Полицентричность или ад на окраине: чем потряс Зеленодольск партнер ПОЗиСа

Проект крупнейшего города – спутника Казани «Большой Зеленодольск», который еще в 2007-м инициировал Марат Хуснуллин, обрастает интересными подробностями. Последние два года застройку 9,8 тыс. га преимущественно вели со стороны столицы РТ. Теперь маятник качнулся в обратную сторону — появилась точка роста в самом Зеленодольске. На окраине, сразу за городской стелой, начали строительство жилого комплекса «Зеленая долина» для 6,5 тыс. жителей. Это 17 домов комфорт-класса от 7 до 9 этажей жилой площадью 135 тыс. кв. метров. Застроит территорию в 17 га группа компаний «Мир» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. Участки в границах Айшинского сельского поселения, как следует из выписки ЕГРН, были оформлены в собственность бизнесмена в 2022 году. 

Площадка под застройку, конечно, не чета земельным угодьям лендлорда и долларового миллиардера Алексея Семина, империи которого принадлежат сотни гектаров по соседству. Эти участки еще дремлют, пока девелоперы осваивают более доступные территории. Компания ASG Семина планирует не только жилую застройку, но и развитие усадебных хозяйств, агротуризма и фермерства. Такие территории появятся у двух поселков — Новопольского (268 га), Ильинского (37 га). Ядра деловой и коммунально-складской зоны планируются у Новой Туры (174 га), Успенки (207 га). У этих же поселений запланировано возведение жилых домов на общей площади в 303 гектара (160 га — Новая Тура, 143 га — Успенка).

Идеологом проекта выступает федеральный вице-премьер Марат Хуснуллин, под чьим патронажем еще в 2005 году ГУП «Татинвестгражданпроект» разрабатывал концепцию города – спутника Казани «Зеленый Дол». К 2010-му проект зачах и до 2020-го о нем забыли. Но два года назад запылившиеся бумаги взяли с полки, появилось новое условное название — «Большой Зеленодольск». 

В проект вошли территории Казани, Зеленодольска, поселка городского типа Васильево, Айшинского, Новопольского, Октябрьского и Осиновского сельских поселений. Общая площадь — 9,8 тыс. га, из которых под застройку пойдет 1,7 тыс. га, включая уже строящиеся микрорайоны «Салават Купере» и «Радужный». Часть земель сельские поселения Зеленодольского района уже перевели из категории сельхозназначения под строительство жилья и инфраструктуры, часть на очереди. Официально расширять границы Зеленодольска и Казани не планируют. Муниципалитеты останутся в собственных границах, но по необходимости скорректируют их генеральные планы.

В планах — 1 млн кв. м жилья до 2025 года и 4,6 млн кв. м до 2030-го. Застройка — от индивидуальных и малоэтажных домов в четыре этажа до многоквартирных. Высотность — 5–9 этажей и выше. Численность жителей — 150 тысяч. Зоны жилых высоток, складов, деловой активности преобладают у границ Казани и Зеленодольска, плавно спускаясь к малоэтажному строительству вперемежку с индивидуальными домами.

Для решения проблемы рабочих мест в «Большой Зеленодольск» включили учрежденную в 2017 году территорию опережающего социально-экономического развития «Зеленодольск». По предварительным расчетам, объем привлеченных инвестиций в ТОСЭР составит не менее 10 млрд рублей. В планах создать там 6 тыс. рабочих мест.

Воплощать концепцию в 2005-м начало АО «Ипотечное агентство РТ» с коттеджного поселка «Загородный клуб». Председателем совета директоров тогда еще наполовину государственной компании был сам Хуснуллин, а гендиректором — его ближайший сподвижник Андрей Симаков. В 2007 году территория «Большого Зеленодольска» приглянулась компании «Унистрой». Девелопер построил коттеджный поселок «Ореховка». Примерно в это же время строительная компания «ТСИ», которую связывают с окружением Хуснуллина, начала в селе Осиново возведение ЖК «Радужный».

Город-спутник в 2008 году планировало развивать и ЗАО «Кувейтскo-татарстанская компания», 75% акций которого принадлежало Кувейтскому финансовому дому, 25% — инвестиционно-венчурному фонду РТ. Но дальше соглашений о сотрудничестве дело не пошло, ЗАО ликвидировали в 2013-м. Новых зарубежных инвесторов на горизонте с тех пор не видно.

К 2010-му в инфраструктуру проекта вложили 2,5 млрд рублей из бюджета РФ и РТ, а в целом объем инвестиций в «Зеленый Дол» тогда же оценивали в 141 млрд рублей.

Жильем ГК «Мир» ограничиваться не планирует. Заявлено еще два проекта, связанных с развитием как существующего города, так и проекта «Большой Зеленодольск»:

  • Индустриальный парк «Яшел Узэн» площадью 20 тыс. кв. м на 1 тыс. рабочих мест, который строят рядом с «Зеленой долиной» с начала 2022 года. Это муниципальный участок, куда в 2019-м свезли 250 т мусора от снесенных аварийных домов в старой части Зеленодольска. Свалку площадью 5,7 га компания ликвидировала за собственные 70 млн рублей и теперь арендует участок у муниципалитета. Инвестиции в индустриальный парк без учета рекультивации свалки составят 690 млн рублей. Достроить планируют до конца 2023 года.
  • Загородный комплекс «Волга вилладж» на берегу реки рядом с деревней Красный Яр Айшинского сельского поселения. Основа — купленные в 2020 году с торгов у «Ростеха» 6 га турбазы «Волна» завода им. Серго за 45,5 млн рублей. В планах освоить и соседние участки площадью 22 гектара. Инвестиции оценивают в 4 млрд рублей, но сумма зависит от конечной площади проекта и решения инвестиционного совета РТ — часть земель находится в муниципальной собственности. На территории турбазы уже сносят старые постройки, готовят проект. Первую очередь предполагают начать строить весной 2023-го, а завершить проект в 2025 году.

На строительство жилого комплекса компания Егорова планирует потратить 6 лет. Ценовая политика будет соответствовать рынку Зеленодольска, на котором цена квадратного метра в новом жилье сегодня оценивается в 90–100 тыс. рублей.

Тимур Мир-Игоревич Егоров родился в 1988 году в Зеленодольске. В 2008-м окончил Институт экономики, управления и права по специальности «экономист». В 17 лет пошел работать сортировщиком в ООО «ГГКФ „Полюс-Альфа“». Затем стал кладовщиком в «Абакан-Автосервисе», с 2009 по 2010 год — директор муниципальной детско-юношеской спортшколы №3 и спортшколы «Ледокол». Первую компанию создал в начале нулевых, вложив 100 тыс. рублей, это была рекламная фирма, которая и сегодня продолжает работать в Зеленодольске. В 2008-м открыл оконный бизнес.

С 2010 по 2014 год — депутат городского совета Зеленодольска, с 2011-го по 2014-й — коммерческий директор ООО «Еврокомплект». С 2014-го — учредитель и директор ООО «Транспортная компания „Транс Трейд“», в числе партнеров которой есть зеленодольский ПОЗиС.

Отца предпринимателя действительно зовут Мир-Игорь. Приставка появилась неслучайно: дед работал на заводе им. Серго, а в 1959-м, в год рождения сына, с конвейера предприятия сошел первый холодильник «Мир». «Назвали в честь холодильника», — говорит Тимур Егоров. Отец Мир-Игорь и сегодня работает на заводе им. Серго в руководящей должности в сфере сервиса, но был и бизнесменом, мать тоже трудилась на ПОЗиСе в отделе кадров.

Из-за фамилии, родственников на заводе, а также в связи с выполнением транспортных заказов ПОЗиСа Тимуру Егорову приписывают родство с руководством ПОЗиСа и даже с владельцем «Ак Барс Холдинга» Иваном Егоровым, а кроме того, с челнинским строителем Дамиром Бибишевым. Сам предприниматель отрицает родство с Егоровым, Бибишева знает только из рассказов его дочери, с которой близко дружит семьями, но при этом не скрывает, что является супругом дочери племянника гендиректора завода им. Серго Радика Хасанова.

