«Стабильно тяжело», — так оценивают ситуацию на рынке жилья эксперты «БИЗНЕС Online». Рынок недвижимости РТ продолжает бить антирекорды. Число сделок с новостройками второй месяц не дотягивает до жалких 800 квартир на весь Татарстан. Цены на фоне падения спроса и стоимости материалов нехотя, но пошли вниз, а застройщики Казани продолжают держать паузу и за полгода запустили вдвое меньше проектов, создавая дефицит. Рынок надеется на осеннюю волну инвесторов и дешевые кредиты. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Конец июля отметился первым за три года снижением цены квадратного метра на рынке жилой недвижимости Казани и Татарстана
Цены вниз: «квадрат» подешевел даже в новостройках центра Казани
Конец июля отметился первым за три года снижением цены квадратного метра на рынке жилой недвижимости Казани и Татарстана. Падение стоимости жилья от 1,5 до 10% в зависимости от объекта фиксируют как сайты-агрегаторы, так и участники рынка, называя сей факт следствием сокращения спроса и прекращения роста цен на стройматериалы.
По данным RealtyMag.ru, в июле стоимость новостроек в Вахитовском районе столицы РТ снизилась на 2,5% до 169,1 тыс. рублей за 1 кв. метр. На 1,5% до 165 тыс. рублей за «квадрат» упали цены в Советском районе. Правда, в остальных районах Казани (кроме Московского, где нет новостроек) стоимость квартир в июне – июле выросла в среднем на 6%, и колеблется она на уровне 166,5 тыс. рублей за «квадрат». Отметим, что с начала этого года средняя цена квартир в казанских новостройках увеличилась на 25% до 162,3 тыс. рублей за «квадрат».
Начавшееся этим летом падение цен на жилье гораздо заметнее на вторичном рынке. Например, продавец «двушки» в Приволжском районе Казани уступает 200 тыс. рублей, снижая цену до 4,5 миллиона. Скидка до 500 тыс. рублей за среднюю казанскую квартиру стала нормой. Снижаются и первоначальные запросы на сайтах-агрегаторах. За июль стоимость б/у квартир выросла только в Вахитовском районе на 0,2% до 171,6 тыс. за 1 кв. метр. В остальных цена снизилась в среднем на 1,5%, колеблется она на уровне 133 тыс. рублей за «квадрат». Однако с января по июль средняя цена вторички в Казани увеличилась на 10% до 143,1 тыс. рублей за 1 кв. метр.
За июнь в Казани распродали строящихся квартир лишь на одну многоэтажку
Причина наметившегося снижения цен — обвал спроса на жилую недвижимость. В июне по Татарстану, включая Казань, спрос на новостройки сжался вдвое до 721 сделки в сравнении с аналогичным периодом 2021 года, но к маю этого года, правда, прибавил скромные 5%.
Кризис разгулялся вовсю именно на рынке новостроек. Росреестр по РТ, к сожалению, не публикует данные о продажах квартир в строящихся домах отдельно по Казани. Однако на сей счет есть независимые оценки. Согласно им, начавшийся с катастрофы июнь (за две первые недели застройщики Казани продали только 61 квартиру) закончился на уровне провальных апреля – мая. По сведениям аналитического портала «Сравни дом», за июнь в новостройках Казани продали 270 квартир, из которых 175 реализовали четыре лидера стройрынка города: «Ак Барс Дом», «Унистрой», СМУ-88 и #Суварстроит. В число лидеров по продажам вошел и московский ПИК, который с июня строит у Мамадышского тракта ЖК «Нокса Парк» — на старте москвичи продали 33 квартиры.
Что такое 270 квартир для Казани? Это один многоэтажный дом. Для сравнения: по итогам марта в Казани продано четыре таких «многоэтажки».
