«Система субсидирования процентной ставки — это одна из самых неэффективных систем поддержки массовой ипотеки» «Система субсидирования процентной ставки — это одна из самых неэффективных систем поддержки массовой ипотеки»

«СИСТЕМА СУБСИДИРОВАНИЯ СТАВОК ПО ИПОТЕКЕ АБСОЛЮТНО НЕ СТИМУЛИРУЕТ БАНК»

Очень интересная новость — на этой неделе правительство России отложило «до лучших времен» грабительскую для рядовых россиян реформу — введение соцнормы энергопотребления. Думаю, главную роль в этом сыграло заявление Анатолия Чубайса в пользу введения соцнорм — это сразу вызвало резкий протест народа, включая даже некоторых должностных лиц. Но, считаю, имели значение в том числе и мои критические выступления в СМИ — на ТV, на радио, на «БИЗНЕС Online». Я откровенно говорил, что соцнормы — дело абсолютно вредное, что не будет никакого повышения энергоэффективности, а следствием станет только рост цен…

То, что введение соцнорм затормозили, в принципе означает, что ко всем важным для людей темам надо постоянно возвращаться. Грубо говоря, по любому поводу напоминать правительству о том, как надо поступать правильно для народа. В том числе и в важнейшей сфере жилья — в этом случае какие-то остатки обратных связей власти с народом сохранились. И надо их использовать.

В этом смысле показательно выступление министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева. На этой неделе он заявил в Госдуме России в рамках правительственного часа, что «с учетом волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок [по ипотечному кредитованию] на данный момент исчерпан». При этом он пообещал, что правительство вернется к вопросу поддержки кредитования граждан в случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации.

Это выступление министра в своей основе правильное. Если заглянуть на сайт Сбербанка, других банков, там есть средние ипотечные проценты по прошлому году — порядка 11%. И есть отдельной строкой о специальных программах субсидирования процентов, около 6%. Это значит, что государство примерно 5–6% банку доплачивает в рамках этих программ субсидирования.

Но надо понимать, что система субсидирования процентной ставки — это одна из самых неэффективных систем поддержки массовой ипотеки. Можно прикинуть — в странах Европы ипотека, то есть общая выдача ипотечных кредитов, примерно 30–50% от ВВП, в Америке — примерно 75% от ВВП. От МВФ совет для развивающихся стран — порядка 25%. В России было в районе 3%, допустим, стало уже 5%, что Россия с помощью каких-то программ типа субсидирования процентной ставки дойдет до уровня развивающихся стран или до уровня между развивающимися странами и Европой. Тогда грубая оценка, что придется из бюджета доплачивать — по 5–6% на каждый кредит — порядка 3 трлн рублей в год. Ясно, что бюджет этого сделать не сможет, что это слишком большая цифра для одной программы.

И второе, что плохо в системе субсидирования процентных ставок, — она абсолютно не стимулирует банк. Если ему доплачивать до 6%, у него нет ни малейших оснований снижать ставку, скажем, с 11% до 10%. Это означает, что такого рода программы могут быть только очень локальные. И на самом деле должны быть другие методы организации массовой ипотеки.

«Основные причины завышенных процентов в России — это абсолютно не нужная завышенная ключевая ставка и все-таки неэффективная работа банков» «Основные причины завышенных процентов в России — это абсолютно не нужная завышенная ключевая ставка и все-таки неэффективная работа банков»

«НАШИ БАНКИ ПРИВЫКЛИ ЖИТЬ НА СОВЕРШЕННО ФАНТАСТИЧЕСКОЙ ДЛЯ ЗАПАДНЫХ БАНКОВ МАРЖЕ»

Когда министр Якушев говорит, что процент по ипотечному кредитованию мы снизить не можем, то возникает вопрос: а почему, собственно, набегает 11%, с какой стати? Откуда взялся сегодняшний средний ипотечный кредит в 11%?

Давайте посмотрим, что в ипотечном кредите должно быть обязательно. Это учет инфляции. Наше министерство экономического развития на долгие годы прогнозирует инфляцию в среднем 4%. На самом деле, если я честный аналитик, то должен заложить еще небольшой скачок на кризис. Во время длинного ипотечного кредита один глобальный кризис, с высокой вероятностью, случится. Во время такого кризиса в России имеет место процентов на 10 дополнительный скачок инфляции. Он не равен курсу рубля, потому что зарплату-то людям на скачок курса рубля не повышают. Соответственно, скачок реальной инфляции обычно бывает где-то 10%. Если это поделить на время между кризисами, то надо к инфляции в среднем добавить еще около 1%. То есть с учетом инфляционной составляющей процент ипотечного кредитования уже порядка 5%.

Дальше должен быть учет риска невозврата кредита. С этим в России не так плохо по сравнению с теми же развивающимися странами. Доля абсолютно невозвратных кредитов — в районе 1%. Это нормально для развитых стран. При этом надо иметь в виду, что кредит по ипотеке с залогом недвижимости. И если честно этот риск оценивать, он менее 1%. Итого ставка 6%.

Плюс обязательная часть — маржа банка, накладные расходы плюс какая-то прибыль. Например, для германских ипотечных банков и стройсберкасс нормальная маржа, на которой они хорошо зарабатывают, — в районе 1,5%. А 2% — это уже с огромным запасом. Это означает, что в России ставка по ипотечным кредитам должна вписывать в 8%. Но наши банки, естественно, имеют маржу не 1,5 и не 1%, и даже не 2. Когда я в своем законе о стройсберкассах пытался записать, что для стройсберкасс предельно допустимая маржа 3% от оборота — с учетом опыта тех же немецких, словацких, чешских стройсберкасс, — то банки, конечно, были категорически против. Это одна из причин, почему закон не пропускали.

Вообще, если маржу для банков нельзя ограничить 3% законодательно, то ведь можно стимулировать. Скажем, давать дополнительные деньги только тем банкам, которые придерживаются маржи в 3%, в 2%. Реальные оценки, реальные расчеты показывают, что при большом потоке кредитов, а он достаточно большой, банки прекрасно могут жить на марже порядка 2%, максимум 3. И, строго говоря, правительство должно было об этом подумать, провести оценку и выявить, что при нынешней ситуации в России на самом деле хорошей ставкой ипотечного кредита, учитывающей практически все риски, должны быть 8%.

Но в реальности это абсолютно не так. Причин тому две. Первая — низкий КПД нашей финансовой, банковской системы. Наши банки привыкли жить на совершенно фантастической для западных банков марже. И на Западе финансовая система весьма неплохо живет, а уж в России для банков стали обыденностью запредельные цифры.

Вторая причина — это, конечно, ключевая ставка Центробанка. Для правительства это, может быть, еще важнее. Потому что нынче она в районе 8%, чуть меньше. А банк, когда начинает рассчитывать, естественно, рассчитывает не с 4% инфляции, а с ключевой ставки ЦБ. И формально у банка основания для этого есть. Хотя на самом деле это абсолютно неправильно, потому что доля денег, которую наши банки берут взаймы у ЦБ, очень маленькая. Наши банки имеют порядка 30 трлн рублей, сданных на депозит населением, и они лежат под 6% и ниже. Возвращаясь к оценке: сколько банки людям отдают и сколько при этом имели бы, если бы маржа была в 2%, как это положено в хорошей, эффективной системе, — мы бы опять вышли на те же самые 8% ставки.

Следовательно, основные причины завышенных процентов в России — это абсолютно не нужная завышенная ключевая ставка и все-таки неэффективная работа банков.

«В кризис рубль опять кувыркнется, а кризис не за горами» «В кризис рубль опять кувыркнется, а кризис не за горами»

ДВА ЗОЛОТЫХ ПРАВИЛА ДЛЯ ИПОТЕКИ

Прежде всего повторю то, о чем я уже писал: если человек хочет взять кредит на ипотеку, то он должен иметь 30% от стоимости жилья в кармане, это первое условие. И второе — он должен зарабатывать в месяц примерно на один квадратный метр жилья. Если это не так, то нужно серьезно подумать.

Кроме того, тем, кто сегодня хочет войти в ипотеку, надо обязательно следовать двум золотым правилам. Во-первых, ни в коем случае кредит не брать в валюте — если у вас нет на 15 лет гарантированной зарплаты в валюте, а я думаю, таких людей в России очень мало. В кризис рубль опять кувыркнется, а кризис не за горами.

И во-вторых, надо посмотреть, что записано в стандартном договоре, и совершенно точно вписать в него, зафиксировать запрет на право одностороннего изменения договора банком, независимо ни от каких форс-мажоров. Я бы, например, в своем договоре прямо это написал, нашел бы хорошую юридическую формулировку, что никакие форс-мажоры не являются основанием для одностороннего изменения договора, потому что банки в кризис часто эту штуку применяли. То есть договоры были составлены так, что кризис, форс-мажор, рубль кувыркнулся  — и банки начинали пересчитывать не только для валютной ипотеки, но и для обычной рублевой текущие платежи.

Вот эти два правила следует учесть. Тогда, если человеку дадут кредит на ипотеку, даже под 10%, а уж тем более под 6%, и ему удастся записать в договоре положение о том, что одностороннее изменение процентной ставки при любых условиях абсолютно невозможно, ни с какими ссылками ни на какие форс-мажоры, тогда, с учетом всех предполагаемых кризисных обстоятельств, такой ипотечный кредит можно брать.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции