Динамика продаж частных домов в Казани идет на спад с начала весны Динамика продаж частных домов в Казани идет на спад с начала весны

Продажи коттеджей в столице РТ обвалились вдвое

Динамика продаж частных домов в Казани идет на спад с начала весны. Если за март – апрель было 799 сделок, то  за май – июнь набралось в 2 раза меньше — 373. Такие данные «БИЗНЕС Online» предоставили в Росреестре РТ. Причины понятны — покупатели крутили пальцем у виска, глядя на вздорожавшую ипотеку, и ждали благоприятной конъюнктуры. Сейчас есть надежда на рост спроса, по крайней мере в экономсегменте. Риелторы говорят: элитная недвижимость Казани, в отличие от коттеджей по средним ценам, находится в глубоком анабиозе. Если коттеджи в пределах 8–10 млн рублей в сезон продаются за 1–6 месяцев, то премиальные усадьбы стоимостью от 50 млн и выше стоят годами. Срок экспозиции доходит до трех лет, говорят участники рынка.

Что касается дорогих объектов — как квартир, так и домов — этот рынок пока стоит. После 24 февраля спрос обвалился. Он не только не вернулся к прежним значениям — даже не похоже, что идет восстановление.
Марсель Идиатуллин эксперт по элитной недвижимости АН «Мегалит» 
Марсель Идиатуллин эксперт по элитной недвижимости АН «Мегалит» 

При этом желание продать усадьбы крепнет. Объем предложений загородной недвижимости в пределах Казани и соседних районов за май – июнь увеличился на 6,5%, ответили в «Avito Недвижимости» на запрос «БИЗНЕС Online». Отдельной статистики по премиум-сегменту никто из агрегаторов не ведет, такие объекты, как правило, редко попадают в открытую продажу: это неэффективно, говорят участки рынка. Обычно эксклюзивные варианты находятся в закрытой продаже в агентствах или реализуются через частные каналы и знакомых.

«Последние пять лет мы наблюдаем тенденцию, когда увеличивается предложение таких домов. Это связано с тем, что многие состоятельные люди переезжают в другие регионы или страны на постоянное место жительства. Кто-то выходит на пенсию, заканчивает бизнес-карьеру. У нас бизнес-элита все-таки уже в таком предпенсионном или пенсионном возрасте, когда человек отходит от дел. Переезжают, например, в курортные города», — говорит управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань» Андрей Савельев.

Что с ценами? В сегменте коттеджей всех ценовых категорий с наступлением весенне-летнего сезона был небольшой подъем. Однако какая разница — ну стоил дом 100 млн рублей, а стал 102 миллиона? Если же смотреть динамику за пять лет, то цены в премиум-классе поднялись в среднем на 20–30%, говорят в гильдии риелторов РТ. По статистике всех предложений на том же Avito, в среднем казанский коттедж в июне стоил 7,8 млн рублей, подорожав на 7% по сравнению с маем. Средние цифры, впрочем, мало что говорят о реальной картине. На площадках есть как деревянные домики в Дербышках за 400 тыс., так и дворец за 219 млн рублей в Зеленом Бору. Общая же стоимость топ-15 самых дорогих особняков Казани, выставленных на продажу, — 1,8 млрд рублей. Это на 300 млн больше, чем стоимость элитных квартир города, рейтинг которых «БИЗНЕС Online» составил ранее.

Топ-15 дорогих квартир Казани: СИБУР распродает элитное наследство ТАИФа

Что считать элитным коттеджем? В отличие от квартир, в частном домостроении нет классификации — это не типовые, а индивидуальные проекты, считает Идиатуллин. Для кого-то важна охраняемая территория, некоторые оценивают элитность по архитектуре или цене. Важный фактор — близость к природе. Не зря же люди выбирают именно частный дом — за возможность выйти на свой участок и насладиться свежим воздухом. Впрочем, для кого-то критерий — это добротный дом, но в черте города. Вот, пожалуй, самые важные моменты:

  • Локация и доступность транспортной инфраструктуры. Не может быть дом премиальным, если к нему нужно ехать по щебенке или проселочной дороге без асфальта.
  • Охраняемая территория.
  • Природа. Наличие рядом водоемов, лесов, панорамные виды, удаленность от соседних участков.  
  • Высокое качество стройматериалов.
  • Соседи. Особняки, выставленные на продажу за 50 млн и имеющие по соседству избушки, не считаются премиальными. Рядом должно быть соответствующее VIP-статусу окружение.

