Искандер Гиниятуллин считает, что лозунг законодателей о том, что домами должны распоряжаться сами жители, породил лишь «собственника-жалобщика» Искандер Гиниятуллин считает, что лозунг законодателей о том, что домами должны распоряжаться сами жители, породил лишь «собственника-жалобщика»

РЕЗУЛЬТАТ — ДЕЗОРИЕНТАЦИЯ ЖИТЕЛЕЙ

Уже с 1997 года, когда был принят первый указ президента РФ о реформировании ЖКХ, отрасль находится в активном поиске. Сегодня это, пожалуй, самая нормотворческая сфера, чуть не каждый месяц продуцирующая новации. Цели такой активности самые благие: навести, наконец, порядок, обеспечить качество жизни и так далее. Что касается результатов...

Самый заметный на местах результат этого перманентного кипения законодательной мысли – дезориентация жителей, не успевающих разобраться в изменениях федеральных требований к формированию платы за ЖКУ. То появляется, например, обязательное требование об установке общедомовых приборов учета ресурсов, то из расчетов они исключаются, и расходы на содержание общего имущества начисляются по нормативу на квадратный метр. Спрашивается, зачем было тратить деньги? Другой пример. В оплату за содержание общего имущества включается канализирование. Но воду, которой мыли мусорные контейнеры (а это одна из задач управляющей организации), при всем желании невозможно вылить в канализацию. Да и после мытья подъезда уборщицы привычно выливают грязную воду на газон: на общих сетях в 99 процентах случаев нет доступных точек слива отработанной воды... И как объяснить жителям, что их плата за канализацию расходуется на содержание их дома?

Доходящих до абсурда новаций, к сожалению, немало.

Вот и получается: несмотря на грандиозные вложения государства в программу капитального ремонта, расселение аварийного жилья и жесткий контроль деятельности управляющих организаций, сфера ЖКХ по-прежнему вызывает недовольство населения. Значит, мы имеем дело с системными ошибками, которые невозможно исправить введением локальных изменений. Говорю об этом не как сторонний критик. 25-летний опыт работы в отрасли, в том числе в качестве руководителя «Водоканала», руководителя исполкома города Нижнекамска, а последние 7 лет – председателя комитета ЖКХ города Казани, заставляет меня думать о том, что же мешает нам повсеместно обеспечить достойное качество услуг в сфере. Ряд выводов и предложений хотел бы вынести на суд общественности.

Несмотря на грандиозные вложения государства в программу капитального ремонта, расселение аварийного жилья и жесткий контроль деятельности управляющих организаций, сфера ЖКХ по-прежнему вызывает недовольство населения «Несмотря на грандиозные вложения государства в программу капитального ремонта, расселение аварийного жилья и жесткий контроль деятельности управляющих организаций, сфера ЖКХ по-прежнему вызывает недовольство населения»

ДОМА РАЗНЫЕ – НОРМАТИВ ОДИН

Рассмотрим, например, ситуацию с расходами на содержание жилья. Законодатель, возложив на жителей ответственность за их дома, имел в виду готовность и способность жителей самостоятельно принимать решения об организации работы по содержанию этих домов, в том числе предполагается готовность установить необходимые тарифы.

Однако на всякий случай оставлена лазейка – если нет решения жителей, то управляющая организация руководствуется тарифами, которые муниципалитет устанавливает для своего жилья. Понятно, что муниципальные тарифы – усредненные.

Типовые хрущевки в Казани собирают в месяц по статье «Содержание двора» по 7,5 тысяч рублей. Где бы найти дворника за такие-то деньжищи?! Дома, в которых два-три этажа, собирают по муниципальным тарифам на свое содержание полторы тысячи рублей в год. А каким бы дом ни был, нужен электрик, сантехник, тот же дворник. Дом надо готовить к зиме, латать кровлю, красить лестницу и так далее. Возникает неразрешимое противоречие: чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств. Большинство этих малых домов – это бараки, построенные в начале прошлого века, временные «насыпухи» на бутовых фундаментах. И живут в таких домах далеко не самые богатые люди. У них на оплату ЖКУ и так уходит значительная часть доходов. Мы прекрасно понимаем – индивидуальные тарифы для каждого такого дома, исходя из его реальных потребностей, жители в подавляющем большинстве просто не потянут.

На окраинах и в старых районах, где таких домов большинство, застройка очень привольная – и там объем для уборки дворов значительно больше, чем в плотной застройке современных многоэтажных новостроек. И все чаще управляющие организации просто отказываются от подобных домов за такие деньги. Понять их можно: если это рынок, он должен быть обеспечен достаточным финансированием. Себе в ущерб никто работать не хочет.

Чем хуже состояние дома – тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств «Чем хуже состояние дома, тем больше денег требуется на его содержание от каждого жителя, а чем меньше дом, тем меньше в нем собирается средств» . Фото: Ирина Ерохина

В Казани малогабаритных домов примерно половина. Благодаря тому, что с 2008 года в городе реализуется программа капитального ремонта многоквартирных домов (кстати, инициатива создания такой федеральной программы принадлежит Татарстану и впервые была озвучена в Казани), сегодня отремонтировано 47% всего жилищного фонда города. Это почти 2,5 тысячи домов. После капремонта и благоустройства ситуация, конечно, меняется, пропасть в обслуживании новых многоэтажек и старых малогабаритных домов заметно уменьшается.

Но, во-первых, комплексный ремонт прошел далеко не во всех домах, а во-вторых, насколько я могу судить, в Казани ситуация в сфере ЖКХ – одна из самых благоприятных. По тому же капремонту у нас один из лучших в стране результатов. Идущая на втором месте Уфа отстает от Казани почти на 700 отремонтированных домов.

Конечно, благодаря капремонту жалоб на состояние домов у нас стало в разы меньше, но вопросы содержания решаются не капитальным ремонтом, а текущим обслуживанием, плата за которое в малогабаритных домах по факту должна быть выше в несколько раз. И размер этой платы должен быть установлен самими жителями. Вы верите в такую возможность? Я – нет. В Казани из 5,5 тысяч домов жители лишь 173 домов приняли самостоятельное решение об установлении размера платы, отличного от муниципального тарифа. Надо ли говорить, что все эти дома – новостройки, предоставляющие жителям целый ряд дополнительных услуг?

Управляющие организации сегодня всеми силами стремятся избавиться от «нерентабельных» домов. Закон о лицензировании облегчает им эту задачу. Достаточно не исполнить два судебных решения по предписаниям надзорных органов – и дом из управления изымается. Интересна дальнейшая судьба этого дома – без управления он остаться не может, значит, выбор управляющей компании муниципалитетом должен быть осуществлен на конкурсе. Ну и кто заявится на управление таким домом? В этой ситуации закон предусматривает повышение размера платы за содержание дома. На то и конкурс. В итоге коммерсант может получить этот дом на устраивающих его финансовых условиях. Но способны ли жители платить эту цену?

Благодаря капремонту жалоб на состояние домов у нас стало в разы меньше. Но вопросы содержания решаются не капитальным ремонтом, а текущим обслуживанием «Благодаря капремонту жалоб на состояние домов стало в разы меньше. Но вопросы содержания решаются не капитальным ремонтом, а текущим обслуживанием»

КОЛЛЕКТИВНЫЙ СОБСТВЕННИК МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: ХОЗЯИН ИЛИ СИМУЛЯКР?

Решения этих проблем в рамках существующего правового поля, к сожалению, нет. По закону сегодня вся полнота ответственности по управлению домами передана в руки собственников жилья (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Мы все помним, как поспешно принятые в 90-х годах XX века законы РФ «О приватизации жилищного фонда» и «Об основах федеральной жилищной политики» в одночасье превратили бывших квартиросъемщиков, оплачивавших лишь 2% от реальных затрат на содержание жилья, в собственников и квартир, и общего имущества в своих домах со стопроцентной ответственностью за его содержание.

Однако юридически собственность оформлена лишь на квартиры. Все, что находится за их порогом, названо общим имуществом многоквартирного дома – общедолевой «собственностью», но без права выделения своей доли в натуре. То есть, приобретая квартиру, невозможно закрепить за собой клочок земли во дворе дома, либо отхватить кусок лестничного марша или же часть трубопроводов, скажем, отопления дома. В ходе расселения аварийных домов в центре города мы столкнулись с ситуацией, когда люди пошли в суд с требованием при переселении компенсировать им стоимость земельного участка, находившегося в их общедолевой собственности в составе общего имущества их аварийного дома, и получили отказ.

