«Если цены на квартиры растут, как правило, это влияние банковского сектора», — говорят на рынке жилищного строительства Татарстана, который с 2019 года работает по банковским спецсчетам. Ипотечные портфели банков в республике ощутимо потяжелели, а доля ипотечных сделок подскочила до 95%. Застройщики Казани и РТ за минувший год поставили рекорд и по выручке, и по числу проданных квартир. Но прогнозы не радуют, а девелоперы готовят антикризисные планы. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Если считать по количеству проданных квартир, то минувший 2023 год оказался лучшим за последнее время
Разбираем итоги 2023-го
По итогам 2023 года застройщики Татарстана продали квартир на 143,6 млрд рублей, что на 78% больше аналогичного показателя 2022-го. Это рекорд за три года. Такова статистика «Дом.РФ». По Казани финансовый результат застройщиков за год удвоился до 96,2 млрд рублей.
Конечно, 2024-й вряд ли будет так хорош, но, согласитесь, туманное будущее не мешает подвести итоги прошлого! Если считать по количеству проданных квартир, то минувший 2023 год оказался лучшим за последнее время. Девелоперы РТ реализовали 19,9 тыс. квартир — это на 51% больше, чем в 2022-м, и в 1,5 раза больше по сравнению с 2021-м. Так что все, что говорили о затоваренности квартирного рынка в начале прошлого года, сейчас неактуально. Затоваренность — это уже миф, по крайней мере в Казани точно.
Вспомним результаты отчетных периодов 2023 года:
- I квартал начался с провала. Ухудшение показателей связывали с эффектом высокой базы. Сразу после начала специальной военной операции на Украине люди стремились успеть купить жилье по старым ценам и уже одобренным ипотекам.
- Полугодие застройщики тоже завершали без рекордов. Выручка за 6 месяцев выросла, но квартир продали меньше, чем за аналогичный период 2022-го.
- Однако III квартал и результаты 9 месяцев побили рекорды благодаря пробуждению рынка, не характерному для июля, августа и сентября.
- IV квартал продолжил тенденцию предыдущего квартала. За последние три месяца 2023-го застройщики РТ продали 7,5 тыс. квартир на 57,4 млрд рублей — это 40% годового заработка, как и у казанских девелоперов. Панический прогноз застройщиков на провальный декабрь не сбылся: вместо спада от 30 до 70% продажи оказались на уровне рекордного ноября.
ЦБ анонсировал комплекс мер, которые заметно сократили возможности для покупки жилья. В итоге выстрелила пружинка отложенного спроса.
На спрос и рекордные продажи нового жилья в 2023 году по Татарстану влияли следующие факторы:
- Рост ключевой ставки. С июля по декабрь Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной пять раз поднимал ключевую ставку. В итоге «ключ» вырос с 8,5 до 16% годовых, но само ожидание этого повышения подстегивало покупателей не хуже электрошока.
- Борьба ЦБ с субсидированными ипотечными продуктами, которые увеличивают срок кредитования и стоимость квадратного метра, но сокращают ежемесячный платеж до приемлемых сумм. Эти новости лишь стимулировали к вложению в «квадрат» всех тех, кто мог себе это позволить.
- Колебания курса рубля, который в течение года то слабел до 102 рублей за доллар, то укреплялся до 67 рублей.
- Деньги участников спецоперации на Украине. Минобороны сообщало, что военные в зоне СВО зарабатывают от 204 тыс. рублей в месяц в зависимости от звания, должности, выслуги лет. «Похоронные» достигают 12 млн рублей. И немалая часть этих средств тоже оказывается на рынке недвижимости.
- Рост первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%, а затем до 30%. С 2023-го льготная ипотека возможна лишь при заключении одного договора. Это убрало с рынка заметную часть инвесторов, которые покупали квартиры в строящихся домах для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Так власти решили ограничить некачественных заемщиков и замедлить темпы кредитования.
