Арабская сказка на $1 миллион: как лидер татарской диаспоры в ОАЭ погорел на квартирах

Исмагил Шангареев в 2006 году переехал в Дубай и неформально возглавил там татарскую общину. Он уж точно был одним из самых ярких ее представителей

Как совместить отдых с инвестициями

В 2016 году москвичка Анжелика Еремеева вместе с мужем и годовалым ребенком прилетела в Шарджу — третий по величине город ОАЭ. Деньги на отпуск были: женщина, по ее словам, хорошо зарабатывала на вложениях в ценные бумаги. Россияне сняли номер в отеле «Гран Шарджа» — на первой береговой линии. Были в восторге от персонала. Некоторых узнавали по именам — например, располагающую к себе брюнетку Фиру лет 40 на вид. Она работала в здании отеля, но в офисе расположенной там компании «ДАН». Фира, вспоминает Еремеева, настолько умела увлечь клиента, что семейная пара до сих пор не может понять, как оказалась в офисе ее компании.

Чем занималась ДАН? Это брокерская компания в сфере недвижимости бизнесмена Исмагила Шангареева. В России он был известен как общественный деятель, один из главных спонсоров мусульманской уммы Оренбургской области, который в 2006 году переехал в Дубай и неформально возглавил там татарскую общину. Своих гостей, например, он встречал в собственном ресторане «Казань» на первом этаже гостиницы Al Seef, а иногда — в офисе своей фирмы. Видеоотчеты о встречах выкладывал на YouTube. Вот лишь краткий список побывавших у него гостей, в котором немало звезд: Роза Сябитова, Владимир Машков, Бари Алибасов, Марат Башаров, Дмитрий Певцов, Элвин Грей и даже Ренат Ибрагимов.

Увлекательную, но краткую биографию «эмира недвижимости» Фира успела рассказать Анжелике и ее супругу за полчаса. Глаза потенциальных покупателей загорелись: «Мы сначала вообще не планировали квартиру покупать, у нас даже денег на нее не было. Но страна роскошная, мы просто попали в восточную сказку и захотелось для сына приобрести жилье».

Им предложили несколько вариантов. Остановились на студии в 10 км от Шарджи, в Аджмане — самом маленьком из 7 эмиратов. Строящийся пока дом возводила компания Aqaar. Стоимость 51 кв. м оценили в 5 млн 300 тыс. рублей. Никакого дисконта, абсолютно рыночная цена, вспоминает Еремеева, но все равно очень привлекательно для развитой зарубежной страны. К слову, и сейчас за такие деньги в Шардже можно приобрести квартиру от 32 до 40 кв. м, это данные с порталов для объявлений.

Всей суммы у семьи на тот момент не было, вспоминает Еремеева. Тем не менее в офисе ДАН она заключила договор купли-продажи с отсрочкой платежа. В нем был прописан срок сдачи дома в 2017 году. Вместе с семьей Еремеева полетела на родину, чтобы искать деньги. «Брали в долг, занимали у родителей», — вспоминает Анжелика.

Пострадавшая Анжелика Еремеева: «Это известная, уважаемая семья. Исмагил был главой мусульманского сообщества. Ни одной мысли о том, что этот человек может обмануть, даже не возникало» Фото предоставлено Анжеликой Еремеевой

Передавать деньги договорились уже в Москве, но не в офисе: позвонил один из старших сыновей Шангареева Ислам, назвал адрес: ул. Череповецкая, 20. У дома Ислам пригласил покупателей в свой Porsche Cayenne. «Это известная, уважаемая семья. Исмагил был главой мусульманского сообщества. Ни одной мысли о том, что этот человек может обмануть, даже не возникало», — вспоминает Анжелика, как доставала деньги и брала у Ислама квитанцию. Заполнение бумаг заняло буквально 10 минут.

Рассказы эмигрантов в Дубае: «Алкомаркет раньше был только один, а теперь через километр»

Время от времени Еремеевы созванивались с Шангареевым, он уверял, что стройка идет, проблем нет, и предложил после сдачи дома начать отбивать инвестиции. Как? Сдавать квартиру в аренду. Арендаторы, уверял он, уже есть. Анжелика согласилась не задумываясь — малолетнему сыну квартира пока не нужна.

В 2018 году агентство предложило оформить доверенность на Джалиля Шангареева — еще одного сына многодетного отца семейства. Объяснили просто: доверенность нужна, чтобы оформить долгожданный документ о праве собственности. Анжелика оформила и отправила в ОАЭ доверенность. Вскоре счастливым обладателям студии на сказочном Востоке пришел сертификат. Текст документа был почти полностью на арабском, только малая часть переведена на английский. Анжелику уверили, что полученный сертификат и есть title deed (свидетельство о праве собственности — прим. ред.). Но при этом в верхней части документа была фраза: initial registration certificate of real estate unit («свидетельство о первичной регистрации объекта недвижимости» — прим. ред.). Не обратила внимания женщина и на странные «35%» внизу сертификата.

Локдаун, латиноамериканский квартирант и жилье в рассрочке

Прошел еще один год. Договорились, что за каждые 12 месяцев аренды Еремеевы будут получать не менее 500 тыс. рублей, но в 2019 году на их карту сначала пришло 100 тыс., потом — еще раз 100 тысяч. В 2020-м поступления вообще прекратились. Решить проблему на месте не получилось. Мир охватила пандемия коронавируса, границы закрыли. В это время ответственный за сдачу жилья Еремеевых Мухаммад Шангареев (еще один сын Исмагила) говорил, что денег за съем пока нет. Оправдывался тем, что квартиру якобы не получается сдать из-за коронавируса.

На протяжении всего локдауна Анжелика постоянно связывалась с Шангареевым-старшим и просила вернуть деньги, но это ни к чему не привело. Россиянам позволили летать в Эмираты в сентябре 2020-го и в январе 2021-го. Еремеевы приземляются в международном аэропорту Дубая. Оттуда — сразу в свою квартиру. Дверь открыл квартирант.

— А вы кто?! — спрашивает Анжелика.

— Я тут живу, у меня есть чеки! — ответил молодой латиноамериканец.

Чеки проверили прямо на пороге: мужчина живет в квартире целый год, исправно платит по счетам. Получателем же в чеках значится компания «ДАН». Квартирант отвез Анжелику к офису компании, с которой заключал договор. 

Анжелика открыла дверь без вывески, подошла к столу менеджера и хлопнула по нему документом. «Почему в нашей квартире живет кто-то? Что нам делать?» — примерно так формулировался ее вопрос, если убрать все эмоции. Но вышедший к ней Мухаммад Шангареев лишь отмахивался с усмешкой, вспоминает она. «Если я не захочу, вы вообще копейки не получите», — цитирует его слова Анжелика. Затем представители ДАН вызвали полицию, сославшись на угрозы, якобы поступающие со стороны семьи россиян. Офицеры появились через считаные минуты, но арестовывать никого не стали. 

С документами Еремеевы поехали в офис застройщика. Менеджер внимательно прочитал договор, ушел, а когда вернулся, на ломаном английском объяснил: квартира в рассрочке. Только в этот момент Анжелика понимает: 35% — это первоначальный взнос, который компания «ДАН» внесла за квартиру. Еремеевой объяснили: за квартиру застройщику давно никто не платит. Срочно нужно найти 3,5 млн рублей, иначе недвижимость отнимут.

Еремеевой объяснили: за квартиру застройщику давно никто не платит. Срочно нужно найти 3,5 млн рублей. Иначе недвижимость отнимут Фото: © Artur Widak/ZUMAPRESS.com / www.globallookpress.com

Эмиратский суд и ролики на YouTube

Еще во время подготовки к поездке в Эмираты Еремеева изучала отзывы о компании «ДАН». Негативные, вспоминает она, появились только во время локдауна. Наткнулась на разоблачающий ролик на YouTube, где один из клиентов рассказывал о своих непростых взаимоотношениях с ДАН. Автора ролика звали Александр Журин, он из Вологды. 

«Человек (Исмагил Шангареев — прим. ред.) внушал доверие, рассказывал, как он сам занимается недвижимостью. Подкупило меня то, что недвижимость можно очень выгодно сдавать», — рассказал нашему корреспонденту Журин. В 2014 году Александр также оформил договор на покупку студии в Аджмане, но ключи от квартиры не получил ни через год, ни через два. Оказалось, оплаченной недвижимости просто не существовало. «Только когда я начал говорить, что обращусь в полицию, на меня оформили студию», — делится пострадавший. Журин подписал доверенность на оформление права собственности, но оказалось, что это был «промежуточный» документ, который подтверждал, что квартира находится в рассрочке. 

У других «недовольных клиентов» Анжелика поинтересовалась, нет ли хорошего адвоката. Ей быстро прислали номер местного юриста, которая, правда, говорила только на английском и арабском. Созвонилась, объяснила проблему, юрист посоветовала срочно подавать иск. Лишь это спасло Еремееву от потери недвижимости. На адвокатские услуги Анжелика потратила уже больше 600 тыс. рублей. При этом процедура изъятия квартиры заморожена лишь временно — прямо сейчас иск находится в Аджманском суде. По словам Еремеевой, рассмотрение иска находится на финальной стадии, в ближайшее время суд примет решение о том, останется ли у нее квартира в силу неординарных обстоятельств сделки.

Параллельно с иском Анжелика начала размещать в сети видео, в которых она обличает ДАН и семейство Шангареевых. На это, заявляет она, отреагировал Исмагил и начал звонить Еремеевой. Запись одного такого звонка Анжелика опубликовала в интернете. «Удаляйте всю эту гадость, а мы начинаем вам платить», — слышно на видео, где утверждается, что это голос Шангареева. Когда мужчина за кадром понял, что Еремеева не верит в обещания, он начинает угрожать, что ее изображение «прифотошопят» к картинкам пикантного содержания и распространят в сети.

«Исмагил Шангареев внушал доверие, рассказывал, как он сам занимается недвижимостью. Подкупило меня то, что недвижимость можно очень выгодно сдавать»

Чертова дюжина потерпевших

Семья Еремеевых далеко не единственная среди тех, кто прямо сейчас вступил в юридическую схватку с ДАН. У потерпевших очень схожие истории — все встречали представителей ДАН во время отдыха в Эмиратах и велись на звездных гостей Шангареева и его заманчивые обещания.

Татьяна Авдеева из Екатеринбурга познакомилась с ДАН еще раньше — в 2012 году. По условиям договора о купле-продаже, она должна была рассчитаться за квартиру за три года. Но сделать это в срок у нее не получилось. Из 113 тыс. смогла заплатить только $88 тысяч. Шангареевы пошли ей навстречу и предложили выкупить студию меньшей площадью. Авдеева согласилась, новая сделка была подписана в 2015 году. Вскоре женщина получила договор на арабском с уточнением, что документ и подтверждает право собственности.

В 2017-м Авдеева прилетела в Эмираты удостовериться, что с квартирой все в порядке, но и здесь ее ждал неприятный сюрприз: купленное жилье было расположено окна в окна. На недовольство покупательницы Шангареевы во второй раз пошли навстречу и предложили продать квартиру. Для этого нужно было оформить ту самую доверенность.

После подписания документа квартиру не могли продать три года. За это время Авдеева множество раз обращалась к Шангарееву, но ни разу не получила вразумительного ответа, говорит она. «Шангареев сказал, что в доверенности указано право на продажу квартиры без передачи денег, поэтому они мне ничего не должны», — вспоминает Авдеева слова бизнесмена. Уже после общения с юристами она выяснила, что квартира была продана в тот же год после договоренности с ДАН. В итоге Авдеева осталась без денег и желанных квадратных метров.

Трое пострадавших от действий ДАН подали коллективное заявление на имя председателя следственного комитета России Александра Бастрыкина. В нем сказано, что Шангареевы мошенническим путем присвоили себе в общей сложности $1 млн 334 тысячи Фото: Russian Investigative Committee / via Globallookpress.com / www.globallookpress.com

7 февраля 2022 года 13 пострадавших от действий ДАН подали коллективное заявление на имя председателя следственного комитета России Александра Бастрыкина. В нем сказано, что Шангареевы мошенническим путем присвоили себе в общей сложности $1 млн 334 тысячи. В российской валюте заявители оценили ущерб в 101 млн 67 тыс. 737 рублей — по курсу на день написания заявления.

Некоторым потерпевшим пришли отказы в возбуждении уголовного дела. Да и в целом шансы на то, что уголовное дело будет возбуждено в России, по мнению наших экспертов, почти равны нулю. Дело в том, что СКР не вправе расследовать преступления, совершенные за пределами российской юрисдикции, отмечают эксперты в адвокатском сообществе. Из этого правила, конечно, есть исключения, когда в дело вмешивается большая политика. Характерный пример — уголовные дела, которые СКР возбуждает по факту предполагаемых преступлений на территории ДНР и ЛНР, совершенные украинскими Вооруженными силами. Но вне зависимости от процессуального решения СКР бывшие клиенты ДАН заявляют, что продолжат доносить свою позицию, пока не вернут квартиры.

Личность Исмагила Шангареева хорошо известна в Татарстане, хотя в республике он никогда и не жил

Что известно о «главном татарине в ОАЭ»

Личность Шангареева хорошо известна в Татарстане, хотя в республике он никогда и не жил. Родился в 1956 году в Бугуруслане Оренбургской области. Поскольку отец был имамом, семье приходилось неоднократно переезжать — сначала в Ростов-на-Дону, а потом в Пермь, где прошло раннее детство Исмагила.

После армии переехал в родной город, где организовал первый бизнес по продаже пластинок «на костях», а позже создал свою студию звукозаписи и начал распространять аудиокассеты. Шангареев признавался, что именно благодаря его студии в то время так раскрутилась группа «Ласковый май». Бизнес процветал до самой перестройки, пока на рынок не пришли японские 90-минутные кассеты.

«Мягкая сила» татар: топ-10 самых активных диаспор за границей

В 2000-х переехал в Москву. О прожитых им годах в столице известно не так много. Шангареев рассказывал, что в это время занимался общественной деятельностью, строил медресе и мечеть.

В деловых кругах Шангареев считался ведущим экспертом по покупке жилья в Эмиратах. В 2006 году вместе с женой и 7 детьми он переехал в ОАЭ и стал директором в «Дубайском агентстве недвижимости» (ДАН). Кстати, с татарского слово «дан» переводится как «известность» и «слава». Как раз в то время в ОАЭ был издан закон о том, что иностранцы могут покупать недвижимость наравне с местными жителями.

В 2019 году Шангареев официально сложил с себя полномочия как главы агентства, так и лидера диаспоры и вновь сменил место жительства, на сей раз переехал в Стокгольм. Там живут и учатся его младшие дети. К 2022 году в семье Шангареевых насчитывается уже 12 детей и 12 внуков.

«Деньги клиентов падали на счет ДАН, а они их тратили на открытие ресторанов, закрытие счетов и так далее»

Версия Шангареева: во всем виноваты родственники, но проблемы он обещает решить

Сам Шангареев в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» признает, что проблемы в ОАЭ после своего отъезда в Швецию он действительно оставил, равно как не отрицает и своей ответственности перед покупателями квартир. Но при этом он изложил свою версию истории.

Шангареев рассказал нашему изданию, что, как только он перебрался в Эмираты, ему предложили заняться посредничеством в продаже квартир иностранцам. Он согласился и возглавил местную фирму «ДАН». Сама компания принадлежала, как выразился главный герой нашего материала, владельцу-арабу, имя которого бизнесмен не захотел называть. Но пояснил, что владелец в дела компании не влезал, а каждый год получал фиксированную плату — назвать ее Шангареев также отказался.

Как был выстроен процесс в ДАН? Шангареев подписывал с клиентами договоры купли-продажи. Однако документ составлялся не между застройщиком и покупателем, а между покупателем и агентством. На наш вопрос о том, как агентство могло продавать то, что ему не принадлежало, Шангареев ответил, что до переезда в Эмираты не имел опыта в продаже недвижимости и не знал правил игры, а еще объяснил это сложной процедурой оформления, если бы договор подписывался напрямую со строительной компанией: «Пришлось бы каждого клиента вести к застройщику, а там целый муравейник, огромные очереди». Получается, покупатель просто отдавал ДАН деньги, за которые компания должна была выкупить квартиру. При этом Шангареев признает, что сейчас по такой схеме дела в Эмиратах не ведут, и привел пример своего сына Ислама — у него также есть бизнес по продаже недвижимости в Эмиратах, и он оформляет договоры только напрямую между покупателем и застройщиком, от которого посредник получает комиссионные.

