Исполком Казани объявляет большую распродажу

КЗИО устраивает распродажу столичной недвижимости

ЛИЦОМ К ИНВЕСТОРУ

В ближайшую среду комитет земельных и имущественных отношений (КЗИО) исполкома столицы планирует провести круглый стол под названием «Инвестиции в муниципальную недвижимость Казани». Как рассказал «БИЗНЕС Online» руководитель КЗИО Ратмир Шайдуллин, на мероприятие приглашаются как казанские участники рынка недвижимости (девелоперы, риэлторы), так и инвесторы из других городов.

«Мы разослали приглашения крупнейшим российским банковским группам, крупным игрокам из Москвы и Петербурга. В первой половине круглого стола мы представим свою презентацию, в которой расскажем, что именно планируется выставить на торги, а вторая часть пройдет в режиме «вопрос-ответ», — говорит начальник комитета. По его словам, таким образом чиновники пытаются наладить контакты с бизнес-сообществом. Проба пера уже состоялась в конце прошлого года.

«Вообще, сегодня, к сожалению, сложилось некоторое недоверие к власти, в том числе к нам. На рынке недвижимости обычные его участники без проблем находят общий язык и заключают сделки. Но когда речь заходит о делах с государством, городской власти, то у части игроков появляется предвзятое отношение, страх, что могут обмануть, забрать проданное обратно, — сетует Шайдуллин. — Отчасти это объясняется тем, что в последние годы не было должной прозрачности и открытости. Вот простой пример. Когда я пришел в КЗИО (Шайдуллин был назначен в ноябре 2013 года — прим. ред.), то первым делом поменял сайт и сделал интерфейс дружественный для пользователя. Сейчас на сайте можно найти подробную информацию обо всех торгах, где и когда пройдет аукцион, чем завершились предыдущие, что предлагают на выкуп. Ранее земельные участки выставлялись на торги без приложения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). А это ведь главный документ, который помогает определить экономическую целесообразность покупки участка (по сути, поясняет, что на нем можно построить). Раньше было как: человек покупал участок, а потом заказывал ГПЗУ. Получал план и оказывалось, что здесь можно возвести здание не выше трех этажей или нельзя строить жилье. Конечно, наивных людей среди бизнеса нет, но своего рода русская рулетка иногда получалась. Теперь к каждому продаваемому земельному участку будет прикладывается ГПЗУ, ситуационный план, при продаже объекта недвижимости — цветная фотография объекта и технический план. Человек на первом этапе, не выезжая на место, может открыть сайт, найти нужные документы и понять, какие лоты его могут заинтересовать».

Ратмир Шайдуллин: «Сегодня, к сожалению, сложилось некоторое недоверие к власти, в том числе к нам»

ПРОДАТЬ 41 ТЫС. КВ. М ДО 2016 ГОДА

Встреча КЗИО с возможными инвесторами — это, по сути дела, попытка найти новый инструмент для выполнения резко выросшего плана, который определили городские власти для комитета. Известно, что по итогам 2013 года комитет собрал требуемые с него 2,6 млрд. рублей даже с учетом несостоявшихся торгов по продаже пакетов Московского и Ново-Савиновского рынка более чем на полмиллиарда рублей. При этом план по сбору неналоговых доходов мэрия корректировала дважды: первый раз в июле, когда вместо 1,7 млрд. рублей была поставлена планка в 2,1 млрд., и второй раз в октябре, когда план увеличился до 2,6 млрд. рублей. Впрочем, как говорит Шайдуллин, при этом доля продаж недвижимости в общем плане была невелика, основную долю составляло взыскание дебиторской задолженности, а также платежи за аренду земли.

Корректировка первоначального плана для КЗИО произошла и в 2014 году. Первоначально перспективным планом предусматривалось, что комитет соберет 2,9 млрд. рублей, но уже в феврале этого года планку для команды Шайдуллина повысили до 3,3 млрд. рублей.

В плане 2011 - 2013 годов было почти в 2,5 раза больше объектов — 620, но, по словам Шайдуллина, тогда перед КЗИО не ставилась задача продать 100%, как сейчас. Часть лотов так и не нашла покупателей, несмотря на то, что выставлялась иногда десятки раз.

На встрече с инвесторами в среду КЗИО планирует представить самые интересные лоты. Напомним, что началу распродажи предшествовало принятие документа под названием «О внесении изменений в решение Казанской городской думы «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципальной собственности Казани на 2014 - 2016 годы», который увеличил перечень для приватизации на 119 объектов общей площадью 25,7 тыс. кв. метров.

В перечень входят также 7 отдельно стоящих зданий общей площадью 4 793,5 кв. м и с прилегающими земельными участками площадью 10,6 тыс. кв. метров. В этом же списке 55 помещений (площадью 7 825,4 кв. м) представляют собой подвалы и цоколи. Эти помещения, выставляемые на торги, требуют ремонта, а у городской казны нет средств, чтобы в них инвестировать. Поэтому и решено выставить их на аукцион.

Постановлением исполкома Казани объявлено о проведении открытого конкурса на право заключения концессионного соглашения в отношении здания по ул.Мало-Московская-Урицкого, 20/18

«Что же касается реализации муниципальной недвижимости, то за этот год мы планируем реализовать земельные участки на 950 миллионов рублей, приватизация помещений должна принести более полумиллиарда. 385 миллионов рублей планируем получить за счет сдачи нежилого имущества в аренду. Арендные платежи с земли дадут около 1,4 миллиарда рублей», — делится планами Шайдуллин. Всего КЗИО в 2014 году должен собрать неналоговых доходов до 3,3 млрд. рублей. «Поскольку у нас трехлетнее планирование, то каждый год план для КЗИО будет увеличиваться на 10 процентов. С начала этого года мы уже собрали более 400 миллионов рублей», — добавляет руководитель комитета.

Всего до 2016 года планируется продать 236 объектов недвижимости общей площадью 41,5 тыс. кв. метров. Больше половины (29 тыс. кв. м) арендуются малым бизнесом. Они будут продаваться с учетом преимущественного права выкупа по 159-ФЗ. В соответствии с законом, у предпринимателей будет право воспользоваться рассрочкой платежа на три года и выкупить арендуемое помещение... Для этого нужны несколько условий, например: данное помещение находится в непрерывной аренде в течение двух и более лет, а у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате.

ДЕВЕЛОПЕРАМ ПРЕДЛОЖАТ ПОДЕЛИТЬСЯ ПЛОЩАДЯМИ

Почему город устраивает распродажу недвижимости вместо того, чтобы сдавать помещения в аренду и извлекать доходы как рантье?

«Как будет компенсировать выбывание муниципального фонда? Мы сейчас активно продаем имущество. А что будем делать, когда оно закончится, возникает вопрос. Часть вырученной прибыли от продажи имущества городом может быть использована для приведения в порядок другой части помещений. В дальнейшем мы будем сдавать их в аренду, но глобально это проблему не решит», — признается Шайдуллин.

Он рассказал также о новой идее, которая без преувеличения тянет на сенсацию для рынка недвижимости: сегодня обсуждается возможность закрепить на уровне законодательства безвозмездную передачу 2% площадей возводимых в Казани объектов в казну города. «Мы изучили опыт многих российских городов, но нигде, наверное, кроме Москвы, механизма восполнения муниципальной собственности не нашли. В российской столице используется механизм инвестиционных контрактов. Это один из путей», — говорит Шайдуллин.

Чиновник успокаивает: власти понимают, что это достаточно щепетильный вопрос, и он прорабатывается с учетом всех требований законодательства и мнений надзорных органов (прокуратуры, антимонопольного ведомства). В случае появления такого закона, полученные помещения не будут сразу реализовываться. Город сейчас сталкивается с дефицитом помещений для объектов соцкультбыта в новых микрорайонах. К примеру, сдался комплекс, в казну выделили несколько помещений на первых этажах, и город может разместить здесь опорный пункт полиции или небольшой детский сад.

Объявлено о продаже нежилых помещений по улице Баумана

Что касается земельного фонда, по словам Шайдуллина, сегодня в Казани ситуация с участками по прежнему загруженная. Хотя и здесь есть подвижки. «В результате проведенного нами анализа выяснилось, что огромные земельные массивы в городе не поставлены на учет. По нашим подсчетам, в Казани есть 5,6 тысячи гектаров свободной земли, — рассказывает он. — Понятно, что значительная часть — это рекреационные зоны, которые не подлежат застройке. Так, только на Лебяжье приходится 4 тысячи гектаров. Но оставшиеся гектары должны быть введены в земельный оборот. Помимо этого есть новые, присоединенные к Казани территории».

ASG ПОВЫСИЛ СТАВКИ: ПРОДАТЬ НА 10 МИЛЛИАРДОВ

Интересная деталь: практически одновременно с исполкомом о распродаже ряда своих активов объявила и принадлежашая миллиардеру Алексею Семину группа ASG. Таким образом, она запускает второй этап масштабной программы по реализации объектов недвижимости. Напомним, старт первому этапу был дан в начале 2012 года, когда компания ASG объявила о намерении распродать 170 тыс. кв. м недвижимого имущества за 5 млрд. рублей.

«Мы действительно озвучили свои планы по реализации коммерческой недвижимости включая земельные участки на 2014 год, выпустили специальное издание «Настольная книга инвестора». При этом постарались максимально доступно и системно представить все сегменты рынка коммерческой и жилой недвижимости от квартир и участков под ИЖС до офисных и торговых зданий. Общий объем выставленных лотов превышает 10 миллиардов рублей, — рассказал «БИЗНЕС Online» Роберт Хайруллин — гендиректор ЗАО «Управляющая компания «АС». — Это продолжение долгосрочной программы, старт которой был положен в 2012 году. Сегодня можно говорить о более чем 1 миллиарде рублей вырученных средств, но здесь следует обязательно учитывать тот факт, что данная цифра не является показателем ликвидности или реалистичности предложений. Система продаж выстроена исключительно под инвестиционный бюджет компании — каждый вырученный рубль сразу вкладывается в другие проекты, и иногда мы сами искусственно сдерживаем продажи во избежание образования свободных средств».

Хайруллин, считает, что планы КЗИО могут быть реализованы в полной мере, но интервенцией их назвать сложно, и существенного влияния на рынок недвижимости они не окажут. «Прежде всего данные мероприятия направлены на пополнение доходной части городского бюджета. Заявленные объекты не являются вновь построенными и давно находятся в обороте, их реализация новым собственникам, преимущественно тем же арендаторам, фактически лишь формально ведет к смене собственника, — считает представитель одного из крупнейших игроков на рынке казанской недвижимости. — На сегодняшний день мы еще не изучали детально предлагаемые объекты и однозначно утверждать не можем о том, будем участвовать в торгах или нет. Если посчитаем, что объект нам интересен, думаю, примем участие. Что изменилось после прихода нового руководителя в КЗИО? Мне кажется, делать выводы еще рано. Новый руководитель — новые подходы. То, что мы слышим в СМИ, подходы очень правильные, своевременные и соответствуют тенденциям рынка недвижимости. Вот насколько удастся все реализовать, покажет только время. Но движение вперед ощущается уже сейчас».

Чтобы загрузить картинку, кликните по ней мышкой

ГДЕ ЭФФЕКТИВНЫЙ СОБСТВЕННИК?

Планы городских властей по просьбе »БИЗНЕС Online» оценили участники рынка.

Искандер Юсупов — коммерческий директор ГК «Унистрой»:

— Само желание распродать эти объекты уже дает представление об их ликвидности. Сомневаюсь, что в этом списке есть помещения на первых линиях формата ритэйл. Скорее всего, здесь имеется желание избавится от неинтересных активов. Разумеется, подвалы и цоколи — это наименее востребованные арендаторами форматы помещений, и выбор в их пользу чаще всего продиктован желанием сэкономить. На моей памяти не так давно подобное помещение было продано по цене 12 тысяч за метр, в среднем по рынку такие помещения в более или менее приличном состоянии можно реализовать по цене 20 - 25 тысяч рублей за квадратный метр. Что касается земли, то предлагаемые участки слишком малы для коммерческой застройки. Учитывая, что часть помещений находится в аренде, похоже, что доходность по этим объектам неудовлетворительная. В среднем, в зависимости от формата помещения, доходность по объектам коммерческой недвижимости находится в районе 10 - 13 процентов. Вряд ли стоит рассчитывать на повсеместный выкуп со стороны арендаторов, их выбор в пользу цокольных или подвальных помещений может свидетельствовать о неспособности заплатить сумму выкупа. Насколько правильно распродавать муниципальную недвижимость, может ее выгоднее сдавать в аренду? Это вопрос эффективности, если недвижимость не дает желаемой доходности, то ее лучше продать. Думаю, что процесс реализации займет длительный срок, если объекты будут предлагаться по рыночным ценам.

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор завода «Тасма», представитель гильдии управляющих и девелоперов в Казани:

— Думаю, что озвученные планы вряд ли сильно повлияют на рынок недвижимости. Пользователями помещений уже являются представители малого и среднего бизнеса Казани, поэтому, наверное, основная масса заинтересованных в покупке пользуется помещениями в аренде. Но программа очень правильная. Очевидно, что муниципалитеты не являются эффективным собственником и не являются профессиональным игроком рынка недвижимости, поэтому чем меньше будет доля муниципалитета в подобного рода объектах (а это в основном стрит-ритейл), тем лучше.

Весь объем, наверное, реализовать очень сложно. Речь не идет о демпинговой распродаже, поэтому это нормальный рыночный процесс, если что-то не будет продано с первого раза. За какие-то объекты на аукционах развернется ожесточенная борьба. Думаю, ожидать, что 100 процентов объектов будут распроданы, неправильно, если только цены не будут очень низкими. А у города такой задачи нет. Все будет зависеть от интереса к каждому конкретному объекту.

У подвалов и цоколей ликвидность достаточно высокая. Можно посмотреть на то, что происходит в жилом фонде. В многоквартирных жилых домах такие объекты достаточно активно находят покупателей. Думаю, что под малый бизнес это вполне комфортное поле пребывания.

Давать вилку цен выставленным объектам — это называть среднюю температуру по больнице. В каких-то объектах квадратный метр стоит от 10 тысяч рублей, могут быть и такие, где 100 тысяч.

При смене руководства в любом органе, и не в только КЗИО, есть какие-то изменения. Но на самом деле деятельность КЗИО очень сильно зарегламентирована, и не думаю, что смена руководителя как-то сильно поменяет направление работы. Полномочия, подходы ясны. Тем не менее задачи, которые стоят перед новым руководителем КЗИО, немного отличаются от тех, что были ранее. Соответственно, и способы работы, в том числе реализация муниципальной программы и более активная позиция КЗИО по увеличению хозяйственного оборота от недвижимости, — это все результаты того целеполагания, которое есть в мэрии, исполкоме.

Рустем Юнусов — директор строительной компании ООО «Фарус»:

— Когда что-то забирают, ничего хорошего не ждешь. Если на этих 2 процентах закончатся все прочие расходы, которые составляют немалую часть себестоимости, и не будет разных проволочек, то это нормально, недорого.

Конечно, это предложение скажется на ценах на недвижимость. Повысившаяся стоимость ляжет в итоге на конечного потребителя. Удорожание будет зависеть от очень многих факторов: от покупки земли (земли практически нет), от согласований. Все будут реагировать по-разному. Если кто-то строит только коробки, а все остальное — за государственный счет, то тогда проблем нет, а у коммерческих застройщиков проблем намного больше. Дальше в связи с нехваткой земли объем вводимого жилья будет падать, а чем меньше предложений, тем больше будет увеличиваться цена и спрос.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Приватизация муниципального фонда — это текущий процесс. Когда-то он закончится, а пока это рабочая ситуация. Большая часть объема, наверное, реализуется, если будет выставлена по нормальным ценам. Пока спрос на такие вещи есть. На каждое помещение всегда есть свой покупатель, если оно соответствует заявленному ценнику. Цена цоколя зависит от местоположения: на улице Пушкина или на Меридианной, или же на Гудованцева. В центре стоимость квадратного метра цокольного помещения может быть 60 - 70 тысяч рублей. Есть, конечно, и сопутствующие факторы: высота цоколя, какие там окна, и есть ли они там вообще. В зависимости от здания и местоположения квадратный метр может стоить и 20 - 30 тысяч рублей.