Корреспонденты «БИЗНЕС Online» оценили предложения элитных домов в черте Казани и в 10 км от города и выбрали 15 самых дорогих вариантов. Затем мы осмотрели самые дорогие объекты. 

«Сумасшедшее» предложение за 200 млн рублей: соседство с иловыми полями «Водоканала» и участок в 125 соток

Самое дорогое предложение мы обнаружили в садовом товариществе «Залив» за поселком Отары в Приволжском районе Казани. Имение за 200 млн рублей продается на ЦИАН. На участке в 125 соток (самый большой в нашей подборке) расположился приземистый дом на 627 кв. м из красного кирпича со свежим современным ремонтом, полностью обставленный. Реальных фотографий внутренней обстановки в объявлении почти нет — видимо, владельцы там еще живут. Представлены только снимки из дизайн-проекта.

Недостроенный дворец почти в 1,5 тыс. кв. м (самая большая жилая площадь в нашем рейтинге) находится в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского, в Лаишевском районе Недостроенный дворец почти в 1,5 тыс. кв. м (самая большая жилая площадь в нашем рейтинге) находится в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского

«Дом за 200 миллионов? Это что-то из разряда сумасшествия. Даже если там будет 5 тысяч квадратных метров, кто это купит? Элитный дом подразумевает элитных соседей, асфальтированный доступ, природу. Но Отары? Извините. Сумасшедшие, неадекватные цены», — говорит один из экспертов недвижимости, не скрывая при этом эмоций. Понять такую реакцию можно: в 2 км от сверхдорогого объекта раскинулись совсем не элитные иловые поля «Водоканала»… Впрочем, на каждый товар рано или поздно находится покупатель. Посмотреть особняк вживую нам не удалось: в риелторском агентстве сообщили, что за 200-миллионный объект уже внесли задаток, поэтому просмотры встали на паузу.

В конце июня еще один казанский особняк тоже стоил 200 млн рублей, но к моменту публикации его цена снизилась на 10 млн рублей. Недостроенный дворец почти в 1,5 тыс. кв. м (самая большая жилая площадь в нашем рейтинге) находится в закрытом коттеджном поселке Кояшлы возле Петровского. Попасть на территорию комплекса можно через автоматизированный шлагбаум, который открывается по звонку на номер телефона, известный только жителям. В поселке всего 28 домов, каждый обнесен высоким глухим забором.

В перерыве между торжественными обедами обитатели дворца смогут коротать время у одного из каминов, в библиотеке, кинотеатре, тренажерном зале или банном комплексе, который включает в себя бассейн, хамам и русскую баню В перерыве между торжественными обедами обитатели дворца смогут коротать время у одного из каминов, в библиотеке, кинотеатре, тренажерном зале или банном комплексе, который включает в себя бассейн, хаммам и русскую баню

Участок в 42 сотки расположен в тупиковом проезде на краю соснового бора. По словам риелтора, показывавшего объект, его строил для себя высокопоставленный представитель мусульманского духовенства. Это заметно с первого взгляда: ворота и фасад дома украшены характерным узором, который называется гирих (перс. «узел»). У основного дома четыре отдельных входа, у каждого сектора есть свой санузел, женская столовая отделена от мужской. Постройка рассчитана на масштабные собрания: под навесом у главных ворот помещается до 6 машин (в гараже — еще две), в зоне барбекю устроен десяток разнообразных печей (включая тандыр), просторная терраса окружает половину строения. Кроме того, есть гостевой дом площадью 261 кв. м с двухсветной гостиной и двумя спальнями. У главного дома установлены еще не все окна. Со слов риелтора, рамы из натурального дуба изготавливались на заказ в Германии, но у хозяина не нашлось средств оплатить их доставку. Без учета окон можно говорить о предчистовой отделке: все коммуникации разведены, теплый пол залит бетонной стяжкой, остались только косметические работы. Чтобы довести дом до жилого состояния, понадобится еще 100 млн рублей, и собственник готов помочь с дальнейшим ремонтом за отдельную плату.

Любопытно, что стартовая цена составляла 150 млн рублей, а с 12 марта 2022 года поднялась до 200 млн рублей — риелтор объяснил это удорожанием материалов Любопытно, что стартовая цена составляла 150 млн рублей, а с 12 марта 2022 года поднялась до 200 млн рублей. Риелтор сослался на удорожание материалов

Особняк подойдет для очень большой семьи: здесь пять спален, у каждой свой санузел. «Можно рассмотреть этот дом как коммерческую недвижимость, сделать отель», — предложил риелтор. В перерыве между торжественными обедами обитатели дворца смогут коротать время у одного из каминов, в библиотеке, кинотеатре, тренажерном зале или банном комплексе, который включает в себя бассейн, хаммам и русскую баню. Два жилых этажа и подвал объединены шахтой для лифта, который пока не установлен.

Как такой уникальный проект оказался в продаже? По словам риелтора, владелец столкнулся с финансовыми трудностями, по причине которых прошлой осенью было принято решение расстаться с дорогой недвижимостью. Любопытно, что стартовая цена составляла 150 млн рублей, а с 12 марта 2022 года поднялась до 200 млн рублей. Риелтор сослался на удорожание материалов.

Следующий дом в нашем рейтинге — трехэтажный сруб площадью 700 кв. м на улице Алтан Приволжского района Казани за 180 млн рублей Следующий дом в нашем рейтинге — трехэтажный сруб площадью 700 кв. м на улице Алтан Приволжского района Казани за 180 млн рублей

Особняк с тремя бассейнами по соседству с Башировым

Следующий дом в нашем рейтинге — трехэтажный сруб площадью 700 кв. м на улице Алтан Приволжского района Казани за 180 млн рублей. Заезжая в поселок, риелтор перечислял его жителей: здесь живет владелец сети обувных магазинов, там — владелец банка, а за углом — владелец «Данафлекса» Айрат Баширов. Дома попроще здесь тоже встречаются, но мы не заметили ни одного одноэтажного. Вокруг раскинулся лесопарк «Дубрава».

По словам нашего собеседника, владельцы объекта планируют переезд в другой регион и уже в течение года ищут покупателя. Из-за финансовых обстоятельств последние два года семья сдает дом в аренду представителям топ-менеджмента и дипломатам. Сами собственники проживают в домике поменьше на той же территории и постоянно занимаются реновацией: в наше посещение как раз шел ремонт крытого уличного бассейна, а хозяин в рабочей одежде выгружал песок из багажника Land Rover. Экскурсию по имению проводил его сын, выросший в этом доме и знающий историю каждого гвоздя.

На участке уместились гараж, детская площадка, теплица, грядки, ручей, фонтан, две беседки с зоной барбекю, баня На участке уместился гараж, детская площадка, теплица, грядки, ручей, фонтан, две беседки с зоной барбекю, баня

Сначала нам показали парк на участке в 85 соток — это примерно на четверть больше стандартного футбольного поля. «10 тысяч растений, каждый сантиметр территории ухожен, каждый листик посажен по замыслу», — говорит наш экскурсовод. На участке уместился гараж, детская площадка, теплица, грядки, ручей, фонтан, две беседки с зоной барбекю, баня. Есть искусственное озеро площадью 9 соток, в котором живут караси и утки. Зимой оно превращается в каток, но не промерзает до дна, и караси зимуют прямо там. Из озера вытекает водопад — в свое время для него привезли 6 вагонов камня из Дагестана.

Вся территория обнесена забором из художественно выложенного камня. Каждая секция представляет собой какой-то сюжет: горы, мельница, море и т. п. Вся территория обнесена забором из художественно выложенного камня. Каждая секция представляет собой какой-то сюжет: горы, мельница, море и т. д.

Вся территория обнесена забором из художественно выложенного камня. Каждая секция представляет собой какой-то сюжет: горы, мельница, море и т. д. Бывшая баня сейчас превращена в гостевой домик, вместо парилки и купели устроено две спальни. Печь, коммуникации, чаша бассейна в полной сохранности, поэтому вернуть изначальное назначение будет несложно. А пока можно пользоваться сауной в подвале главного дома, при которой есть еще один бассейн. «Чтобы отапливать [электроэнергией] большую сауну, нужно специальное разрешение. В Алтане такое есть только у нас и у Баширова», — рассказал сын владельца.

Еще громче о прежних финансовых успехах хозяина говорят банкетный зал с обстановкой в стиле средневековой таверны, чучела животных, бильярдный стол и роскошные кресла, выполненные по индивидуальному заказу Еще громче о прежних финансовых успехах хозяина говорит банкетный зал с обстановкой в стиле средневековой таверны, чучела животных, бильярдный стол и роскошные кресла, выполненные по индивидуальному заказу

Поместье построено в середине 2000-х и обставлено в соответствии с модой того времени — итальянская мебель из темного дерева, камины, картины, иранские ковры, кабинет с библиотекой, фреска ручной росписи. Еще громче о прежних финансовых успехах хозяина говорит банкетный зал с обстановкой в стиле средневековой таверны, чучела животных, бильярдный стол и роскошные кресла, выполненные по индивидуальному заказу. Кондиционер есть в каждой комнате, а бытовая техника — в основном премиального немецкого бренда Miele. «Только участок стоит больше 100 миллионов рублей. А если посчитать себестоимость всего, что здесь есть, становится понятна высокая цена», — подытожил сын хозяина.

Неожиданное предложение обнаружилось в Старом Аракчино — в коттеджном поселке «Волжская гавань». По словам представителя продавца, дому всего три года Неожиданное предложение обнаружилось в Старом Аракчино, в коттеджном поселке «Волжская гавань». По словам представителя продавца, дому всего три года

Дом, купленный у лица из окружения руководства РТ, и баня в готическом стиле

Неожиданное предложение обнаружилось в Старом Аракчино, в коттеджном поселке «Волжская гавань». По словам представителя продавца, дому всего три года. Роскошный ремонт в нем делали для себя, и процесс даже не успел завершиться, когда хозяева решили переехать за границу. Для обстановки выбирали самое лучшее: без учета мебели объект готовы отдать за 95 млн рублей, с обстановкой — за 160 миллионов. «Сама бетонная коробка три года назад стоила 35 миллионов рублей», — намекнул риелтор на значительные вложения в отделку дома. Также он сообщил, что владельцы зарабатывают тем, что сдают коммерческую недвижимость, а дом когда-то был приобретен у некоего лица из окружения руководства РТ.

Снаружи объект выглядит по-современному стандартно: прямоугольник из коричневого кирпича, забор с коваными пиками, гаражные ворота. Обстановка внутри контрастирует со скромным внешним видом. Дизайн-проект разработан казанским дизайнером. Интерьер в оттенках белого получился ультрасовременным и в то же время традиционным: итальянская плитка под мрамор на теплом полу, бледно-серая декоративная штукатурка, элементы золотого цвета, дизайнерские люстры и декор из дерева цвета ореха. Недостаток декора и общее ощущение необжитого помещения делают дом безликим.

Интерьер в оттенках белого получился ультра-современным и в то же время традиционным Интерьер в оттенках белого получился ультрасовременным и в то же время традиционным

На первом этаже расположилась полностью оборудованная кухня-гостиная в белых тонах с видом на двор и берег Волги, а также гостевая спальня, гардеробная и санузел. Во время просмотра в окно гостиной дружелюбно заглядывали две собаки: алабай и ретривер. Наш собеседник пояснил, что при желании алабая новому хозяину отдадут бесплатно: у собаки есть свой вольер. На втором этаже — три детские, каждая с индивидуальным дизайном, как и общий детский санузел. В день посещения в спальнях как раз собирали мебель — после ее установки дом будет полностью готов. В большой хозяйской спальне из бледно-серой обстановки выбивается монструозный комод темного дерева, у которого пока не хватает одной ручки. К мастер-спальне примыкают собственная ванная и большая гардеробная с окном.

На первом этаже расположились полностью оборудованная кухня-гостиная в белых тонах с видом на двор и берег Волги, а также гостевая спальня, гардеробная и санузел На первом этаже расположилась полностью оборудованная кухня-гостиная в белых тонах с видом на двор и берег Волги, а также гостевая спальня, гардеробная и санузел

Дом нуждается в доделках — нужно привести в порядок крыльцо, цоколь, сделать озеленение. Кроме того, на участке есть банный комплекс площадью 100 кв. м — в нем пока только черновая отделка, а содержание будущему владельцу придется продумать самостоятельно. Объект находится прямо у воды, а свое плавсредство можно припарковать на лодочной станции неподалеку. Искупаться прямо возле дома помешают берегоукрепительные сооружения, но в пешей доступности есть пляж.

Объект находится прямо у воды, а свое плавсредство можно припарковать на лодочной станции неподалеку. Искупаться прямо возле дома помешают берегоукрепительные сооружения, но в пешей доступности есть пляж Объект находится прямо у воды, а свое плавсредство можно припарковать на лодочной станции неподалеку. Искупаться прямо возле дома помешают берегоукрепительные сооружения, но в пешей доступности есть пляж

«Этот дом уйдет в течение лета, у нас нет конкурентов по отделке», — заверил риелтор после просмотра. Есть только два минуса: поселок совсем молодой, поэтому придется потерпеть шум стройки у соседей и разбитую техникой дорогу еще как минимум два года.