Шангареев-старший заявил: вел бизнес честно, получая деньги от клиентов, передавал их застройщику Фото: © Li Zhen/Xinhua / www.globallookpress.com

Шангареев-старший заявил: вел бизнес честно, получая деньги от клиентов, передавал их застройщику, но беда пришла откуда не ждал — из семьи. С его слов, родной брат Тагир примерно в 2015 году присвоил крупную сумму после продажи медресе в Ульяновске и «начал мотивировать» сестер Равзу (директор сети ресторанов «Казань») и Амину (главный ревизор ДАН и всех других подразделений семейного бизнеса) на «нечестный заработок».

«Деньги клиентов падали на счет ДАН, а они их тратили на открытие ресторанов, закрытие счетов и так далее. Я спрашиваю у бухгалтера: „Деньги пришли от Еремеевой?“ Говорит: „Пришли“. „Деньги есть квартиру оформить?“ Они отвечают: „Нет“, — говорит Исмагил Шангареев, добавляя: — Я себе так не доверял, как родственникам. Мне страшно такие вещи говорить».

Эту семейную бизнес-драму Шангареев объяснил специфическим арабским менталитетом, который охватил и его бизнес: «„Все нормально“, „завтра будет завтра“, а там новые дела — и забывается все», — так он описал деловую культуру Эмиратов.

О реальных масштабах проблем Шангареев якобы узнал лишь после переезда в Швецию. На переезд, как он утверждает, его подвигли не бизнес-неудачи, а высокие цены на обучение детей в Эмиратах и очень жаркий климат. С тех пор неоднократно пытался поговорить с родственниками, но те даже не пытаются объясниться, а уходят в «глухую защиту». «„Санта-Барбара“ рядом не стоит», — возмущается он.

По его словам, ситуацию с той же Еремеевой уже неоднократно пытались решить он сам и его сыновья, но женщина отказывается брать деньги и удалять из интернета видео с плохими отзывами. «Как эту тему закрыть, если она льет грязь не только на меня и компанию, но и моих детей?! Надо хотя бы сесть за стол переговоров и обсудить», — говорит Шангареев-старший. С более сговорчивыми проблему с недвижимостью, по его словам, удалось уладить: «Недавно закрыли вопрос с тремя людьми. Там тоже примерно такие вопросы были».

Хоть и документально Шангареев больше не связан с «Дубайским агентством недвижимости», а также с известным рестораном «Казань», который ныне закрыт, он заявляет, что готов и дальше решать все вопросы с потерпевшими.

«Все деньги тратил на шопинг, мероприятия. В Дубае праздники спонсировал, а это огромные суммы. В YouTube много роликов о роскошных приемах артистов, шоуменов, спортивных звезд» Фото: © Li Zhen/Xinhua / www.globallookpress.com

Версия родственников Шангареева: «Исмагил все деньги тратил на шопинг и приемы артистов»

«БИЗНЕС Online» удалось связаться и со второй стороной внутрисемейного конфликта, описанного Исмагилом Шангареевым, в частности его братом Тагиром. «Мне кажется, у него съехала крыша по-настоящему. Конечно, такого [что описывает Исмагил Шангареев] не было. Я у Исмагила никогда не работал. Как я мог забирать то, чего я не видел?» — сокрушался он.

Тагир утверждает: о проблемах с квартирами ему рассказали сами покупатели около двух лет назад. По его словам, он несколько раз пытался спокойно обсудить соответствующие вопросы с братом, хотя это и специфическое спокойствие: «Я, когда узнал, приехал, ему морду набил за то, что этот гад такими вещами занимается, позорит всю семью. Если еще раз увижу, я еще раз это сделаю». 

