тыс. кв. м, 11,7 тыс.;
  • «Каенлы» — 200 тыс. кв. м, 8,7 тыс.;
  • Ферма-2 — 177 тыс. кв. м, 9 тыс. жителей.

Помимо этого, по данным исполкома Казани, архитектурное бюро «АБ1», которое входит в структуру компании «Ак Барс Дом», разрабатывает концепцию всего района между Фермой-2 и кварталом М-14 с учетом перспективных и действующих проектов планировок. Таким образом, миллион «квадратов» — это еще не окончательная цифра роста. Некоторые источники говорят об 1,8 млн кв. м нового жилья в данном районе Казани. 

М-14 застраивает Госжилфонд при президенте РТ — об этом «БИЗНЕС Online» подробно уже рассказывал. На улице Братьев Батталовых стоит ЖК, возведенный #Суварстроит. На территории ППТ «Каенлы» близ площадки Сабантуя с 2023 года планирует строить ЖК «Каен» одноименная «дочка» «Ак Барс Холдинга». Проект Фермы-2 недавно презентовали президенту РТ Рустаму Минниханову, и основные земли здесь принадлежат СИНХу. Как будет развиваться проект?

В качестве заказчика разработки проекта планировки выступило АО «Базис-Терра». Это на 100% «дочка» компании «Связьинвестнефтехим» Валерия Сорокина, которой владеет Минземимущество Татарстана В качестве заказчика разработки проекта планировки выступило АО «Базис-Терра». Это на 100% «дочка» компании «Связьинвестнефтехим» Валерия Сорокина, которой владеет минземимущество Татарстана Фото: «БИЗНЕС Online»

Валерий Сорокин в роли лендлорда: как СИНХ застроит «царскую» Ферму-2

Общая площадь Фермы-2 — 74 гектара. Территория ограничена Фермским лесом и улицей Рауиса Гареева, овражным лесным массивом, улицей Братьев Батталовых и Фермским шоссе. Земельные участки принадлежат разным владельцам. В качестве заказчика разработки проекта планировки выступило АО «Базис-Терра». Это 100-процентная «дочка» «Связьинвестнефтехима» Валерия Сорокина, которой владеет минземимущество Татарстана. СИНХ — собственник большей части осваиваемой территории. Поэтому компании и предстояло  разработать проект комплексного развития всей территории Фермы-2.


Сейчас проект межевания территории проходит согласование, работы завершат до конца ноября. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе исполкома Казани, концепцию дорабатывает Институт развития города. Цель — сохранить больше зеленых насаждений с учетом текущей градостроительной ситуации. При этом ранее заложенные технико-экономические показатели также сохранят. Планировочная структура учитывает объекты культурного наследия и прилегающие исторические территории — ради этого изменили место размещения общеобразовательной школы на 1 501 ребенка. Кроме того, здесь «посадят» два детсада — на 340 и 140 мест. Жилая застройка — 13 жилых домов бизнес- и комфорт-класса на 9 тыс. жителей. Высотность — от пяти до 23 этажей. Построят и 16-этажное общежитие для Аграрного университета. Такое соседство, возможно, скажется и на профиле школы — она пока планируется с профильным аграрным уклоном. 

В 1841 году власти Российской империи решили создать пять учебно-опытных ферм для обучения крестьянских детей аграрному делу. Это предшественники современных аграрных вузов. Первая учебная ферма, Северная, была открыта для Архангельской, Вологодской и Новгородской губерний, а вторая, Северо-Восточная, — в Казани. Отсюда и название Ферма-2. В 1846 году первые 20 крестьянских детей поступили учиться. Со временем на месте будущего аграрного факультета Казанского аграрного университета появилось земледельческое училище.

Территория богата древними аллеями, поэтому решено сохранить старые деревья и исторические здания. Построят также пешеходный бульвар (8 тыс. кв. м), тротуары, дороги внутри и вокруг микрорайона, появится 1 785 парковочных мест. Предусмотрены как встроенно-пристроенные многоуровневые и подземные паркинги, так и гостевые парковки вдоль улично-дорожной сети, а также на территории многоквартирной жилой застройки. Заброшенные здания бывшего Казанского земельного училища планируется отреставрировать и разместить здесь профильные образовательные учреждения для детей и взрослых с аграрной и садоводческой направленностью.

Территория богата древними аллеями, поэтому решено сохранить старые деревья и исторические здания Территория богата древними аллеями, поэтому решено сохранить старые деревья и исторические здания Фото: president.tatarstan.ru

Помимо АО «Базис-Терра», есть пять других владельцев земель бывшей «царской фермы». Это республиканский фонд поддержки обманутых дольщиков, который строит дом для жильцов снесенных этажей «Золотой середины», а также Казанский государственный аграрный университет и несколько частных организаций. Среди них зарегистрированное в Богатых Сабах НПП «Фармаком» Дамира Исмагилова. Компания раньше называлась «Тепличный комбинат „Сабы“», а сейчас занимается исследованиями и разработками  в области естественных и технических наук. Еще один владелец — Андрей Осколков (основатель «Комосстрой»). Для развития микрорайона вблизи ТЦ «Порт» и Березовой рощи #Суварстроит также приобрел около 20 гектаров. Частные владельцы участков имеют собственные планы строительства — в основном это жилье, говорит пресс-секретарь СИНХа Эльвира Сайфуллина.

Сам СИНХ вкладывать деньги в строительство и выступать в качестве застройщика не планирует, но привлекать партнеров будет

АО «Связьинвестнефтехим» не планирует инвестировать в строительные проекты собственные средства. Участки станут осваиваться в кооперации с девелоперами. Отбор контрагентов и взаимодействие с ними будет осуществляться на рыночной основе.
Эльвира Сайфуллина Пресс-секретарь СИНХа
Эльвира Сайфуллина пресс-секретарь СИНХа

Как именно СИНХ совместно с девелоперами освоит территорию, пока неизвестно. Формат работы обсуждается. Из девелоперов рассматривают как татарстанские компании, так и представляющие другие регионы. 

Таким образом, говорят осведомленные источники нашего издания, Сорокин заходит в инвестпроект землей — весьма распространенная схема в девелопменте.  «При такой схеме выигрывают обе стороны, — объясняет управляющий партнер агентства „Бест-Недвижимость Казань“ Андрей Савельев. — Собственник земли получает жилые квадратные метры, которые в последующем можно дорого продать. В свою очередь, застройщик выигрывает в том, что он не вкладывает деньги в землю, а вкладывает в стройку. Все застройщики готовы работать на таких условиях». Для девелоперов плюс еще и в том, что им не нужно платить проценты по кредитам на покупку земли, пока строится их ЖК, ведь вырученные от продажи жилья деньги они получают теперь только после раскрытия эскроу-счетов.

Заброшенные здания бывшего Казанского земельного училища планируется отреставрировать и разместить здесь профильные образовательные учреждения для детей и взрослых с аграрной и садоводческой направленностью Заброшенные здания бывшего Казанского земельного училища планируется отреставрировать и разместить здесь профильные образовательные учреждения для детей и взрослых с аграрной и садоводческой направленностью Фото: Евгений Жура

Совместная реализация проекта СИНХа с застройщиком рождается тогда, когда одни не могут купить земельный участок по цене, заявленной продавцом, а другие не хотят отдавать дешевле, оценивает ситуацию руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом владельцу участка может полагаться доля от каждого проданного жилья или общей прибыли.

Обычно собственники земли ввязываются в это, когда понимают, что не могут продать ее по той цене, на которую рассчитывали. Схема рождается за счет роста цен на жилье и обещаний застройщика о прибыли.
Анастасия Гизатова Руководитель АН «Счастливый дом»
Анастасия Гизатова руководитель АН «Счастливый дом»

Не планирует продавать свой участок и сабинская компания «Фармаком», которой принадлежит 2,5 га на Ферме-2. Как рассказал «БИЗНЕС Online» директор Исмагилов, здесь, так же как в СИНХе, рассматривают вариант сотрудничества с застройщиками. Планируется строительство жилого комплекса повышенной комфортности с подземным паркингом на 300–400 квартир, помещения первого этажа отдадут под коммерцию.