Замыкает топ-5 самых дорогих домов в Казани объект на улице Матур в Приволжском районе, вблизи поселка Алтан. Примечательно, что в объявлении нет изображения внешнего вида дома — фото можно получить только по запросу. По словам риелтора, особняк выставлен на продажу более трех месяцев назад, за это время владельцы успели снизить стоимость на 10% со 150 млн до 135 млн рублей. Срочность вызвана переездом семьи в другой регион в связи с новым назначением хозяина дома. «Торг всегда уместен. А тот, кто хочет продать, будет торговаться», — отметил риелтор. О дальнейшем дисконте он предложил пообщаться после просмотра.

Особняк на участке в 10 соток состоит из большого дома и спа-комплекса с бассейном, хаммамом, сауной и комнатой отдыха. «Дерево на полу американское, такое и раньше было трудно достать. Мебель приезжал собирать сборщик-итальянец. Мозаику в санузле клеил художник», — описал убранство риелтор. Основной дом оформлен в стиле современной классики, а банный — в стиле готики. Также есть теплая беседка с панорамными окнами.

Распродажа на Щурячьем острове и подешевевшее Боровое 

Следующие дорогие дома в нашем списке — с ценником от 120 млн до 75 млн рублей. Сюда вошли особняки в поселках Петровский, Вороновка, микрорайоне «Плодопитомник», недострой в Аметьево, Боровом Матюшино, а замыкает топ-15 коттедж на полуострове Волги за 75 миллионов. Территориально это уже Зеленодольский район, но в пределах 10 км от Казани. Двухэтажный дом в 530 кв. м с 14 сотками земли расположился в СНТ «Щурячий», в народе называемом Щурячьим островом. «Есть свой узаконенный причал, — сказано в объявлении. — Есть все, начиная от бассейна и хаммама, заканчивая спортивным залом». Виллы здесь на любой вкус. Всего на сайтах объявлений мы насчитали около 30 разных предложений.

Что в Боровом Матюшино? По словам риелторов, лет 15 назад поселок считался казанской «Рублевкой». Словами о статусном соседстве с «президентскими дачами», своим пирсом и элитным местоположением у Волги сейчас уже никого не удивишь. «Там обособленная территория, понятное ценообразование. Но где-то дворец, а рядом халупа. Да, старенькие дома постепенно сносятся и строятся новые, но разномастная история осталась, и она уже не так привлекательна», — говорит один из брокеров. Самый дорогой дом сейчас продают здесь за 97 млн рублей. Особняк в 820 «квадратов» раскинулся на 19 сотках земли. Трехэтажный дом со своим мини-садом выходит прямо на Волгу. В самой деревне сегодня выставлено на продажу аж 16 домов на общую сумму в 531 млн рублей.

Среди дорогостоящих локаций Казани опрошенные участники рынка также называют поселок нефтяников у набережной Казанки (объявлений в открытом доступе нет), новые дома у станции метро «Аметьево», первую береговую линию Волги, микрорайон Гривка, а также объекты в историческом центре. Так, один из домов продается на Ульянова-Ленина за 75 млн рублей. Это 653 «квадрата» и 9 соток. Коттедж в черновой отделке. «Дом строился как родовое гнездо, поэтому использовалось все самое лучшее и качественное», — говорит продавец.

Дорогие особняки, в отличие от пентхаусов, не выбирают для инвестиций и аренды, говорят эксперты рынка недвижимости. Такие объекты берут для собственного проживания и готовы значительно переплатить за понравившуюся локацию. Приобретают коттеджи как за наличные (например, после продажи своей недвижимости), так и в ипотеку. «Готовые дома не покупают, а инвестируют в строительство совместно с компаниями и частными застройщиками», — считают в компании «Флэт».

Строить дома на продажу в данном сегменте сейчас слишком затратно и невыгодно. Средний прайс среди дорогих домов от застройщиков  — 35–40 млн рублей. Основной спрос приходится на дома среднего ценового сегмента в 7–10 млн рублей, говорят в агентстве. Ждать больших распродаж «премиалки», несмотря на обилие предложений, в ближайшее время не стоит. В этом сегменте, в отличие от квартирного рынка, пока все стабильно и резких скачков цен не наблюдается.