«Нам важно начать строительство в сезон, запускать производства, а у нас простой техники. Мы, арендаторы, готовы вложиться — построить нормальную дорогу, асфальтированную», — рассказывает один из арендаторов будущего промпарка в Пестречинском районе. Масштабный проект, в который инвестируют сумму «с девятью нулями», внезапно споткнулся о недовольных жителей будущего коттеджного поселка, которые стали мешать проезду строительной техники. Детали истории — в материале «БИЗНЕС Online».
В феврале 2024 года муниципалитет Пестречинского района выставил на торги (на портале torgi.gov.ru) 15 участков промназначения — победителям обещали землю в долгосрочную аренду на 10 лет
«Для Пестречинского района неплохо, да и для республики тоже»: позиция инвесторов
В Пестречинском районе зреет скандал вокруг строительства промпарка с (потенциально) миллиардными инвестициями. С таким сообщением в «БИЗНЕС Online» обратились инвесторы будущего парка, которые арендовали земельные участки будущей промышленной площадки. По их словам, началу строительства мешают жители будущего коттеджного поселка, который расположится под боком у промпарка, а камнем преткновения в отношениях будущих соседей стал крохотный участок муниципальной земли, по которому должна пройти дорога. Но обо всем по порядку.
В феврале 2024 года муниципалитет Пестречинского района выставил на торги (на портале torgi.gov.ru) 15 участков промназначения — победителям обещали землю в долгосрочную аренду на 10 лет. Речь идет об участках на территории Шигалеевского сельского поселения, севернее обжитого СНТ «Городок». Раньше на этих землях располагалась воинская часть, подведомственная минобороны РФ. Часть расформировали, землю передали муниципалитету, тот перевел ее в промышленное назначение. С тех пор прошло около 10 лет, и с 2020 года исполком района начал работу по созданию на этих землях промышленного парка. Подготовительная работа и вылилась в февральский аукцион.
Среди новоиспеченных арендаторов — Василий Новиков, депутат горсовета Альметьевска, который в апреле 2023-го ушел добровольцем на СВО
По 13 из 15 участков аукцион состоялся. Среди новоиспеченных арендаторов — Василий Новиков, депутат горсовета Альметьевска, который в апреле 2023-го ушел добровольцем на СВО. По словам Новикова, все арендаторы — татарстанские бизнесмены, которые взяли участки в аренду для развития своих предприятий.
«Мы, арендаторы участков, фактически объединились, чтобы создать один из передовых промпарков Татарстана по объему инвестиций и количеству рабочих мест — их планируется более тысячи. Размещаться в нем будут объекты оборонной, химической, обрабатывающей промышленности. Для Пестречинского района неплохо, да и для республики тоже», — рассказывает Новиков.
«Мы, арендаторы участков, фактически объединились, чтобы создать один из передовых промпарков Татарстана по объему инвестиций и количеству рабочих мест — их планируется более тысячи»
Арендаторы, с которыми удалось пообщаться «БИЗНЕС Online», утверждают, что суммарный объем инвестиций, который планируется вложить в площадку, — сумма «с девятью нулями, если не с десятью», однако перечислять компании-резиденты не спешат.
«Кто-то работает на медицину, кто-то — на химическую промышленность, кто-то — на оборонку, — рассказывает Новиков. — Речи о строительстве и перепродаже или аренде не идет: каждый инвестор, который арендовал участки, строит активы под себя, расширение своего производства. Здесь будут и складские помещения, и логистика, в основном — корпуса под производства. Есть тут один инвестор (назвать его спикер отказался — прим. ред.), у которого мощная производственная база, и он ее расширяет. Там один станок — от 200 миллионов рублей, и таких станков нужно 10 в одном корпусе, корпусов предполагается 8 (!), и все они завязаны в одну производственную цепочку. В республике и округе его компания входит в топ».
Пока промпарк существует только в мыслях и на бумаге никак не оформлен. Арендаторы со своей стороны готовы сделать все по красоте: отстроить корпуса и улично-дорожную сеть в промпарке, создать управляющую компанию и потом заявиться на аккредитацию в минэкономики РТ для последующего получения льгот.
На участке началась вырубка деревьев. Реализация идеи встала по абсолютно неожиданной причине: 6 июня путь технике, по словам арендаторов, преградили местные жители
Корреспондент «БИЗНЕС Online», побывавший недавно на территории будущего парка, убедился, что подготовительные работы уже стартовали: на участке началась вырубка деревьев. Реализация идеи встала по абсолютно неожиданной причине: 6 июня путь технике, по словам арендаторов, преградили местные жители. Причем будущие: прямо под боком промпарка находятся земли ИЖС, на которых строится «Форест Вилладж» — концептуальный коттеджный поселок на 111 домовладений.
На начало июля ситуация не только не решилась, но и обострилась: арендаторы промземель утверждают, что технику на промплощадку не пускают — местные жители перегородили подъездные пути, начать строительство невозможно, а аренда меж тем «капает».
«Нам важно начать строительство в сезон, запускать производства, а у нас простой техники. Мы, арендаторы, готовы вложиться, взять на себя строительство дороги — построить нормальную дорогу, асфальтированную, по всем нормативам выйдет дешевле, чем все эти простои», — рассказывает Новиков.
«Для меня важно сохранение экосистемы. А тут какая-то техника приехала, люди планировали вырубать деревья»: позиция собственников земель ИЖС
Промпарк и коттеджный поселок объединяет муниципальный участок, по которому, согласно генплану района, должна пройти дорога: она пересекает поселок и упирается в территорию будущей промплощадки. Этот участок шириной 10 м и площадью 4,5 тыс. «квадратов» и стал камнем преткновения. Будущие жители, которые в начале июня решили помешать технике, против того, чтобы через поселок ездили машины: концепция «Форест Вилладж» — закрытый поселок с обилием зеленых зон.
«Планирую жить [в коттеджном поселке] с семьей, у меня трое детей. Для меня важно сохранение той экосистемы, которая была на момент принятия решения о покупке: планировалось устройство прогулочной зоны, зоны для детей. А если тут появится общая дорога, то дети будут бегать на детскую площадку через дорогу, тогда как в промпарк станет проходить по тысяче автомобилей в сутки. Мы посчитали, здесь 20 гектаров земли, будет больше 50 строений промышленных, трафик возникнет серьезный. Отдельный вопрос — какой окажется дорога? Будут ли тротуары, светофоры, знаки? Асфальтовое покрытие, чтобы пыль не летела?» — задается вопросами собственник одного из участков ИЖС, будущий житель поселка «Форест Вилладж» Айрат. При этом близость коттеджного поселка к промпарку Айрата не смущает: ему известно, что опасных производств в промпарке не планируется, все отступы от земель ИЖС соблюдены.
Коттеджный поселок «Форест Вилладж» строит компания «ВМ Строй». Она, согласно данным «Контур.Фокуса», на 60% принадлежит Ильназу Абдуллину, на 40% — Марату Ханову, одним из бенефициаров проекта является Фанис Хакимуллин, в прошлом заместитель директора инвестиционно-венчурного фонда РТ. По словам самого Хакимуллина, собственники ИЖС земель знали о будущем строительстве промплощадки, знакомились с генпланами, по которым муниципальный участок пока единственно возможный вариант проложить подъездные пути к промпарку и поселку.
«В начале этого года мы проводили встречу с руководством района и предлагали вариант, при котором текущий участок муниципальной земли шириной 10 метров, где планируется дорога, остается только для проезда жителей поселка. А мы в свою очередь предлагали передать муниципалитету коридор шириной в 20 метров между „Форест Вилладж“ и СНТ „Городок“ и оборудовать за свой счет временную дорогу, чтобы техника могла доезжать до территории промпарка. Район этот вариант рассмотрел и на тот момент согласился, потому что, помимо промышленного парка и „Форест Вилладж“, планируется развивать и те земли района, которые находятся за СНТ и будущей промплощадкой. Сейчас дороги туда нет: дорога, которую предполагается построить до промпарка, упирается в промпарк и дальше не идет», — рассказал Хакимуллин.
Поскольку бенефициары «Форест Вилладж» поначалу получили устное «добро» от района на перенос дороги для общего пользования, то начали проектировать поселок в «закрытой» концепции и в марте 2024-го (почти параллельно с проведением аукционов по аренде земельных участков промназначения) объявили старт продаж участков. Но идея переноса дороги не устроила арендаторов промышленной площадки.
«Район пошел навстречу предпринимателям на промышленной площадке. И я их понимаю: исполком заботится об инвестиционной привлекательности района, о предпринимательском климате, — рассказал Хакимуллин. — Мы с уважением к этому отнеслись, район знает лучше. В результате данного решения мы со своей стороны „перекроили“ планы по развитию нашего поселка. Вместо того чтобы построить концептуальный поселок на 100 домов, мы его сократили до 45 домов. Так как дорога будет проходить через поселок, часть леса между промплощадкой и поселком вырубили, часть прилегающей территории к поселку временно потеряла в привлекательности [для будущих жителей]. Между нашим поселком и промплощадкой есть свободный коридор, который также нам принадлежит. Несмотря на сокращение концептуальной части поселка, думаю, мы сами озеленим его, чтобы новым жильцам было комфортно и уютно за „зеленым“ забором».
Ильназ Давлетханов: «В исполкоме действительно обсуждался вариант строительства дороги между СНТ «Городок» и коттеджным поселком — в перспективе она должна вести к еще одному коттеджному поселку, у озера»
«Опыт этой ситуации нужно учитывать в дальнейшем»
Точку в споре должен поставить район, причем разбираться в вопросе приходится уже новому главе — в апреле 2024 года на эту должность был назначен Раис Сулейманов, который сменил на посту предыдущего руководителя района Ильхама Кашапова.
В исполкоме Пестречинского района на вопросы издания пояснили свою позицию следующим образом: работа по созданию промпарка началась еще в 2020-м и в генплане была заложена одна-единственная дорога до промпарка и поселка (которая и стала предметом спора), так что второй вариант дороги, который был предложен застройщиками «Форест Вилладж», реализовать было бы проблематично.
«В исполкоме действительно обсуждался вариант строительства дороги между СНТ „Городок“ и коттеджным поселком — в перспективе она должна вести к еще одному коттеджному поселку, у озера. Но дороги этой на данный момент нет в генплане, перед ее строительством необходимо согласование и внесение подобных изменений», — прокомментировал замруководителя исполкома Пестречинского района Ильназ Давлетханов.
Пока же исполнительный комитет реализует соломоново решение: «дорога раздора» пройдет там, где заложено генпланом, и будет открытой для всех. Исполком приведет проект будущей дороги в соответствие со СНиПами — переведет в муниципальную собственность дополнительные участки земель для того, чтобы расширить предполагаемую дорогу и проложить вдоль нее тротуары с освещением. Так дорога станет комфортной и безопасной для будущих жителей «Форест Вилладж». Муниципальные власти отмечают, что «планов по передаче земельного участка, предусмотренного под подъездные пути к землям промышленности, кому-либо нет, так как данная дорога предусмотрена для общего пользования» и проезд по муниципальному участку «никто не ограничивает».
«Возможно, промплощадке рады не все, но она законна и не нарушает ни прав жителей СНТ „Городок“, ни прав будущих жильцов „Форест Вилладж“. Промпарк нужен. Согласно данным Института пространственного планирования, из Пестречинского района в Казань на работу каждый день ездят 17–18 тысяч жителей», — пояснили в районе. А значит, любителям загородной жизни придется потесниться.
Хакимуллин заверяет нас, что со стороны бенефициаров ИЖС-поселка «палок в колеса» промплощадки ждать не нужно. Более того, собственники земель под «Форест Вилладж» видят свои плюсы в появлении промпарка. «Те же жители СНТ „Городок“ и „Форест Вилладж“ могут работать на промплощадке рядом с домом. Одно помогает в развитии другому и наоборот. Но опыт этой ситуации нужно учитывать в дальнейшем, мы, например, будем», — рассуждает Хакимуллин.
Все участники конфликта надеются на мирное урегулирование вопроса, а источники, знакомые с ситуацией, утверждают, что острых углов можно было избежать, если бы все процедуры по официальному оформлению промпарка прошли под контролем профильных министерств и до межевания земель и торгов по аренде участков.
Константин Пучкин: «Даже если внести изменения в генплан, появляется вопрос, чья это будет дорога? Кто станет ее обслуживать? Если муниципалитет — это одна история, а если промпарк — другая, для них это лишние издержки»
Пока у промпарка нет ни управляющей компании, ни аккредитации, но это не помеха
«Полагаю, решение со стороны района просто размежевать участки и отправить их на торги было поспешным. Развитием и аккредитацией промпарков в РТ занимается минэкономики, есть инвестиционно-венчурный фонд, агентство инвестиционного развития Татарстана… Они много лет занимаются вопросами развития промпарков на территории республики и, на мой взгляд, предусмотрели бы все спорные вопросы, если бы были подключены к процессу», — рассуждает один из источников издания, который пожелал остаться неизвестным.
Он считает, что история с дорогой может быть не единственным спорным моментом. На данный момент у будущего промпарка нет управляющей компании, например, есть только раздельные собственники. Им приходится договариваться и вырабатывать единые правила сосуществования, для общих нужд собирать деньги, определять ответственных за ведение переговоров по возникающим вопросам и прочее. «По мере освоения площадки количество подобных вопросов будет только возрастать. У промплощадки нет единой концепции развития, разделения по отраслям. Это важный вопрос, поскольку производства, допустим, резиновой крошки и продуктов питания не могут соседствовать», — делится спикер.
Руководитель управляющей компании промышленного парка «Развитие» в Набережных Челнах, промпарков «Нижнекамск» и «Менделеевск 2.0» Константин Пучкин, которого мы попросили оценить историю с «дорогой раздора» в качестве независимого эксперта, отмечает, что если генпланом предусмотрен один вариант дороги, то вариант объездной дороги действительно выглядит сложнее, вносить изменения в генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — задача непростая.
«Но даже если внести изменения в генплан, появляется вопрос, чья это будет дорога? Кто станет ее обслуживать? Если муниципалитет — это одна история, а если промпарк — другая, для них это лишние издержки. Кроме того, нужно смотреть, насколько объездная дорога удобна промышленникам, есть ли там крюк», — рассуждает Пучкин. Что касается отсутствия у будущего промпарка управляющей компании и аккредитации, то здесь эксперт не видит нарушений последовательности этапов создания площадки.
«Первоначальный вопрос — наличие земельных участков, техприсоединения к сетям. Дальше нужна управляющая компания. Это может быть муниципальное унитарное предприятие, если заниматься этим будет район, или стороннее юрлицо. Ей должны отдать в управление земельные участки. Далее УК имеет право пойти в министерство экономики РТ для аккредитации площадки в промышленный парк. Включение в систему арендаторов – будущих резидентов тут не принципиально. Это как спорить, что появилось раньше, курица или яйцо — нужно ли получать аккредитацию, уже имея потенциальных резидентов на земле, или сначала проводятся все подготовительные работы, а потом начинается поиск резидентов. Считаю, что это не настолько принципиальный момент. Если у площадки уже есть арендаторы, и они готовы объединиться для создания УК, то никаких нарушений в этом нет. Они действительно смогут потом претендовать на аккредитацию минэкономики», — объясняет эксперт.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 66
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.