«Сейчас управляющие компании в отчете перед жителями могут спокойно написать так: «Я считаю, что отработал хорошо». Как бы смешно это ни выглядело, но такая отчетность перед жильцами законна! Это надо менять», — считает депутат Госдумы РФ от РТ Илья Вольфсон. В составе комитета по строительству и ЖКХ РФ в этом году он стал автором сразу нескольких законопроектов: эскроу-счета на рынке ИЖС, борьба с «потребительским терроризмом», повышение прозрачности работы управляющих компаний и многие другие. О том, вовлекать ли бизнес в снос аварийного жилья, как сдержать рост цен на жилье, и о возвращении местных властей в сферу управления домами — в интервью депутата газете «БИЗНЕС Online».
Илья Вольфсон: «Я согласен с Иреком Энваровичем, что нужно опускать цены на квартиры»
Цена «квадрата»: как снизить стоимость квартир и почему в России буксуют альтернативы эскроу
— Илья Светославович, в России начался новый национальный проект «Инфраструктура для жизни» — он пришел на смену программе «Жилье и городская среда», которая шла с 2019 года. Среди всех целей нацпроекта выделяется повышение доступности жилья на первичном рынке. Не совсем ясно, как будет реализовываться эта задача. Застройщиков что, обяжут снизить цены на квартиры? Глава минстроя России Ирек Файзуллин, конечно, призывает к этому — мы слышали на коллегии минстроя Татарстана, но…
— Я согласен с Иреком Энваровичем, что нужно опускать цены на квартиры. Но сейчас надо понять, где сэкономить. Часть себестоимости стройки складывается из стоимости земли, которая росла стремительнее всех, строительных материалов, рабочей силы.
Где доступнее всего удешевить строительство? Конечно, не в части качества стройматериалов. А я замечу, что Казань не тот город, где на такое можно пойти. Тут скрупулезно выстраивали системную работу, прививали застройщикам вкус и культуру городской среды, чтобы в городе перестали появляться типовые проекты. Это, конечно, огромная заслуга мэра Ильсура Раисовича Метшина — он поставил задачу, чтобы городские объекты соответствовали высокому званию столицы Татарстана. И, что немаловажно, нашел человека, способного задачу выполнить, — главного архитектора Ильсияр Мисхатовну Тухватуллину. Она не просто задает высокую планку, но и формирует у девелоперов понимание, что архитектура — это не только квадратные метры, но и атмосфера, идентичность, комфорт для горожан. Благодаря ее проперти-турам, застройщики начали видеть город иначе — через призму эстетики, гармонии с исторической средой и современных градостроительных тенденций. И результат вы видите сами — город становится более привлекательным и самобытным.
Помимо этого, здесь очень насмотренный и требовательный покупатель со своим пониманием, как должны выглядеть комплексы в его городе. Казань не должна потерять аутентичность своего архитектурного образа. Поэтому возвращаться к силикатному кирпичу и безликим коробкам ради снижения цены на квартиры на условные 30–40 тысяч рублей за «квадрат» — это плохой вариант.
— Строительная себестоимость и земля — это еще не все затраты, есть еще и банковский интерес!
— Да, конечно. Могу сказать, что в средней стоимости «квадрата» сразу закладывается процент банковского участия в покупке квартиры. Условно, возьмем Казань, тут, по данным «Дом.РФ», «квадрат» стоит в среднем 230–240 тысяч рублей, что, по сути, не соответствует реальности. Это данные по итогам сделок: со всеми комиссиями, допами и так далее.
Теперь давайте разберемся, откуда берется эта цена. Разложим стоимость проекта по долям. Самое дорогое, разумеется, строительно-монтажные работы — это порядка 60–65 процентов. Стоимость земли обычно составляет 5 процентов, хотя может достигать 7–8 процентов. Проектирование, сети, маркетинг, госпошлины и так далее — до 10 процентов. Итого 80–83 процента. Остальное — доля банков. Дальше можете сами посчитать.
«Часть себестоимости стройки складывается из стоимости земли, которая росла стремительнее всех, строительных материалов, рабочей силы»
— И как это выглядит со стороны покупателя?
— Представим, что вы молодая семья с двумя детьми, планируете улучшить свои жилищные условия и полностью подходите под условия льготной семейной ипотеки. У вас есть деньги на первоначальный взнос, а дети у вас однополые, поэтому подойдет двухкомнатная квартира. С ходу банк заряжает вам комиссию за то, что вы оформляете ипотеку с господдержкой: весь прошлый год это был примерно миллион к стоимости. Сейчас снизили до 500–600 тысяч.
Дальше вам предлагают два варианта. Так как лимит семейной ипотеки не покрывает всю сумму квартиры, на остаток вы можете взять заем по базовой ставке. Тогда у вас ежемесячный платеж составит примерно 150–170 тысяч.
Скорее всего, для вас такой платеж неподъемен, поэтому вы просите его снизить. Банк говорит: хорошо, пусть мне застройщик сразу выплатит проценты по твоей ипотеке, тогда дам тебе ставку поменьше. Люди не верят в сильный рубль, поэтому таким способом стремятся закрепить ставку в надежде быстро все выплатить. Обычно это сумма порядка 2–3 миллионов рублей в зависимости от условий.
Вот так набирается 4 миллиона к стоимости квартиры просто из ниоткуда. Поэтому имеет смысл обсуждать этот вопрос со всеми участниками формирования цены: не только с застройщиками, но и с представителями банков.
— Вы ранее упоминали, что можно ввести альтернатива эскроу-счетам на рынке многоквартирного жилья — для строительства социальной инфраструктуры. Эту инициативу озвучивал и Рустам Минниханов — когда достройку домов вместо банков гарантируют власти регионов, а на деньги от застройщиков строятся школы и детсады. Как обстоят дела с продвижением идеи?
— В условиях высоких ключевых ставок вопрос альтернативы эскроу-счетам остается актуальным. В переходный период каждую субботу раис устраивал встречи с застройщиками, чтобы в ручном режиме все отрегулировать. И за последние лет 5–7 я не помню ни одного случая, чтобы кто-то был реально близок к провалу проекта в республике. Немного цифр. Если открыть статистику Центробанка, то за прошлый год в Татарстане банки по проектному финансированию выдали застройщикам 203 миллиарда рублей. Средняя ставка по РТ — 6,9 процента. Получается, что доход банковской сферы от строительства жилья — в районе 14 миллиардов в год. Это где-то 16 тысяч на квадратный метр стоимости. И это средняя ставка для проектов, стартовавших пару лет назад, в более-менее благоприятные для рынка времена. Теперь все еще сложнее.
Вот смотрите, тут расчеты для двух условных ЖК в 50 тысяч «квадратов». Строительство первого началось в 2022 году, второго — в конце 2024-го. Можете сравнить.
Поэтому думаю, что рынок готов перейти на альтернативу банковского плеча в строительстве жилья. Не замену, а именно возможность выбрать. Вместо обязательного банковского проектного финансирования застройщики могли бы перечислять эти расходы в специально созданный фонд региона. И уже власти региона могли бы решать, где и сколько или построить соцобъектов, или их реконструировать, ориентируясь на потребности и запрос жителей.
При этом и дольщики без гарантий не останутся. Деньги за квартиры зачисляются на казначейские спецсчета, они под контролем властей — и ответственность в случае форс-мажора может взять на себя регион. Кстати, стоит принимать во внимание, что деньги на эскроу-счетах не защищены от инфляции. Не дай бог что-то произойдет и будет принято решение о возврате средств дольщикам — это будут далеко не те деньги, на которые можно будет сразу приобрести аналогичную квартиру. Повторюсь, что за последнее время в Татарстане или других регионах, где строительная отрасль хорошо развита, никто даже не приближался к проблеме обманутых дольщиков.
«Строители ищут варианты, как снизить ежемесячные платежи, а банки вводят комиссии для госпрограмм, чтобы сохранить свою маржинальность»
— По сути, регион вместо банка, да. Этой идее уже несколько лет, но с места она не двигается. Что мешает?
— Просто посмотрите на доходность банковской сферы в последние годы. Думаю, все станет понятно. Я тут не критикую банки, более того, их можно только хвалить. Они выстроили отличный, высокомаржинальный бизнес, они платят налоги, и у них есть свой интерес — я бы на их месте тоже сопротивлялся. Но моя работа — защищать строительную отрасль в интересах наших жителей.
Неправильно же, когда у застройщика прибыль по объекту 500 миллионов, а у банка по тому же объекту — 2 миллиарда? Должен быть баланс, синергия двух отраслей. Главное — должна оставаться доступность для покупателей. Строители ищут варианты, как снизить ежемесячные платежи, а банки вводят комиссии для госпрограмм, чтобы сохранить свою маржинальность.
Неправильно, когда молодой семье, которой государство хочет помочь купить свою квартиру и выплачивает за нее банку из бюджета выпадающие доходы, тот же банк выставляет дополнительный счет на миллион рублей, чтобы заработать еще.
И такие вещи очень хорошо заметны, когда начинаешь сравнивать. Например, буквально недавно нам удалось достичь предварительных договоренностей с производителями цемента и нерудных материалов. Они готовы пойти навстречу и зафиксировать цены на свою продукцию. Сейчас вместе с минстроем готовим объемы, которые готова взять республика в этом году. И спасибо за это производителям и поставщикам! Ведутся переговоры с производителями металлопродукции, кабелей.
Есть предложение — по поставкам ключевых материалов нужно выходить на торги, создавать биржу. Это остановит скачки цен. Встречался с производителями по данному вопросу — многие согласны. Но все же остается вопрос уверенности в железной дороге, потому что тендер — это про четкое выполнение всех задач. Потому сейчас будем продолжать обсуждение.
Стройотрасли нужна стабильность, производителям тоже надо точно прогнозировать рыночную ситуацию, республике — обеспечить строительство объектов. Попробуем вместе добиться этого.
С 2025 года началась реализация нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». Он разработан в соответствии с майским указом президента РФ от 7 мая 2024-го.
В его составе — 12 федеральных проектов, развивающих ранее действовавшие программы. Таким образом обеспечивается преемственность госинвестиций в сфере дорожного строительства, ЖКХ, обеспечения безопасности дорожного движения, развития пассажирского транспорта общего пользования.
Минстрой России курирует пять федеральных проектов: «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах», «Жилье», «Модернизация коммунальной инфраструктуры», «Формирование комфортной городской среды» и «Новый ритм строительства».
Цели:
- увеличить обеспеченность жилплощадью из расчета не менее 33 кв. м на человека;
- обновить жилфонд на 20% по сравнению с 2019 годом;
- повысить доступность жилья;
- обеспечить устойчивое сокращение жилья, непригодного для проживания;
- продолжить благоустройство, обновив не менее 30 тыс. общественных пространств;
- сократить инвестиционно-строительный цикл с 1,3 тыс. до 1 тыс. дней (ранее этот срок составлял в среднем 2 181 день).
Одна из программ — модернизация коммунальной инфраструктуры на сумму 4,5 трлн рублей к 2030 году. Ее задача — улучшить качество коммунальных услуг для 20 млн жителей и реконструировать 2 тыс. объектов водоснабжения в России.
Напомним, что ранее действовал нацпроект «Жилье и городская среда» — он начался в 2019 году и завершился в 2024-м. По данным минстроя России, за это время было введено 541,2 млн кв. м жилья. Построено 2,1 млн домов на 4,8 млн квартир. Свои жилищные условия удалось улучшить почти 22 млн семей. В регионах снесли 12,5 млн аварийных домов, расселены почти 744 тыс. человек. В стране благоустроено 69,7 тыс. территорий (39,8 тыс. дворов и 29,9 тыс. общественных пространств).
— Есть еще такой инструмент, как налоговый вычет при покупке квартиры, когда возвращается 13 процентов стоимости. Но, кажется, там сумма, с которой может быть сделан вычет, не менялась уж лет 10–15?
— Больше. Последний раз эта сумма была установлена в 2008 году в размере 2 миллионов рублей на объект, в 2014-м эту сумму «привязали» к собственникам: вернуть часть выплат за счет налогов может каждый совладелец квартиры, в том числе и часть выплат по ипотечным процентам. Мы предлагаем выйти с инициативой пересмотра этих сумм с учетом новых условий — пока это обсуждается.
Сейчас вычет рассчитывается исходя из максимальной суммы в 2 миллиона рублей и составляет 260 тысяч, которым можно воспользоваться всего один раз в жизни.
Что тут можно сделать? Во-первых, увеличить суммы для расчета подоходного налога с 2 миллионов до 6 миллионов. Во-вторых, для граждан, уже воспользовавшихся вычетом, предусмотреть возможность заявиться на разницу между предлагаемой и существующей величиной вычета.
И конечно, рассматриваются другие варианты поддержки: лизинг, арендное жилье, нефинансовые инструменты по сокращению сроков инвестиционно-строительного цикла и так далее.
«Буквально недавно нам удалось достичь предварительных договоренностей с производителями цемента и нерудных материалов»
«ГЖД не справлялась с работой, а спекулянты пользовались ситуацией»
— Прошлый год отметился для Татарстана строительными свершениями. Завершили масштабные стройки — это и театр имени Камала, и отельный комплекс у «Ривьеры», который получил название Millennium Panorama. Без проблем, конечно, не обошлось — были сложности с поставками цемента, в том числе на важные для саммита БРИКС объекты. В чем заключалась основная проблема с поставками, которая, к слову, повторяется уже второй год подряд?
— Да, год обнажил все наши «затыки» в части поставок грузов по железной дороге. В самые пиковые моменты с министром строительства РТ Маратом Айзатуллиным находились в постоянном контакте — под угрозой были все стройки республики, в том числе объекты БРИКС. Он еженедельно «штабил» и встречался с производителями бетона, представителями железной дороги. В вопрос был глубоко включен федеральный минстрой, со своей стороны помогая навести порядок.
