Рынок жилья в Татарстане сделал выбор в пользу высоток. Уже половина всех строящихся квартир — в домах от 18 до 24 этажей. Средняя этажность с 2017 года увеличилась с 13,7 до 17,6 этажа, а за четыре года доля башен выросла в 7 раз. «Человек окружен стенами домов, он стеснен со всех сторон, ему не хватает простора», — объясняют застройщики. Но есть и более прозаичные объяснения. Вредно ли жить в высотных башнях и где теперь «еврейский этаж» — в материале «БИЗНЕС Online».
На сегодня самым высоким жилым зданием в Татарстане остается ЖК «Лазурные небеса» от благополучно обанкротившегося «Союзшахтоосушения»
Любители высоток: от Мингалимовых до Аитова
Рынок жилья в Татарстане устремился вверх. В прямом смысле слова: средняя высота новостроек достигла 17,6 этажа. Таковы результаты исследования Института развития строительной отрасли, которое опубликовал портал единого реестра застройщиков (ЕРЗ) по данным на начало 2019 года. Высотность растет очень быстро: еще в начале 2017-го средняя высота новых домов в РТ была на уровне 13,7–14 этажей, то есть за два года налицо рост почти в 4 этажа.
Кто же толкает новостройки республики вверх?
В составленный «БИЗНЕС Online» топ-15 (см. таблицу) строителей высотных жилых зданий вошли многие ведущие застройщики республики, включая ГК «Профит», «#Суварстроит» и «Ак Барс Девелопмент». В нашем рейтинге мы разместили их в зависимости от этажности возводимых компаниями жилых домов.
На первом месте — ГК «Профит» Марселя и Дании Мингалимовых. Только их ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах имеет максимальную для строящихся сейчас в РТ жилых домов высоту в 28 этажей.
Сразу за ним в списке — две 27-этажные высотки: дом на улице Раскольникова в Набережных Челнах (застройщик — ПКЦ «Стройгрупп» Игоря Яркова) и дом в казанском ЖК «Легенда» от «Арт-Строя» Николая Самилова.
В списке любителей высотных зданий засветились также «#Суварстроит» Евгения Королькова («Сказочный лес», «Палитра»), ГК «Дар» Андрея Симакова и СМУ-88 Ильи Вольфсона. К примеру, СМУ-88 строит два 26-этажных комплекса — ЖК Atlantis Deluxe и Skyline. В нашем рейтинге отмечена также ижевская компания «Талан» Константина Макарова с ее современным кварталом «Сердце города» в Набережных Челнах. Проект предполагает возведение 8 домов переменной этажности с максимальной высотностью в 24 этажа. В список попала и компания-банкрот «Свей» Рашида Аитова с 24-этажным домом на проспекте Амирхана в Казани.
ГДЕ теперь «ЕВРЕЙСКИЙ ЭТАЖ» и сколько надо доплатить за ВИД ИЗ ОКНА?
На сегодня самым высоким жилым зданием в Татарстане остается жилой комплекс «Лазурные небеса» от благополучно обанкротившегося «Союзшахтоосушения». Строго говоря, с точки зрения мировых стандартов даже этот 37-этажный дом не небоскреб. Его высота не 150 м, как по минимуму положено настоящему небоскребу, а только около 120 метров. «Лазурные небеса» сдали еще в 2013 году. И с тех пор татарстанские строители ничего похожего на настоящий небоскреб больше не возводили. Возможно, все дело в недостаточном спросе на такое жилье?
Судя по объявлениям на сайте Avito, многие владельцы квартир в «Лазурных небесах» (мы насчитали порядка 70) стремятся от них избавиться: стоимость варьируется от 5 до 15 млн рублей. Намерения построить рядом еще две высотки так и не сбылись, как не воплотились в жизнь и планы по возведению в Казани еще нескольких высотных зданий — от компаний «Эдельвейс групп» и «Солнечный город».
Специалисты утверждают, что отношение казанцев к высотным домам быстро меняется в лучшую сторону
Однако специалисты утверждают, что отношение казанцев к высотным домам быстро меняется в лучшую сторону. «Причиной является несколько факторов. Во-первых, есть такая присказка, что землю больше не производят. Интересных незастроенных участков в Казани все меньше, и для того, чтобы получить наибольшую прибыль, реализовать более выгодный проект, застройщики идут на увеличение количества этажей», — объясняет директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев.
