«В данный момент цены на вторичку медленно, но верно падают. Однако ошибочно считать, что это происходит планомерно и носит массовый характер по всему городу. Собственники, не обремененные ипотеками и стремительно не уезжающие за рубеж, просто отказываются от продажи до стабилизации ситуации», — объясняет руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В этом материале она рассказала, почему покупка строящегося жилья больше не способ сэкономить, почему не надо продавать заброшенную дачу или заросший участок и как отличить рекламную ловушку от реальной скидки.
«Сейчас на рынке недвижимости Казани традиционный мертвый сезон. Покупатели ждут значительных скидок, а продавцы прикидывают необходимость такого снижения»
Если постараться, можно найти неплохую хрущевку за 3,5 млн рублей
Сейчас на рынке недвижимости Казани традиционный мертвый сезон. Покупатели ждут значительных скидок, а продавцы прикидывают необходимость такого снижения. В феврале ситуация не улучшится, т. к. страх отмены льготной ипотеки на новостройки перераспределил покупателей из 2023 года на конец 2022-го. Теперь многие из поторопившихся наблюдают за тем, как их квартиры продолжают дешеветь, а льготная ипотека продолжает выдаваться.
Мне сложно понять причины, почему многие эксперты говорят, что 2022 год стал апокалипсисом на рынке недвижимости. Статистика Росреестра говорит об обратном. Давайте для полноты картины возьмем данные с 2014 года.
Вторичный сегмент — все жилье, которое введено в эксплуатацию вне зависимости от даты постройки. Это и комната в доме 1917 года, и студия в Savin House. Абсолютное число зафиксированных сделок в количестве 35 385 в целом оказалось выше, чем во все предыдущие годы, не считая 2021-го. Но 2021-й нельзя считать показательным. Беспрецедентные меры поддержки разогнали инвестиционный спрос.
В данный момент цены на вторичку медленно, но верно падают. Однако ошибочно считать, что это происходит планомерно и носит массовый характер по всему городу. Собственники, не обремененные ипотеками и стремительно не уезжающие за рубеж, просто отказываются от продажи до стабилизации ситуации. Но все больше встречается срочных продаж, с дисконтами 10–20% от реальной стоимости.
Если постараться, то можно найти неплохую хрущевку со срочной продажей за 3,5 млн рублей. Средние цены на объекты, выбранные рандомно, я привела в таблице. Как видите, в некоторых категориях сейчас без труда можно сделать обмен на большую квартиру, используя лишь материнский капитал.
Первичный сегмент — это квартиры в домах, не введенных в эксплуатацию, которые продаются по договорам долевого участия. Обвалов тоже не наблюдается. 17 935 проданных новостроек — это отличный показатель, учитывая, что в период инвесторской активности в 2020 и 2021 годах заключено ДДУ всего на 3 тыс. новостроек больше. А это соответствует размеру небольшого ЖК или трем «свечкам».
Рост числа нераспроданных квартир в новостройках — общероссийская тенденция. По данным единой информационной системы жилищного строительства, их площадь в декабре 2022 года достигла 66 млн «квадратов», или 66% от общего объема жилья в стадии строительства. И это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю рынка жилья в нашей стране.
Особенности уходящего года и тренд наступившего
Все убеждены, что покупка строящегося жилья была способом сэкономить или выгодно инвестировать. Но с прошлого года это совершенно не так. Да простят меня казанские застройщики и риелторы, но в 60% жилых комплексов Казани выгоднее купить готовое жилье или долевую квартиру от инвестора, чем в отделах продаж девелопера. И разница по некоторым позициям уже перевалила за миллион рублей.
Прежде чем познакомиться с таблицей, рекомендую принять валерьянку или пустырник. Рассмотрим покупку квартир без отделки в предложениях застройщиков и от дольщиков.
Да, и учитывайте, что на ремонт однокомнатной квартиры вам придется потратить не менее полумиллиона рублей. Поэтому давайте рассмотрим продажу новостроек с ремонтом от вчерашних дольщиков и также сравним с предложениями застройщика.
В Казани достаточно предложений квартир с отделкой и меблировкой, которые дешевле предложений застройщиков. Продавать квартиры дороже застройщикам позволяют снижение ежемесячного платежа благодаря льготной ипотеке. Но если мы не берем во внимание новые условия «Семейной ипотеки». Об этой программе я подробно рассказывала в прошлом материале.
Земельные участки
Если на первичке и вторичке инвестору пока разгуляться негде, то вот с землей ситуация обстоит гораздо лучше. Более низкий порог вхождения, много участков с большим потенциалом (например строящиеся трассы) и скромные цены. Но и тут нужно понимать, что это инвестиции средне- и долгосрочные.
Заключение. Во-первых, на вторичном рынке цены продолжат свое падение. Но не стоит рассчитывать на значительный дисконт ликвидных предложений однокомнатных квартир, пригодных для сдачи в аренду, или жилья около топовых школ города. Это непотопляемые варианты. Во-вторых, появится еще больше «замысловатых» акций застройщиков в виде кешбэков, возврата уплаченных ипотечных процентов, подаренных комнат и паркингов. Ваша задача — отличить рекламную ловушку от реальной скидки.
В-третьих, если вас уверяют, что, вложив 10% первоначального взноса, через 6 месяцев вы сможете на растущем рынке продать эту квартиру, бегите и быстрее от таких советчиков.
В-четвертых, если вы уже вляпались в пункт № 3, то лучше выходить из проекта пока еще с минимальными потерями, чем надеяться на рост цен. Сумма ваших ипотечных платежей перекроет дельту, на которую вы рассчитываете. В-пятых, не торопитесь продавать заброшенную дачу или заросший участок, доставшийся в наследство от бабушки. Сначала разведайте, а не идет ли межевание соседнего поля под коттеджный поселок. Впоследствии вы сможете реализовать его дороже или вовсе передумаете продавать. В мае 2023 года мы увидим старт многих масштабных загородных проектов.
В-шестых, займите выжидательную позицию по приобретению, если у вас не стоит задачи купить «квадратов» в определенном доме или ЖК. Во-первых, не все квартиры есть в экспозиции, во-вторых, все больше квартир появляется от собственников, не справившихся с ипотечной нагрузкой. В-седьмых, мониторьте ипотечные программы. Не все знают об изменениях в программе «Семейная ипотека», а она сейчас позволяет приобретать новостройки под 5,7% от дольщиков — и о программе Сбера на вторичку, когда для покупателя сохраняется ставка продавца.
И последнее, если вы не собираетесь жить за пределами города в новостройке, осторожно рассматривайте эти объекты в качестве инвестиции. В черте города стартует достаточно интересных проектов, которые снизят ликвидность вашего предложения.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 4
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.