Первыми новоселье на Ферме-2 справят обманутые дольщики

Эскизные предложения жилых комплексов еще не поступали на рассмотрение в управление архитектуры и градостроительства Казани. Однако уже сейчас можно представить, что новое строительство должно кардинально изменить местность. Территория Фермы-2 представляет собой студенческий кампус, но часть зданий, кроме отремонтированного корпуса старого общежития и самого университета, выглядит довольно уныло. Хозяйственные корпуса заброшены, есть расселенные аварийные дома и еще жилые хрущевки. Жизни добавляет спортивный комплекс со стадионом «Тулпар» и отель «Стрела». Гостиницу, построенную в год Универсиады, уже долгое время пытаются продать. Ценник — 220 млн рублей.

Первым жилым объектом в рамках реализации ППТ Ферма-2 стал компенсационный дом для обманутых дольщиков — он строится на улице Рауиса Гареева. Именно после решения о строительстве дома началась доработка проекта планировки всей территории Фермы-2. Квартиры там, как уже было сказано, достанутся 140 дольщикам снесенных этажей в ЖК «Золотая середина» на улице Четаева.

Первым домом в рамках реализации ППТ «Ферма-2» стал компенсационный дом для обманутых дольщиков — он строится на улице Рауиса Гареева. Квартиры в доме достанутся 140 дольщикам снесенных этажей в ЖК «Золотая середина» по ул. Четаева (на фото) Первым жилым объектом в рамках реализации ППТ Ферма-2 стал компенсационный дом для обманутых дольщиков — он строится на улице Рауиса Гареева. Квартиры там достанутся 140 дольщикам снесенных этажей в ЖК «Золотая середина» на улице Четаева (на фото) Фото: «БИЗНЕС Online»

«Наш дом попал в первый этап реализации утвержденного проекта планировки Фермы-2. В соответствии с проектом предусматривается масштабная жилая застройка. Территория очень перспективная, там предусмотрят все социальные учреждения», — оценивает будущее место обитания дольщиков исполнительный директор республиканского фонда поддержки дольщиков Иван Новиков в разговоре с «БИЗНЕС Online».

10-этажный кирпичный корпус практически завершен, строители начали внутренние работы. Сдача планируется не позднее II квартала 2023 года. При этом примерно 20 квартир останется для свободной продажи.

Самое слабое место для развития нового жилья близ Кабана — транспортная инфраструктура Самое слабое место для развития нового жилья близ Кабана — транспортная инфраструктура Фото: Евгений Жура

Ферму-2 поджимает застройка у Березовой рощи и М-14: грозит ли микрорайону транспортный коллапс?

Самое слабое место для развития нового жилья близ Кабана — транспортная инфраструктура, отмечают опрошенные нами эксперты. Территорию обслуживает лишь двухполосная улица Рауиса Гареева, прилегающая к жилой застройке, и Фермское шоссе. Общественный транспорт здесь ходит только до конечной остановки «Ферма-2», от которой «пилить» пешком еще около километра. Можно еще воспользоваться маршрутом, который ходит в соседних поселках Мирный и Борисково.

Как отметили в исполкоме, генплан предусматривает поэтапное развитие транспортной инфраструктуры, где заложена реконструкция существующих улиц и строительство новых. Например, новая дорога соединит улицы Рауиса Гареева и Братьев Батталовых. Она спроектирована в низине южнее места застройки — сейчас это естественная канава и сток для дождевых и талых вод.