«Тогда я вообще родственник всей страны, — говорит Егоров. — Но отношения к заводу я не имею, у меня своя история. „Транс Трейд“ никогда не относился к транспортному цеху завода имени Серго. Отношения с предприятием всегда были рабочими. Перевозим, спорим, помогаем, но всегда выполняем задачи, которые ставят перед нами».

Успехи в бизнесе Егоров объясняет стечением обстоятельств, удачей, быстрым принятием решений, отсутствием боязни проиграть.

«Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее, — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая, что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги. — Задача — не заработать и распихать деньги по карманам, а сделать из Зеленодольска развитый и современный город. Люди устали ездить в Казань на работу».

Суммарные инвестиции в растянутые на 6 лет три проекта компания оценивает в 22 млрд рублей — это в 6 раз больше бюджета Зеленодольска на этот год. Заявленная площадь в 135 тыс. кв. м сопоставима с годовым вводом жилья всего Зеленодольского района. Деньги в индустриальный парк и жилой комплекс уже вкладывает ВТБ, финансовый партнер для загородного комплекса пока не определен. «Риск ежедневный. Подходя к каждому проекту, отмеряешь не 7, а 70 раз», — отвечает Егоров на вопрос о риске ведения сразу трех проектов одновременно.

Торговый центр, спорткомплекс, парк, один детсад на 6,5 тыс. жителей: чем поразил комфорт-класс в Зеленодольске

Сегодня на стройплощадке уже возводят фундаменты первых четырех жилых домов. Помимо 17 многоквартирных домов, жилой комплекс «Зеленая долина» включает в себя следующие объекты:

  • торговый центр высотой четыре этажа площадью 8 тыс. кв. м;
  • физкультурно-оздоровительный комплекс высотой два этажа площадью 4 тыс. кв. м;
  • здание общественного назначения площадью 630 кв. м;
  • городской парк с включением в него соседней березовой рощи за стелой;
  • наземные парковки с запасом: для 2,2 тыс. квартир предусмотрено 2 860 машино-мест; концепция «двор без машин»;
  • частный детский сад на 120 мест — первый в городе.

Школы в проекте планировки нет, но ближайший к ЖК лицей №18 им. Ломоносова — первая школа, построенная в Зеленодольске за последние 30 лет, — находится примерно в полукилометре за благоустроенным оврагом, где традиционно проходит Сабантуй. Через эту долину застройщик планирует построить пешеходный мост. Но «запас прочности» у новой школы невелик: учреждение рассчитано на 1,2 тыс. учеников, и сегодня там уже обучаются 1 тыс. детей. Муниципальных детсадов тоже нет в проекте планировки. Однако в администрации Зеленодольска «БИЗНЕС Online» рассказали, что рядом с лицеем №18 планируют построить муниципальный детский сад.

В действующих правилах землепользования и застройки Зеленодольска не прописан минимально допустимый уровень обеспеченности жилых массивов детсадами и школами из расчета на 1 тыс. жителей. Если же обратиться к опыту Казани, получается следующая картина. В столице РТ на тысячу жителей должно быть 65 мест в детском саду и по 110 — в ближайших школах. Исходя из этих нормативов, «Зеленой долине» требуется 422 свободных места в детсадах и 715 в соседних школах. Для сравнения: в казанском жилом комплексе «XXI век», тоже рассчитанном на 6,5 тыс. человек, две школы, четыре муниципальных и два частных детских сада. В ЖК Art City на 8,3 тыс. жителей построена муниципальная и частная школа, есть детский сад на 340 мест. Впрочем, Казань славится своей рождаемостью.

«Зеленая долина» строится в полях на окраине города «Зеленая долина» строится в полях на окраине города Эскиз предоставлен Аидой Галлямовой

Есть вопросы и к транспортной доступности: «Зеленая долина» строится в полях на окраине города, юридически это и вовсе часть соседнего Айшинского сельского поселения. Для облегчения транспортной ситуации город планирует следующее:

  • построить круговую развязку у городской стелы на въезде — проект уже готовится;
  • расширить улицу Столичную до четырех полос;
  • расширить дорогу от Зеленодольска до Айши и Сафоново — сегодня там образуется одна из пробок Казанской агломерации;
  • продлить улицу Сайдашева от Зеленодольского машиностроительного завода до трассы Казань – Йошкар-Ола, что позволит выезжать из Зеленодольска, минуя Айшу и Сафоново.

«Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее», — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги «Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее», — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая, что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги Фото предоставлено Аидой Галлямовой

«На территории комплексной застройки обязательства берет на себя застройщик. Расширение магистралей, развязок — это уже наша задача», — заявляют в администрации Зеленодольска. «БИЗНЕС Online» также запросил миндортранс РТ о планах на новое дорожное строительство и реконструкцию в Зеленодольске, но на момент публикации ответа не поступало.

Спасибо Хуснуллину и Семину: кто построит «Большой Зеленодольск» на 150 тысяч человек?

Опрошенные эксперты называют «Зеленую долину» перспективным проектом из-за дефицита в городе новостроек и считают, что в перспективе проживать в ЖК будут преимущественно жители Зеленодольска. «Или те, кто переезжает из Казани, хочет пожить в зеленой зоне или сыграть на разнице цен на квартиры, — рассуждает руководитель агентства „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — По этой причине роста нагрузки на Горьковское шоссе или дорогу Казань – Зеленодольск ожидать не приходится. Тем более там к появлению этих квадратных метров уже построят дублер Горьковского шоссе».

Неоднозначно оценивает заявленную концепцию застройщика «живи, работай, отдыхай» управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев. «Такая тенденция „рулит“ на рынке недвижимости, — говорит эксперт. — Но выдержит ли с вводом в эксплуатацию „Зеленой долины“ трасса до Казани? Нет. Да, расширяют Горьковское шоссе, строится дублер этой дороги. Но нужно и дальше развивать транспортную систему. Индустриальный парк „Яшел Узэн“ на тысячу рабочих мест не снизит маятниковую миграцию из Зеленодольска в Казань. Это не такой большой объем рабочих мест. Для того чтобы изменить эту ситуацию, надо, чтобы рабочих мест стало еще больше».

Индустриальный парк «Яшел Узэн» Индустриальный парк «Яшел Узэн» Эскиз предоставлен Аидой Галлямовой

Как ГК «Мир» стала застройщиком и потеснит ли она старых игроков

ГК «Мир» выпускает строительные материалы и до 2021 года возводила собственные промышленные и складские объекты, как производитель поставляла плиты, кирпич, окна для казанских застройщиков. «Поставки материалов на стройку, хочешь того или нет, заставляют участвовать в жизни стройки. Поэтому знаем, как строить и следить за качеством», — говорит Егоров.

Венцом бизнес-империи Егорова считается транспортная компания «Транс Трейд», созданная в 2009 году. Первые пять «МАЗов» он взял в лизинг под поручительство собственное и супруги и заложил квартиру. Теперь в парке 200 машин, 14 тыс. кв. м складов, 3 тыс. кв. м площадей для ремонта и обслуживания. В 2018-м «Транс Трейд» занял 9-ю строчку в рейтинге 50 крупнейших компаний Зеленодольска. Тогда успех обеспечивали госзаказы — в 2015–2017 годах фирма собрала пакет на 622 млн рублей. Львиную долю обеспечило государственное АО «ПОЗиС» («ПО „Завод им. Серго“»), на котором выпускают одноименные холодильники, медтехнику и малокалиберные снаряды. Сегодня Егоров утверждает, что доля ПОЗиСа в обороте компании не превышает 3%. При этом выручка компании за 2021 год составила 858 млн рублей. Помимо завода им. Серго, «Транс Трейд» обслуживает завод им. Горького, «Нэфис», КМПО. Но в числе главных клиентов — компании из Москвы, Мурманска, Краснодара, а также российская стройкомпания «Велесстрой» — подрядчик «Новатэка», «Газпрома» и «Транснефти».

«Водитель может не быть дома месяц, и ПОЗиС такой нагрузки не создаст, — говорит Егоров. — За 11 лет „Транс Трейд“ „перевез“ „Голубой поток“, Крымский мост и продолжает „везти“ „Силу Сибири“. Зарабатываем на логистике, мультимодальных перевозках».

Группу компаний как бренд стали формировать с начала 2022 года. Сегодня помимо «Транс Трейда» туда входят следующие структуры:

• Зеленодольский завод силикатного кирпича. Это бывший завод силикатного кирпича завода им. Серго. Куплен в 2015-м у госкорпорации «Ростех» в недействующем состоянии с торгов за 30 млн рублей. Модернизация заняла четыре года и обошлась в 160 млн рублей: из 6 снятых с производства отечественных прессов собрали три, купили новый немецкий пресс, восстановили конвейерные ленты. Первый кирпич выпустили в 2017-м. Сегодня завод работает ежедневно в три смены, в год выпускает 28,6 млн штук кирпича.

• Завод железобетонных изделий в Зеленодольске. Куплен в законсервированном виде, за два года производительность выросла в 4 раза до 1,7 тыс. плит в три смены. Там же работают собственные бетонный и цементный узлы.

• Оконное производство «Империя Окон Поволжье» площадью 11 тыс. кв. м в Зеленодольске, розничная сеть «Вот такие окна!». В сутки предприятие выпускает до 800 оконных конструкций, в месяц — 40 тыс. кв. м ПВХ-изделий. По оценкам ГК «Мир», компания «Империя Окон Поволжье» занимает 60% рынка ПВХ-окон Татарстана. По словам Егорова, в этом году рынок ПВХ-окон в стране упал к уровню 2021-го, но предприятие загружено.

• Индустриальный парк «Яшел Узэн» площадью 20 тыс. кв. метров. В первом корпусе индустриального парка площадью 7 тыс. кв. м разместится «Империя Окон Поволжье» — там уже идут пусконаладочные работы. Новая площадка удвоит мощность оконного производства. Цель — войти в топ-5 производителей окон в России. Строится второй корпус площадью 5 тыс. кв. м для выпуска стеклопакетов. В планах еще два корпуса по 2,5 тыс. кв. м: в одном разместят производство корпусной мебели, в другом — производство светодиодных светильников. Еще 2,5 тыс. кв. м подготовят под сдачу в аренду сторонним резидентам. 

• Месторождение Молочная Воложка в акватории Куйбышевского водохранилища со стороны Верхнеуслонского района. Там компания добывает песок для бетона и силикатного кирпича.

Средняя зарплата работников в ГК — 40–60 тыс. рублей.

К девелопменту производственника подтолкнула пандемия коронавируса 2020 года. «Цены на жилье летят вверх, — вспоминает Егоров. — Мы, как производственники, начинаем страдать, оказавшись между сырьевиками и генподрядчиками, которые отказываются покупать кирпич по 14 рублей за штуку, потому что другие привозят за 12 в борьбе за сбыт. Но мы-то понимаем, что девелопер получает хорошие деньги. Да, выросла цена арматуры. Но что это такое? Это 3 процента на себестоимость. Не на цену квадратного метра! Чтобы от этого не зависеть, решили строить сами».

Первым стал жилой комплекс «Маяк» из двух 9-этажных домов рядом с одноименной спортивной базой и лыжероллерной трассой. Строительство ведут в партнерстве с группой компаний «Новастрой». Бенефициаром данной ГК считается бизнесмен Тимур Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых. Строительство ЖК «Маяк» завершат в начале 2023 года.

Не радовала и обстановка на строительном рынке Зеленодольска. Ежедневная потребность в силикатном кирпиче с 2019-го упала в 8 раз до 30 пачек. В ГК «Мир» объясняют это тем, что коммерческие застройщики теперь предпочитают панельное домостроение, за исключением местного «Бастиона» и «Зеленодольскгорстроя». Три года в Зеленодольске не строил и Госжилфонд, подрядчики которого прежде тоже предпочитали кирпич. «Панельные конструкции привозят и собирают, как лего. Прежде рынок отдавал предпочтение зеленодольской продукции, а теперь привозят извне, — говорит Егоров. — Можем возить всю продукцию в Казань, но для чего? Моя позиция такая — в первую очередь покупаем у зеленодольских ребят. Если местные не производят, то берем на стороне».

Получится ли у ГК «Мир» стать мощным игроком на рынке недвижимости РТ, Казанской агломерации? «Татарстана — нет, так как у нас есть компании с более крупными строительными возможностями, — считает Савельев. — А на рынке агломерации — в принципе да. Для Зеленодольска это крупный игрок».

Собственное производство стройматериалов позволяет застройщику держать цены жилья на низком уровне и не зависеть от поставщиков, считает Гизатова. «Речь идет об определенных гарантиях ввода дома в эксплуатацию и качества строительства», — продолжает эксперт.

Строительство ндустриального парка «Яшел Узэн» Строительство индустриального парка «Яшел Узэн» Фото: «БИЗНЕС Online»

Зеленодольск не хочет быть спальным районом Казани. Станет ли город вторым ядром агломерации?

Заявленный ЖК «Зеленая долина» с набором собственной инфраструктуры, индустриальный парк и загородный комплекс эксперты считают первым и важным шагом Зеленодольска, который по Стратегии-2030 обретает статус второго ядра Казанской агломерации, застраиваясь в сторону столицы РТ. С начала создания «Большого Зеленодольска» территория развивалась преимущественно со стороны Казани, на окраине Зеленодольского района. Например, ТОСЭР со складами и производствами расположен ближе к Казани. Так что ЖК называют первым за 30 лет комплексным проектом застройки самого Зеленодольска, а индустриальный парк с заводом окон — первым крупным предприятием, построенным на территории города с нуля за 20 лет. Логистические центры не в счет.

«Ни один частный застройщик еще не брал на себя обязательства по комплексной застройке микрорайона. А „Волга вилладж“ станет точкой притяжения для туристов, послужит развитию туристической инфраструктуры в Зеленодольском районе. Заявленные проекты являются одними из самых крупномасштабных за последние годы, — рассказали „БИЗНЕС Online“ в администрации Зеленодольска, подчеркнув и роль главы района Михаила Афанасьева, уделяющего внимание инвестиционному климату. — Что касается шага к „Большому Зеленодольску“, то Зеленодольск и Казань будут двигаться навстречу друг другу. Новые проекты — это еще один шаг во встречном движении. Сегодня „Большой Зеленодольск“ обретает реальные контуры: проектируют инженерные сети, дороги, учитывается создание и территорий приложения труда. В перспективе, таким образом, не только снизится маятниковая миграция, но и будут привлечены кадры из близлежащих городов».

«Наш вариант – второе ядро агломерации. Мы не хотим быть спальным районом Казани!»

«С 2020 года территория развивается все-таки не так динамично, как хотелось бы, медленно прирастает новыми объектами», — считает Савельев. Об этом говорит и стабильный показатель маятниковой миграции зеленодольцев в Казань — ежедневно в центр агломерации на работу ездят 20 тыс. жителей города и района.

Зеленодольск будет постепенно расширяться в сторону Казани, а столица РТ рано или поздно срастется со своим наиболее развитым спутником, по сути, в единый город, говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. «Если вести речь о мировых трендах градостроительного развития, то понятие „Большой Зеленодольск“ не очень применимо к этому городу, — говорит Дембич. — Потому что есть Большая Москва, Большая Казань, Большой Берлин, Большой Париж… Соответствующий термин применим к мегаполисам, а не к городам-спутникам. Это довольно условное название, показывающее, что Зеленодольск, как основной спутник столицы республики, конечно, тесно связан в своей повседневной жизни с Казанью».

Зеленодольск — мощное направление с развитыми трудовыми связями, но места приложения труда находятся в числе проблемных вопросов для «Большого Зеленодольска», заявляет советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. «Это уже на уровне республики нужно обсуждать. Сегодня инвесторы сосредоточены на прибыли — их не волнует, как будет жить семья, которая приобретает жилье», — описал типичное поведение девелопера на рынке недвижимости Татарстана Васильев и назвал правильным выбранный ГК «Мир» подход с созданием не только квадратных метров, но новых мест для работы и отдыха.