Пустующий 11 лет видовой земельный участок «Эдельвейс групп» на въезде в Советский район обрел нового собственника — группу компаний «Новастрой». На месте популярного в 1980-е годы ресторана «Акчарлак» новый собственник видит или жилье, или многофункциональный комплекс с офисами высотой до 25 этажей. Эксперты «БИЗНЕС Online» полагают, что владельцу не обойтись без архитектурного конкурса, и называют слабое место — транспортную развязку, из-за которой 15 лет провисел проект 165-метрового небоскреба братьев Хайруллиных. Подробности — в нашем материале.
Илшат (слева) и ныне покойный Айрат (справа) Хайруллины планировали построить 40-этажный многофункциональный комплекс на месте ресторана «Акчарлак»
Что появится вместо 40-этажного небоскреба Хайруллиных на месте «Акчарлака»?
«Эдельвейс групп» продала участок под снесенным рестораном «Акчарлак», на котором братья Илшат и ныне покойный Айрат Хайруллины планировали построить 40-этажный многофункциональный комплекс. Как стало известно «БИЗНЕС Online», знаменитый пустырь площадью 1 га на перекрестке улиц Николая Ершова, Патриса Лумумбы и Гвардейской купила казанская группа компаний «Новастрой».
Новый собственник отказался от небоскреба и планирует там объект высотой до 25 этажей. Что именно это будет, пока не определено: либо жилье с первыми этажами под коммерцию, либо офисы, либо еще что-то — окончательное решение не принято.
Новый собственник ГК «Новастрой» отказался от небоскреба и планирует там построить объект высотой до 25 этажей
Факт сделки в разговоре с «БИЗНЕС Online» подтвердил бенефициар группы Тимур Файзутдинов. Стороны ударили по рукам в начале декабря, земельную сделку кредитует госбанк «Дом.РФ». Детали соглашения не раскрываются, но условия называют рыночными.
Кадастровая стоимость участка — 81 млн рублей. Источники на рынке говорят, что за сотку земли под жилую застройку в столице РТ в среднем просят уже 3 млн рублей. В центре ценник доходит до 4,5 млн рублей, так что сделку можно оценить как минимум в 450 миллионов. А учитывая яркую локацию, то и дороже.
Ресторан «Акчарлак» на въезде в Советский район открыли в начале 1980-х. Типовое здание построили по архитектурных канонам 1970-х, объект стал символом района и ориентиром для водителей. Партийная и чиновничья элита республики выбирала «Акчарлак» для банкетов, а попасть туда обычному жителю удавалось нечасто. Ресторан расцвел под управлением директора Миннуллы Шарипова, позднее ставшего владельцем кафе «Сказка» на улице Баумана, которое затем он передал сыновьям Максиму и Михаилу.
В начале нулевых годов собственником здания стало ОАО «Эдельвейс групп» братьев Хайруллиных. В ноябре 2006-го компания объявила архитектурный конкурс на облик 40-этажного многофункционального комплекса высотой 165 метров. Хайруллины планировали разместить там офисы, апартаменты, торгово-развлекательный комплекс, наземную и подземную парковки. Жюри возглавлял главный архитектор города Эрнст Мавлютов. Победила концепция архитекторов во главе с Рамилем Аитовым. По замыслу авторов, облицованная стеклом треугольная высотка с внутренним многоуровневым атриумом становилась доминантой, объединяющей территорию от парка им. Горького до Советской площади, а также от перекрестка улиц Кутуя и Гвардейской до Казанки. Проект поддержал и первый президент РТ Минтимер Шаймиев.
Стройку планировали начать в конце 2007 года, а сдать в 2010-м. Но в 2010 году собственники только снесли здание ресторана. И вовсе не для того, чтобы начать стройку небоскреба, а для снижения расходов на содержание объекта. Проект встал: участку требовалась дорожная развязка, подключение к воде, газу, электричеству. «Но когда в этом вопросе было отказано, то этот проект подвис, — говорил Хайруллин в 2011 году. — Пока мы ждем. Если вопрос с коммуникациями как-то решится, этот проект может быть реализован».
В новых правилах землепользования и застройки Казани купленный «Новастроем» участок относится к общественно-деловой зоне. Без перевода земли в другую категорию многоквартирный дом там построить не получится. Видимо, с этим и связана некоторая неопределенность с планами новых владельцев.
Ресторан «Акчарлак» был очень популярен в 80-е годы прошлого века (архивное фото, октябрь 1981-го)
В числе 35 разрешенных видов использования этого участка — школы, детсады, общежития, а также госучреждения, офисы, объекты торговли и т. д. Эксперты нашего издания не уверены, что город перезонирует участок под жилую застройку.
Остается вариант многофункционального комплекса. На нижних этажах — офисы, магазины, кафе, а на верхних — апартаменты, которые имеют коммерческий статус и разрешены на участках общественно-деловой застройки. Такие помещения разрешено сдавать, продавать — переводить участок в другую категорию не надо. Это европейская тенденция на рынке коммерческой недвижимости. По сути, человек в таком комплексе и живет, и работает, и отдыхает.
К МФК в случае отказа исполкома от перезонирования склоняется и «Новастрой». Там понимают, что ограничения для жилья создают и требования по социальной инфраструктуре. «Учитывая транспортный узел и окружение, на участке будет успешен как жилой, так и коммерческий проект. МФК, одним словом», — говорит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.
Площадке подойдет как жилье, так и апартаменты бизнес-класса — высотность не позволит отнести проект к элитному сегменту, полагает Шайхиев. Квартиры в новостройках по соседству уже предлагают по 150–200 тыс. рублей за кв. метр. «Квадрат» апартаментов, как правило, дороже квадратного метра в новостройках. Но, т. к. площадь колеблется в пределах 30–35 кв. м, апартаменты стоят так же и даже дешевле новой квартиры. В том числе из-за нежилого статуса — там нельзя прописаться. Квартиры облагают имущественным налогом в 0,1% кадастровой стоимости, а на апартаменты ставка — 0,5–2%, да еще коммунальные услуги могут быть дороже на 15–20%, говорят эксперты рынка.
Место для Казани видовое, требует внимания. Это «стрелка» улиц Николая Ершова, Гвардейской и Патриса Лумумбы, новый объект будет просматриваться со стороны въезда в Казань и подъезда к центру, станет высотной доминантой на перекрестке оживленных транспортных магистралей города
Не место для рядового объекта: видовые характеристики подталкивают к архитектурному конкурсу
Пока участок обнесен бетонным и металлическим забором и выглядит заброшенным. За ограждением растут деревья, а о снесенном ресторане «Акчарлак» напоминает лишь котлован.
Место для Казани видовое, требует внимания. Это «стрелка» улиц Николая Ершова, Гвардейской и Патриса Лумумбы, новый объект будет просматриваться со стороны въезда в Казань и подъезда к центру, станет высотной доминантой на перекрестке оживленных транспортных магистралей города. Так что бенефициары «Новастроя» нацелены на проработанную архитектуру. Эскизных проектов будущего комплекса пока нет, но в компании рассчитывают начать строительство уже в течение года.
Группа компаний «Новастрой» работает с 2015 года и объединяет застройщиков, работающих в Высокогорском, Зеленодольском и Лаишевском районах. Там строятся ЖК «Белая аллея», «ТураНова» и таунпарк в Сокурах. В портфеле застройки компании 79 тыс. кв. м жилья. Бенефициар группы компаний — Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых.
В Казани у компании еще нет реализованных проектов, однако экспансия в столицу РТ уже началась. Компания получила разрешение на строительство ЖК «Максат» в квартале «Крахмалпатока». Комплекс на Галиаскара Камала, 39 в июне этого года одобрили на заседании «исторической комиссии» под председательством Рустама Минниханова.
Рядовой объект тут предложить не удастся, в унисон говорят эксперты издания и отводят год только на согласование концепции. Не исключено, что город попросит собственника провести архитектурный конкурс, как это в 2006 году сделали братья Хайруллины. За облик 165-метровой высотки и призовой фонд в 200 тыс. рублей тогда бились 23 мастерские, которые представили 15 проектов. Победила концепция архитекторов во главе с Аитовым — этот же коллектив спроектировал «Лазурные небеса» на 37 этажей. Премию вручал тогдашний министр строительства и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.
«Придется, — оценил необходимость нового конкурсного отбора архитектор, градостроитель Сергей Саначин. — Это место публичного назначения. Такие места надо беречь. Кто думал, что возникнет тема нового здания театра имени Камала? Никто. А она возникла».
Не видит острой необходимости в конкурсе советник министра строительства РТ Николай Васильев. «Но внимание к этой зоне будет особым», — считает эксперт.
Архитектурные первенства —не новинка для Казани. В этом году на международном конкурсе камчатские миллиардеры искали концепцию застройки берега Казанки, идет конкурс на облик нового здания театра им. Камала у озера Кабан, те же Хайруллины по итогам конкурса выбрали концепцию реновации «Кольца». Тенденция налицо.
На участке нет ограничений по высотности, но в «Новастрое» считают, что 20–25 этажей проще в строительстве и привычнее для жителей Казани
На участок давят «Лазурные небеса», а слабое место — транспортная развязка, которую обещали к Универсиаде-2013
На участке нет ограничений по высотности, но в «Новастрое» считают, что 20–25 этажей проще в строительстве и привычнее для жителей Казани. В том же «Корстоне» 25 этажей, или 75 метров. «Передний фронт лучше сделать выше заднего», — говорит Саначин. Так что из-за маячащих 120-метровых «Лазурных небес» предлагаемую высотность, вероятно, придется чуть пересмотреть, полагает эксперт. Да и в квартале М8 у ипподрома обсуждают строительство 50-этажных башен.
«Видна и другая жилая застройка, — продолжает Васильев мысль о заднем фронте. — Такая перспектива требует проработки. Да, экономика с точки зрения лифтов и прочего говорит о том, что выше лезть дороже. Но, кроме высотности, пластики фасада, в этой зоне возникает вопрос учета градостроительных требований. Комплекс должен быть не только комфортным для жителей, но и не портить движение вокруг».
Сейчас дорожная ситуация здесь сложная. «Утром, вечером в обе стороны стоит Ершова, Лумумбы, Гвардейская. Заезд и выезд из комплекса через пробку. Пока это минус локации», — подтверждает это мнение Шайхиев. Как говорят источники «БИЗНЕС Online», в первую очередь будут рассматриваться градостроительные вопросы. На «стрелке» Николая Ершова — Гвардейская — Патриса Лумумбы, согласно генплану-2040, должна быть многоуровневая транспортная развязка. Пока неизвестно, сколько точно места она займет. Решать, каким станет объект «Новастроя», можно будет только после разработки проекта транспортного узла. «После этого можно будет рассматривать уже архитектурно-пространственные решения здания, только тогда станет понятно и его назначение. Строительство жилого комплекса требует соблюдения определенных нормативов», — отметил наш собеседник. Что до высотности, то объект необязательно должен «догонять» башню «Лазурных небес», соглашается он с другими экспертами.
Стройка на месте «Акчарлака» и ранее была привязана к новой транспортной развязке, о чем неоднократно заявляли в «Эдельвейс групп». Такой же логики в 2015 году придерживалась тогда главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева, с такой позицией были согласны и владельцы участка. «Деньги на этот проект у семьи есть, — говорил в интервью 2016 года „БИЗНЕС Online“ Айрат Хайруллин. — Если объект построим, то он будет украшением нашего города. Но в этом месте Казани нужны дороги и коммуникации, поэтому мы не должны из желания сделать лучше создать еще больше транспортных проблем. Я не хочу, чтобы потом говорили: „Хайруллин здесь построил, денег ему все не хватает, а мы мучаемся“».
Проект развязки включали в список дорожных объектов Универсиады-2013, но затем вычеркнули. Власти называли эту развязку самой трудной и дорогой: требовалось 3 млрд рублей, что сопоставимо с развязкой через Казанку у Кремлевской дамбы. Вместе с тем пока развязка на Николая Ершова — в дальней перспективе: все силы и деньги брошены на дублер Горьковского шоссе, Вознесенский тракт, продолжают строить Большое казанское кольцо. Для смягчения ежедневных пробок от улицы Патриса Лумумбы до Космонавтов в 2020 году проектировали перемычку, которая возьмет на себя часть потока, идущего в сторону Мамадышского тракта. Строить эту транспортную связь пока тоже не начали.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 250
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.