К тому же, по словам наших экспертов, бытовавшее раньше понятие «еврейский этаж» в последние два-три года перестало быть актуальным. «Раньше считалось, что наиболее продвинутые покупатели покупают квартиры на так называемых еврейских этажах — с 3-го по 5-й. Сегодня за средний, самый удобный для проживания, уровень дома принимаются этажи с 10-го по 15-й, поскольку проблемы с лифтами нет — их включают с первого дня сдачи ЖК. Раньше сервис не был нормально налажен, лифты постоянно ломались, в новых домах лифт мог не работать по несколько лет», — на условиях анонимности делится предпочтениями покупателей жилья один из экспертов.
Фокус внимания покупателей в последние несколько лет переключился на высокие этажи, подтверждает Садреев. Эту динамику тут же уловили застройщики, а точнее, отделы продаж. «В новых проектах, например, ЖК Savin House (комплекс переменной этажности — от 7 до 20 этажей), ЖК „Столичный“ — разница в цене между низким и высоким этажом (к примеру, между 2-м и 15-м) может составлять от 20 до 25 процентов стоимости квартиры», — объясняет представитель агентства. Многое зависит и от эффектного вида: квартиры с видом на акваторию Казанки и Казанский кремль стоят дороже, чем квартиры, окна которых выходят во двор. Есть покупатели, которые хотят только последний этаж — своего рода пентхаус. В компании «Садовое кольцо» (застройщик — ЖК Savin House) газете «БИЗНЕС Online» подтвердили, что разница в зависимости от этажа может быть приличной, но влияет не только этаж — ценообразование зависит от 20 различных параметров: одних только планировок 50 вариантов, высота потолков на разных этажах от 2,8 до 3,6 метра.
«Вспомните, какой восторг вызывает открывающийся вид с вершины холма где-нибудь за городом. С пятого этажа таких впечатлений не получить. И люди голосуют за хороший вид рублем»
«Современные города не могут обойтись без высотного жилья. Мы видим на своей практике, что квартиры на высоких этажах уходят первыми, хотя они и несколько дороже. Мне кажется, это связано с тем, что в городе человек окружен стенами домов, он стеснен со всех сторон, ему не хватает простора. Вспомните, какой восторг вызывает открывающийся вид с вершины холма где-нибудь за городом. С пятого этажа таких впечатлений не получить. И люди голосуют за хороший вид рублем», — объясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Вольфсон. По его словам, в строящемся ЖК Skyline специально организуется общественная эксплуатируемая кровля с парком, чтобы всем жителям дома был доступен отличный вид на город. Но для тех, кто не хочет жить в высотных домах, у компании есть ЖК Richmond на берегу Волги: комплекс не выше 7 этажей.
«Раньше у нас лучше уходили средние этажи, долго экспонировались нижние и верхние. Сегодня верхние этажи идут более стабильно, их уже не боятся, покупают более охотно. Там и воздух чище…» — солидарен с Вольфсоном исполнительный директор компании «Профит» Анатолий Кондюков. Однако «Профит» все же не делает сильной ценовой разницы между квартирами на средних и верхних этажах. Комментируя исследование ЕРЗ, Кондюков отмечает, что в ЖК «Цезарь» из 28 этажей только 25 жилых. Мотивация растет вверх — экономия площади для парковки (ту же площадь жилья лучше построить в высоту, нежели в ширину!) и желание вписаться в окружающий ландшафт. «Через дорогу от ЖК „Цезарь“ находятся двадцатипятиэтажки Sunrise City, и мы дважды проходили градсовет, чтобы здание вписалось», — пояснил собеседник «БИЗНЕС Online». Он тоже говорит о росте этажности. Если раньше в Челнах строили пяти-девятиэтажки, потом десятиэтажки, то сейчас подавляющее большинство девелоперов строят дома в 17–19 этажей. «Ну и двадцатипятиэтажки появляются. Ярков строит несколько 25-этажных зданий, долгострои в 19-м комплексе, которые начинали возводить еще в советские времена, сейчас тоже достраивают в 25-этажном варианте», — добавляет исполнительный директор «Профита».
Только ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах имеет максимальную для строящихся сейчас в РТ жилых домов высоту в 28 этажей
Спрос на квартиры с хорошим видом в последнее время действительно вырос, поддерживают коллег в «Ак Барс Девелопмент». «Например, в жилом комплексе „Казань XXI век“, где с верхних этажей открывается вид на Казанку, исторический центр города и Волгу, цены на квартиры на низких этажах от цен на этажах с видовыми характеристиками могут отличаться на 10 процентов», — говорит директор «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова. Важная задача — сохранение доступных цен в условиях доступности городской инфраструктуры. По ее словам, «малоэтажка» в городе обходится дороже и для застройщика, и для будущего клиента: цена квадратного метра там менее доступна массовому покупателю. «Этажность в наших комплексах выбирается в соответствии с разрешительной документацией и в зависимости от местоположения участка», — добавляет она.