На южном направлении  микрорайон М14 — развитие социальной ипотеки здесь будет продолжаться На южном направлении — микрорайон М14, развитие социальной ипотеки здесь будет продолжаться Фото: Евгений Жура

Однако в этой части Приволжского района Казани на стыке с Лаишевским районом РТ вовсю строятся и другие жилые комплексы — до 2030 года здесь планируется 4,4 млн кв. м жилья. Рядом с РКБ #Суварстроит уже возводит микрорайон «Волжские просторы» для 15 тыс. человек. На южном направлении — уже упоминавшийся микрорайон М-14, развитие социальной ипотеки здесь будет продолжаться. В «Лаишевском узле» опять-таки жилые комплексы #Суварстроит: «Южный парк», «Станция Спортивная», «Времена года» (все вместе — на 27 тыс. человек). К 2028 году «Ак Барс Дом» планирует «Новые Усады» на 9,6 тыс. жителей, а также «Новое Столбище» — на 28,3 тысячи. Владельцы компании «Унистрой» готовятся к застройке «Долины Махаон» на 24 тыс. человек. Corner реанимирует Bright Park на 13 тыс. жителей. А дальше, в Лаишевском районе, есть интересы и других компаний.

«Салават Купере» на минималках: как Зарипов достроит за Абдуллиным «рай» для 14 тысяч соципотечников

«В этой зоне (у Верхнего Кабана и за РКБприм. ред.) серьезно меняется функциональное зонирование. Может быть, мы не вполне к этому готовы, — оценивает перспективы жилой застройки советник министра строительства РТ Николай Васильев. — Стоит серьезно реализовать транспортный вопрос. Когда мы рассматривали эту территорию раньше, она была Лаишевским узлом — там отсутствовала инфраструктура не только транспортная, но и инженерная. Но стало легче с газом, решаются вопросы с канализацией. Конечно, территория у РКБ имеет более высокий потенциал за счет близости к центру Казани. Там более приятная ситуация с экологией, чем в нижних частях города, и она неплоха для жилья. Но если говорить о балансе города с учетом того, что эти массивы в районе Лаишевского узла до Сокур дают очень большой наплыв жилищного строительства, то район РКБ становится фактически транзитным. Через эту территорию будут идти другие транспортные потоки. Новое строительство там возможно, но есть риск того, что оно идет за счет сокращения общегородских территорий. К зоне площадки „Сабантуй“ или около Верхнего Кабана нужно отнестись бережнее».

Жилье там строить можно и нужно. Но важно подняться от уровня конкретных застройщиков, которые на волне рыночно выгодных интересов смотрят только на свой кусок и выход квадратных метров.
Николай Васильев Советник министра строительства РТ 
Николай Васильев советник министра строительства РТ 

Оренбургский тракт не входит в наш топ-30 пробочных мест Казани. В 2021 году у «Леруа Мерлен» уже построили разворотную петлю, в 2020-м сдали магистраль 100-летия ТАССР, которая облегчила путь в центр города от Березовой рощи, у которой строят М-14. Сделали и разворотную петлю на Фермском шоссе, а также запретили левый поворот на Оренбургский проезд. Пробка в итоге «переехала» поближе к Танковому кольцу. В этот затор и встанут жители микрорайона М-14 и новых домов на Ферме-2 и у Березовой рощи. В планах и дорога-дублер Оренбургского тракта от улицы Технической до М12, расширена дорога до аэропорта. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», у властей есть и мысли продлить вторую ветку казанского метро до РКБ. Но когда еще это случится… В декабре этого года, возможно, запустят платформу «Южный парк», на которой будет останавливаться аэроэкспресс «Казань-Аэропорт».

Рядом с РКБ #Суварстроит уже возводит микрорайон «Волжские просторы» для 15 тыс. человек Рядом с РКБ #Суварстроит уже возводит микрорайон «Волжские просторы» для 15 тыс. человек Фото: Евгений Жура

Но с учетом перспектив жилой застройки темпы строительства реконструкции дорог в округе нужно активизировать, считают опрошенные эксперты. «При таком огромном объеме жилья Оренбургский тракт захлебнется. В Лаишевском направлении должно быть как минимум четыре въезда. То, что сейчас одну из развязок расширяют, это ситуацию не спасет даже через 3–4 года», — говорит Савельев.

Помимо дорог, есть еще и вопрос сетей — их здесь надо прокладывать. Проектом предлагается строительство самотечной канализации, которую проложат по главным улицам Фермы-2. Начато и строительство напорной канализации с насосной станцией для массовой многоэтажной застройки у Березовой рощи поселка Мирный и микрорайона М-14. Построят также водопроводные сети для бесперебойной подачи воды, увеличат мощности котельной для отопления.