«После каждого повышения ключевой ставки наблюдалась скачкообразная активность. Рынок недвижимости работал в условиях сильной зависимости от финансово-экономической ситуации», — оценивает итоги минувшего года исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
Пружина спроса 2023 года начала скручиваться еще в 2022-м, полагают в СМУ-88. «В первые полгода 2023-го напряжение росло — рынок ждал снижения цен, акций от застройщиков. Мол, продаж нет, сейчас „жадные“ девелоперы прогнутся и начнут демпинговать, — вспоминает директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Мало того что этого не случилось — наоборот, ЦБ анонсировал комплекс мер, которые заметно сократили возможности для покупки жилья. В итоге пружинка отложенного спроса „стрельнула“ в третьем квартале».
Суммарно лидирующие строительные компании РТ продали в Татарстане 12 тыс. квартир на 91 млрд рублей
Десятка застройщиков 2023 года
Приглядимся к десятке лидеров по итогам 12 месяцев минувшего года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 12 тыс. квартир на 91 млрд рублей. Ядро продаж ожидаемо приходится на столицу РТ. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже построены, поэтому на самом деле кошельки банкиров и девелоперов еще пухлее.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя их статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше. Но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, и это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Важный момент: все эти миллиарды в первую очередь уходят на эскроу-счета в банках. Девелоперы получат деньги только после сдачи домов, а объект строится в среднем 1,5–2 года, так что инфляция тоже откусит свою долю. Все это время возведение идет за счет кредитов, что удорожает строительство. Но такая схема считается платой за то, чтобы в стране не было обманутых дольщиков. По оценкам, размер этой платы — 11% цены жилого комплекса: по крайней мере, такая цифра звучала на совещании комиссии Госсовета РФ с участием вице-премьера Марата Хуснуллина и президента РТ Рустама Минниханова.
Но перейдем к итогам ключевых игроков рынка недвижимости республики.
2023 год принес смену лидеров в первой тройке. По сумме продаж «Ак Барс Дом» уступил 1-ю строчку «Унистрою», который за прошлый год реализовал в Татарстане 1,9 тыс. квартир за 16,6 млрд рублей. Второе место — у СМУ-88, которое заработало 14,5 млрд рублей, поднявшись с 4-го места. Замыкает тройку «Ак Барс Дом»: его покупатели положили на эскроу-счета в банках 14,3 млрд, купив 1 622 квартиры.
Из первой тройки выпал #Суварстроит, продавший 1 417 квартир на 9,3 млрд рублей — это 4-е место. Пятая строчка у ТСИ — 1 028 объектов за 7,1 миллиарда. По итогам 2022-го компания занимала 6-ю позицию. Следом идет московский ПИК, который за год реализовал в Казани 1 087 квартир за 7 млрд рублей. В число лидеров вырвалось и подмосковное «Садовое кольцо» — 7-е место обеспечено продажей 397 квартир за 6,5 млрд рублей.
Замыкают десятку три челнинских застройщика. На 8-м месте «Домкор», который продал 1 171 квартиру за 4,9 млрд рублей, следом «Профит» — 772 объекта за 4,7 млрд рублей, на 10-й строчке «Талан» — 772 квартиры за 4,7 млрд рублей.
Выпали из топ-10 по итогам 2023 года «Новастрой», «КамаСтройИнвест» и «Комфортное жилье». Суммарно остальные участники строительного рынка РТ продали 7 826 квартир за 52,6 млрд рублей.
В целом по Татарстану «квадрат» подорожал на 44% до 174 тыс. рублей, указано в статистике «Дом.РФ»
Казанский «квадрат» перешагнул за 200 тыс. рублей
Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Казани за год выросла на 20% до 207 тыс. рублей. Ценник пробил психологическую отметку — о таком развитии событий эксперты «БИЗНЕС Online» предупреждали в августе 2023 года. Прогноз сбылся.
В целом по Татарстану «квадрат» подорожал на 44% до 174 тыс. рублей, указано в статистике «Дом.РФ». Оговоримся, что эксперты видят в этих цифрах погрешности. Например, цена жилья может быть завышенной — поскольку все это связано с залогами, ипотекой и прочим, девелоперы вынуждены прибегать к некоторым хитростям, искажающим чистоту данных. Собеседники «БИЗНЕС Online» не скрывают, что пытаются донести до аналитиков госкомпании изъяны этой статистики, ведь в итоге цифры ложатся на стол лиц, принимающих решения. Однако пока инструментарий продолжает работать, участники рынка надеются лишь на то, что в ЦБ тоже сидят не дилетанты.