Сама «бесплатность» получения жилья и эта размытость собственности привели к тому, что жители не ощущают себя хозяевами домов, в которых расположены их квартиры.

При этом сегодня к компетенции собственника отнесены все вопросы, касающиеся эксплуатации многоквартирных домов (МКД). Заказ на содержание, ремонт общего имущества многоквартирных домов, объем и перечень работ, а также размер платы за эти услуги должны формировать собственники (п. 17 Правил содержания общего имущества МКД). Жилищное законодательство требует участия в принятии решения (ч. 3 ст.45 ЖК РФ) более 50% от общего числа собственников помещений. Решения, касающиеся проведения капитального ремонта, реконструкции дома, должны приниматься большинством – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).

На практике провести такое собрание собственников, где собралось бы больше половины владельцев помещений, практически невозможно, а уж принять на таком собрании необходимое решение... Никогда не будет общих интересов у жителя 9-го этажа и у жителя 1-го этажа. Одному нужен ремонт кровли, а другому – ремонт подвала. Жильцы 5-го этажа не нуждаются ни в том ни в другом, но они настаивают на ремонте лестничных клеток.

К сожалению, приходится признать, что одним росчерком пера не удалось создать из миллионов россиян эффективных, ответственных, инициативных собственников общего имущества в многоквартирных домах. Сегодня 80% жителей города проживают в многоквартирных домах и ежедневно сталкиваются с вопросами ЖКХ, а вот сил, знаний и возможностей решать их они, как правило, не находят.

Участвуя в различных совещаниях по вопросам ЖКХ, вижу, что в профессиональном сообществе уже мало кто сегодня признает в собственниках помещений полноценных участников процесса управления многоквартирными домами. И это неслучайно.

В профессиональном сообществе уже мало кто сегодня признает в собственниках помещений полноценных участников процесса управления многоквартирными домами «В профессиональном сообществе уже мало кто сегодня признает в собственниках помещений полноценных участников процесса управления многоквартирными домами»

Предоставленным правом создания некоммерческой организации «Товарищество собственников жилья» в Казани, например, сознательно воспользовались менее 10% жителей. И даже этот-то показатель был достигнут лишь на 13-й год после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, предоставившего гражданам право объединения в ТСЖ. А это как раз и подтверждает отсутствие эффективного собственника, готового заниматься решением вопросов управления домами в тесном содружестве с остальными собственниками, своими соседями.

Вместо него мы вырастили тип собственника-жалобщика. Обнаружив проблему, такой собственник начинает писать в инстанции – он знает, что это работает. В Казани есть такие бдительные люди, которые за год отправляют по 700 писем только в систему «Народный контроль»! Но, когда мы пытаемся пригласить их на собрание собственников, они не приходят. Стать хозяином гораздо сложнее, чем написать жалобу. К сожалению, такие люди часто не различают, какие работы для дома приоритетны, а какие могут подождать, и требуют наведения внешнего марафета. Жилищники должны реагировать на любое предписание надзорных органов, тратя и без того ограниченные средства на третьестепенные вещи. А причина одна: собственник не понимает, что это он собственник, а не УК, не город, не еще кто-то... И здесь кто громче кричит, того и слышат.

Есть и еще одна важная проблема – вандализм. По подсчетам экспертов, устранение проблем, связанных с человеческим фактором, а не с естественным износом или аварией, занимает 15–20 процентов в деятельности управляющих организаций. Виновники многих аварий – сами жители. При этом строчки «Вандализм» в квитанции, как известно, нет. Договор с управляющими организациями ориентирован на нивелирование естественного износа или устранение аварийных ситуаций.

Здесь стоит также отметить, что мировая практика не знает примеров наличия общедолевой собственности и коллективной ответственности за общедомовое имущество в масштабе целой страны. У нас же, несмотря на 20 лет реформы, жители многоквартирных домов по-прежнему считают власти ответственными за все происходящее в их домах.

