«Я извиняюсь за сравнение с такой интимной вещью, как французская любовь…»

Сегодня в Казанской ратуше вновь собрался круглый стол вокруг предложений комитета земельных и имущественных отношений Казани. Ратмир Шайдуллин при поддержке Общественной палаты детализировал наиболее крупные куски собственности казанской казны, которую исполком намерен так или иначе передать бизнесу.

Напомним, что это уже третья подобная встреча. В ходе первой предприниматели завалили КЗИО претензиями, а в ходе второй Шайдуллин анонсировал предстоящую продажу недвижимости и объявил во всеуслышание, что как минимум 29 тыс. кв. м арендуемых бизнесом помещений будут проданы с правом приоритетного выкупа. Напомним, что план приватизации, одобренный Казгордумой, должен быть реализован до 2016 года.

Сегодня среди приглашенных оказались не только представители казанских агентств недвижимости вроде ООО «Домус», ООО «Валери», ООО «Авангард-Риэлт», ООО «НЛБ-недвижимость», «Стройкапитал», но и потенциальные покупатели и кредиторы. В зале находились также представители Газпромбанка, ВТБ, «Газпрома», чиновники из АИРа РТ и инвестиционно-венчурного фонда, представители ОАО «Российский аукционный дом».

При этом реализацию собственности казанская казна не намерена проводить по принципу «нате вам кота в мешке». Участникам круглого стола рассказали о предстоящих переменах с учетом разрабатываемых проектов планировок и той «таблетки от пробок», что до 2020 года будут принимать городские власти.

— На сегодняшний день идет подготовка концепции модернизации и вывода промпредприятий города на ее окраины, — пояснил модератор круглого стола, председатель комиссии Общественной палаты РТ Тимур Халиков. — Первый базовый проект уже обсуждался с минэкономики, депутатами Госсовета РТ, и в ближайшие недели проект будет вынесен на обсуждение кабмина РТ. Кроме того, началась разработка комплексной схемы организации дорожного движения, которая серьезно повлияет на генплан города и в какой-то мере покажет те ориентиры для бизнеса, на которые можно будет ориентироваться при построении социально-деловых зон, социальной инфраструктуры и деловых зон города.

КЗИО УТОЧНИЛ ПЛАН ПРИВАТИЗАЦИИ: 355 ОБЪЕКТОВ, 69 ТЫС. КВ. М НЕДВИЖИМОСТИ

Шайдуллин презентовал участникам пакеты акций, которые казанская казна намеревается продать до 2016 года. Учитывая зачастую серьезную стоимость подобных лотов (достаточно вспомнить, что в прошлом году так и не удалось продать пакеты ОАО «Московский рынок» или ОАО «Ново-Савиновский оптово-розничный рынок»), комитет трансформирует подходы к сопровождению сделок. Клиент должен, что называется, созреть, прежде чем купить, допустим, весь пакет «Казметростроя» либо доли в ОАО «Бир Хаус», горбольнице №12 или «АВА-Казань». Поэтому для начала Шайдуллин рассказал по отдельности о каждом из акционерных обществ.

Чтобы загрузить картинку, кликните по ней мышкой

— Традиционно отношение предпринимателей к комитету было как к закрытой структуре, — добавил он. — Наше желание — показать, что мы можем открыто работать со всеми. Мы можем достойно конкурировать и с другими игроками на рынке, несмотря на то что наши объекты могут уступать как по внешним параметрам, так и по инвестиционной привлекательности. Но интерес к ним есть и будет, тем более что наши процедуры конкурентные.

Весь прогнозный план приватизации, утвержденный Казгорумой до 2016 года, включает 355 объектов недвижимости общей площадью 69 тыс. кв. м, уточнил Шайдуллин «меню» предстоящих продаж. Весь прогнозный план в детализированном виде, с фотографиями, представлен на сайте КЗИО. И каждое объявление о торгах также содержит детальную информацию: если это земля, то к ней прилагается схема расположения участка. Если здание, есть технический план.

ТОРГИ БУДУТ ПЕРЕВЕДЕНЫ В ЭЛЕКТРОННЫЙ ФОРМАТ — ЭТО ВОПРОС ПАРЫ МЕСЯЦЕВ

Оценить ожидания исполкома от реализации прогнозного плана Шайдуллин затруднился. На вопрос «БИЗНЕС Online» он пояснил, что оценка стоимости каждого лота действительна в течение полугода. Сам оценщик при этом определяется по конкурсу, так же определяется и организатор торгов, который проводит аукционы. И при таких условиях сказать, сколько будет стоить то или иное помещение через год-два, просто нереально. Однако в 2014 году комитет намерен собрать неналоговых доходов на 3,3 млрд. рублей.

— В ближайшее время земельные участки будут сопровождаться готовым планом ГПЗУ — это позволяет инвесторам сразу оценить их привлекательность для дальнейшего освоения, — добавил Шайдулин и тут же анонсировал нововведения. — На следующей неделе на нашем сайте начнет работать механизм автоматической рассылки объявлений о торгах, для их получения достаточно зарегистрироваться на сайте.

Кроме того, как он пояснил журналистам, в перспективе реализация лотов будет проходить в режиме электронных торгов. Продажу прав аренды организовать уже можно, а вот с недвижимостью главным стопором остается федеральный центр. Законодатель не определил пока федеральные электронные площадки, имеющие право на реализацию муниципального и госимущества. Однако это все-таки вопрос пары месяцев, считает Шайдуллин. И главное здесь — опять-таки прозрачность торгов.