В «#Суварстроит» говорят, что высотные дома и дома переменной этажности — это не столько способ разместить на одном участке как можно больше квадратных метров жилья и коммерции, сколько реальный запрос времени. «Как правило, стоимость квартир на первых и последних этажах в высотках может быть примерно на 5–10 процентов ниже, чем у аналогичных на средних этажах, — говорит гендиректор компании Руслан Нурмухаметов. — Видовые квартиры, расположенные на верхних этажах, стоят дороже на 8–10 процентов, но опять-таки многое зависит и от класса жилья. В бизнес-классе ценовая градация более ярко выражена, есть и пентхаусы, которые априори располагаются на верхних этажах и стоят на порядок дороже даже обычных квартир на том же этаже».
В Казани торчащий в гордом одиночестве 27-этажный Clover (да еще и на холме!) уже не раз подвергался жесткой критике
«ЛАЗУРНЫЕ НЕБЕСА» НАХОДЯТСЯ В ТОЙ ЗОНЕ, ГДЕ АРХИТЕКТОРУ МОЖНО «ПОВЕСЕЛИТЬСЯ»
Насколько уместно появление высотных зданий в том или ином районе города, особенно в его историческом центре? Москва дает пример лояльного отношения к такому «глумлению» над историческим обликом. С некоторых ракурсов в небе над Кремлем возникает удивительный визуальный эффект: над ним буквально висит громада «Москва-Сити». А это, между прочим, не только «обычные» небоскребы, но и сверхвысотные здания более 300 м, включая высочайший небоскреб столицы — башню «Меркурий» в 340 метров (75 этажей).
В Казани же торчащий в гордом одиночестве 27-этажный Clover (да еще и на холме!) уже не раз подвергался жесткой критике. Архитекторы, в частности Герман Бакулин, отмечают пространственную неоднородность столицы РТ и необходимость сохранения исторической застройки в центре. Но есть и другие пространства.
«Есть промежуточные зоны, где процент исторической застройки был ниже, сохранность старых построек уже уменьшается, увеличивается процент нового строительства. Есть буферные территории, где новая и старая застройки находятся по соседству. У каждой зоны должны быть градостроительные регламенты, ограничения. И высотные объекты желательно размещать там, где они не мешают образам исторически сформированных мест, где существует незавершенный ансамбль застройки», — отмечает Бакулин.
К числу таких участков он относит, к примеру, улицу Вишневского. «Она имеет современную застройку, которая заменила собой историческую 2–3-этажную. А на выходе, на Третьей горе, градостроительное завершение отсутствует, поэтому высотки там бы смотрелись хорошо. Опять же Троицкий лес — очень хорошая градостроительная точка, где мог бы разместиться важный, интересный, крупный и красивый объект, в завершение улицы Ямашева… К примеру, „Лазурные небеса“ как раз находятся в той зоне, где архитектору можно „повеселиться“», — рассуждает Бакулин.
А вот строительство высотных зданий в зоне исторической застройки Казани может, по мнению эксперта, легко нарушить этот баланс. «К примеру, композиция ЖК „Барселона“ мне нравится, но я бы отправил его подальше на юг, за улицу Вишневского. Вишневского — это предел, где мы можем, с моей точки зрения, иметь высотные объекты. А ближе уже „искрит“», — объясняет он свою позицию.
«Под высотную застройку хорошо подошла бы территория на берегу Волги, в районе речного порта», — продолжает эту мысль Садреев, отмечая, что рынок высотного жилья сегодня развивается очень активно — прямо-таки семимильными шагами. Он прогнозирует, что через 5–7 лет в Казани в основном будут строить здания высотой от 20 этажей и выше.
«К примеру, композиция ЖК «Барселона» мне нравится, но я бы отправил его подальше на юг, за улицу Вишневского»
По высоткам казань пока уступает и Перми, и самаре, и уфе
В Татарстане сегодня уже более половины всех жилых площадей и половина квартир строятся в 18–24-этажных домах (это 110 домов). Примерно 50 домов малоэтажные (до 3 этажей). Столько же — от 9 до 12 этажей, но на них приходится всего лишь 18% строящихся площадей. А на долю башен, взметнувшихся выше 25 этажей, приходится уже 14,8% всех площадей! Между тем в 2015-м — всего четыре года назад — данная доля была в 7 раз ниже. Впрочем, это не предел: в среднем по России доля высоток превышает 20%, и Казань с Челнами тут пока отстают.