Проектом предлагается строительство самотечной канализации, которую проложат по главным улицам «Фермы-2» Проектом предлагается строительство самотечной канализации, которую проложат по главным улицам Фермы-2 Фото: Евгений Жура

Вызывает опасения равномерность развития социальной инфраструктуры. Сейчас близ Фермы-2 есть только две школы — и те переполнены. Лицей №35 едва справляется с потоком желающих учиться здесь с соседнего «Солнечного города». Новый лицей №186 также переполнен — туда возят учиться детей из ЖК «Станция Спортивная» и «Времена года» в Лаишевском районе, а также из поселка Мирный. Однако рядом сейчас строят новую школу на 1,2 тыс. мест — ее сдадут на будущий год. Работает также три детских сада. Проектом планировки Фермы-2 заложена еще одна школа и два дошкольных учреждения, но разгрузят ли они дефицит мест, который есть уже сейчас? Возможно, дефицит нивелируют за счет соседних проектов, где тоже предусматриваются школы и детсады. 

«Мы каждый раз смотрим, что не хватает школ, детских садов, территорий для молодежи… Много вопросов. Все это прописано и в генплане, и в стратегии-2030. Но в их реализации есть колоссальный разлом. Сколько у нас появилось новых институтов? Институты развития города, Институт пространственного планирования, Институт развития городов РТ, садово-парковые и инвестиционные ведомства. Связи между ними не прослеживается, их цели и функции прописаны не вполне грамотно, чтобы было понятно, а что с них можно спросить и какие у них есть возможности реализации? Все это может оставаться на бумаге, если нет приводных ремней», — опасается Васильев.

«Надеемся на невысокую стоимость квартир, сравнимую с жилыми комплексами, расположенным рядом, как «Сказочный лес» (на фото) или «Соловьиная роща» «Надеемся на невысокую стоимость квартир, сравнимую с жилыми комплексами, расположенным рядом, как «Сказочный лес» (на фото) или «Соловьиная роща» Фото: Евгений Жура

«Это все-таки не загород, поэтому направление привлекательнее»

Сколько будет стоить новое жилье в районе РКБ и на Ферме-2? Это хоть и окраина Казани, но дешево здесь может быть только на первом этапе, пока за жилой застройкой поспеют садики, школы, и дороги. Через какое-то время может произойти то же, что и с Азино — 20 лет назад это тоже был край казанской географии, туда не особо хотели ехать, а сейчас это развитый микрорайон со станциями метро.

«Надеемся на невысокую стоимость квартир, сравнимую с жилыми комплексами, расположенным рядом, как „Сказочный лес“ или „Соловьиная роща“», — комментирует директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев. Стоимость квадратного метра в новостройке Приволжского района сейчас составляет в среднем 140 тыс. рублей, это на 20–30% дешевле, чем в центре или на Квартале. Перспективы у новых ЖК есть, говорит Садреев. Но необходимо учитывать и общую ситуацию на рынке: спрос снизился, а предложений для покупки по сравнению с прошлым годом стало больше. «Хотелось бы, чтобы застройка была не очень плотной, потому что у покупателей есть запрос на просторные жилые комплексы, где есть место под общественные пространства», — рассуждает он.

Предвидит будущий успех застройки и руководитель АН «Счастливый дом» Гизатова. «Это все-таки не загород, поэтому направление привлекательнее „Большого Зеленодольска“, Высокогорского района или Пестрецов», — заявляет эксперт. По ее наблюдениям, аналогичное жилье на окраинах Казани стоит сейчас дороже, чем вторичка в Вахитовском или Советском районах. «Льготные программы привели к такому перекосу на рынке недвижимости», — заявляет эксперт. Речь идет о «бесплатной» ипотеке под 0,1% от застройщиков, ради которой покупатели квартир соглашаются на очень серьезное удорожание квадратного метра. К моменту начала продаж, конечно, все может измениться.