«Люди не могут позволить себе купить квартиру, поэтому продолжают пользоваться услугой аренды», — говорят риелторы о ситуации на рынке долгосрочной аренды. Но за полгода снять квартиру стало на 17% дороже, констатируют агрегаторы объявлений. Все дело в существенной нехватке предложения, которое не поспевает за спросом: желающих снять все больше, а арендные квартирки утекают в сторону более выгодной посуточной аренды. Топ-10 самых дорогих жилых комплексов Казани, тренды и прогнозы экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».
Эксперты связывают рост стоимости с аномальным спросом на арендные квартиры — он серьезно обгоняет количество предложений на рынке
«Далеко не всем клиентам мы находим квартиру»
Стоимость арендных квартир в Казани продолжает расти. Еще в декабре прошлого года эксперты, отмечая, что ценник резко подскочил впервые за последние 6 лет, говорили, что в среднем снять квартиру в столице РТ можно за 29 тыс. рублей. К июлю-2024 средний ценник за месяц проживания добрался до 35 тыс. рублей, т. е. рост составил 17%. Такие цифры приводят аналитики сервиса Avito.
Эксперты «БИЗНЕС Online» связывают рост стоимости с аномальным спросом на арендные квартирки — он серьезно обгоняет количество предложений на рынке. Сейчас на разных агрегаторах недвижимости выставлено от 1,7 тыс. до 2,2 тыс. объявлений о сдаче квартир. Однако в пресс-службе Avito сообщили, что по итогам трех недель июля зафиксировали 4,2 тыс. предложений. Тем не менее собеседники издания на рынке уверены, что реальное их число гораздо меньше.
«Предложений всегда недостаточно, поэтому далеко не всем клиентам мы находим квартиру», — пояснил «БИЗНЕС Online» менеджер по аренде недвижимости АН «ФЛЭТ» Данил Ушкань. По его словам, за сезон в организацию обращаются более 3 тыс. человек — это и туристы, и студенты, и местные жители, решившие поменять квартиру по самым разным причинам. На сайте компании «ФЛЭТ» выставлено около 1,3 тыс. объектов, сдающихся в Казани. Если ориентироваться на эти значения, предложение не поспевает за спросом более чем в 2 раза.
«Человеку, который собирается переезжать в съемную квартиру, нужно быть готовым сразу отправляться на понравившийся объект и заключать сделку», — считает руководитель направления аренды агентства недвижимости «Этажи» Диана Каримова. По ее наблюдениям, на один объект с рыночной стоимостью может приходиться до 20 клиентов.
В чем причины роста спроса и падения предложения? Их несколько:
- рост цен на недвижимость — люди откладывают покупку и продолжают съем жилья;
- переток владельцев в посуточный сегмент;
- наплыв в Казань релокантов.
Разберем их вместе с экспертами.
Аренда дешевле ипотечного платежа. Отсюда и спрос. Ситуация в будущем может только ухудшиться. Уже сейчас желающих купить квартиру становится все меньше
1. Раз квартиру не купить, придется арендовать
Самую главную причину в катастрофической нехватке предложений эксперты связывают с ростом цен на недвижимость.
Если с июня 2022-го по июнь 2023-го «квадрат» взлетел на 34%, за минувший год рост — еще 18%. Сейчас «Дом.РФ» фиксирует среднеказанскую цену на уровне 222 тыс. рублей за «квадрат» вместо прошлогодних 190. Ежемесячный платеж по обычной ипотеке (без субсидий застройщика или государства) просто недоступен человеку со среднеказанской зарплатой. Распространенная еще года два-три назад схема, когда вместо аренды можно было купить квартиру и платить ипотеку за свое жилье, в прошлом. А раз купить квартиру пока невозможно, значит, придется пока снимать, а там видно будет. Так рассуждают многие арендаторы, ведь аренда дешевле ипотечного платежа. Отсюда и спрос.
«Люди не могут позволить себе купить квартиру, поэтому продолжают пользоваться услугой аренды», — констатирует Каримова.