Мне говорят: надо заниматься обучением собственников, создавать советы МКД. Спору нет: обучение – это очень хорошее дело. Мы в Казани уделяем обучению много внимания. Со старшими по домам, с активными гражданами, с членами советов МКД проводим тематические семинары, обучение по программе «Живи как хозяин». Некоммерческая организация «Центр общественного контроля» получила грант на осуществление образовательной деятельности и проводит обучение горожан на базе специального учебного заведения. Но в основном на такие занятия приходят люди старшего поколения, преимущественно пенсионеры, а молодежи все это совершенно неинтересно. При этом дома содержать и управлять ими надо уже сегодня, не дожидаясь, когда обучатся этому активисты. Разумеется, беспокоит вопрос: кто придет на смену сегодняшним активистам?

Еще одна важная проблема – вандализм. По подсчетам экспертов, устранение проблем, связанных с человеческим фактором, а не с естественным износом или аварией, занимает 15-20 процентов в деятельности управляющих организаций «Еще одна важная проблема – вандализм. Устранение проблем, связанных с человеческим фактором, занимает 15–20% в деятельности управляющих организаций»

ЕСЛИ СЛОМАНА НОГА, НАДО ЕЕ ЛЕЧИТЬ, А НЕ ИЗОБРЕТАТЬ ПОДПОРКИ

Сегодня власть существующим законодательством практически отстранена от вопросов оказания жилищно-коммунальных услуг гражданам. В ответ на обращения муниципалитет в рамках своих полномочий может лишь напомнить гражданам об их правах и обязанностях собственника, реализовать которые они могут и должны путем принятия решений на общих собраниях. В исключительных случаях муниципалитет может направить надзорные органы для проверки и карательных мер. При этом и муниципалитет, и жители понимают, что им нужны не собрания и не очередные проверки, а реальная качественная услуга по содержанию их жилья. От надлежащего содержания и обслуживания общедомового имущества напрямую зависит удовлетворенность населения своей жизнью и удовлетворенность властью.

В это сложно поверить, но муниципалитеты могут влиять на ситуацию в жилых домах не больше, чем, скажем, в гаражных кооперативах. Сегодня власти ограничены в вопросах управления жилыми домами размером муниципальной доли в них. В Казани неприватизированного жилья осталось меньше 3% жилищного фонда. И только в пределах этих 3% исполком наделен правом голоса при участии в собраниях собственников. При этом более чем в 2,5 тысячах из 5,5 тысяч казанских домов муниципального жилья вовсе нет. Значит, в соответствии с действующим законодательством, у города в этих домах нет ни права инициировать собрания собственников, ни права участвовать и голосовать в них.

Есть только моральная ответственность, не подкрепленная никакими правовыми или финансовыми рычагами. Тем не менее, когда случается какое-то ЧП, например пожар, затронувший сразу несколько квартир, все взгляды устремлены в сторону муниципалитета. И он помогает – за счет ущемления каких-то других направлений деятельности.

Не покушаясь на священное право собственности граждан на жилье, считаю, что решением в этой ситуации может и должно быть предоставление возможности муниципалитетам участвовать в управлении домами, невзирая на наличие или отсутствие муниципальной доли в этих домах. Чтобы власть могла полноценно и своевременно обеспечивать порядок в сфере управления многоквартирными домами, необходимо наделить органы местного самоуправления соответствующими правами.

В Москве львиная доля многоквартирных домов управляется государственными бюджетными учреждениями, которые финансируются из казны города, – перед нами живой пример эффективного государственного управления жилищным фондом. В итоге у жилищного фонда столицы есть реальный ответственный заказчик услуг, имеющий права и возможности обеспечить надлежащее содержание жилья, прозрачность и подконтрольность предприятий ЖКХ.

Никогда не будет общих интересов у жителя 9 этажа и у жителя 1 этажа. Одному нужен ремонт кровли, а другому — ремонт подвала «Никогда не будет общих интересов у жителя 9-го этажа и у жителя 1-го этажа. Одному нужен ремонт кровли, а другому – ремонт подвала»

Понимая несравнимость финансовых возможностей Москвы и Казани, мы не предлагаем полностью повторить путь столицы. Наше предложение заключается в предоставлении возможности собственникам выбора к трем имеющимся (УК, ТСЖ, ЖСК) еще и четвертого способа управления домом – в форме муниципального унитарного предприятия с делегированием части полномочий собственников. Об этом, кстати, нас часто просят и сами жители, уставшие от борьбы с нечестными управляющими организациями.

