Десятки компаний РТ последние месяцы обивают пороги Верховного суда республики. Со следующего года им придется платить налог на имущество исходя из новой кадастровой оценки Росреестра. Ценники объектов пересчитали по всей стране, но в Татарстане особый случай: землю не переоценивали годами, из-за чего налоги вырастут сразу в десятки раз. О том, как ТЦ Казани просили Минниханова продлить мораторий на переоценку, кому удалось скостить миллиард в суде и в каких случаях нет смысла оспаривать кадастровую стоимость, — в материале «БИЗНЕС Online».
В 2022 году в России впервые провели единую кадастровую оценку. Тогда пересмотр настиг земельные участки, в 2023-м — помещения, здания, сооружения, машино-места и т. д
4,5 млн объектов в Татарстане пересчитали ценник
Владельцы участков и объектов недвижимости РТ начали масштабную кампанию по оспариванию кадастровой стоимости земли и недвижимости. В Верховный суд республики с начала года поступило уже более 190 исков к минземимуществу Татарстана, и это только начало. С 1 января начала применяться новая кадастровая стоимость для расчета налога, которую Росреестр установил на территории РТ и всей России еще в 2022 году. Так, в Казани переоценка земельных участков произошла впервые за 9 лет. Новые расчеты привели к существенному увеличению налогов для собственников. Заплатить их нужно в 2025-м, поэтому владельцы уже сейчас бросились обивать порог зданий Фемиды для снижения платежей.
Для чего понадобились изменения? Ранее даты проведения кадастровой оценки каждый регион определял самостоятельно: кто-то — через каждые 3–5 лет, некоторые ждали и 10. В результате сравнить кадастровую стоимость однотипных объектов было затруднительно, а владельцы недвижимости платили по-разному. Поэтому в 2022 году в России впервые провели единую кадастровую оценку. Тогда пересмотр настиг земельные участки, в 2023-м — помещения, здания, сооружения, машино-места и т. д. Так, в Санкт-Петербурге кадастровая стоимость всех зданий повысилась с 8,3 трлн рублей до 12,7 трлн рублей — две трети таких объектов выросли в цене на 52%, еще треть зданий — на 130%. В Саратовской области частные дома подросли на 10%, кадастровая стоимость машино-мест повысилась на 39%, а гостиниц — сразу на 106%. Что интересно, в Москве кадастровая стоимость торгово-офисной недвижимости впервые за все время проведения государственной кадастровой оценки снизилась на 5–7%.
В Татарстане количество объектов с пересчитанной кадастровой стоимостью превысило 4,5 млн, из них 1,7 млн — это земельные участки, 2,8 млн — объекты капитального строительства, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минземимущества РТ. Но есть способ «сбить» начисленные миллионы и тем самым снизить налоговую нагрузку — обратиться в суд с иском, и уже имеется положительная практика.
Ставки по земельному налогу определяют муниципалитеты самостоятельно, в рамках предельных значений. Минимальная ставка по земельному налогу в Татарстане — 0,3% от кадастровой стоимости, максимальная — 1,5% для участков определенных видов.
«Распоряжение об утверждении кадастровой стоимости было опубликовано в конце 2022 года и в силу налогового законодательства не могло применяться в 2023-м по причине позднего опубликования, поэтому был целый год до начала применения новой кадастровой стоимости», — объясняет партнер юридического агентства «Далидан, Денисов и партнеры» Александр Денисов количество исков в Верховном суде.
«Конечно, все налогоплательщики, которые видят новую стоимость, вздыхают и говорят: „Ничего себе“. По сравнению с тем, что было раньше, кадастровая стоимость выросла. Но надо понимать, что с момента предыдущей государственной кадастровой оценки для Казани прошло целых 9 лет. Рыночная стоимость земельного участка за период с 2013 по 2022 год увеличилась», — подчеркивает главный юрисконсульт компании «Татюринформ» Ирина Шамова.
Выросший из-за кадастровой стоимости имущественный налог «прибьет» объекты площадью от 1 тыс. «квадратов», которые с 2025-го тоже должны уплачивать деньги в казну. Напомним, что в Татарстане в июле приняли закон, по которому собственники небольших ТЦ и офисов будут уплачивать налог в размере 60% от ставки. При этом послаблений не предусматривается для собственников ТЦ площадью более 2 тыс. кв. метров. Они, как и прежде, будут платить 2% от новой кадастровой стоимости.