«ФРАНЦУЗСКАЯ ЛЮБОВЬ» И ПРЕЛЮДИЯ К ПРОДАЖЕ: КЗИО ГОТОВ ВЫСТАВИТЬ НА ТОРГИ ЛЮБОЙ ОБЪЕКТ В ПРИОРИТЕТНОМ ПОРЯДКЕ

Бизнес, собравшийся ради недвижимых «вкусностей», впрочем, презентация не совсем устроила. Что это за «меню», если к блюдам не подано даже приблизительных цен, заинтересовался открывший бизнес-дискуссию замдиректора «Татюринформа» Марат Камалов. И почему меню выдано не полностью? В раздаточных материалах была лишь дюжина отдельно стоящих «лакомств» и пакеты акций.

Почем, например, столь странный объект, как подземная галерея под улицей Баумана площадью более 6 тыс. кв. метров? Объектом этим, напомним, сильно интересовались инвесторы гостиницы «Казань», и мэр города Ильсур Метшин даже дал указание продать им его за условный рубль. Шайдуллин пояснил «БИЗНЕС Online», что даже «рублевая» концессия нуждается в прозрачности передачи собственности.

А что же до цен, то это объясняется особенностями работы муниципалитета. Отчеты оценщиков действуют полгода — и, придерживаясь публичной политики, КЗИО указывает цену при размещении объектов на торгах, чтобы не вводить в заблуждение потенциальных собственников. Презентация же по сути — планы продажи в ближайшее время.

— Самая неправильная политика — это закрытость, — оседлал свой конек Шайдуллин. — Люди должны понимать, что мы планируем в ближайшее время продать, как планируем действовать, и так далее. В принципе, чтобы не ждать, инвестор может написать обращение: я планирую купить такой-то объект из плана приватизации. И соответственно, мы, получив сигнал, будем в первую очередь готовить его на торги, формируя пакет документов.

Об азах торговли недвижимостью на правах умудренного опытом «зубра» вспомнил директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов — в апреле будет четверть века его работы на рынке.

— Я извиняюсь за сравнение с такой интимной вещью, как французская любовь, — привлек неожиданным пассажем внимание собравшихся Абсалямов. — К этому делу обычно надо долго готовиться, и с недвижимостью, в принципе, то же самое. Вот то, что вы даете маленькие объявления, рекламируете через сайт, — это не работа. Это декларация открытости. А если работой заниматься, то самая главная задача — провести «прелюдию», поручив ее кому-то, например, по конкурсу. В зале, где идет презентация, должно быть как можно больше людей. Это главное. От этого зависит и цена объекта, и интерес к нему.

В ответ представитель ОАО «Российский аукционный дом» (РАД) Анжелика Иманова пояснила, что это как раз входит в функции организатора торгов. То есть аукционист обязан не просто грамотно и четко стукнуть молотком по столу — «раз, два, три, продано», но еще и найти желающих прикупить недвижимость.

— По крупным объектам мы выезжаем на крупные выставки, конференции, находим целевую аудиторию, — рассказала об опыте РАДа Иманова. — Маркетинговая политика должна быть более агрессивной. Ведь никто не ждет особой ликвидности от госимущества: лучшие активы могут быть уже проданы, дешевых активов практически нет. И с государством практически невозможно договориться о снижении стоимости.

Представитель гильдии управляющих девелоперов РФ в Татарстане и гендиректор ОАО «Тасма» Айрат Гизатуллин порекомендовал сегментировать тот продукт, который есть. Очевидно, что подходы к реализации малых объектов — одни, а к привлечению инвесторов к застройке крупных территорий — совсем другие, считает он. И во втором случае вопросы «предпродажной подготовки» становятся очень важными, цена готового объекта в разы отличается от цены кота в мешке. Не говоря уже о том, что в таком случае определится пласт заинтересованных покупателей. Важна и прозрачность доходности объектов, в том числе небольших. И разумеется, лучше продавать недвижимость с пакетом инвестпредложений от банков или фондов — в данном случае это целый инвестиционный кейс с понятными условиями.

«МЫ ГОТОВЫ РАССМОТРЕТЬ ЛЮБЫЕ ИНВЕСТПРОЕКТЫ — ОТ ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ ДО КОНЦЕССИИ ОБЪЕКТОВ»

Резюмируя итоги круглого стола, Шайдуллин пообещал подумать и о бизнес-турах, предложение об организации которых прозвучало на совещании. Надо на месте показать объекты, подвести инвестора за ручку, но и здесь есть свои сложности: как показать объект, который не используется два-три года? В силу нехватки денег муниципалитет порой просто не может себе позволить отремонтировать свои объекты…

— Продажи муниципалитета, безусловно, далеки от идеала, — признал необходимость критики шеф КЗИО. — Это не так просто, как работать в условиях коммерческих продаж, где более гибкий механизм продаж в условиях реального времени. Муниципалитет в силу закона ограничен в этом плане, но мы стараемся подстраиваться под рынок, под инвесторов и ставим себе задачу максимально раскрыть наш потенциал и услышать ваши пожелания. Мы готовы рассмотреть любые инвестпроекты — освоение территорий, предложения по использованию наших объектов. Это не только торги, это и концессии, и доверительное управление, здесь мы будем ждать конкретных предложений.

В целом же участники отметили новизну подхода КЗИО. Из закрытой структуры, как минимум подозревать «кулуарность» которой давно вошло в привычку бизнеса, муниципальное ведомство превращается в открытого игрока на рынке. Под занавес Халиков вновь напомнил, что серия круглых столов с бизнесом на этом не закрывается, и пообещал новые встречи.