Это даст муниципалитетам возможность решать нерешаемые сегодня в принципе вопросы, такие как управление убыточными домами, планирование работ по содержанию домов и участие в контроле и приемке их выполнения, компенсация выпадающих доходов управляющих организаций и так далее. Город получит возможность направить бюджетные средства в том числе и в малогабаритные дома: дворникам зарплату поднять, острые проблемы решить и так далее.

Механизмов контроля деятельности учрежденных муниципалитетами унитарных предприятий – муниципальный заказ, Контрольно-счетная палата, балансовые комиссии при исполкоме, муниципальный жилищный контроль, а также полномочия собственника неприватизированных квартир – вполне достаточно для организации эффективного управления многоквартирным домом.

Речь не идет о том, чтобы все дома снова «загнать» под управление муниципалитетов. Безусловно, там, где существующая УК или ТСЖ справляется со своими функциями, люди довольны их работой, зачем что-то менять?! А у остальных появится возможность выбора между частными управляющими компаниями, самоуправлением в виде ТСЖ и привлечением к управлению своим домом профессионалов под контролем муниципалитетов. При этом в рамках действующего законодательства собственники, если на то будет их желание, смогут в любое время изменить способ управления.

Эти предложения нашли живой отклик у президента Татарстана Рустама Нургалиевича Минниханова, который дал поручение начать разработку проектов соответствующих нормативных актов. Исполком Казани совместно с министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ подготовил предложения и дополнения в нормативно-правовые акты РФ, регулирующие вопросы управления ЖКХ. Эти документы прошли правовую экспертизу министерства юстиции РТ и были рекомендованы к внесению на рассмотрение в федеральные органы власти.

«В Москве львиная доля многоквартирных домов управляется государственными бюджетными учреждениями, которые финансируются из казны города, – живой пример эффективного государственного управления жилищным фондом»

К сожалению, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации данную законодательную инициативу не поддержало.

Однако близкую к нашей позицию занимает уполномоченный по правам человека в России Татьяна Москалькова. Так, в докладе «Соблюдение и защита прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства» 2017 года, в частности, говорится: «Представляется, что если управляющая компания получает право на обслуживание хорошего жилого фонда с низким процентом износа, то в качестве „нагрузки“ органы местного самоуправления должны стремиться передать этой управляющей компании и ряд домов с износом свыше 60 процентов... Ситуация могла бы измениться, если после проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющей компании и при отсутствии победителей происходила бы передача ветхого жилищного фонда на обслуживание муниципальным предприятиям с софинансированием указанной деятельности из бюджетов иных уровней».

Само появление такого доклада говорит о том, что в обществе назревает понимание проблемы. Однако механизма ее решения в рамках закона сегодня нет. Одновременно мы видим, что государство, стремясь не допустить ухудшения ситуации, начинает все активнее вмешиваться в вопросы управления ЖКХ. Подтверждением этому являются корректировки жилищного законодательства, вводящие, помимо централизации различных процессов, еще и дополнительные механизмы и способы контроля, учета и отчетности в ЖКХ. Региональные операторы контролируют обращение коммунальных отходов и систему капитального ремонта жилья. Принят закон о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Создана государственная информационная система ЖКХ, законодательно закреплена обязанность раскрытия финансово-хозяйственной деятельности управляющих организаций. Расширяются полномочия надзорных и контрольных органов в сфере ЖКХ.

Но все это лишь подпорки, с помощью которых больной мог бы стоять на сломанной ноге. Не проще ли вместо этого вылечить ногу, то есть признать преждевременность постулата о готовности собственников квартир отвечать за весь дом и вернуть государство в лице муниципалитетов в сферу управления домами хотя бы частично?

В последнее время государство все активнее возвращает себе управление ключевыми вопросами экономики – созданы госкорпорации «Ростех», «Роснефть», «Роскосмос», ОАО со 100% участием государства РЖД, Сбербанк и другие.

Думаю, что пришло время вернуться и в сферу ЖКХ.

Искандер Гиниятуллин
Фото: kzn.ru, metshin.ru