Гиперактивность на рынке жилой недвижимости в 2018 году объясняется… «парадом планет». Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова специально для «БИЗНЕС Online» вспоминает то, что формировало цену за квадратный метр и подстегивало ажиотаж. Однако, по ее мнению, рекордов по ценам и количеству сделок 2019 год не принесет. На то есть целый ряд причин.
ЦЕНЫ НА КВАДРАТНЫЙ МЕТР ЖИЛЬЯ ВЫРОСЛИ НА 7%
2018 год в истории недвижимости запомнится рекордами по количеству сделок и драконовскими мерами в отношении застройщиков. Строительные компании не успевали переклеивать ценники, а покупатели брали штурмом отделения Россреестра и банков. Не стоит заблуждаться относительно целей приобретения квадратных метров. Лишь 60% от общего числа покупателей решали жилищные вопросы. Оставшиеся 40% рассматривали квартиры как инвестиционный проект — в краткосрочной и долгосрочной перспективе. И неудивительно: согласно отчету национального агентства финансовых исследований, россияне по-прежнему считают квадратный метр самым надежным способом инвестиций.
Что так активизировало спрос на жилую недвижимость?
Если проводить аналогию с астрономией, то произошел парад планет. На фоне кризиса банковского сектора Татарстана снижалась ипотечная ставка, а поправки в №214-ФЗ и повышение НДС с перспективой удорожания квадратного метра лишь подстегнули потенциальных покупателей.
Согласно статистике Росреестра, 2018 год обогнал три предшествующих и повторяет сценарий 2014-го. На графиках наглядно видны всплески и спады продаж. Причем из года в год они повторяются.
Что интересно, растущие цены никак не охлаждали пыл покупателей, а скорее, наоборот, провоцировали ажиотаж. Аналитики отмечают рост стоимости квадратного метра в столице Татарстана порядка 7%. Аналогичная ситуация сложилась и в соседней Уфе, а также Красноярске и Новосибирске. У других городов-миллионников, наоборот, цены снизились или остались на прежнем уровне.
==table2178==
А как росла стоимость квадратного метра в новостройке в этом году? Проанализируем на примере популярных комплексов.
==table2179==
Так как в таблице приведены средние цены, для объективной картины возьмем всеми любимую хрущевку.
Только за этот год ее стоимость выросла более чем на 15% и составила:
==table2180==
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ В 2019 ГОДУ
Сначала рассмотрим факторы, которые могут оказать влияние и привести к повышению стоимости квадратного метра.
НДС
Повышение НДС с 1 января 2019 года до 20% закрепили в федеральном законе № 303-ФЗ. Это совсем не значит, что цены соответственно поднимутся на 20%, как считали многие обыватели.
В стоимость квартиры НДС не включается вне зависимости от способа приобретения: по договору долевого участия или купли-продажи. А вот нежилые помещения, кладовки, парковки, апартаменты по договорам купли-продажи (не до ДДУ) облагаются НДС.
Но повышение данного налога приведет к росту цен на товары и услуги, которые используются в строительстве. Тот же лифт, арматуру, отделочные материалы застройщик приобретет дороже. Кумулятивный эффект от такого подорожания приведет к росту квадратного метра на 2–3%. В конечном счете НДС всегда оплачивает покупатель.
Ипотека
В уходящем году средняя ставка по ипотечным кредитам составила 9,55%, что на 1,39 п. п. ниже, чем в 2017-м. По первичному жилью ставки снизились до 9,3% (минус 1,33 п. п.), а по вторичному — до 9,65% (минус 1,45 п. п.). На конец декабря ставки находятся в диапазоне от 9,5 до 10,5% годовых. С текущими предложениями банков можете ознакомиться в этой таблице.
ЕСЛИ ВОЗНИКЛИ ПРОБЛЕМЫ У ЗАСТРОЙЩИКА
Если взять за основу официальные данные, то среднестатистическому татарстанцу с супругой потребуется четыре года, чтобы накопить на однокомнатную бюджетную квартиру (хрущевку или новостройку-студию).
Расчет производился с учетом прожиточного минимума в Республике Татарстан (9 450 рублей) и средней заработной платы (39 636 рублей). Предполагается, что оба супруга работают.
К сожалению, к обещанным премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым 6% мы не приблизились, и, наоборот, ставка начала расти. В 2019 году мы с ностальгией будем вспоминать ипотечные условия прошедшего года.
Изменение в №214-ФЗ окажет влияние на ценовую политику и стратегию продаж каждого застройщика. Суть нововведения в следующем: покупатель открывает эскроу-счет в уполномоченном банке и вносит туда свои денежные средства. Дальше два сценария: человек получает ключи после ввода дома в эксплуатацию или обратно деньги, если застройщик не выполнил свои обязательства. Застройщику перечисляются средства покупателя только после передачи квартиры.
Хочу обратить внимание, что на эскроу-счета распространяется защита АСВ. Но при этом максимальный объем ограничен 10 млн рублей. Таким образом, при возникновении проблем у банка вам гарантирован возврат 10 млн рублей. Однако на эскроу-счета не начисляются проценты. Не стоит путать с депозитным счетом.
Кстати, если возникли проблемы у застройщика, вы получите свои 10 млн обратно, которые просто пролежали в банке два-три года, в зависимости от условий договора долевого участия.
По мнению экспертов, применение эскроу-счетов приведет к увеличению себестоимости на 3–4% (что соразмерно инфляционному приросту). Этот показатель может отличаться в зависимости от сроков строительства, рентабельности, темпов продаж, репутации застройщика.
Суммируем факторы (последствия НДС и эскроу) и получаем знакомые 7% повышения. Ежегодное увеличение стоимости в результате инфляции. Таким образом, ничего революционного с ценами не произойдет.
Также сдерживающим фактором будет являться неплатежеспособность населения. Как давно вам повышали заработную плату? Не помните? При этом цены на продовольствие, одежду, коммунальные услуги, проезд растут ежегодно.
Многие застройщики, которые не смогут реализовать свои проекты с учетом реалий, пойдут не только на понижение цены, но и на снижение качества строительства.
Ажиотажный спрос на жилье, спровоцированный сниженными ставками и введением поправок, носит кратковременный характер. Такая искусственная стимуляция активности исчерпала весь отложенный спрос. Поэтому рекордов по ценам и количеству сделок 2019 год не принесет. Что касается эффективности инвестиций в недвижимость, то тут тоже можно поспорить. Согласна, банковские вклады уступили первенство квадратным метрам. Но валютные операции бывают гораздо выгоднее, чем купля-продажа или сдача в аренду недвижимости.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Фото на анонсе: «БИЗНЕС Online».
Графики и таблицы составлены Анастасией Гизатовой. Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 62
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.