«Офис, купленный за 10 миллионов, принесет вам арендную плату в районе 70–80 тысяч в месяц, а квартира за ту же сумму — 30–40 тысяч», — объясняет, чем привлекательны ГАБы (готовые арендные бизнесы), директор инвестиционно-управляющей компании «Вквадрате» Наиль Калимуллин. Все больше людей, желая спасти сбережения от инфляции и приумножить капиталы, начинают смотреть в сторону покупки и офисов, и стрит-ретейла. Однако хороших предложений на рынке все меньше, а обещанные долгосрочные договоры с арендаторами могут внезапно «превратиться в тыкву». Подробнее о том, какие лоты пользуются спросом, почему инвесторы перетекают в Москву и сколько еще продлится «хайп» на ГАБах, — в материале «БИЗНЕС Online».
Шум вокруг готового арендного бизнеса не утихает последние пять лет, однако новый серьезный скачок популярности такой способ инвестирования получил за последние три года на фоне нестабильной экономической ситуации в стране
Бизнес на всем готовеньком в тренде у «физиков»
«ГАБы — это благодать», «Хотите получать стабильный пассивный доход?», «Как превратить 100 тысяч в 10 миллионов?» и прочие похожие заголовки стали все чаще мелькать в СМИ. Шум вокруг готового арендного бизнеса не утихает последние пять лет, однако новый серьезный скачок популярности такой способ инвестирования получил за последние три года на фоне нестабильной экономической ситуации в стране и перетока инвесторов с рынка жилой недвижимости в коммерческую. Причем сюда хлынули не просто профессиональные инвесторы, а даже обычные работяги, которые не хотят потерять собственные накопления и считают этот вид инвестиций наиболее простым. Магнитов сразу несколько:
Минимальный порог входа. В данном сегменте есть богатое разнообразие вариантов. Необязательно покупать отдельное здание за десятки миллионов рублей. Небольшой офис с готовым арендатором площадью 10–40 кв. м начинающий инвестор может найти и за 2–7 млн рублей, а вот чтобы найти хорошую квартиру в выгодной локации за эти деньги, нужно постараться.
Трудности с выводом активов за рубеж. Если раньше инвесторы могли вкладывать в зарубежную недвижимость, то сейчас это стало проблемно: нестабильный курс рубля, санкции и политические риски вынуждают покупателей рассматривать только российский рынок. «Перестали в иностранную недвижимость вкладываться, уже нет такого спроса на нее, как раньше. Покупка в Турции или Дубае канула в Лету», — рассказывает учредитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин.
Квартиры перестали быть выгодной инвестицией. Сильного роста цен на недвижимость, который мы видели в предыдущие три-четыре года, больше ожидать не стоит, говорят эксперты. «Мы и так уже приблизились к пределу. Хотя когда мы в 2022 году видели ставку в 150 тысяч рублей за „квадрат“ в жилой недвижимости, тоже думали: куда еще выше, дороже уже не будет, потом было 200 тысяч — мы думали, что это потолок, цены как в Москве уже, а сейчас видим и 250 тысяч, и 300 тысяч», — рассказывает директор инвестиционно-управляющей компании «Вквадрате» Наиль Калимуллин.
Сдавать коммерческие помещения в аренду выгоднее, чем квартиры, объясняет Калимуллин
«Сейчас для инвестора невыгоден этот вид инструмента, потому что, купив за 10 миллионов квартиру, не факт, что ты в следующем году ее продашь за 15 миллионов и дороже. На нынешнем рынке мы видим, что цены по квартирам идут к стагнации. И в связи с этим многие инвесторы начали смотреть в сторону коммерческой недвижимости, особенно на ГАБы, где за них все вопросы уже решены, объект упакован, есть понятный арендатор, который готов платить», — отмечает основательница сообщества «Коммерция и точка» Гузель Кадырова.