На связь вышла и сестра бывшего директора ДАН Равза, которая, по ее словам, стала директором ресторана именно по просьбе Исмагила Шангареева. «Естественно, у нас появлялась выручка, мы все расходы платили. Мы никаких ресторанов не открывали, у нас не было их, кроме единственного — в отеле Al Seef в Шардже. С его счета мы никак не могли брать деньги, потому что доступа ни у кого не имелось. Невозможно представить, как любой желающий может снять с чужого счета деньги», — делится она.

Также Равза предположила, куда именно Исмагил Шангареев дел средства покупателей недвижимости: «Все деньги тратил на шопинг, мероприятия. В Дубае праздники спонсировал, а это огромные суммы. В YouTube много роликов о роскошных приемах артистов, шоуменов, спортивных звезд. Деньги уходили на все это. Теперь он не нашел ничего легче, чем внушать обманутым инвесторам, что их деньги забирали его родные».

В Эмиратах жестко регулируется рынок недвижимости. «Проводить сделки могут только агенты, имеющие лицензию. Эти документы можно проверить» Фото: ©Karl F. Schöfmann/imageBROKER.com / www.globallookpress.com

Как не прогореть, вкладываясь в недвижимость в ОАЭ

Пока обманутые покупатели недвижимости бьются за квадратные метры, а Шангареевы ведут свою «Санта-Барбару», эксперты по зарубежной недвижимости советуют, как правильно покупать квадратные метры в ОАЭ. Соответствующие инвестиции особенно популярны прямо сейчас, когда взгляд обеспеченных россиян переместился с Запада на Восток. 

Как объяснила нашему изданию руководитель зарубежного отдела маркетплейса риелторских услуг «Макромир» Наталья Герман, в Эмиратах жестко регулируется рынок недвижимости. «Проводить сделки могут только агенты, имеющие лицензию. Эти документы можно проверить. У нас в Эмиратах есть брокеры. Они 17 лет работают, делают нам подборы квартир, но сделки уже проводим мы, как лицензированное агентство», — рассказывает эксперт.

Также Герман подтверждает, что текст документов по покупке недвижимости публикуется только на английском и арабском. Документы на русском языке не предоставляют даже для банков — это общепринятая практика. Обычно, когда клиенты не совсем доверяют брокеру, они делают нотариально заверенные переводы, но процент обмана со стороны риелторов, по словам эксперта, крайне мал. «Такие вещи очень сильно наказываются. Нарушителям вход на рынок будет закрыт на многие годы. Это очень репутационный рынок, он очень узок», — поясняет Герман.

Консультант по недвижимости компании Property Pro Юлия Терехова разъяснила порядок получения документов при покупке недвижимости в Эмиратах. Сначала подписывается договор между брокером и покупателем о предоставлении ему услуг и оплате комиссии, затем — договор купли-продажи (MOA). При этом покупатель отдает продавцу задаток от 10% до 50% от стоимости недвижимости — цифра зависит от того, готовый это объект, используется ли ипотека. Выписывается квитанция, которая должна храниться у третьего лица, и если сделка завершена успешно, то покупателю возвращается залог, а в случае, когда покупатель отказывается от приобретения недвижимости, задаток остается у продавца.

Далее агентство недвижимости запрашивает у девелопера сертификат об отсутствии возражений (NOC), разрешающий провести сделку. В нем прописывается, что продавец оплатил все коммунальные услуги (электричество, газ, воду и т. д.). При выдаче данного сертификата присутствует и продавец, и покупатель. Последний сразу же заключает на свое имя новый контракт с застройщиком на обслуживание жилья.

И лишь затем происходит процедура регистрации (в офисе, в присутствии застройщика, или удаленно, через приложение RERA), на которую должны прийти обе стороны сделки либо их законные представители. Покупатель и продавец оплачивают регистрационный взнос в размере 4% от стоимости жилья и предоставляют документы для проверки специалистами земельного департамента ОАЭ (Dubai Land Department). Покупатель выплачивает оставшуюся сумму стоимости квартиры продавцу и комиссию брокеру. После этого он получает свидетельство о праве собственности (title deed) и ключи.