Ситуация в будущем может ухудшиться. Напомним, что с 1 июля прекратила действие одна из самых массовых ипотечных программ под 8% годовых. А рыночная банковская ставка держится на уровне в 19,5% — это делает платеж по ипотеке для среднего заемщика неподъемным.
«Пока Казань еще не успела ощутить отмену безадресной льготной ипотеки, — рассуждает директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — До 1 июля купить квартиру с низкой ставкой было проще, поэтому, думаю, через некоторое время количество потенциальных арендаторов увеличится. Уже сейчас желающих приобрести квартиру становится меньше».
Количество квартир, предлагаемых на сутки в Казани, поднялось до 8,7 тысячи
2. Владельцы квартир рванули в посуточную аренду
Еще одна причина снижения предложений по долгосрочной аренде — переток владельцев в сегмент посуточной аренды.
На том же Avito количество квартир, предлагаемых на сутки в Казани, поднялось до 8,7 тысячи. За год таких объектов на агрегаторе стало больше в 4 раза.
Ряд агентств недвижимости начали предлагать услугу управления квартирой — и это удобно. Все как в рекламе из 90-х: «Ты сидишь, а денежки идут», смеются риелторы. Студия при полной загрузке в сезон дает выручку под 80 тыс. в месяц — и даже за вычетом расходов и комиссии за управление получается очень неплохо.
«У нас много клиентов, которые переходят из долгосрочной в краткосрочную аренду. Во-первых, Казань — привлекательный для туризма город, поэтому объекты точно не простаивают. Во-вторых, при сдаче в „посутку“ существенно снижается износ квартиры», — объясняет Садреев. Последнее он связывает с тем, что посуточная аренда характеризуется постоянным контролем за объектом недвижимости, идет уборка и устранение поломок после каждого жильца. «Когда люди заезжают на год, собственники редко мониторят состояние квартиры так же тщательно», — продолжает эксперт. Да и убираются в квартире арендаторы не так регулярно.
«Количество предложений на этом рынке действительно сильно выросло, но я бы не сказала, что замечаю какой-то тренд на посуточную аренду. Работающие с нашим агентством субарендодатели жалуются, что часто объекты стоят без жильцов», — высказывает альтернативное мнение Каримова. По ее наблюдениям, людям, приезжающим в Казань отдыхать, все еще проще снять отель с круглосуточным сервисом, куда будет включен завтрак и уборка номера, хотя, конечно, зависит от количества путешественников, наличия детей и других факторов.
Кстати, такое же мнение «БИЗНЕС Online» высказывала и глава комитета по туризму исполкома Казани Дарья Санникова. «С точки зрения экономии посуточная аренда представляет собой более выгодный вариант, но в плане сервиса и услуг здесь, конечно, выигрышнее выглядят отели», — считает она.
«Многие говорят, что Казань — это маленькая Европа, чистый и комфортный город для проживания. Сюда все чаще переезжают люди, работающие на удаленной основе. Также столицу Татарстана выбирает молодежь для обучения и дальнейшей жизни»
3. Казань — Мекка для релокантов?
Еще одна причина испарения объектов с рынка долгосрочной аренды — активная релокация в столицу РТ, а также традиционный наплыв студентов, считают эксперты.
«Многие говорят, что Казань — это маленькая Европа, чистый и комфортный город для проживания. Сюда все чаще переезжают люди, работающие на удаленной основе. Также столицу Татарстана выбирает молодежь для обучения и дальнейшей жизни», — отмечает Садреев.
Кстати, в этом году участники рынка пока не замечают ажиотажного спроса от студентов, которые по практике прошлых лет начинают разрывать телефоны собственников и агентств недвижимости уже в июле.
«Дело в отложенном из-за саммита БРИКС учебном сезоне, — констатирует Ушкань. — Пока неясно, когда ждать приезда студентов, но на рынок перенос момента активного спроса никак не влияет». Напомним, что в связи с загруженностью Деревни Универсиады, куда планируют заселить обслуживающий персонал предстоящего мероприятия, начало очного обучения в КФУ ожидается только к ноябрю.