Столица РТ оказалась в топ-15 российского рейтинга городов-миллионников, «балующихся» высотным строительством. Лидером является Москва, затем идет Санкт-Петербург. А за их пределами первый — Екатеринбург: уральская столица способна похвастаться наличием почти 250 зданий выше 20 этажей. Далее — Новосибирск, Краснодар и Красноярск, после которых следует Пермь: она лидер в Поволжье по числу высоток, там 88 таких зданий, далее идет Самара (87 домов). Казань с ее 54 башнями обгоняет также Уфа. Набережные Челны оказались по числу высотных домов (14) на одном уровне с Ульяновском.
Согласно свежим данным портала ЦИАН, по сравнению с советскими годами новые дома в Казани строят более чем вдвое выше. Примерно за три десятилетия новостройки в среднем выросли с 6,5 до 14,5 этажа. Наивысшие темпы набраны с начала нулевых: плюс 5,8 этажа.
Почему растут казанские и челнинское новостройки? Как рассказывал ранее «БИЗНЕС Online» технический директор «Фона» Сергей Орлов, требования санитарных норм предписывают ставить лифты в домах выше 5 этажей: «Но раз уже потратился — не лучше ли добавить и построить девятиэтажку? А вот если я буду делать 10 этажей, то надо уже два лифта. А если два лифта, то зачем 10 этажей, если с двумя лифтами можно построить 14 этажей? А если я вдруг захочу построить 16 этажей, то я с двумя лифтами, может быть, пройду по санитарным нормам, а возможно, не пройду. Тогда придется три лифта ставить. А если три лифта, то зачем останавливаться на 16 этажах, если я могу дойти до 24?» После этой отметки земля уже должна иметь другую категорию — и возникают различные организационные моменты, связанные с перезонированием и отклонением от предельных параметров зданий, что не всегда бывает возможно. Отсюда и стремление высоток Татарстана именно к 24 этажам.
Играют роль и местные градостроительные нормативы, важнейшие из которых — площадь озеленения участка застройки и число парковочных мест. В декабре Казгордума приняла решение, согласно которому упрощаются требования по озелененности — в случае, если в шаговой доступности от участка застройки есть парковые зоны. Снизились требования по парковочным местам: ранее на каждые 53 кв. м жилья требовали одно машино-место, а теперь оно должно быть на каждые 66 «квадратов». Появилась возможность «играть» с участком: чем больше процент озеленения, тем мягче требования к машино-местам. То есть, загнав авто на подземную парковку под домом, можно снизить площадь озеленения — и увеличить пятно застройки. Все эти преференции прошли через Казгордуму. В результате они получили право в 1,5 раза увеличить отдачу с гектара: вместо 16,6 тыс. кв. м предельной застройки жильем теперь допустимо 24–25 тыс. «квадратов». А ведь каждый квадратный метр в новостройке стоит примерно 79 тыс. рублей!
Представляете, какой подарок стройбизнесу? 500–600 миллионов рублей выручки с дома — это серьезно. Данный подарок укладывается в логику требований федерального центра: как говорил в своем послании президент Владимир Путин, страна должна в 1,5 раза увеличить объемы стройки жилья. Похоже, что в Казани и Челнах нащупали единственный возможный путь — наращивание этажности.
Москва дает пример лояльного отношения к «глумлению» над историческим обликом. С некоторых ракурсов в небе над Кремлем возникает удивительный визуальный эффект: над ним буквально висит громада «Москва-Сити»
ЖИЛЬЦЫ ВЕРХНИХ ЭТАЖЕЙ БОЯТСЯ ВЫСОТЫ И ПОЖАРОВ, А НИЖНИХ — СТРАДАЮТ ОТ ВЫХЛОПНЫХ ГАЗОВ, ШУМА И ЗАТЕНЕНИЯ
Между тем споры сторонников и противников высотного жилья не утихают. Первые, к примеру, упирают на то, что на высоте воздух чище, ведь главным источником загрязнения в городах являются автомобили. Однако в настоящих небоскребах отсутствуют открывающиеся окна — если открыть окно, скажем, на 60-м этаже, будет нарушена работа сложнейшей системы искусственной вентиляции огромного здания. Системы искусственной вентиляции устанавливают по нормам и в просто высотных зданиях (от 75 м, примерно 22 этажа). Они требуют обслуживания (ведь всем известно, что грязные фильтры кондиционера — настоящий рассадник микробов). Кроме того, где-то на уровне 8–10-го этажа ощущается влияние промышленных выбросов, если дом стоит неподалеку от промзоны (зато тут уже нет выхлопных газов, они чаще всего развеиваются до 5-го этажа). Радиоволны, от которых никуда не деться, особенно сильны на уровне 9–16-го этажей — недаром же запрещается строить высотки в зоне действия радаров аэродромов.
Существуют исследования, которые говорят о том, что жить на верхних этажах вредно для здоровья. Проживать в квартирах под облаками не советуют пожилым людям, беременным и маленьким детям. Пожилые могут чувствовать себя психологически незащищенными, беспокоиться о возможностях пожара или теракта. Европейские исследователи даже указывают, что «на верхотуре» выше риск умереть от сердечного приступа: дескать, медики могут и опоздать, ведь подниматься-то высоко и долго! Не ждали они, видимо, нашу скорую помощь. В случае пожара продукты горения стремятся вверх, повышая риск отравления жильцов, да и пожарные лестницы имеют свойство не дотягиваться до самого верха. Наконец, на последнем этаже может и затопить квартиру (так же, как может затопить и на первом, только не дождем, а канализацией). Дети, живущие выше 5-го этажа, могут отставать в развитии от своих сверстников, считают японские исследователи. Их израильские коллеги связывают этот факт с тем, что дети до 8 лет реже выходят поиграть во двор. «Мама не может наблюдать за ребенком из окна и предпочитает не выпускать его лишний раз на улицу», — объясняют исследователи.
Впрочем, психолог, с которым поговорила корреспондент «БИЗНЕС Online», предлагает не переживать относительно данных факторов: в основном они нивелируются.
Споры сторонников и противников высотного жилья не утихают. Первые, к примеру, упирают на то, что на высоте воздух чище
«В Омске в 1980 году как-то провели целое исследование в пользу малоэтажных зданий и предложили властям города идею строительства не по вертикали, а по горизонтали. Говорят, медики в один голос стали твердить, что люди, живущие на верхних этажах, бывают очень чувствительны. Якобы тремор у них, слух понижен, артериальное давление — за счет того, что на высоте ощущается перепад давления атмосферного. Ну и какой-то психологический дискомфорт», — вспоминает Римма Федяева. К слову, в Омске самый высокий дом — 23-этажный.
Но этому исследованию Федяева просто не верит. Она призывает всех читателей, независимо от того, живут ли они на первом или последних этажах, стараться пребывать в психологическом комфорте.
Снижение атмосферного давления на высоте 100 м составляет примерно 9 мм ртутного столба: если на нулевой отметке на уровне моря это 760 мм рт. ст, то на 100 м — 751 мм рт. ст. Гипертоники могут почувствовать резкий перепад, быстро возносясь в лифте до собственной квартиры, пугают в интернете. Но давайте вспомним, что центр Казани — это отметка в 60 м над уровнем моря: кажется, все привыкли? Для разнообразия можно побывать в Москве (156 м над уровнем моря), а лучше в Екатеринбурге (250 м), подняться на «Розу Хутор» в Сочи (2300 м). Ученые утверждают, что до 2 км высота никак не сказывается на состоянии человека.
Оборотная сторона низких этажей — ароматы выхлопных газов, испарения асфальта, на первом-втором этаже — подвальные миазмы, риск сырости, грибков и шум из подъезда, где гораздо чаще, чем на высоких этажах, ходят люди. Жильцы первых этажей чаще страдают от канализационных засоров, именно там — повышенные риски квартирных краж. Внизу больше тени от соседних зданий (вспомним про расстояние до соседнего дома в 20 м!) и деревьев, которые могут подниматься до 5–6-го этажа, а также больше насекомых, залетающих в окна (а выше 6-го этажа их уже почти нет). Не стоит забывать о таком факторе, как радоновое загрязнение (фон от земли и его диффузия в конструкциях здания) — на данную тему даже есть диссертации ученых. Зато это независимость от лифтов, в случае пожара проще покинуть дом, да и вообще ближе к земле многим спокойнее.
Но тогда идеал, наверное, это дом в окружении парка в сотне-другой метров от оживленных трасс, желательно с озерцом неподалеку. Впрочем, это уже история про загородную жизнь, а не про городскую.
Таблица и диаграмма: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 305
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.