Вторичный рынок пока не воскрес, но начал подавать признаки жизни после майской «клинической смерти»: по Татарстану число сделок за месяц выросло на 13%, по Казани — на 7%
«Стабильно тяжело, — так оценил ситуацию в июне и июле владелец строительной компании „ЖИК“ Эмиль Хуснутдинов. — Рынок ипотечного кредитования стабилизировался, но на вторичном рынке нет льготной ипотеки».
Вторичный рынок пока не воскрес, но начал подавать признаки жизни после майской «клинической смерти»: по Татарстану число сделок за месяц выросло на 13%, по Казани — на 7%. Но в сравнении с июнем 2021 года вторичка по республике терпит двукратное падение продаж. В Казани хуже — снижение трехкратное.
Итоги полугодия на вторичке тоже не впечатляют, несмотря на бойкое начало года. В сравнении с 6 месяцами 2021 года рынок вторички Казани просел на 30% до 20 тыс. сделок, Татарстана — на 26% до 35 тысяч. И это в лучшем случае. «Не совсем правильная цифра, потому что рынок просел значительно больше», — оценил качество статистики «Росреестра» управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев, заявив, что вторичка за полгода потеряла 60% сделок.
Один новый проект в июне: в следующем году Казани грозит дефицит новостроек?
Обвал спроса отражается и на количестве разрешений на строительство многоквартирного жилья. По итогам первого полугодия в Казани оно сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Количество разрешений на строительство частных домов тоже снизилось — на 43%. «Это свидетельствует о снижении темпов строительства в целом», — предполагал начальник управления градостроительных разрешений Казани Марсель Абдулхаков.
За июнь в столице РТ выдано лишь одно разрешение на строительство. Его получила компания «ТСИ» для 12-го дома в жилом комплексе «Родина». В мае, напомним, витрина первички Казани пополнилась тремя проектами.
В начале марта застройщики Казани и Татарстана поставили на паузу запуск новых проектов жилых комплексов и продажу квартир в еще не начатых домах. Запуск новых проектов не стал замораживать только Госжилфонд при президенте РТ — ему не надо думать о коммерческих продажах, достаточно реализовать социальные программы.
Низкая активность застройщиков пока не отразилась на текущей статистике ввода жилья в Татарстане, но в минстрое РТ уже готовятся к трудностям в следующем году. «Если ситуация будет такой непонятной, это больше отразится на 2023 годе», — в начале марта отвечал на вопрос «БИЗНЕС Online» глава минстроя РТ Марат Айзатуллин.
Месяц назад ключевая ставка ЦБ уменьшилась до 9,5% годовых, а ставка «путинской» ипотеки для новостроек снизилась с 9 до 7% годовых
Клиенты больше не ведутся на рекордно низкую ставку
Некоторые риелторы и девелоперы даже в такой непростой ситуации пытаются делать хорошую мину при плохой игре. На позитив экспертов настраивают следующие факторы:
- Небольшое снижение цен на первичные квартиры. Застройщики уступают до 2% клиентам с наличкой, скидывают с квартиры 50 тыс. рублей по разнообразным акциям. По идее, это должно стимулировать спрос.
- Большие скидки на вторичке. Продавцы идут на максимальное с начала 2019 года снижение стоимости квартир.
- Истечение срока «вкусных» вкладов. Снижение ставок по депозитам с мартовских 20% годовых до нынешних 7–8% может заставить инвесторов переложиться в квадратные метры.
- Возвращение низких ипотечных ставок. Стоимость льготной ипотеки вновь опустилась до психологически комфортного уровня.
На фактор дешевого кредита участники рынка жилой недвижимости возлагают особые надежды. Месяц назад ключевая ставка ЦБ уменьшилась до 9,5% годовых, а ставка «путинской» ипотеки для новостроек снизилась с 9 до 7% годовых. Даже процентные ставки на вторичку колеблются от 9,7 до 12,5% годовых, что считается приемлемым для заемщиков уровнем, сообщает «Дом.РФ».
Рынок рассчитывает на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ. Заседание регулятора пройдет сегодня. Эксперты ожидают снижения ключевой ставки на 0,5% до 9% годовых. Одни эксперты полагают, что это поддержит рынок жилья. Другие считают, что банки в этом случае удешевят ипотеку только на 0,3%, что почти не повлияет на размер ежемесячного платежа.
Июнь, казалось бы, стал месяцем воскрешения ипотеки. Число вновь выданных ипотечных кредитов по сравнению с майскими показателями в Казани выросло на 65%, а по остальному Татарстану — аж на 115%. Но в годовом исчислении ситуация с ипотекой по-прежнему провальная. К июню прошлого года число ипотечных сделок в Казани рухнуло почти на 60%, а по Татарстану — более чем на 40%.
Руководитель онлайн-платформы аналитики недвижимости «Сравни дом» Константин Вахрушев напоминает о совместных программах девелоперов и банков, которые опускают процентную ставку до 0,01% годовых. Но это смахивает на кусочек сыра в мышеловке. Почти что «бесплатная» ипотека на самом деле увеличивает стоимость квартиры на 1–1,5 млн рублей, поясняют риелторы.
Кроме того, несмотря на снижение ставок, банки по-прежнему неохотно выдают ипотечные кредиты. К примеру, недавно Сбер увеличил минимальный размер первого взноса за ипотечную квартиру с 20 до 30% ее стоимости.
Субсидируемой ипотекой начинают пользоваться реже из-за удорожания стоимости квартир. Спрос падает, клиенты ждут снижения цены, акций, спецпредложений. Это заставляет участников рынка снижать цену «квадрата». Новостройки переживают нелегкие времена.
«Путинская ипотека» на новостройки под 7% годовых с увеличенным до 6 млн рублей лимитом остается, по сути, единственным драйвером рынка. По остальным предложениям заключаются единичные сделки, рассказывает директор СМУ-88 Наиль Галеев. «Регистрируем возросший спрос даже несмотря на разгар лета, — говорит Галеев. — Свою роль здесь сыграл и вторичный рынок — ключевая ставка в 9,5 процента наконец-то разблокировала возможность продавать старое жилье, и эти деньги поддержали продажи новостроек».
Рынок готовится считать инвесторов по осени и в шоке от прогнозов минстроя РФ
Июньские надежды экспертов на массовое возвращение вкладчиков банков на рынок новостроек пока не оправдались. Часть инвесторов предпочли новостройкам вторичный рынок. «Инвесторов еще продолжаем ждать. Думаю, начнут проявлять полноценную активность в августе – сентябре — с началом нового делового сезона», — оптимистичен Галеев.
Дело в том, что под максимальные 20% банки открывали вклады не дольше чем на три месяца. Но многие инвесторы пролонгировали их в мае тоже по достаточно приличным ставкам. Эксперты полагают, что банковская халява окончательно завершится в сентябре, когда проценты по вкладам практически вернутся к уровням начала года.
Среднее значение вкладов варьируется от 2 млн до 3 млн рублей, оценивает Савельев потенциал инвесторов. Эксперт не видит тех, кто способен вкладывать более крупные суммы. Впрочем, этого вполне хватит на первоначальный взнос по льготной ипотеке. Риелторы и застройщики очень рассчитывают на возвращение инвесторов на рынок новостроек осенью.
Между тем противоречивые прогнозы дает федеральный минстрой. С одной стороны, замминистра строительства РФ Никита Стасишин регулярно призывает россиян скорее покупать недвижимость: удачным временем для этого чиновник считал период, даже когда ставка «путинской» ипотеки выросла до 12% годовых. С другой стороны, в июле Стасишин намекнул на новые меры поддержки отрасли, если рынок жилья все же не будет расти.
«Минстрой ломает спрос, делая противоречивые заявления. От такой позиции рынок не выигрывает», — сказал на условиях анонимности один из участников рынка. Да и те, кто купил новостройку с господдержкой под 12% или 9% годовых, от такого подхода уже чувствуют себя обманутыми: поторопились!
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 74
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.