Средняя стоимость однушки в удачных по расположению вариантах и в относительно свежих домах к июлю этого года достигла 30 тыс. рублей, двушки сейчас в среднем предлагают за 43 тыс. рублей в месяц, трешки — за 65 тысяч
Последствия: цены на аренду продолжают рост, а владельцы новостроек мечтают «дотянуть» их до ипотечного платежа
Рост спроса и падение предложения давят на цену, и она растет.
Средняя стоимость однушки к июлю этого года достигла 30 тыс. рублей. Рост с декабря 2023-го составил 17% — тогда однокомнатные квартиры сдавали за 25 тысяч. Двушки сейчас в среднем предлагают за 43 тыс. рублей в месяц, трешки — за 65 тысяч. Об этом свидетельствует статистика по объявлениям сервиса Avito.
Самые высокие цены ожидаемо отмечают в Вахитовском районе, где квартиры в среднем предлагают от 40 тыс. до 110 тыс. рублей в зависимости от количества комнат. Самые дешевые варианты можно найти в Авиастроительном районе, где однокомнатные квартиры готовы сдавать за 25 тыс. рублей. Примерно на одном уровне по ценам держатся Московский, Кировский и Приволжский районы.
Практика часто отличается от этих цифр в объявлениях, считают эксперты.
«Клиенты, видя оценки некоторых аналитиков, рассчитывают снять желаемую квартиру именно за такую сумму, но надо понимать, что часто в объявлении озвучивается минимальная рыночная ставка», — рассуждает Каримова. Так, стоимость аренды ликвидной однокомнатной квартиры в хорошем районе, например в Советском или Приволжском, только начинается от 30 тыс. рублей. Специалист приводит в пример собственную недавнюю сделку: в ЖК Art City сдали вполне стандартную однушку за 42 тыс. в месяц («коммуналка», конечно, отдельно).
Ушкань в свою очередь озвучивает средний ценник в одном из самых больших в столице республики жилых комплексов «Казань XXI век». Там стоимость месяца проживания в однокомнатной квартире варьируется от 32 тыс. до 35 тыс. рублей. «Я редко сталкиваюсь с каким-то сопротивлением, то есть люди к этому привыкли», — говорит эксперт.
Понятно, что речь идет именно об удачных по расположению вариантах, находящихся в относительно свежих домах, — это самый распространенный запрос к поиску квартиры. Если рассматривать объекты под сдачу в отдаленных от центра города районах, где съем жилья не пользуется большой популярностью, то все еще можно найти варианты за 18–20 тыс. рублей в месяц. К слову, такой была средняя по городу стоимость аренды однокомнатной квартиры в 2022 году.
Еще одна тенденция, которую отмечают эксперты, — непривычно высокая цена месяца в квартирах, сдающихся в недавно построенных жилых комплексах. К примеру, сейчас на рынок аренды выходят ЖК «Уникум на Новаторов», «Открытие», «Мечта» и др. «Собственники пытаются сдавать свою квартиру в такой же манере, как и застройщик продавал им свой жилой комплекс», — говорит Ушкань. Видимо, владельцы мечтают уложить ежемесячный платеж с квартиранта в рамки собственного ипотечного платежа?
Эксперт приводит в пример арендные квартиры в ЖК «Яратам», где ранее встречал предложение о сдаче евродвушки за 80 тыс. рублей. «Звонили собственнику, спрашивали, почему он решил, что его квартира стоит таких денег. Ответ: „Это же жилой комплекс бизнес-класса“. При этом сама квартира не отличалась какой-то особой комфортностью — все как обычно», — рассказывает менеджер по аренде.
Так что в дальнейшем может быть два варианта: или владелец квартиры все-таки найдет желающего отдавать такие деньги, или придется соглашаться на рыночную цену. А средняя цена «двушки», по оценкам Avito, составляет 43 тыс., но никак не 80 тыс. в месяц.
Случаются ситуации, когда собственники, видя, как стремительно растет стоимость аренды, поднимают ценник уже снимающему квартиру арендатору на 5–10 тыс. рублей за раз
Следствие «рынка продавца»: тирания собственников арендного жилья
Очевидно, что в условиях нехватки предложения рынком управляет продавец, и это имеет свои последствия.
Собственник может выставлять любые условия для сдачи своей квартиры. К примеру, в некоторых случаях в договор вписывают, что все поломки должен устранять квартирант вне зависимости от того, кто в них по-настоящему виноват, рассказывают о своих наблюдениях собеседники «БИЗНЕС Online».
«Буквально пару лет назад условия диктовали клиенты. Тогда было не так много людей, которые снимали квартиры, — вспоминает Каримова. — Сейчас же арендатор просто-напросто вынужден соглашаться на выдвигаемые собственником правила игры».
Закрыть все потребности клиента со стандартным бюджетом практически невозможно. В этом заключается основная проблема рынка на сегодня.
Среди условий, которые уже становятся нормой для рынка, эксперты выделяют следующие.
- Залог не возвращается арендатору, если он прожил в квартире меньше полугода или года. «Залог — это вроде бы понятие, которое по сути своей не может быть невозвратным. Он оставляется собственнику только для сохранности имущества», — комментирует ситуацию Ушкань. По-другому говоря, если ничего не сломалось и не пропало, арендодатель обязан вернуть залог в полном размере вне зависимости от того, сколько месяцев арендатор прожил в квартире. Но неписаные правила теперь меняются.
- Собственники больше не дают возможность разделить залог на несколько платежей, как это было раньше. Стоит заметить, что для большинства все же остается сложным внести все три платежа единоразово — первый месяц проживания, залог и комиссия риелтора. Сумма может оказаться больше 100 тыс. рублей.
- Случаются ситуации, когда собственники, видя, как стремительно растет стоимость аренды, поднимают ценник уже снимающему квартиру арендатору на 5–10 тыс. рублей за раз. Ранее же предъявлять такие требования для арендодателя было слишком рискованно, потому что квартирант имел возможность без лишних хлопот найти еще более дешевый вариант и съехать.
- Квартиранта могут выселить из-за приближающегося летнего сезона. В это время некоторые собственники предпочитают сдавать квартиру посуточно.
Категории клиентов, которым часто отказывают в аренде квартиры, прежние. Это люди с детьми или животными, иностранцы. Кроме того, некоторые эксперты добавляют в этот список и пенсионеров. «Сейчас часто молодые люди перевозят своих родителей в Казань и ищут им жилье. Собственники боятся, что пожилой человек может забыть что-то выключить или будет неправильно обращаться с техникой, потому даже не рассматривают эту категорию клиентов», — рассказывает Каримова.
Хозяева арендных квартир не соглашаются заселять иностранцев из-за нежелания делать временную регистрацию и страха перед разницей менталитетов
С иностранцами, кажется, ситуация сложнее всего. Хозяева арендных квартир не соглашаются их заселять из-за нежелания делать временную регистрацию и страха перед разницей менталитетов. «Согласно сложившейся практике, приезжие из ближнего зарубежья часто живут в квартирах несколькими семьями. Чем больше человек, тем выше вероятность быстрого износа объекта — это никому не надо», — рассуждают эксперты.
Конечно, переживания собственников не всегда беспочвенные. «Помню, поселили семью иностранцев, они очень настаивали на регистрации в квартире для супруги. Женщина оказалась беременной. Поэтому если бы она все же получила прописку, то ребенок при рождении автоматически был бы зарегистрирован там же», — рассказывает случай из практики Ушкань. Выписать же несовершеннолетнего из квартиры — задачка со звездочкой.
Проблемы категории аутсайдеров арендного рынка жилья решаются повышением стоимости аренды или суммы залога. «Если гражданину России квартира обойдется в 35 тысяч рублей, то иностранцу — от 40 тысяч. Неравенство определенно присутствует», — констатирует Каримова.
Сейчас, кроме того, активизируется один из довольно популярных способов мошенничества. Человек стремится снять понравившуюся квартиру, якобы ее собственник говорит, что можно удаленно отправить деньги в счет брони. Потом арендатор приезжает, а квартира уже сдана или ее вовсе нет. По советам риелторов, всегда необходимо просить фото паспорта собственника и правоустанавливающие документы на квартиру. При этом последние должны быть со свежими данными.
Кроме того, Каримова обращает внимание на обязательность заключения договора брони или аренды. В этот документ необходимо внести все условия от собственника и арендатора — вплоть до того, кто будет оплачивать клининг при выезде.
Самые дорогие арендные однокомнатные квартиры в ЖК «Лазурные небеса» — небоскреб в Советском районе Казани в 40 этажей. Попавшая в рейтинг однушка на момент подготовки материала стоила 150 тыс. рублей за месячную аренду
Топ-10 самых дорогих однушек в жилых комплексах Казани
«БИЗНЕС Online» прошерстил агрегаторы недвижимости и собрал рейтинг жилых комплексов, где сдаются самые дорогие однокомнатные квартиры. Для сравнения скажем, что в декабре прошлого года 1-ю строчку рейтинга занимал соседствующий с небоскребом комплекс «Казань XXI век» с квартиркой в 45 «квадратов» за 70 тыс. рублей в месяц.
Теперь же первым оказался ЖК «Лазурные небеса» — небоскреб в Советском районе Казани в 40 этажей. Попавшая в рейтинг однушка на момент подготовки материала стоила 150 тыс. рублей за месячную аренду. Это большая квартира площадью 80 кв. м с видом на панораму города, лаконичным дизайнерским ремонтом. Правда, будущего арендатора как будто избавили от излишеств в части оснащения жилья. Никакой тебе роскоши — не упоминается даже наличие посудомоечной машины. В общем, надо смотреть, насколько справедлив этот ценник.
Обратимся и к другим лотам в аренду в ЖК «Лазурные небеса», где на 16-м этаже можно снять уже двухкомнатную квартиру с той же площадью за 140 тыс. рублей. За эти деньги арендатор получает первоклассный ремонт, всю необходимую технику. Есть даже джакузи с панорамным видом. Самый дешевый лот в небоскребе — однушка за 40 тыс. в месяц. За данную сумму собственник предлагает 45 «квадратов» с довольно простеньким ремонтом.
На 2-й строчке появился ЖК Vincent — это элитное жилье, расположенное в историческом центре Казани на улице Столбова. Единственный арендный вариант в ЖК — однушка в 51 «квадрат» за 115 тыс. рублей в месяц. Это просторная квартира с видом на сад Кирова. По планировке она, к слову, больше напоминает студию — нет разделения между кухней и спальной комнатой.
Третий в рейтинге — ЖК Atlantis Deluxe. Самая дорогая однокомнатная квартира там стоит 100 тыс. рублей за месячную аренду. Общая площадь квартиры — 45 кв. метров. На этаже располагается терраса, с которой открывается вид на панораму города. В объявлении отмечается, что объект сдается впервые.
Кстати, в прошлом году однокомнатная квартира в Atlantis Deluxe сдавалась в 2 раза дешевле — за 53 тыс. рублей в месяц. В этот раз в жилом комплексе предлагают сразу 16 квартир по разным ценам. Самый недорогой вариант — 45 тыс. рублей. Видимо, владельцы наконец-то доделали ремонт в свежесданном доме.
В «Береге» предлагают однокомнатную квартиру за 80 тыс. рублей в месяц. Собственники берут общей насыщенностью района и престижностью жилого комплекса
Далее — ЖК «Берег» в Ново-Савиновском районе Казани. Здесь предлагают однокомнатную квартиру за 80 тыс. рублей в месяц. В эту стоимость входит большая площадь (70 кв. м), но старомодный ремонт, который, кажется, уже давно не обновляли. Собственники берут общей насыщенностью района и престижностью жилого комплекса, в котором они сдают квартиру.
Попавшая в рейтинг квартира — единственный лот, предлагаемый в долгосрочную аренду в данном комплексе. Ранее же на агрегаторах висело сразу 14 предложений, из которых самое дорогое выставлялось за 65,5 тыс. рублей. Наблюдается, что собственники квартир в ЖК «Берег» больше предпочитают посуточную аренду — на момент подготовки материала сдавали 42 лота от 1,7 тыс. до 8,5 тыс. рублей за сутки.
