«Никто не хочет брать дорогие кредиты и покупать материалы на ценовом пике», — так объясняют участники рынка загородного жилья провальное начало строительного сезона – 2022. Упало число заказов на постройку частных домов. Меньше продают и готовые фазенды на вторичке. Коробка кирпичного «гнездышка» без сетей за год подорожала на 20% — в среднем до 6 млн рублей. Из приятного — цена отечественных арматуры и леса пошла вниз из-за санкций Запада, из неприятного — отделочные материалы продолжают дорожать. Такой расклад угрожает вводу жилья в Татарстане: ИЖС формирует до 60% новостроек. Спасать «самостройщика» решено господдержкой. О проблемах рынка загородного жилья Казани и РТ — в материале «БИЗНЕС Online».
Весенне-летний строительный сезон начался на рынке малоэтажного жилья не так, как прежде. Если весной 2021 года у стройкомпаний было уже 10 заказов, то в начале сезона-2022 — в 5 раз меньше
Рынок загородной недвижимости провалился
Заградительные ставки по кредитам, рост цен на строительные материалы после 24 февраля ударили не только по застройщикам многоквартирных домов, но и по мечте о собственном доме в пригороде. Весенне-летний строительный сезон начался на рынке малоэтажного жилья не так, как прежде. Участники рынка говорят о падении спроса.
«Рынок строительства и недвижимости встал, покупательная способность упала, — говорит владелец компании „Ханский дом“ Ильяс Гимадов. — Спрос в конце весны – начале лета был низким. Все переживают, боятся неопределенности. Никто не хочет брать дорогие кредиты и покупать материалы на ценовом пике».
Тревожную ситуацию на рынке подтверждает и статистика Росреестра по РТ. Например, за апрель в Казани заключили 256 договоров купли-продажи частных домов, что на 42% ниже, чем в марте текущего года и на 46% меньше, чем в апреле 2021-го. За четыре месяца в столице РТ продали 1,4 тыс. домов, что на 12,5% ниже аналогичного показателя прошлого года. В Татарстане пока положительная динамика продаж индивидуальных домов — в сравнении с четырьмя месяцами 2021-го число сделок выросло на 12,5% до 5,4 тысячи.
Часть компаний вообще перестала продавать загородную недвижимость из-за неопределенности, рассказывает директор казанского подразделения японской строительной компании Iida Group Holdings («Иида Груп Холдинг») Артур Хафизов. «Сегодня ипотечные ставки, инфляция стабилизировались, — говорит Хафизов. — Теперь рынок пытается продать готовый продукт, но снизился спрос. Нет ажиотажа, как весной прошлого года. Число входящих обращений упало на 50 процентов. Главным поставщиком клиентов стало сарафанное радио среди жильцов поселка. Благодаря этому продажи в „Литл Токио“ все-таки идут».
О затишье на рынке ИЖС говорят и в компании «Корнер». «Непонятная экономическая ситуация, высокие ипотечные ставки и обрушение рынка вторичной недвижимости, которая практически перестала продаваться», — говорит о причинах генеральный директор «Корнера» Антон Корнилов, отметив, что с мая спрос все-таки начал расти.
До сделок доходят только 3–5% клиентов, рассказывают в агентстве недвижимости «Этажи». Для сравнения: год назад из всех обратившихся дом покупали 10–15% клиентов агентства.
Запросы нереальные. Клиент хочет купить дом в Казани за 6–7 миллионов. Но таких домов в городе нет! Это объекты в 10–15 километрах от Казани. Желание продать единственное жилье в городе, чтобы мириться с транспортными сложностями и отсутствием инфраструктуры, сразу отпадает. Зато вырос спрос на дачи. За доступные 700–800 тысяч рублей покупатель получает условия частного дома без ипотеки.
Упал и спрос на землю. Число договоров купли-продажи участков по Татарстану за первые четыре месяца этого года сократилось на 8,5% до 31,3 тыс. в сравнении с аналогичным периодом 2021-го, по Казани за тот же период — на 10% до 5,4 тысячи.
«Клиент хочет купить дом экономкласса в Казани за 6–7 миллионов. Но таких домов в городе нет! Это объекты в 10–15 километрах от Казани в черновой или предчистовой отделке»
«Поддерживают застройщиков многоквартирных домов. А где поддержка ИЖС?»
Трудности рынка загородного жилья могут поставить под угрозу «план Путина», по которому Татарстан к 2024 году должен ежегодно вводить 3,6 млн кв. м нового жилья. Впрочем, на статистике текущего ввода жилья снижение продаж «загородки» пока не сказывается. По итогам пяти месяцев в РТ отчитались о вводе 1,6 млн кв. м нового жилья, из которых 1 млн кв. м — в индивидуальных домах и 600 тыс. кв. м — в многоквартирных. План на этот год — сдать 2,75 млн кв. м жилья, из которых 60% составят индивидуальные, а 40% — многоквартирные. Годом ранее в РТ ввели рекордные 3,1 млн кв. м жилья. Из них 2,1 млн кв. м приходится на частников: фазенды построили 15 тыс. семей.
Здесь стоит оговориться: ударные темпы ввода индивидуального жилья власти «подтягивают» за счет административных рычагов. Районные администрации при поддержке Росреестра и на основе данных ресурсоснабжающих организаций выявляют не поставленные на учет в прошлые годы семейные гнезда. Сколько реально в 2021-м было возведено частных домов, подсчитать невозможно: татарстанцы не стремятся регистрировать ИЖС и землю, манкируя налогом на недвижимость. Админресурс не вечен, надо стимулировать и стройку.
«Пока получается так, что поддерживают застройщиков многоквартирных домов, а ощутимую долю плана выполняет ИЖС. А где поддержка ИЖС?» — задается вопросом Марат Галлямов, директор компании «Этажи-Казань».
Для спасения одноэтажной России правительство решило выдавать льготные кредиты на строительство частных жилых без договора подряда с профессиональными застройщиками. До этого власти тоже поддерживали программы малоэтажного строительства по «путинской», семейной и сельской ипотеке. Но по ним россиянам разрешают покупать готовое или строящееся жилье только у аккредитованных застройщиков. Хотя о поддержке частного домостроения дополнительным ипотечным «плечом» вице-премьер Марат Хуснуллин говорил еще год назад, и вот программа появилась.
По новой программе «самостройщикам» до 31 декабря раздадут 8 тыс. кредитов под 9% годовых. Максимальный размер займа по субсидируемой ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей. Для остальных регионов — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от суммы кредита.
«По факту мы увидим, что люди будут стараться экономить на всем, на чем можно. В итоге вновь получим хаотичную застройку в архитектурном стиле «кто в лес, кто по дрова»
Нет участка? Не проблема. Программа позволяет купить землю. Залогом выступает земельный участок, на котором планируется возведение, и дом после строительства. Важная деталь: построить и зарегистрировать дом как жилой в Росреестре надо в течение года с даты заключения кредитного договора. Иначе процентная ставка не будет субсидироваться: кредит пересчитают, увеличив платежи.
Желающим самостоятельно строить дом с ипотечным кредитом под 9% годовых предстоит пройти пять этапов:
- Проверка на платежеспособность. В программу уже включилось 70 банков, набор документов стандартный для оформления ипотеки.
- Проверка находящейся в собственности у заемщика земли на предмет препятствий для строительства жилья. Такая же процедура — для участка, который клиент планирует приобрести.
- Заемщик предоставляет банку рукописную смету и проект дома.
- Банк перечисляет первые деньги на счет заемщика. Следующие транши — по факту выполненных работ: заемщику надо предоставить фото с объекта. Всего четыре транша. Первый — на покупку земли, если таковой нет. Второй — на фундамент как аванс под залог земли, это не более 40% от сметы. Третий — на каркас дома и тепловой контур — не свыше 40%. Четвертый транш — на инженерию, остаток по смете.
- Ежемесячные выплаты кредита. После окончания строительства и постановки дома на кадастровый учет в Росреестре в течение 12 месяцев банк вводит под залог новое жилье.
По оценке «Дом.РФ», такая поддержка «самостройщиков» позволит ввести в России 1 млн кв. м жилья. Впрочем, опасения по поводу новой программы уже высказали часть экспертов «БИЗНЕС Online», другая часть также не разделяет оптимизма.
«Это даст толчок, но пока программа выглядит сырой и непонятно, как будет работать, — говорит Галлямов. — Даже пробная квота незначительна для рынка. По сельской ипотеке тоже вопросы — квота заканчивается, программа гаснет. Повышенным спросом не пользуется».
Откатом назад называют инициативу в «Корнере». «С одной стороны, проблема доступных кредитов для ИЖС вроде бы как решается, — говорит Корнилов. — Однако по факту мы увидим, что люди будут стараться экономить на всем, на чем можно. В итоге вновь получим хаотичную застройку в архитектурном стиле „кто в лес, кто по дрова“. Скорее всего, строиться все будет без какой-либо инфраструктуры. Ну и к качеству строительства тоже возникнет много вопросов, хотя в конечном итоге это уже проблема собственников».
Занять новую строительную нишу предстоит шабашникам, считает администратор сайта poselki116.ru Сергей Лукоянов. «Человеку нужно только получить ипотеку. Дом построят „бригады“, — говорит Лукоянов. — Цена такой стройки на квадратный метр, наверное, будет дешевле. Но гарантийные обязательства у „бригад“ получить вряд ли удастся. К сожалению, ИЖС в России не как в США, где этапы возведения дома принимает инспектор! Как итог в РФ можно увидеть заливку фундамента в грунт без опалубки, стены из непригодных для этого материалов и так далее».
Нет и дефицита основных строительных материалов — в отличие от начала сезона 2021-го. В прошлом году застройщики малоэтажного жилья жаловались на нехватку пиломатериалов, кирпича и утеплителя
Рынок ждет дешевую ипотеку, ищет замену евродефициту, а мечта о собственном гнездышке снова подорожала
Участники рынка отмечают, что рынок загородного жилья оживит не спецпрограмма для «самостройщиков», а общие ипотечные ставки под 6–7% годовых. Рыночные ипотечные ставки под 13–14% годовых ломают мечту о собственном доме в Казани по цене «двушки» с доплатой заемными средствами. Пока эта цепочка продаж нарушена.
Клиенты сейчас не могут продать вторичку, чтобы купить дом. Как только процентные ставки вернутся на докризисный уровень, «двушки» будут продаваться, а дома — покупаться».
Однако у снижения ставок по ипотечным кредитам есть и другая сторона. «Как только снизится ставка, цены на недвижимость пойдут вверх, нивелируя выгоды от снижения стоимости ипотеки, — говорит Хафизов. — Пока ситуация устаканилась. Но я не исключаю начала второй волны инфляции уже этой осенью».
Сколько сегодня стоит построить собственный дом? Кирпичный вариант от застройщика площадью 100 кв. м без коммуникаций «под крышу» за год подорожал в среднем на 20% до 6 млн рублей. Для сравнения: в 2020-м такая коробка с крышей стоила 3,5 млн рублей. В 2021-м она подорожала в 1,5 раза, и пока цена стоит.
По данным Росстата, стоимость стройматериалов в России за четыре месяца 2022-го выросла на 14%, а за год — на 30%. Например, эмали подорожали на 5,2%, а ДСП, ОСП, еврошифер, наоборот, подешевели на десятые доли процента. Участники строительного рынка называют эти сведения близкими к реальности. Например, стоимость тонны арматуры в сравнении с прошлым годом снизилась на 10% до 69 тыс. рублей — в марте российские металлурги отвязали цены на внутреннем рынке от Лондонской биржи металлов. «Материалы если и дорожают, то понемножку», — отмечает директор СК «Аксиома» Владимир Михайлов.
По данным Росстата, стоимость стройматериалов в России за четыре месяца 2022-го выросла на 14%, а за год — на 30%
«Цены достаточно активно росли в предыдущий год, — говорит Корнилов. — Это было отложенное удорожание прошлых лет, так как многие материалы в течение предыдущих пяти лет дорожали медленнее инфляции. Сегодня ситуация нормализуется».
Нет и дефицита основных строительных материалов, в отличие от начала сезона 2021-го. В прошлом году застройщики малоэтажного жилья жаловались на нехватку пиломатериалов, кирпича и утеплителя. Дефицит последнего заставлял даже увеличивать толщину стен. Зато пропала часть импортных материалов. Например, из-за логистических трудностей не доезжают до Татарстана фасадные облицовочные панели: зарубежные производители не принимают заказы. Трудности с европейскими облицовочными, лакокрасочными материалами, санфаянсом, ПВХ-профилем для окон и дверей, пигментами, красителями. «По многим этим позициям имеются аналогичные производства в России, а также на территории дружественных стран», — ответили в минстрое РТ на запрос «БИЗНЕС Online». «Никаких сбоев и простоев из-за дефицита импорта нет», — заверяет Гимадов.
«В нашем сегменте дефицит более всего чувствуется по оборудованию для водоснабжения и отопления, — рассказывает Корнилов. — Это котлы, бойлеры, насосы и прочее инженерное оборудование европейских брендов».
Незначительно в новом сезоне изменились зарплаты каменщиков, подсобников, кровельщиков. Годом ранее стоимость труда сразу подорожала в 2 раза. Например, до пандемии-2021 подсобник просил 1,3 тыс. рублей в день, а затем — 2,5–3 тыс. рублей.
Запущенная госпрограмма для «самостройщиков» — это еще и попытка простимулировать внутренний рынок на покупку продукции из древесины
Рынок деревообработки рухнул из-за эмбарго Запада, а укрепление рубля потушило пожар цен на импортные материалы
Не теряют в цене и «каркасники». Двухэтажная коробка в 100 «квадратов» без коммуникаций за год в среднем подорожала на 30–40% до 4,5–5 млн рублей. И это на фоне ощутимого снижения цены на пиломатериалы. Например, куб леса подешевел на 22% до 17 тыс. рублей в сравнении с июнем 2021 года. Цена ориентированно-стружечной плиты снизилась на 48% до 1,1 тыс. рублей. Похожая ситуация с фанерой, оптовая цена куба которой после 24 февраля уменьшилась на 5% до 41 тыс. рублей.
«Экспорт на Запад стал малодоступен. Производители начали перестраиваться на Россию и СНГ, предложение превысило спрос, — объясняет падение цен представитель генерального директора Инзенского деревообрабатывающего завода в Ульяновской области Дмитрий Кошечкин. — Рынок деревообработки рухнул в условиях беспрецедентного санкционного давления и эмбарго стран Запада против России. Все крупные предприятия отрасли — экспортеры. Свыше 50 процентов деревообработки — это экспорт. Все вынуждены судорожно перестраивать логистику, переделывать транспортные и финансовые потоки, искать новые рынки сбыта. Российский рынок не способен принять такие огромные объемы фанеры и другой отраслевой продукции».
Рынку деревообработки в новых условиях не хватает господдержки. «Необходимы различные виды льготного кредитования с реальным снижением ставок, — говорит Кошечкин. — Нужен мораторий на взыскание штрафов, пеней и прочих санкций со стороны государства на период специальной военной операции, чтобы не допустить банкротства предприятий. Необходимо упрощение системы госзакупок и тендеров и многое другое».
Запущенная госпрограмма для «самостройщиков» — это еще и попытка простимулировать внутренний рынок на покупку продукции из древесины. «В прошлом году на рынке был постпандемийный спрос на всю продукцию лесопромышленного комплекса, которая уходила в Европу и США, а российские застройщики столкнулись с дефицитом. Цена листа ОСП достигала 3 тысяч рублей. Теперь ситуация обратная», — говорит участник строительного рынка Казани.
Впрочем, с начала этого года был отмечен заметный рост цен на стройматериалы. Основатель сети строительных магазинов «Колорит» Айрат Гайнуллин рассказал, что за первые пять месяцев 2022-го цены поставщиков выросли на 10–80%. «Покупатели возмущены, но постепенно привыкли. Плюс с конца апреля цены начали снижаться на фоне укрепления рубля, — говорит Гайнуллин. — Люди стали избирательны и делают точечные покупки. Был небольшой ажиотаж в марте из-за непонятной ситуации на рынке, но теперь все вернулось на круги своя».
Что станет дальше с ценами на стройматериалы, а значит, и на готовые дома? Ценовое движение по материалам будет разнонаправленным — по произведенным в России возможно дальнейшее снижение, а по импортным — наоборот, говорят эксперты.
«Да, рубль укрепился. Но эта ситуация временная: приток валюты превышает отток, — объясняет Хафизов. — Как только наладят новые логистические цепочки, стоимость валюты выйдет на докризисный уровень, если не подорожает. Для европейских материалов, которые перестали поставлять в Россию, уже находят новые пути поставок через другие страны. И цена на такую продукцию растет из-за увеличения транспортных расходов и включения в цепочку поставок новых юрлиц, которые добавляют собственную маржу. Низкий курс евро пока делает рост цен менее ощутимым, иначе бы товары стоили в разы дороже».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 63
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.