«Это коснется большой категории лиц: малые, средние бизнесы, которые раньше не платили налог на имущество в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Раньше принадлежащие им здания и помещения не входили в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. С 2025 года этот перечень в республике расширится, в него войдут не только торговые центры, но и административно-деловые здания площадью свыше 1 тысячи квадратных метров и помещения в них. Недвижимость в малых городах и населенных пунктах тоже будет учитываться, поскольку с 2025-го не будет ограничений по численности населения для включения объекта в перечень», — отмечает Шамова.
В июле минземимущество РТ опубликовало новость, что за неделю состоялось 21 судебное заседание по оспариванию стоимости — снижение оценки произошло на 51%. На запрос издания о конкретных компаниях и их требованиях в ведомстве не ответили, а затем данная информация о судебной практике в пользу владельцев и вовсе исчезла с официального сайта. Впрочем, по открытым судебным базам «БИЗНЕС Online» удалось восстановить картину и пообщаться с владельцами.
«Новой Туре» удалось снизить кадастровую стоимость и тем самым свой земельный налог почти в 5 раз
Кадастровая стоимость «Новой Туры» превысила рыночную в 6 раз, а участки миллиардера Семина взлетели в 10
В Верховный суд РТ за оспариванием квадратных метров пошли биться такие крупные компании, как технопарк «Новая Тура», «КАН Авто», санаторий «Крутушка», «ТрансТехСервис», Поволжская академия спорта и туризма, ТРЦ «Франт», «Тандер» (бренд «Магнит») и многие другие, в том числе индивидуальные предприниматели.
«Новой Туре», к примеру, удалось снизить кадастровую стоимость и тем самым свой земельный налог почти в 5 раз. Как следует из материалов дела, новая кадастровая стоимость участка превысила 2,1 млрд рублей. По мнению представителей компании, рыночная цена ниже в 6 раз и составляет 386,1 млн рублей. Независимая экспертиза посчитала, что земельный участок оценивается в 465,6 млн рублей — суд принял этот довод и снизил кадастровую стоимость.
«Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером… (2 194 197 212 рублей 57 копеек) и его рыночной стоимостью (465 613 826 рублей) составляет 4,7 раза (78,7 процента), что превышает приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данному земельному участку», — следует из материалов дела.
Затронули изменения и главного лендлорда Татарстана — владельца инвестиционной группы ASG миллиардера Алексея Семина, в чьей собственности десятки исторических зданий и участков. По отдельным объектам рост был очень существенный, до 10 раз, отметили в компании. «Налоги возросли значительно, но в то же время произошел существенный рост рыночной стоимости объектов недвижимости за период с прошлой переоценки. Таким образом, кадастровая стоимость была закономерным образом скорректирована и приближена к рыночной», — отмечают в ASG. Там не стали делиться, будут ли оспаривать кадастровую стоимость «лакомых» объектов.
У торгового центра «Кольцо» семьи Хайруллиных кадастровая стоимость на 2023 год составила более 198 млн рублей
ТЦ просили Минниханова продлить переоценку, но увы
Ситуация у торговых центров также непростая. В среднем после перерасчета стоимость объектов выросла почти в 2 раза, рассказал «БИЗНЕС Online» вице-президент союза ТЦ Павел Люлин. Соответственно, также увеличился и налог на имущество, который составляет 2% от кадастровой стоимости. А с нового года, по словам Люлина, будет увеличена и эта ставка, что поднимет налоги еще на 20%.
«Как правило, регионы, в том числе Татарстан, максимизируют данную ставку, так как этот налог идет в их бюджет, — отмечает он. — Естественно, что торговые центры, чья экономика сейчас переживает не лучшие времена, будут вынуждены включать эти расходы в состав арендной платы. Индексация будет проходить постепенно, так как есть долгосрочные договоры с фиксированными условиями. Думаю, что эта дополнительная нагрузка может поднять уровень арендной платы от 5–10 процентов».
Ранее от СТЦ обращались к властям, в том числе и к раису РТ Рустаму Минниханову, с просьбой продлить мораторий на переоценку кадастровой стоимости, изменить подход к самой оценке или применять дифференцированную ставку, однако положительного решения не было. «На мой взгляд, это связано с тем, что непосредственно для регионов налог на имущество организаций — основная доходная часть», — добавляет Люлин.
Так, у торгового центра «Кольцо» семьи Хайруллиных кадастровая стоимость на 2023 год составила более 198 млн рублей. «По нашим оценкам, недвижимость выросла на 26 процентов, а земля — на 17 процентов», — рассказали «БИЗНЕС Online» в пресс-службе комплекса. При необходимости в АО «Эдельвейс Корпорейшн» рассматривают вариант оспорить стоимость объекта.
По мнению юриста Денисова, в суд есть смысл идти тогда, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет от 30% и выше, т. е. имеется очевидное несоответствие утвержденной кадастровой стоимости ее рыночной оценке
Участки после суда могут подорожать, а расходы лягут на истца: чем рискует владелец?
Оспаривание результатов — дорогое удовольствие, на один земельный участок придется потратить от 200 тыс. рублей (сюда входят отчет об оценке, стоимость юридических услуг, государственная пошлина, судебная экспертиза). Поэтому, прежде чем идти в суд, нужно оценить свои шансы — добиться успеха удается не всем: Фемида может возложить расходы на судебную экспертизу на истца.
«Вопрос об экономической целесообразности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не решается массово. Каждый случай индивидуальный. В связи с этим необходимо предварительно оценить примерную реальную рыночную стоимость конкретного земельного участка, рассчитать сумму земельного налога, который подлежит уплате по новой кадастровой стоимости и который будет уплачиваться в случае установления кадастровой стоимости в размере рыночной, учесть все необходимые на процесс оспаривания затраты и определиться, есть ли экономическая целесообразность», — отмечает Шамова.
Так, например, получилось у «Тандера» («Магнит»). Компания оспаривала кадастровую стоимость распределительного центра в Зеленодольске площадью 149,5 тыс. «квадратов», земельного участка с гипермаркетом «Магнит Экстра» в Нижнекамске площадью 35 тыс. кв. м и еще одного распределительного центра площадью 17 тыс. «квадратов». В итоге кадастровая стоимость РЦ в Зеленодольске упала с 158 млн до 104,3 млн рублей, «Магнит Экстра» — с 127 млн до 105 млн рублей, еще одного распредцентра — с 20 млн до 16 млн рублей. При этом разницу между стоимостью гипермаркета и склада суд счел незначительной, в пределах 17–20%, поэтому возложил судебные расходы на истца. Ответчику — минземимуществу РТ — придется оплатить лишь одну судебную экспертизу, которая установила разницу между кадастровой и рыночной стоимостью распределительного центра «Магнит» в Зеленодольске в 34%, что, по мнению суда, уже является значительным расхождением.
Санаторий «Крутушка» оспаривает кадастровую стоимость сразу 9 земельных участков. Среди них — четыре земельных участка, находящихся в собственности здравницы, и пять участков, которые находятся в аренде. Среди арендованных земель, например, территория пляжа Теплого озера и территория, на которой располагается палаточный лагерь и глэмпинг «Лес и Река».
«Стоимость участков после повышения с 1 января 2024 года стала порядка 500 миллионов рублей, независимый оценщик определил рыночную стоимость примерно в 300 миллионов рублей. В ходе судебного процесса была назначена экспертиза, по результатам которой оценка была незначительно повышена», — рассказал «БИЗНЕС Online» директор санатория Александр Баранов. Но все равно после экспертизы общая сумма уменьшилась до 346,95 млн рублей. Самым «дорогим» куском оказался участок площадью 120 кв. м, где находится пляж с озером. Его первоначально оценили в 217 млн рублей, в ходе экспертизы цену «сбили» до 114,3 млн рублей, разница — 47%. Поскольку у пяти участков расхождение незначительное, обязанность оплатить судебную экспертизу возложили на «Крутушку», за остальные четыре участка — минземимущество РТ. Санаторий уже успел оплатить налоги с учетом новых сумм. «Будем ли просить перерасчет, определимся позже, когда решение вступит в законную силу», — добавил собеседник.
Так когда есть смысл обращаться в суд и оспаривать кадастровую стоимость? «Нет каких-либо четких критериев в этом вопросе. Требуется индивидуальный подход. Например, может быть очень большой участок по площади, к которому применяется высокая налоговая ставка. И для этого конкретного участка разница между кадастровой и рыночной стоимостью в размере 20 процентов может быть существенной при решении вопроса об экономической целесообразности, даже если посчитать все судебные расходы», — считает главный юрисконсульт фирмы «Татюринформ».
По мнению юриста Денисова, в суд есть смысл идти тогда, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет от 30% и выше, т. е. имеется очевидное несоответствие утвержденной кадастровой стоимости ее рыночной оценке.
«10–30 процентов разницы — это несерьезно, это фактически статистическая погрешность. От 30 процентов и выше — уже можно оспаривать. Если суд установит, что разница составляет 10 процентов, то все судебные расходы лягут на заявителя, — отмечает эксперт. — Это постановление КС РФ: в рамках статистической погрешности нельзя возлагать дополнительные обязанности на госорганы, которые утвердили кадастровую стоимость. Если разница в 2 раза и выше — стоимость судебной экспертизы возлагается на ответчика. Если 10–20 процентов, она возлагается на заявителя, как правило».
Поможет ли комиссия минземимущества РТ?
У владельца есть и альтернативный способ оспорить кадастровую стоимость — обратиться в комиссию при минземимуществе РТ под председательством замминистра Азата Киямова. Ее создали в конце 2023 года, протоколы вывешены на сайте минземимущества Татарстана. Судя по ним, «сбить» цену на ней вряд ли удастся.
Так, например, попытал удачу «ТрансТехСервис» Вячеслава Зубарева и Поволжская государственная академия физической культуры, спорта и туризма.
Спор авторетейлера касался зданий с Lexus и Geely на Декабристов (кадастровая стоимость объекта на 2022 год — 186,1 млн рублей, установленная экспертом — 139,3 млн), автоцентра на Ибрагимова, Агрономической, Даурской, проспекте Победы, сервисного центра «Марат Авто» и др. Во всех случаях комиссия нашла нарушения в оценке рыночной стоимости и отклонила заявления.
Поволжская академия пыталась «отстоять» участок, на котором находится центр гимнастики. Кадастровая стоимость, установленная в 2022 году, достигла 173,7 млн рублей, тогда как рыночная, по оценке эксперта, составляет 114,4 млн рублей. «Отклонение — 34,10 процента», — следует из материалов заседания. Однако заявление отклонили в связи с нарушениями в экспертизе.
В обоих случаях пришлось идти в Верховный суд. Сейчас по искам «ТрансТехСервиса» и Поволжской академии об оспаривании кадастровой стоимости назначена судебная экспертиза.
Избавляться от недвижимости будут те владельцы, у которых неэффективно выстроена экономика
«На самом деле это очень большая нагрузка»
С ростом налоговой нагрузки владельцы придут к тому, что будут вынуждены продать участки и здания, отмечает председатель ассоциации МСБ по РТ и гендиректор компании ОАО «Ваш быт» Фарид Сафин. Не все зарабатывают на арендных платежах, кто-то использует здание для своих нужд: производства, складирования и т. д.
«Кто-то вынужден будет поднимать арендную плату, но надо же учитывать, что и арендаторы не все способны адекватно реагировать на увеличение платы. Это повлечет с собой съезд арендаторов с этих площадей, кто-то будет ужиматься. И не факт, что собственник площади, собственник земельного участка найдет других арендаторов, которые будут платить больше. Здесь может получиться так, что у него возникнет экономическая дыра, он начнет нести убытки, станет платить налоги, а площади будут простаивать. Такие опасения есть», — добавляет он.
Но ожидать массовых распродаж недвижимости и земельных участков в связи с выросшей кадастровой стоимостью сейчас не стоит, говорит брокер Константин Иванов. Случаи продажи скорее исключение, чем правило.
«Большинство просто увеличит арендную ставку, но произойдет это достаточно в большом временном лаге с 2025 по 2026 год. Особенно после марта 2026-го, когда нужно будет оплатить налог за 2025 год и это ударит по кошельку собственника, — считает эксперт газеты. — Подобное смогут сделать те, у которых заключены краткосрочные договоры аренды или в долгосрочном договоре аренды предусмотрен пункт, что при увеличении кадастровой стоимости арендодатель имеет право поднять арендную плату».