Следом расположился новый жилой комплекс Ново-Савиновского района «Свобода». Его построили в конце прошлого года, и вот сейчас на рынке аренды начинают появляться предложения по довольно высоким ценам. Самую дорогую однокомнатную квартиру здесь предлагают за 77 тыс. рублей. Кроме нее, на агрегаторах недвижимости выставили 17 объектов — от 42 тыс. за небольшую простенькую квартиру до 130 тыс. за просторную дизайнерскую двушку.
Помимо этого, в рейтинг текущего года попали «Милли Хаус», «Мой ритм», «Пять звезд», «Резиденция Архитектор» и «Фаворит». Цены на однокомнатные лоты в этих жилых комплексах варьируются от 60 тыс. до 75 тыс. рублей в месяц.
Все эксперты прогнозируют, что цены на аренду будут только расти. Если зимой ожидается небольшое сезонное снижение стоимости месяца проживания (на 2–3 тыс. рублей), то летом рынок снова разогреет ценник. Предположительный рост — 10–15% к сегодняшней стоимости
Прогноз: когда рухнут цены?
На рынке витает несколько гипотез, описывающих сценарии будущего.
Гипотеза первая. Продать квартиру без ипотечного плеча сложно, а оно стало неподъемным. Значит, те, кто хочет продать, будут выжидать. В условиях запредельных ставок по ипотеке на вторичном рынке многие объекты простаивают, и, чтобы не терять прибыль, выгоднее сдавать их в долгосрочную аренду.
Но есть нюанс. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что большинство собственников, намеренных продать квартиру, опасаются износа объекта недвижимости. «Собственники боятся последствий аренды. Люди не до конца понимают, как себя обезопасить и выбрать хорошего квартиранта, от этого такие страхи», — комментирует предположение Каримова.
А те, кого не пугают нерадивые квартиранты, уже сейчас сдают жилье, констатирует Ушкань. «Встречаем запросы от собственников найти арендатора на несколько месяцев», — делится практикой специалист.
Гипотеза вторая. Квартир под сдачу станет больше из-за горе-инвесторов, просчитавшихся с прогнозами по ставке ЦБ. Предположим, что на рынок повалят так называемые флипперы, которые массово скупили квартирки, вложились в ремонт, а продать не смогли. Но деньги-то тоже взяты в кредит, проценты капают, долги растут…
Однако и здесь не все гладко. «Нужно понимать, что на рынке Казани в целом не так много флипперов, — отмечает Ушкань. — Поэтому не ждем какого-то массового наплыва предложений с их стороны». По его словам, от таких инвесторов в сезон появляется не больше двух-трех предложений — и те по очень высоким ценам.
Например, в ЖК «Мечта» сейчас ведет ремонт двухкомнатной квартиры клиент агентства недвижимости. Он намерен сдавать ее за 80 тыс. рублей. «Считает, что Казань по своей популярности и стоимости уже приближается к Москве, и ожидает массового открытия филиалов крупных компаний в городе. Оттуда, по его убеждению, и хлынут обеспеченные арендаторы», — рассуждает специалист. По-другому говоря, ждать предложений двушек за 30 тыс. рублей за месяц в новом комплексе не приходится.
Гипотеза третья. Высокий спрос на аренду связан с тем, что у большинства жителей нет возможности приобрести квартиру. Но многие верили, что ключевая ставка рано или поздно снизится, люди снова откажутся от аренды и начнут покупать квартиры. В конце концов, снижение ставки во второй половине года прогнозировали в феврале такие банкиры, как Герман Греф и Андрей Костин. Как только рыночная ставка по ипотеке станет более приемлемой, большинство арендаторов купят свое жилье и навсегда уйдут с рынка съема. В результате их оттока спрос стабилизируется, цены пойдут вниз.
Но 26 июля произошло очередное повышение ключевой ставки — до 18% годовых. Дальнейшие прогнозы неутешительные. «Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени, того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки», — говорила накануне глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
В итоге все эксперты «БИЗНЕС Online» прогнозируют, что цены на аренду будут только расти. Если зимой ожидается небольшое сезонное снижение стоимости месяца проживания (на 2–3 тыс. рублей), то летом рынок снова разогреет ценник. Предположительный рост — 10–15% к сегодняшней стоимости.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 64
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.