«Многие предрекают рост цен после снижения ипотечного бремени»

СБЕРБАНК РЕШИЛ РЕАБИЛИТИРОВАТЬ АВГУСТ

Возможно, это совпадение, но большинство трагических событий в России — путчи, катастрофы и финансовые кризисы — происходят именно в последний летний месяц. Например, 17 августа 1998 года из-за тяжелой экономической ситуации, сформировавшейся в РФ после распада СССР, был объявлен технический дефолт.  Это привело к обесцениванию рублевых накоплений россиян, обвалу рубля по отношению к доллару и небывалому росту инфляции. В этом году Сбербанк решил реабилитировать август и с 10 августа пошел на беспрецедентное снижение ставок по ипотечным кредитам — до 7,4%, и минимизировал первоначальный взнос до 15%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке в России достигла исторического минимума и составила на покупку жилья в новостройках от 7,4 до 10%, а на вторичном рынке — 8,9–10%.

1. СНИЖАЮТСЯ СТАВКИ — РАСТЕТ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА?

Многие эксперты и застройщики предрекают рост цен, обусловленный снижением ипотечного бремени. Возможно, при другой экономической ситуации в нашей стране эта обратная пропорция и сработала, но не сейчас: сдерживающим фактором станет приостановка внутреннего спроса во всех секторах экономики. И неудивительно: по данным Росстата, за первое полугодие 2017 года реальные доходы населения снизились на 1,4%.  И это при том, что зарплаты в реальном выражении выросли на 2,7%, а пенсии на 5,9%.

А если мы оценим последние три года, то ситуации более грустная: с октября 2014 года, согласно исследованию  института социальной политики НИУ ВШЭ, мы стали беднее на 19,2%.  Получается, что улучшение условий кредитования станет эффективным стимулированием рынка и сохранения спроса со стороны потенциального покупателя недвижимости. Более того, статистика по строительному сектору выглядит более позитивно, чем по обработке и сельскому хозяйству: в июле объем работ вырос на 7,1%, активный фаза роста наблюдается с мая.

Рассмотрим на примере банка «ВТБ24» — совместная акция с застройщиком «Унистрой». Даже снижение ставки на 1% дает существенную экономию.

Ипотека очень популярна у россиян. За первые шесть месяцев 2017 года было выдано почти 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 772,6 млрд рублей. Несмотря на низкую деловую активность, даже июнь показал хорошие результаты:  выдано 84,9 тыс. кредитов на общую сумму свыше 157,6 млрд рублей. 

Последние несколько лет были заявления как от главы государства, так и от различных чиновников о повышении доступности ипотеки. Например, премьер-министр Дмитрий Медведев допустил снижение средней ставки до 6% годовых в ближайшее время.

2. А КАКИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДЛАГАЮТ НА ЗАПАДЕ?

Ставка

Средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию в западных странах составляет 1,5–2% годовых и зависит от размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем дешевле процент), а также от предмета кредитования (на жилую недвижимость ставка процента будет ниже, чем на коммерческую недвижимость).

Также есть зависимость от срока кредитования. Ставка процента на кредит сроком 5 лет на 0,5% ниже, чем на кредит сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос

Для покупки квартиры или дома нужно только самому оплатить расходы, связанные с покупкой (агентское вознаграждение, расходы на нотариальное оформление и сборы за регистрацию, налог на покупку). Все вместе это около 11%.

Однако, чтобы банк выдал кредит на хороших условиях, необходимо иметь хорошую стабильную заработную плату.  Она должна в 5 - 7 раз превышать годовой платеж, общий платеж в год (проценты + возврат тела кредита). Например, если годовой платеж 20 000 евро, зарплата должна быть минимум 100.000 евро в год.

Срок кредита

Среднестатистический европеец берет ипотеку на 5 - 10 лет. Окончание срока можно пролонгировать. Максимальный срок выдачи 20 лет. Можно получить кредит с возможностью досрочного погашения, но тогда процент по кредиту будет плавающим.

Требования к получателю

• Налоговые декларации за последние 3 года.
• Доказательства текущих доходов
• Документы, по владению другим имуществом
• Копия ID (аналог паспорта)

Пример расчета для бюджетной квартиры:
— 250.000 евро — покупная цена,
— 25.000 евро — дополнительные расходы на оформление,
— 50.000 евро — первоначальный взнос,
— 175.000 евро — кредит.

2% — возврат тела кредита,
1,7% — процентная ставка.

Годовой платеж 6475 евро, срок кредита 10 лет.
Расчет согласно данным банк Sparkasse. В принципе, он аналогичен Deutsche Bank, Sparkasse, Commerzbank и другим.

3. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ

Еще более актуальным при снижении ставки становится рефинансирование, особенно для заемщиков 2014–2015 годов, где ставка превышала 13%. Объем рефинансирования по итогам шести месяцев составил порядка 35 млрд рублей, или 4,5% от всего ипотечного рынка. Таким образом, перейдя в другой банк по программе «рефинансирования ипотеки сторонних банков», можно сэкономить более 1 млн рублей, суть которой в получении более дешевого кредита для погашения ранее взятой в другом банке ипотеки. Давайте посмотрим на примере. Семья Пестрецовых сэкономила 3 609 826 рублей:

Для клиентов процедура рефинансирования обычно не связана с большими временны́ми или денежными издержками. И результат того стоит! К сожалению, не все банки, выдавшие вам ипотеку, приветствуют рефинансирование в своем кредитом учреждении. Но бывают исключения, поэтому уточните у кредитного инспектора наличие такой возможности.

4. НЕДВИЖИМОСТЬ: СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ ИЛИ ПРИУМНОЖЕНИЯ НАКОПЛЕНИЙ?

В сентябре традиционно увеличивается покупательская активность, и отложенный спрос «выливается» на рынок недвижимости. Многие задаются вопросом, выгодно ли вкладывать свои денежные средства в долевое строительство. Давайте проведем небольшой анализ в краткосрочной перспективе, возьмем популярные у казанцев жилые комплексы и покажем эффективность вложения.

ЖК «Весна» (ул. Азата Аббасова, 12)

1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 42,33 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)

1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 36,81 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)

 2-комн. на 3/10-эт. кирпичного дома, 53,95 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

ЖК «Казань XXI век» (дом 6.24)

1-комн. на 2/10-эт. монолитного дома, 34,6 кв. м

в доме 6.24 (срок сдачи 1-й квартал 2019 г.)

ЖК «Светлый» (пос. Куюки)

1-комн. на 3/3-эт. дома, 34,6 кв. м

в доме 5 квартал 9 (срок сдачи 4-й кв. декабря 2016 г.)

ЖК «Сказочный лес» (ул. Рауиса Гареева дом 1.1)

1-комн. на 6/23-эт. монолитного дома, 31,6 кв. м (студия)

ЖК «Соловьиная роща» (дом 5)

1-комн. на 9/9-эт. кирпичного дома, 34,39 кв. м

Рауиса Гареева д. 100 (сдан в июне 2016 г.)

Таким образом, мы видим, насколько разнообразно с точки зрения инвестиций «ведут себя» те или иные квадратные метры. Поэтому до принятия решения о покупке необходимо просчитать возможные перспективы роста или падения стоимости вашей недвижимости.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции