«С одной стороны, льготная ипотека сильно поддержала и застройщиков, и дольщиков, с другой — конкретно в Казани это усугубило существующий дефицит, который стал одной из причин роста цен», — говорит директор СМУ-88 Наиль Галеев об эффекте господдержки. 2021 год компания завершила сдачей пяти ЖК для 6,5 тыс. жителей, оказавшись в топ-3 застройщиков РТ по объему введенного жилья. В работе строительство еще трех проектов, а в будущем — реновация промзон. О том, как дорогой цемент привел к квотированным продажам, а ипотека стала недоступной для бездетных, на какие меры поддержки рассчитывают застройщики и чего ждать отрасли в 2022-м, Галеев рассказал в интервью «БИЗНЕС Online».
О герое
34-летний Наиль Галеев сравнительно недавно возглавил СМУ-88 — в сентябре 2021 года компанию покинул ее основатель Илья Вольфсон после избрания депутатом Госдумы России. Однако строительный рынок для него хорошо знаком, ранее Галеев работал в мэрии — был первым замглавы администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Казани, а также возглавлял управление градостроительных разрешений. СМУ-88 — застройщик с пятилетней историей, сегодня на его счету 11 жилых комплексов, каждому из которых компания постаралась придать узнаваемое лицо. Численность сотрудников вместе с подрядными организациями — более 950 человек.
Наиль Галеев: «Нам смысла продавать вперед нет. Чем больше проект, тем больше денег на счету заморожено, а их съедает инфляция»
Ожидания от 2021-го и суровая реальность
— Наиль Ринатович, расскажите, как для вас начался 2021 год? К чему вы готовились, что из этого оправдалось, а что нет?
— 2020-й закончился своеобразным рывком, и вся отрасль находилась в эйфории. Рынок бил рекорды из-за льготной ипотеки — тогда продажи новостроек в целом по республике выросли вдвое. К сожалению, после этого праздника жизни довольно быстро наступило похмелье. На длинной дистанции такой сильный всплеск продаж впоследствии вполне понятно отразился на казанском рынке недвижимости — экспозиция квартир заметно сократилась, ликвидные квартиры просто «вымылись». Это стало заметно уже в I квартале: несмотря на то что льготная ипотека продолжала действовать и интерес покупателей был высоким, продажи встали, а потом начали падать. Кто-то связывал это с сезонным затишьем начала года, кто-то — с неготовностью выходить на сделку. Но мне кажется, главная причина — у многих застройщиков закончились ликвидные квартиры.
— В конечном итоге льготная ипотека все-таки не принесла ничего хорошего?
— Нет, не так. Во-первых, это был очень показательный пример, насколько эффективно механизм дешевой ипотеки способен влиять на работу стройотрасли. Во-вторых, свою задачу льготная ипотека полностью выполнила и поддержала в трудное время и застройщиков, и дольщиков. Другое дело, что конкретно в Казани проблема дефицита существовала довольно давно, но обостряться она стала с вводом эскроу-счетов. Тогда мы фактически потеряли возможность приобретать землю для строительства. Суть в том, что денежные средства от дольщиков поступили на эскроу-счета в банках и лежат там, но мы их тратить не можем. Единственное решение — пользоваться кредитами на покупку земли, но с нынешними процентными ставками — минимум в 15–18 процентов плюс залог — это очень дорого. На разработку и согласование проекта планировки и проектно-сметной документации необходим по меньшей мере год, но на практике это 2–3 года. Таким образом, только на обслуживание процентной ставки для участка в 3–4 гектара еще до начала строительства застройщику нужно выложить порядка 100–120 миллионов рублей, а за весь цикл реализации проекта мы выплачиваем двойную цену участка. Это заметная нагрузка даже для крупных компаний. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2–3 лет. До данного момента землю купить мы не можем, а если мы нет возможности строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит. Это проблема многих застройщиков, только у единиц есть земельный банк на 5–7 лет. Решением тут может стать возвратное государственное субсидирование.
«С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2–3 лет»
Продажи жилья по квотам, дорогая ипотека и приезжие
— Раз речь зашла о проблемах, перечислите, что еще мешало вашему бизнесу и отрасли в 2021 году. Как вы их решали?
— Сейчас на казанский рынок недвижимости одновременно давит несколько проблем. Они так или иначе тормозят его развитие и влияют на рост стоимости квадратного метра. Как я уже говорил, во-первых, это дефицит предложения и новых проектов. Он складывается по двум причинам: локальной и глобальной. О глобальной я уже рассказал — застройщики не могут покупать землю для строительства. Локальная же заключается в том, что в черте города мало подходящих участков для строительства. Нельзя просто построить дом чер-те где — участок должен быть обеспечен инженерными сетями, транспортными узлами, дорогами и социальными объектами. Для Казани решением данной проблемы должна стать реновация промзон. Это выгодно всем: город избавляется от депрессивных зон, жители вместо глухих серых заборов и небезопасных закоулков получают комфортную эстетичную среду, а мы — участки для работы. У Казани уже есть дорожная карта работы по указанному направлению, имеются понятные точки роста, а в начале года появился и необходимый законодательный инструмент. Мы уверены в перспективах такого направления и участвуем в этих процессах в районе улиц Портовой и Родины.
— 2021 год запомнится и резким подорожанием стройматериалов, что отразилось и на цене проектов…
— Эта проблема выскочила, как черт из табакерки. Подобный рост цен на стройматериалы был абсолютно неожиданным. Мы не видим понятных причин подорожания и дефицита стройматериалов, не можем спрогнозировать дальнейшую ситуацию, и нам приходится постоянно корректировать финансовую модель проекта. Застройщики ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости «квадрата». Кто-то может возразить, мол, есть проектное финансирование, решай эти вопросы с банком. Проблема в том, что деньги, пока лежат на эскроу-счетах, не работают и обесцениваются, и, когда застройщик получит к ним доступ, может случится так, что рентабельность проекта будет в минусе.
— Это можно назвать квотированными продажами?
— Да, и так сейчас поступают многие застройщики. Решением проблемы тут могло бы стать раскрытие эскроу-счетов в части прибыли. Ведь наша бизнес-модель уже защищена в банке, почему бы процент с прибыли не отдавать заемщику для новых проектов, это было бы логично! Нам смысла продавать вперед нет. Чем больше проект, тем больше денег на счету заморожено, а их съедает инфляция. Проблему нужно решать на законодательном уровне.
Себестоимость строительства начала сильно расти еще в 2020-м, и данный процесс не остановился до сих пор. За год цены выросли в 2–3 раза, разумеется, это отразилось на цене за «квадрат». Пришлось ограничить продажи для сохранения рентабельности стройки.
— Мы видим, что и ставка по ипотеке выросла. Начинался год с 7–8 процентов годовых, а сейчас уже от 10!
— Конечно, дорогая ипотека негативно сказывается на рынке. Центробанк повысил ключевую ставку, банки вслед за этим — цены на коммерческую ипотеку. А ведь ипотека — это основной механизм покупки жилья, у нас 85 процентов сделок — ипотечные. К счастью, продолжают действовать льготные условия для семей с детьми, пока рынок держится на них. Почти половина наших ипотечных сделок проходит именно с ними. Мы считаем, что льготную ставку для населения нужно сохранить хотя бы в таком виде, иначе это тяжело скажется на рынке в плане доступности жилья. Необходим противовес растущим ценам, пока не решатся проблемы, влияющие на стоимость.
— Но ведь спрос все равно не уменьшается, да и инвесторов сейчас много!
— Спрос не уменьшается по причине миграции. Казань — магнит для приезжих, и сюда очень многие хотят переехать. С одной стороны, хорошо, что столица Татарстана достигла того уровня развития, что к нам стремятся перебраться жители других городов республики и соседних регионов. С другой — это создает дополнительное напряжение. Для примера: по нашим проектам уровень интереса иногородних достигает 30 процентов. И мы продаем квартиры не только жителям Альметьевска или Челнов, в этом году у нас было много звонков из Владивостока, Архангельска, Мурманска. Всем известно, что покупательская способность на севере выше, и они начинают скупать предложения, видя перспективы развития Казани. Доля же инвесторов у нас не такая большая, на них приходится около 20 процентов продаж.
«ЖК Atlantis Deluxe награжден за качественную реализацию проекта»
Квартир в трех ЖК хватило на полгода продаж
— Кстати, насколько высокий сейчас спрос?
— Смотрите, можно отследить его прямо с начала года — мы начинали 2021-й с тремя новыми проектами: «Яратам», «Свобода» и Dubrava 2.0. То есть на начало года у нас был достаточный запас квартир на продажу. И его хватило примерно на 6 месяцев — в III и IV квартале продажи по отношению к первому полугодию сократились примерно на 75 процентов.
— А если сравнить уровень продаж с пандемийным годом, каким он был?
— Сравнивать продажи 2020-го и 2021-го слегка некорректно, потому что менялся как состав предложения, так и его объем. Так, например, в 2021-м продано на 45 процентов меньше жилья, зато есть 70-процентный рост продаж коммерческих помещений. На 62 процента больше продали парковок, и на треть выросли продажи бытовых помещений. Это не значит, что у нас пылятся непроданные квартиры, мы просто не можем больше предложить.
— Какие ключевые события 2021 года для СМУ-88 вы бы выделили?
— 2021-й стал для нас очень масштабным. Компания сдала пять жилых комплексов общей площадью 254 тысячи квадратных метров — это крупнейший объем за всю историю организации. Разрешения на ввод в эксплуатацию получили ЖК Atlantis Deluxe, Richmond, «Норвежский», «Привилегия» и вторая очередь ЖК «Малиновка». Кстати, «Привилегия» была завершена на полгода раньше запланированного срока, а ЖК Richmond признан одним из лучших жилых комплексов в России по итогам федерального градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек «Топ ЖК – 2021». Всего введено в эксплуатацию 2 628 квартир, новоселами стали 6,4 тысячи человек.
Наша группа компаний создала в Казани два новых общественных пространства — благоустроенный сквер на перекрестке улиц Зорге и Братьев Касимовых и общедоступную полукилометровую прогулочную набережную на Волге. В апреле СМУ-88 подарило городу скульптурную композицию, посвященную первой любви. Она появилась по инициативе предыдущего директора компании Вольфсона весной этого года на улице Чернышевского. Скульптура называется «Яратам» и изображает пару влюбленных молодых людей: девушка стоит на балконе второго этажа и смотрит на юношу, который ждет ее внизу с букетом цветов. Автор работы — известный татарстанский скульптор Фаниль Валиуллин.
Компания «СМУ-88» первой в Казани оборудовала свою стройплощадку автоматической системой мойки колес и днищ выезжающих автомобилей. Она не требует участия человека и справляется всего за 30 секунд, тогда как для выполнения этой работы вручную, с помощью специального пистолета, уходит от двух до пяти минут. Ключевая особенность новой системы — закрытая циркуляция воды. В 2021 году мы также присоединились к акции «Сдай батарейки с Duracell» — во всех сданных жилых комплексах и офисах СМУ-88 установили пункты приема использованных батареек.
Ну и в завершение года нас порадовали итоги городского смотра-конкурса на лучшие проекты, реализованные в Казани за пять лет. Проекты СМУ-88 были номинированы в нескольких номинациях. По итогам голосования мурал «Я могу дышать» в исполнении Rustam QBic одержал победу в номинации «Лучший арт-объект». ЖК «Привилегия» занял второе место за благоустройство комплекса и получил диплом за применение современных технологий и качественных материалов, ЖК Atlantis Deluxe награжден за качественную реализацию проекта, ЖК «Норвежский» отмечен за комплексный подход к благоустройству прилегающей территории.
«ЖК «Привилегия» занял второе место за благоустройство комплекса и получил диплом за применение современных технологий и качественных материалов»
— Как на вашей компании отразилось введение QR-кодов?
— Если честно, то никак — продолжаем работать в том же режиме. Мы начали создавать условия для вакцинации сотрудников еще летом и уже тогда получили довольно высокий процент привитых. К моменту выхода постановления Роспотребнадзора с требованиями об обязательной вакцинации нам оставалось привить буквально несколько человек. На сегодняшний день мы можем говорить о 100-процентном соответствии требованиям Роспотребнадзора.
— Противники вакцинации были?
— К счастью, наши сотрудники оказались сознательными и никаких проблем в данном плане не возникло. Условия мы создали — вакцинировали без отрыва от производства, это, наверное, тоже повлияло.
«Мы начали создавать условия для вакцинации сотрудников еще летом и уже тогда получили довольно высокий процент привитых»
«Пока не решены проблемы с приобретением земли, будет тяжело»
— Помогли ли вам в этом году антикризисные меры от руководства страны или республики?
— Главная антикризисная поддержка для стройки — возможность продолжать работать! На самом деле ключевые решения были приняты еще в 2020-м, когда ввели самоизоляцию. Стройки тогда продолжили функционировать, а вот предприятия, снабжающие их материалами, подпали под ограничения. Мы прорабатывали эти вопросы совместно с минстроем республики, Рустам Нургалиевич (Рустам Минниханов, президент РТ — прим. ред.) регулярно проводил совещания и лично курировал тему стройки. Все проблемы оперативно снимались, и мы очень благодарны за такую поддержку.
На федеральном уровне с начала этого года действовала программа льготного кредитования для малого и среднего бизнеса. Ее проводило минэкономразвития в составе нацпроекта по постановлению правительства №1764. По программе банки давали кредиты предпринимателям по сниженной процентной ставке — получалось около 5,5–6 процента. Летом, видимо, квота закончилась, и ставки снова вернулись к 9–10 процентам. Это существенная разница, которая помогала снизить долговую нагрузку и пополнить оборотные средства. Это реальная помощь, и мы ждем, что данная мера снова станет доступна в будущем.
Нужно льготное кредитование застройщиков на покупку земельных участков, а также кредитование за счет будущей прибыли, которая сидит в эскроу-счетах. Надо также продолжить программу льготной ипотеки. На сегодня льготной считается только семейная ипотека, то есть для тех, у кого есть дети. А что делать молодым парам, студентам?
— Что ждет ваш бизнес и отрасль в целом в 2022-м?
— Сложно говорить. Когда три года назад заговорили о переходе на эскроу-счета, все находились в напряжении. Никто не понимал, что будет с рынком, как работать дальше. Потом правила поменялись еще раз. Затем начался ковид. Каждый год все ждали, что рынок наконец стабилизируется и придет в норму, и всегда случалось какое-то событие, которое помещало нас в новые условия. В следующем году, например, таким условием может стать закон о трудовой миграции. Тут могут появиться дополнительные ограничения, и это сильно скажется на работе. Если в начале или середине 2022-го не будет принято каких-то решений в плане льготной покупки земли, изменениям работы по эскроу-счетам, льготной ипотеке, придется тяжело.
В 2022 году мы продолжим возводить наши проекты — в ЖК «Яратам» и «Свобода» идут монолитные работы, строится комплекс «Дубрава». В начале года презентуем новый жилой комплекс — в нем будет несколько новых для Казани фишек. Подробности расскажем уже через месяц.
Сейчас мы внимательно смотрим на депрессивные территории, которые долго оставались забытыми. В районе улицы Родины мы уже работаем, планируем заходить на Портовую. Старые производственные базы, имеющиеся там, уже давно не используются и стоят как склады. Мы видим потенциал этой территории — город хочет создать здесь продуманную среду, которая будет не только отвечать современным требованиям урбанистики, но и сохранит актуальность в будущем. Руководство Казани очень щепетильно относятся к проектированию этих участков. Ильсур Раисович (Ильсур Метшин, мэр Казани — прим. ред.) регулярно проводит совещания по этим территориям и держит вопрос под личным контролем. Сегодня к работе подключили лучших специалистов, у нас просто нет права на ошибку. Большой, сложный и интересный проект, в России, пожалуй, еще такого не было.
— А для застройщиков развитие Казанской агломерации сейчас актуально?
— В целом сегодня строить на городской периферии — самое простое решение. Лет пять назад был период, когда там стало массово появляться недорогое жилье и добираться до центра Казани было еще терпимо. Сейчас в час пик дороги закупорены, и в последнее время мы видим, что Казанская агломерация уже не так популярна. Люди пытаются, наоборот, оттуда переехать в столицу РТ. Это не массовый тренд, но такое желание заметно. Никто не хочет тратить время на стояние в пробках — это касается как Лаишевского, так и Зеленодольского направления. Тут, конечно, еще многое зависит от образа жизни тех людей, которые там проживают: некоторые работают на «удаленке» или имеют плавающий график, что не нужно приезжать к 8–9 часам утра. Сейчас мы наблюдаем, что даже пара километров удаленности от дома до работы играет серьезную роль.
В Казани же видим перспективным развитие Кировского района, особенно с вводом КНС «Заречная». Она разблокировала возможность строить там новое жилье. Довольно привлекательным становится Авиастроительный район — там живут огромное количество заводчан, а нового жилья почти нет. Но надо учитывать сдерживающие факторы — охранную зону предприятий и ограничение по высотности.
— Планируете ли выйти в другие регионы?
— Да, мы рассматриваем такие варианты.
«Никто не хочет тратить время на стояние в пробках — это касается как Лаишевского, так и Зеленодольского направления»
— Что бы вы посоветовали другим игрокам рынка в 2022 году?
— Посоветовал бы уделять особое внимание деталям. Стараться учесть все нюансы и сценарии использования: от детей и молодых мам до пенсионеров и людей с инвалидностью. В Казани очень большой запрос на качество инфраструктуры и большую глубину проработки проекта. Например, в том же Atlantis Deluxe у нас сквозные подъезды, тепловые пушки на входе, зарядки для гаджетов на террасах, оборудованные лобби, вплоть до того, что у нас на первых этажах есть санузлы для мытья лап собакам. Это недорого, несложно, но довольно удобно. Ко всему прочему, полезно проводить опросы людей, которые уже живут в комплексах. Мы смотрим, что понравилось, а что нет, что можно было бы реализовать иначе. Обратная связь очень важна!
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 147
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.