Избавляться от недвижимости станут те владельцы, у которых неэффективно выстроена экономика, говорит эксперт по коммерческой недвижимости Мурат Ахмеров. «Однозначно будут пытаться продать объекты, потому что те объекты, которые покупались на условиях кредитного финансирования, основывались на основе расчета „доходы – расходы“. Соответственно, ИП были освобождены от налога на имущество, за исключением тех объектов, которые были включены в перечень минземимущества, где взимается 2 процента от кадастровой стоимости, — говорит он. — Я посчитал, что офисный объект в Вахитовском районе приносит 15 миллионов прибыли в год. 2 процента от кадастровой стоимости привели к налогу в 10 миллионов рублей. Получается, что за год объект будет приносить 5 миллионов рублей, это всего лишь 60 с чем-то рублей на квадратный метр! Для Вахитовского района это сущие копейки! Потому те собственники, у которых неэффективно выстроена рентополитика или есть объекты, требующие реновации с высокой кадастровой стоимостью, будут вынуждены продать объекты недвижимости, потому что не смогут их содержать».
Арендаторы в случае пересмотра платежей будут сокращать расходы за счет повышения цен на свои услуги. «Получается, пойдет очередной виток инфляции», — добавляет Ахмеров. Классические 10 лет окупаемости уже и не светят. Срок удлинится до 15–20 лет, отмечает он.
Проблем с уплатой налогов добавит и законодательное урегулирование дробления бизнеса, которое использовали для применения льготных спецрежимов. «Если раньше предприниматели могли заниматься разными направлениями, у них сокращались издержки на бухгалтерию, управленцев и так далее, сейчас это могут рассмотреть как дробление бизнеса. Проще будет обанкротиться, закрыться и уйти. Этого, конечно, мы сильно опасаемся. Я боюсь, что малый и средний бизнес попадет в капкан, что могут катастрофические последствия для некоторых предпринимателей наступить. Поэтому здесь важно все рассчитать, взвесить до нового года, пока законы не стали действовать», — опасается Сафин. Амнистия за дробление бизнеса, по мнению нашего собеседника, не принесет особой выгоды, но обезопасит от начислений пеней и штрафов.
В некоторых субъектах Российской Федерации, включая Татарстан, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости проводится в настоящее время в соответствии со ст. 22 федерального закона «О государственной кадастровой оценке»
Госпошлина вырастет в несколько раз
С 2026 года Татарстан перейдет на обязательный новый порядок процедуры пересмотра кадастровой стоимости. Сейчас федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» предусмотрены два порядка пересмотра кадастровой стоимости — в статьях 22 и 22.1. Переходный период применения статей 22 и 22.1 установлен до 1 января 2026 года.
Так, в некоторых субъектах Российской Федерации, включая РТ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости проводится в настоящее время в соответствии со ст. 22 федерального закона «О государственной кадастровой оценке». «На применение порядка по статье 22.1 Татарстан пока еще не перешел, необходимо, чтобы в субъекте было принято соответствующее решение. Но после завершения переходного периода все регионы России перейдут на применение порядка по статье 22.1», — отмечает Шамова.
Переход на данную статью означает, что сначала устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной будет бюджетное учреждение по заявлению от заинтересованного лица. И только в случае отказа можно будет оспорить это решение в суде, заявив одновременно требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Сейчас в республике применяется ст. 22, по которой доступно два варианта: обратиться с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссию или же миновать ее и сразу пойти в суд. Рассмотрение дела в суде первой инстанции с учетом экспертизы может растянуться от 4 до 7 месяцев. Затем еще 2–3 месяца понадобится на рассмотрение апелляционной жалобы.
Процедура отстаивания прав в суде еще больше подорожает с 9 сентября этого года. Госпошлина для физических лиц увеличится в 10 раз — с 300 до 3 тыс. рублей за каждый объект. Организации должны будут платить 15 тыс. рублей вместо 2 тыс. за каждый объект, кадастровую стоимость которого нужно оспорить. Так что есть смысл взвесить все за и против.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 58
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.