Перечислим главные причины роста цен на жилье:
- Падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Например, на стройке от валюты зависит стоимость лифтов, газовых котлов, кабеля, оконных конструкций.
- Инфляция как следствие нестабильного курса рубля: выросла цена материалов, топлива и работ.
- Удорожание проектного финансирования вслед за ростом ключевой ставки.
- «Дешевая ипотека». Несмотря на борьбу ЦБ с якобы бесплатной ипотекой от девелоперов, этот инструмент по-прежнему влияет на стоимость жилья. Проценты попросту зашивают в «тело» кредита.
- Рост стоимости земельных участков.
«Для Казани стоит обратить внимание и на тот факт, что в течение 2023 года в реализацию выводилось много проектов повышенной комфортности с обоснованно высокими ценами. И это не могло не найти отражения в увеличившихся средних ценах за „квадрат“, — отмечают в компании „Ак Барс Дом“. — Стоимость сегмента доступного жилья и комфорт-класса росла в зависимости от степени готовности проекта, и ее рост не был значительным».
С вводом эскроу-счетов в 2019-м правила рынка поменялись, напоминают в СМУ-88.
У «жадных» девелоперов практически не осталось пространства для самостоятельной корректировки цен.
«Застройщики — в частности мы — сегодня работают на минимальной маржинальности. Если цены на квартиры растут, то, как правило, это влияние банковского сектора, — продолжает Галеев. — В цене „квадрата“ последние годы сидит не только стоимость земли, стройматериалов и инвестиционных планов, там еще и стоимость ипотечных продуктов и банковские комиссионные сборы. В прошлом году, конечно, были колебания цен на стройматериалы, но по сравнению с влиянием ипотеки на конечную стоимость квартиры это капля в море».
Финансовые условия покупки второй год ощутимо влияют на стоимость квадратного метра, соглашаются и в группе компаний «Новастрой».
«В 2022-м девелоперы начали массово предлагать субсидированные ставки по ипотеке, которые привели к удорожанию квадратного метра жилья, сделав доступнее ежемесячный платеж по ипотеке, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Несмотря на увеличение уровня минимальных ставок в 2023 году, эта тенденция сохранилась, а застройщики совместно с банками разработали новые инструменты, делающие недвижимость более доступной, в том числе субсидирование первоначального взноса. Рост спроса закономерно привел к повышению цен, которые и так увеличились за счет „зашитых“ в них акций».
По статистике, 50% объема выдач ипотечных кредитов составляли госпрограммы. Сумма выданных кредитов в 2023 году вдвое превысила показатели 2022-го
Доля сделок с ипотекой — под 95%
Доля сделок с ипотекой за минувший год выросла с 70% до 95% в проектах стандарт- и комфорт-класса, рассказывают участники рынка. Другую тенденцию обозначили в СМУ-88 — компания за год снизила долю ипотеки в продажах на 10–12%. «Эту долю сегодня занимает рассрочка или отсроченный платеж», — говорит Галеев.
Татарстанские отделения ВТБ и Сбера назвали «БИЗНЕС Online» следующие факторы роста доли ипотечных сделок:
- рост ключевой ставки;
- изменение условий, действие госпрограмм на рынке новостроек, ИЖС и готовых домов;
- высокий отложенный спрос на покупку жилья.
В итоге за минувший год ВТБ в Татарстане выдал рекордный за все время работы объем ипотеки, который превысил 70 млрд рублей, что на 66% выше показателя 2022-го и на 71% — 2021-го. К 1 января 2024-го ипотечный портфель банка вырос на 48% до 160 млрд рублей в сравнении с прошлым годом.
Потяжелел ипотечный портфель и у Сбера — в 1,5 раза до 297 млрд рублей, сообщили в пресс-службе татарстанского отделения банка. По статистике, 50% объема выдач ипотечных кредитов составляли госпрограммы. Сумма выданных кредитов в 2023 году вдвое превысила показатели 2022-го.
Вырос и максимальный срок ипотечного кредитования в республике. ВТБ в Татарстане заявляет о достижении 25 лет — это 5-е место по среднему сроку кредитования среди регионов, Казань на 4-й строчке. В среднем на 27 лет теперь выдают ипотеку в Сбере. «Несколько выше, чем за предыдущий год, и соответствует значениям ведущих регионов», — заявляют в пресс-службе банка.
Приглядимся к среднему сроку ипотечного кредита у Сбера в других регионах:
- Москва — 26 лет;
- Санкт-Петербург — 27 лет;
- Тюменская область — 27 лет;
- Свердловская область — 25 лет.
«Люди стараются брать на максимальный срок для того, чтобы ежемесячный платеж был наиболее комфортным, — описывает поведение покупателей директор компании „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — При этом большинство, конечно же, старается и верит, что досрочными платежами данный период будет со временем сокращаться. Для людей важен не срок, а ежемесячный платеж».
Напомним, что максимальный срок ипотеки — 30 лет. И если еще три-четыре года назад люди старались брать кредит в среднем лет на 15, то теперь берут по максимуму, чтобы снизить ежемесячный платеж. Это говорит о том, что близок предел покупательной способности. Ежемесячный платеж по ипотеке таков, что без доходов в 100–110 тыс. рублей на среднюю семью влезть в кредитную кабалу уже невозможно. Количество людей, способных на подобный подвиг, становится все меньше, а значит, рынок близок к исчерпанию платежеспособного спроса. Поддерживать спрос, однако, можно за счет покупателей из других регионов — и, по оценкам некоторых экспертов, доля таких клиентов у казанских девелоперов устремилась к 40% и более. По крайней мере, в сегменте жилья бизнес-класса это уже свершившийся факт.
По данным «Дом.РФ», к концу 2023 года непроданный остаток квартир в Казани составил 14,8 тыс. — 50% от заявленных в проектах новостроек
Рынок затоварен? Нет, это уже миф
К началу 2023 года затоваренность жильем в Татарстане с 2021-го выросла вдвое — ситуация была хуже, чем в среднем по стране. По итогам 2022 года Татарстан поставил новый рекорд ввода жилья. Но жилищные условия улучшили только 105 тыс. семей республики — это на 8% меньше, чем планировали. Министр строительства РТ Марат Айзатуллин даже делал неутешительный вывод: в Татарстане падает покупательский спрос…
За год ситуация стабилизировалась. По данным «Дом.РФ», к концу 2023-го непроданный остаток квартир в Казани составил 14,8 тыс. — 50% от заявленных в проектах новостроек. Годом ранее было 62%. В целом по Татарстану такая же ситуация: непроданный остаток составляет 50,7%, что на 14% ниже аналогичного показателя 2022-го. В зависимости от стратегии компании у крупных застройщиков непроданный остаток составляет 50–80% возводимого жилья.
«Рынок находится в равновесном состоянии, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Базу для этого подготовили продажи прошлого года и высокий спрос, который стабильно держался с третьего квартала».
С данной позицией согласны в СМУ-88. «У всех имелись рекордные продажи, а так называемой затоваренности начала года как не бывало. Тут, конечно, слово „рекордные“ не совсем корректно. Скорее просто вылезли из ямы 2022-го, когда продаж не было практически полгода, но, видимо, ненадолго», — дает пессимистичный прогноз на будущее Галеев.
Затоваривание в большей степени связано с тем, что в ассортименте у застройщиков имеются квартиры большой площади, говорят о текущей ситуации в #Суварстроит.
«Обычно покупателями таких квартир являются семьи, которые продают свое вторичное жилье, — рассказали в компании. — Так как условия по ипотеке для вторичного жилья ухудшились, соответственно, срок реализации данных квартир увеличился. Доля таковых в экспозициях у застройщиков составляет процентов 30, соответственно, и возникает задержка в их реализации».
Как поведет себя рынок далее? «Сказать сложно, — отвечает на вопрос Юсупов. — На рынке новостроек профицита, думаю, не будет, в отличие от рынка вторички. Там и условия по ипотеке хуже, да и в целом люди больше берут новостройки».
«Вывод в строительство новых проектов под повышенные ставки финансирования будет очень взвешенным и осторожным, и это может сказаться на снижении предложений проектов в высокой стадии готовности через 1,5–2 года», — считают в компании «Ак Барс Дом».
Из массовых льготных программ остается только семейная ипотека
Прогноз на 2024-й
Наступивший год будет непростым. Продажи новостроек станут замедляться как в Татарстане, так и по стране, сходятся во мнении опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. В планах и дальше предлагать покупателям комфортные ежемесячные платежи, trade-in, субсидировать и комбинировать ипотечные инструменты с рассрочкой.
«Возможно, показатели продаж откатятся до уровня 2022-го, — говорит Латыпова. — Но и на этот год у „Ак Барс Дом“ амбициозные планы, несмотря на складывающуюся конъюнктуру рынка».
Недвижимость остается востребованной — это факт, и покупатель прежде всего оценивает свои возможности по приобретению квартиры через призму ежемесячного ипотечного платежа.
Туманно будущее программы льготной ипотеки под 8% годовых, которая 1 июля прекратит существование или станет узконаправленной. В этом случае из массовых льготных программ остается только семейная ипотека. «Рынок сузится, а на новую квартиру придется копить несколько лет и всем родственникам, — говорит директор группы компаний „СМУ-88“. — Как бы то ни было, продолжаем разработку новых проектов».
«В начале года продажи станут стимулироваться нестабильной ситуацией на рынке, — рассуждает заместитель генерального директора копании „Унистрой“. — На фоне ажиотажа спрос окажется высоким. В мае – июне ожидается традиционное снижение продаж. Прогнозировать, что будет во второй половине года, сложно».
Начало года не обнадеживает. Напомним, 11 января Сбер и другие банки врубили девелоперам комиссии по льготной ипотеке, из-за чего квартиры в Казани могут подорожать еще на 4–7%. Причина в том, что правительство сократило маржу банков от льготного кредитования. Из-за этого называть льготную ипотеку «Господдержкой» уже не совсем корректно — программу, по сути, поддерживают и государство, и девелоперы, так что правильнее ее называть «ГосДевПоддержка», иронизируют застройщики.
«Надеемся, что комиссии банкам все-таки отменят и господдержка останется господдержкой, а не госдевподдержкой, — говорит Юсупов. — Что касается цен, то снижения в нынешних условиях точно ждать не стоит. К сожалению, все колебания рынка так или иначе отразятся на конечной цене для потребителя. В нашей компании готовы антикризисные планы».
Что касается цен, то снижения в нынешних условиях точно ждать не стоит.
На новые правила игры между банками и застройщиками рассчитывают в «Новастрое». «Разработка стратегий, которые в новых условиях сделают ипотеку доступной, снова приведет к росту спроса уже к марту 2024-го, — предполагает Дарчинова. — Надо отметить плавное снижение спроса. Интерес к покупке жилья у населения сохраняется, однако выбор финансовых инструментов сократился. Но тенденция последних двух-трех лет такая, что адаптация рынка происходит все быстрее и быстрее».
Средства, накопленные для первого взноса, граждане предпочтут приумножить на депозитах с повышенной доходностью, а сделки с недвижимостью отложат до лучших времен.
«Запущенные Центробанком в конце 2023-го процессы по недопущению перегрева ипотечного рынка уже привели к определенному падению спроса. Совершенно очевидно, что в наступившем году тренд на снижение будет продолжен, — говорит управляющий ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина. — Часть заемщиков, планировавших приобрести недвижимость, отложат сделки до лучших времен. А средства, накопленные для первого взноса, граждане предпочтут приумножить на депозитах с повышенной доходностью. По нашим оценкам, объемы выдач жилищных кредитов в целом по России могут снизиться минимум на треть к уровню 2023-го. Сегмент продолжит „остужаться“, основным драйвером его, по крайней мере в первом полугодии, останутся скорректированные программы льготного кредитования».
Снижения ключевой ставки, как сказал президент РФ Владимир Путин, ждут в «Этажах». «Но скорее всего, это будет реально во втором полугодии, чем в первом», — говорит Галлямов.
Вот такие прогнозы дали эксперты «БИЗНЕС Online» на 2024 год. Что ж, продолжим следить за ситуацией в сфере недвижимости.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 73
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.