Кроме этого, сдавать коммерческие помещения в аренду выгоднее, чем квартиры, объясняет Калимуллин. «И то и другое примерно в одном ценовом диапазоне, но арендный доход в коммерческой недвижимости в 2 раза выше. Офис, купленный за 10 миллионов, принесет вам арендную плату в районе 70–80 тысяч в месяц, а квартира за ту же сумму — 30–40 тысяч», — говорит он.
Максимально пассивный доход. В отличие от тех же квартир. «В ситуации со сдачей жилья нужно ездить к квартирантами разобраться в мелких бытовых вопросах, заселять, после каждого обновлять ремонт. И мы идем к обелению данного рынка, в Госдуме уже ведутся обсуждения на эту тему. Государство заинтересовано в налогах со сдачи имущества в наем. Если считать экономику и сроки окупаемости квартиры, то мы приходим к цифрам 25 лет окупаемости. В коммерции же заселил офисника, он сидит. Выехал — другой заехал, под себя ремонт сделал», — говорит Кадырова. Более того, некоторые собственники нанимают управляющего, который берет на себя все хлопоты по аренде.
Пошатнувшиеся доверие к банковским вкладам. На фоне повышения ключевой ставки выросли проценты по вкладам в банках в среднем до 22–24%. Однако с конца прошлого года пошли слухи о рисках заморозки вкладов — об этом говорили некоторые эксперты, а позже «инсайды» форсились в телеграм-каналах. Центробанк слухи опроверг, назвав идею абсурдной, однако информационная атака оказалась отчасти успешной. Рынок коммерческой недвижимости ощутил неуверенность некоторых вкладчиков, говорят эксперты: лоты средней стоимости быстро сметали как горячие пирожки. «На фоне этого информационного шума люди, у которых есть бюджеты в 15–30 миллионов, скупали коммерческую недвижимость без разбора — есть арендатор, нет арендатора, какой арендный поток, данные объекты скупались. Это, в принципе, уже те суммы, о которых в банке спросят, где взял и почему забираешь. Не каждый сможет ответить. И не каждый хочет показывать в банке эти деньги», — рассказывает Калимуллин.
«Мелкие инвесторы покупают помещения площадью 150–250 «квадратов», делят их на маленькие апартаменты и создают готовый арендный бизнес»
Какими бывают ГАБы?
Готовый арендный бизнес — недвижимость с уже заключенным арендным договором. Владелец такого объекта получает пассивный доход и в идеале не участвует в управлении объектом. Наши собеседники классифицируют ГАБы по двум критериям: по стоимости и типу.
Лоты стоимостью от 2 млн до 14 млн рублей. Самые желанные объекты для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость. «Кто их покупает? Как правило, люди, которые стоят перед выбором купить квартиру, чтобы сдавать в аренду, или приобрести помещение в виде готового арендного бизнеса. И то и другое примерно в одном ценовом диапазоне, но арендный доход в коммерческой недвижимости выше», — объясняет Калимуллин. В этом сегменте происходит активная деятельность по редевелопменту помещений, и компаний, занимающихся этим, на рынке становится все больше, отмечает наш собеседник. За последние два-три года популярность флиппинга жилой недвижимости возрастала, теперь такая практика начинает распространяться на коммерческие площади. Люди покупают маленькие помещения, ремонтируют их и сдают в аренду или перепродают.
Лоты стоимостью от 14 млн до 40 млн рублей. По словам наших собеседников, именно эти ГАБы интересуют тех, кто не хочет «светить» деньги в банках, которые могут заинтересоваться происхождением средств.
Лоты от 40 млн до 60 млн рублей и выше. Чаще всего в такой ценовой категории продаются магазины. «Таких объектов очень мало: там либо срок окупаемости высокий, либо есть вопросы по документам. Если лот идеален по документам, арендаторам и локации, то там высокий ценник», — рассказывает о тонкостях директор «Вквадрате».
Офисы. Сегмент начал расцветать на рынке последние три года. Основные причины популярности: нехватка офисных помещений на рынке и низкий порог входа. Например, если в ретейле для входа нужно 30 млн, то в офисах — 5–7 миллионов. Тренд на небольшие офисные площади растет не только в Казани, но и в Москве, говорит Калимуллин. «В городе не хватает около 200 тысяч квадратных метров офисной недвижимости! Это не так много. Например, один банк недавно запрашивал 10 тысяч квадратов для своего офиса. Есть много компаний, которые тоже ищут офисы по 1–2 тысячи квадратов. Чтобы устранить дефицит, нужно построить эти 200 тысяч метров, но вряд ли такое произойдет», — считает эксперт. Все дело в том, что офисы строить намного дороже, чем жилье, потому дефицит вряд ли будет восполнен.
Стрит-ретейл. Помещения такого формата востребованы всегда, многие хотят купить помещение на первом этаже, чтобы разместить там крупные магазины вроде «Магнита» или «Пятерочки». «Однако сейчас доходность в ретейле снизилась. Почему так? Цена в Казани за квадратный метр в новом помещении от застройщика — минимум 250 тысяч рублей. Арендовать такое помещение можно за 1,8–2,7 тысячи рублей за квадратный метр, но площади обычно продаются большими объемами — от 120 «квадратов» и выше. Это значит, что арендаторы либо сами делают ремонт, либо нужно что-то подготовить для них. Из-за этого срок окупаемости таких помещений может составлять 15–20 лет и больше, хотя они остаются ликвидными и могут приносить доход долгое время», — рассказывает о нюансах Калимуллин.
Апартаменты. Данный вид коммерческой недвижимости сейчас набирает популярность. «Мелкие инвесторы покупают помещения площадью 150–250 „квадратов“, делят их на маленькие апартаменты и создают готовый арендный бизнес. Однако стоит учитывать риски: апартаменты зависят от туристического потока. В отличие от офисов, которые всегда в спросе, загрузка апартаментов может колебаться в зависимости от сезона. Тем не менее доходность от апартаментов обычно выше, а сроки окупаемости короче», — рассказывает основатель сообщества «Коммерция и точка». Однако не все опрошенные нами эксперты готовы называть апартаменты полноценным готовым арендным бизнесом. «Ты не знаешь, когда и кто будет у тебя жить. Нет гарантированного дохода, как в классической аренде. Здесь все зависит от гостей, нужно постоянно заниматься поиском арендаторов», — считает директор «Вквадрате».
Еще одна категория, встречающаяся на рынке, — склады. Однако этот вариант подходит больше профессиональным инвесторам, говорят эксперты. «Многие, кто финансировал в свое время в торговые помещения, офисы, начали уже инвестировать в склады. Здесь и высокий спрос, и ставки колоссально выросли. «Еще 8 лет назад производственное или складское помещение арендовали по 250–300 рублей за квадратный метр, а сейчас за 800–1000!» — говорит директор A-Development Владимир Шайхиев. Также в списке доступных для продажи коммерческих лотов встречаются и помещения свободного назначения. Такие объекты площадью 300–500 кв. м встречаются реже, на них высокий спрос, однако их практически всегда нужно переоборудовать под себя, поэтому они редко продаются.
В среднем цена ГАБа — около 200–250 тыс. за квадратный метр. В большинстве объявлений предлагаются универсальные пространства, которые можно адаптировать под широкий спектр бизнесов
Чем можно поживиться в Казани
Сейчас на сайте Avito можно найти более 200 предложений по продаже готового арендного бизнеса в столице Татарстане. Диапазон цен широкий: от 40 тыс. за квадратный метр в подвале в жилом доме в Авиастрое до 500–600 тыс. за «квадрат» на первой линии в центре Казани. В среднем цена ГАБа — около 200–250 тыс. за квадратный метр. В большинстве объявлений предлагаются универсальные пространства, которые можно адаптировать под широкий спектр бизнесов, даже если в нем уже находится арендатор: офисы, магазины розничной торговли, салоны красоты, пункты выдачи заказов, аптеки и т. д. Любят похвастаться продавцы и долгосрочными договорами на 10 лет с федеральными компаниями вроде «Пятерочки», «Магнита» или Сбера, правда, таких предложений не так много, в основном можно найти небольшие помещения для мелкого бизнеса, но есть и необычные крупные находки.
ТЦ «Восточный» полностью заполнен арендаторами (всего их 27), продающими мусульманские товары
Самый дорогой лот на рынке ГАБов в Казани — ТЦ «Восточный» в центре города. Здание на Московской, 72 продается за 290 млн рублей (183,6 тыс. рублей). Оно полностью заполнено арендаторами (всего их 27), продающими мусульманские товары. Как отмечается в объявлении, «Восточный» — единственный ТЦ в Казани, специализирующийся на продаже религиозных вещей. Продавец обещает окупаемость 8–9 лет с учетом ежегодной индексации ставок в 10%, стабильных арендаторов, которые работают уже 15–20 лет, и новую концепцию торгового центра. Кроме того, высок потенциал роста: арендная ставка, как заверяет продавец, в ТЦ «Восточный» может увеличиваться до 30% ежегодно.
Будущему владельцу помещения на Пушкина обещают 10-летнюю окупаемость, месячный арендный поток (это та сумма, которую арендатор выплачивает владельцу объекта) 350 тыс. рублей и ежегодную индексацию в 5%
На одной из главных улиц Казани — Пушкина — за помещение площадью чуть более 100 кв. м просят 47 млн рублей (398 тыс. рублей за «квадрат»). В нем сейчас находится магазин часов и ювелирных изделий AllTime. Будущему владельцу обещают 10-летнюю окупаемость, месячный арендный поток (это та сумма, которую арендатор выплачивает владельцу объекта) 350 тыс. рублей и ежегодную индексацию в 5%. Из плюсов локации: центр города, отдельная входная группа, налаженные инженерные системы.
ГАБ в ЖК «Кремлевская жемчужина» на Большой Красной, 8
Еще одна высокая цена за «квадрат» — 300 тыс. рублей — за ГАБ в ЖК «Кремлевская жемчужина» на Большой Красной, 8. Здесь за 20 млн рублей продают помещение салона красоты с дизайнерским ремонтом, собственным санузлом, летней террасой и видом на Кремль. Бизнес снимает помещение площадью 67,3 кв. м за 100 тыс. рублей в месяц (1,5 тыс. за 1 кв. м). Неподалеку от Муштари продается помещение площадью 205 кв. м на Волкова 7/29. Тут стоимость «квадрата» снизилась до 278 тыс. рублей, общая стоимость лота — 57 млн рублей. Продавец обещает ГАБ с окупаемостью в 10 лет и ежегодной индексацией по договору в 10%. Общая площадь помещения — 205 кв. м, оно разделено на несколько небольших. Из плюсов лота: первый этаж, отдельные входные группы, высокие потолки, наличие парковки.
Также один из крупных лотов на рынке — отдельно стоящее здание на ул. Крутой, 3 за 167,9 млн рублей (105 тыс. рублей за «квадрат»). Все площади заполнены арендаторами, среди которых, например, кейтеринг Айгуль Усмановой, «Красное & Белое», пункт выдачи Ozon и студия эпиляции. Собственник обещает 10-летнюю окупаемость объекта.
Активно зазывает инвесторов бутик-отель «Марков», который должен открыться в знаменитом доме Маркова на Баумана уже в мае этого года, судя по обещаниям
Среди офисов и торговых площадей затесались предложения о покупке апартаментов. И даже цены за «квадрат» не смущают покупателей. Так, недавно с Avito пропало объявление о продаже помещения в строящемся апарт-отеле на Бурхана Шахиди, который должны сдать в следующем году. Благоустроенную комнату, которая в будущем сможет принять туристов и приносить доход ее владельцам, продали за 15,7 млн рублей (445 тыс. рублей за «квадрат»). Апарт-номера «нарезаны» по площади от 17 до 35 кв. метров. На первом этаже отеля расположится кафе, возле здания предусмотрена парковка. При этом, судя по данным сайта «Дом.РФ», на сегодня пока распродано лишь 28 помещений из 106. Активно зазывает инвесторов бутик-отель «Марков», который должен открыться в знаменитом доме Маркова на Баумана уже в мае этого года, судя по обещаниям. В новой гостинице 91 номер. Один из «апартов» площадью 15,3 кв. м продают за 7,7 млн рублей (цена за «квадрат» — 503 тыс. рублей).
В среднем арендная ставка в Казани сейчас от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от локации
Ставка зависит от товарооборота… и доброй воли арендаторов
Доходность у владельцев ГАБов не превышает 10% в год, что ниже, чем ставки на тех же вкладах в банках. Однако это без учета роста цен на саму недвижимость, которую в будущем можно будет продать дороже. Так, например, союз оценщиков РТ выяснил, что только с апреля по сентябрь цены на коммерческую недвижимость в Казани выросли примерно на 18–20%, а, по данным сервиса «Яндекс Недвижимость», за 2024 год стоимость выросла на 55%.
«Раньше 10 процентов были нормой доходности по стрит-ретейлу. Сейчас мы, конечно, такую доходность не получаем. Этого уже сложно добиться, потому что цены очень сильно выросли. Ставки аренды тоже выросли, но не пропорционально. Что касается небольших офисов, то здесь вполне допускается 10, 12, 15 процентов доходности. Опять же все зависит от локации и от других факторов», — отмечает директор A-Development.
У крупных сетей в договоре может быть прописано, что арендная ставка зависит от товарооборота, т. е. чем больше заработает арендатор, тем больше денег получит собственник помещения. «В текущих условиях высокой инфляции, а также увеличения доходов населения товарооборот в ретейле демонстрирует стабильный рост, что положительно сказывается на доходности ГАБа с процентной составляющей от товарооборота. Мы прогнозируем, что ставка капитализации для таких объектов составит около 8–9 процентов, а окупаемость — около 9–10 лет», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Альтера» Регина Пашагина.
В среднем арендная ставка в Казани сейчас от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от локации. Если в «Салават Купере» могут попросить 1,2 рублей за «квадрат», то на Баумана — и все 5 тысяч. При этом в договоре часто закладывают пункт об индексации, в среднем она 10–15% в год, но в особо популярных локациях вроде улиц Столбова и Сибгата Хакима собственник может повышать цену и на 30% ежегодно. Интересная ситуация сложилась в ЖК «Весна» и «Куюки», где образовалась арендная монополия и ставка выросла до 2,5 тыс. за квадратный метр. «Это цена на уровне центра города. Вот вроде бы покупаете ГАБ на выселках, цена покупки была бы дешевле, но стоимость аренды выросла чуть ли не на 50 процентов. Никогда бы два года назад никто не мог подумать, что ставка будет 2,5 тысячи», — удивляется Кадырова.
И именно в арендном договоре новичков-инвесторов могут поджидать неприятности. «Как пример: несколько лет назад люди приобрели объект и сдали его федеральному сетевику по арендной ставке в 700 рублей за квадратный метр, заключили договор на 5–10 лет. А в нем прописано, что ставка индексируется лишь по соглашению сторон. Вероятность того, что арендатор на это согласится, минимальная. По факту он скажет: „Нет“. И все. Соответственно, прошло пять лет, рынок поменялся, ставки на тех же самых локациях стали не 700 рублей за „квадрат“, а 1,5 тысячи, а они так и вынуждены сдавать за 700», — объясняет Шайхиев.
Можно попасться и на уловки от продавцов ГАБов. Есть случаи, когда собственник перед продажей договаривается с арендатором о временном увеличении ставки или сажает фиктивного арендатора, чтобы выгоднее продать готовый арендный бизнес. «В итоге сделка проходит, арендатор говорит: „Ребят, мы договаривались только на два месяца, что у нас эта ставка будет, а потом идет на понижение или вообще съезжаем с этого помещения“. Потому что 11-месячный договор нигде не регистрируется и может быть фиктивным. Допустим, если мы видим, что там арендуют по 2 тысячи за квадратный метр, а рядом все сидят за арендную ставку тысяча рублей, значит, здесь есть подвох. Важно делать анализ перед покупкой, посмотреть емкость рынка, среднюю ставку в этой локации», — рассказывает Кадырова.
Первая линия, пешеходный трафик, туристические места поблизости, густонаселенность района, в котором находится ГАБ, — все это играет решающее значение и определяет, будет объект популярным у арендаторов или нет
ИПОНические цены выдавливают инвесторов из Казани в Москву
Стоимость ГАБа в первую очередь зависит от локации. Первая линия, пешеходный трафик, туристические места поблизости, густонаселенность района, в котором находится ГАБ, — все это играет решающее значение и определяет, будет объект популярным у арендаторов или нет. Большую роль играет также состояние здания и помещения. «Наличие мокрой точки, отдельная входная группа, возможность круглосуточного доступа, мощности вытяжки — это очень важный момент, если помещение арендует общепит», — перечисляет Кадырова.
На вторичном рынке с жильем цены зависят от района и ряда характеристик — например, этажности и наличия отдельного входа. Они варьируются от 110 тыс. до 350 тыс. рублей. Даже самые убитые офисы начинают равняться в стоимости с хорошими предложениями, их становится все невыгоднее брать для редевелопмента. «Цены на ИПОНы — инвестиционно привлекательные объекты недвижимости — растут. Находить их становится все сложнее. Если таких объектов недостаточно, мы не можем реализовывать инвестиционные проекты. И в результате на рынке будет становиться все меньше качественных и доступных объектов — готовых арендных бизнесов. Образуется дефицит, что приведет к удорожанию цен и росту срока окупаемости инвестиций. По-моему мнению, мы уже начинаем упираться в потолок», — говорит Калимуллин. Преобразование помещений из вторичного фонда в конфетку требует много сил и затрат, далеко не все готовы вкладываться в это. «Я езжу по городу, смотрю объекты, в 90 процентах случаев перегородки сделаны из гипсокартона, а это вопрос шумоизоляции, капитальности стен, амортизации», — сетует эксперт.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Казани в среднем 12–14 лет, говорят эксперты. Хотя рынок переполнен предложениями, где говорится о об окупаемости в 7–10 лет. «Я скептически отношусь к таким обещаниям. Непонятно, почему многие игроки рынка, называющие себя экспертами, при расчете доходности и сроков окупаемости забывают учитывать расходы по объекту, считая окупаемость только исходя из доходов, но ведь любое помещение нужно обслуживать», — замечает полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.
При этом в других городах России срок ниже — около 10 лет. «Мы все свои объекты продаем с окупаемостью 11−12 лет. В других городах-миллионниках (Москва, Самара, Саратов, Пермь, Пенза) объекты продаются с окупаемостью 10 лет. У нас окупаемость в Казани выше за счет вымытого рынка, малого количества предложений», — рассказывает директор «Вквадрате». В особенности не хватает крупных объектов стоимостью от 50 млн рублей. Кроме этого, девелоперы в новостройках и престижных ЖК сильно задирают ценник, жалуются брокеры, что заметно увеличивает сроки окупаемости: до 15−17 лет.
«Единственный момент, который меня очень сильно удивляет: откуда девелоперы берут такие цифры за коммерческую недвижимость? Стоимость квадратного метра в некоторых предложениях доходит до миллиона и больше. Это покупка только на очень долгосрочную перспективу. Рынок девелоперов на сегодня никак не регулируется. Они сами от себя придумывают эти цифры. Вот они решили, что их коммерческая недвижимость стоит 500−600 тысяч за квадратный метр, так они ее и продают, а о сроках окупаемости никто не задумывается…» — говорит Кадырова. Так, в строящемся ЖК NOVA можно найти коммерческие помещения стоимостью 800 тыс. и более 1 млн за квадратный метр. В ЖК «Квартал Сюита» есть предложения по 450 тыс. за «квадрат», в «Доме на Исхаки» — за 400 тысяч.
«Сроки окупаемости продолжают расти, достигают более 16 лет при покупке ГАБа в новостройках, престижных домах или хороших локациях, таких как, например, Крыловка или микрорайон Козина. В общем, ситуация в будущем не изменится. Стоит сконцентрироваться при покупке ГАБа, скорее всего, на помещениях, расположенных в зданиях 2010–2016 годов», — отмечает эксперт по коммерческой недвижимости из агентства DI Group Константин Иванов. Татарстанские инвесторы переключились на недвижимость в других городах, где коммерческая недвижимость дешевле, а инвестиции возвращаются быстрее.
«Профессиональные владельцы ГАБов ушли в Москву. Также они рассматривают Екатеринбург, Нижний Новгород, Санкт-Петербург. Срок окупаемости недвижимости в Москве — 10 лет, а здесь — 12−14. Аренда в Москве высокая. „Квадрат“ недвижимости стоит дешевле, чем в новостройках Казани. Я вообще не понимаю наши казанские цены. Сверхдорого. Покупая недвижимость коммерческую в столице РТ, ты становишься беднее», — рассказывает Иванов.
И действительно доля инвестиций в объекты Московского региона в 2024 году выросла с 59 до 77%, говорят данные консалтинговой компании Nikolers. Инвестиционная активность в регионах снизилась на 52%, хотя это произошло за счет высокой базы 2023-го, когда были закрыты крупные сделки с региональными объектами. В прошлом году в регионах закрыто только три сделки, превышающие объем 5 млрд рублей. «В текущей рыночной и макроэкономической ситуации столичные объекты выглядят более привлекательными и менее рискованными для инвесторов», — отмечают в компании.
По мнению Кадыровой, сейчас девелоперы будут строить меньше, поэтому количество коммерческих объектов в новых жилых комплексах уменьшится
«Эта тема останется актуальной еще около трех лет…»: что дальше?
«Любая недвижимость продается на хайпе. Вот был хайп на Дубае, продавали Дубай. Потом на Турцию и Сочи. Сейчас пришел хайп на готовый арендный бизнес. И этот тренд будет набирать обороты, пока нам есть что продавать. Все-таки емкость рынка Казани тоже имеет свои границы», — говорит Кадырова. По ее мнению, сейчас девелоперы будут строить меньше, поэтому количество коммерческих объектов в новых жилых комплексах уменьшится. Редевелоперы, которые обновляют старые помещения, скоро исчерпают свои запасы для работы. «Эта тема останется актуальной еще около трех-пяти лет, пока мы не поглотим текущие объемы», — спрогнозировала эксперт.
«Я думаю, что предложения будут всегда, но маржинальность проектов станет снижаться, — рассуждает Калимуллин. — Куда мы придем? У нас уже стираются границы между городами. Мне кажется, частные инвесторы будут инвестировать в разные города, не только в тот город, где они сами живут. Еще я верю в цифровой рубль и в историю того, что буквально через три-пять лет мы придем к такой парадигме мира, что на объектах недвижимости станет висеть QR-код, с помощью которого можно будет приобрести какую-то часть помещения». По мнению директора «Вквадрате», право собственности на такие микродоли будет оформляться в автоматическом режиме и в дальнейшем ГАБы трансформируются в сторону коллективных инвестиций для пассивного дохода.
При этом понижение ключевой ставки ЦБ навряд ли сильно повлияет на текущий расклад на рынке коммерческой недвижимости, убежден спикер: «Откат ключевой ставки окажется планомерным. Я поэтому думаю, что резкого вливания денег в рынок недвижимости не будет».
По мнению Стрюковой, спрос на коммерцию высок, поэтому снижение ключевой ставки и ставок по депозитам вполне может привести к новой волне спроса на коммерцию и вызвать очередной скачок цен. «Стоимость заемных денег сейчас высокая, и в ближайший год в Казани не планируется реализация новых крупных торговых и офисных проектов на продажу, а существующие предложения выбывают», — подытоживает эксперт.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 39
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.