Я помню, что на пике проблемы мы все свой день начинали со списка задержанных вагонов — решали, чего и куда нужно вытолкнуть…
Трудности, конечно, были связаны с затоваренностью путей строительными материалами, в частности, инертными материалами и цементом. Для решения вопроса железной дороге не хватало ни людей, ни ресурсов, а в итоге все застревало на месяц-полтора в лучшем случае.
Чем отлично пользовались спекулянты. Последние взвинчивали цену на сырье, что приводило к удорожанию бетона.
— Отсутствие людей и ресурсов у РЖД — это проблема, которая за секунду не решится. Можно ли ожидать повторения ситуации к сезону 2025 года?
— Не совсем тут согласен, многое зависит от желания, организации работы, контроля, а мы всего этого пока не увидели. Надеюсь, что руководство ГЖД все-таки сделало выводы и приложит усилия, чтобы улучшить ситуацию в этом сезоне. Будем наблюдать.
«Застройщик имеет право устранить недостатки и без космических переплат непонятно кому непонятно за что»
«Компенсация за строительные недостатки не должна быть дороже стоимости работ по устранению»
— В начале прошлого года вы ставили перед собой и комитетом амбициозные цели. Среди них отметилась и борьба с так называемым потребительским терроризмом. Еще летом в Госдуму был внесен законопроект, который снижает штрафы для застройщиков в случае нарушения прав дольщиков в 10 раз. Вроде бы все верно, но вот в случае со срывом сроков покупатели просто не смогут получить компенсации за полный срок просрочки, мораторий действует. Год дом не сдается, а компенсации максимум за пару месяцев… Справедливо ли?
— Кажется, вы неправильно трактуете те смыслы, которые мы вкладывали в этот законопроект.
В первую очередь он избавил сферу от махинаций недобросовестных юристов, из-за которых дольщики месяцами и даже годами не могли получить свое жилье. А когда люди получали свою «компенсацию», оказывалось, что из этой суммы 70 процентов шла в карман так называемому юристу, который создал всем проблемы на ровном месте. Закон позволил отсечь их от наживы.
Раньше было так: условный дольщик обнаружил царапину на окне, подал в суд, получил компенсацию, которая, кстати, в несколько раз больше, чем стоимость самого стеклопакета, но так и не стал менять стекло. Теперь все права уравновешены: застройщик имеет право устранить недостатки и без космических переплат непонятно кому непонятно за что. При этом дольщик не теряет возможности обратиться в суд, если застройщик не откликается (а такое тоже, к сожалению, случается), и получить компенсацию. Но ведь компенсация не должна быть дороже стоимости работ по устранению, верно?
— В этом году появилось также требование регистрации прав собственности сданных и проданных квартир сразу после сдачи дома. Застройщики в электронной форме все это делают в Росреестре теперь — поясните, почему это необходимо?
— Да, с этим тоже пришлось наводить порядок. Потому что не все собственники квартир делали это вовремя. И особенно инвесторы: приобрели жилье и по 6–7 лет не регистрируют. А это же вопрос налогов, коммунальных платежей, и вот, чтобы их не платить, шли на это. Конечно, у нас большинство — люди добросовестные, но эту лазейку надо было прикрыть.
«С лифтами у нас, откровенно говоря, беда»
Управляющие компании: новые формы отчетности и возвращение муниципалитетов в сферу ЖКХ
— К спектру вашей работы относятся не только вопросы строительства, но и эксплуатации. Из свежего — законопроект об обслуживании лифтов. А почему возникла необходимость корректировать эти вопросы?
— С лифтами у нас, откровенно говоря, беда. В свое время иностранные компании выкупали и закрывали предприятия в России, чтобы те, скажем так, не мешались. Они захватили рынок: сегодня почти в каждом доме установлено зарубежное оборудование. И то же самое с программным обеспечением: если вы привозите лифт, диспетчеризация и управление им должны осуществляться здесь, в стране, а не так, чтобы их можно было дистанционно выключить из-за границы.
Как известно, за последние три года ситуация серьезно изменилась. Прежняя система развалилась. В стране пришлось по крупицам создавать проектные организации, налаживать свое производство скоростных лифтов, лебедок и других составляющих. Мы со своей стороны, к примеру, занимаемся стандартизацией шахт — их сегодня все 115 вариантов, под которые просто нереально проектировать и производить лифты серийно! А поштучно это дорого.
Рабочая группа во главе с Сергеем Колуновым — моим коллегой из комитета — с недавних пор погружается во все нюансы сферы и старается, как говорится, латать дыры.
— Диагноз поставлен — как лечить будем?
— Тут есть три больших направления. Первое — поддержка и защита отечественных производителей. Они, слава богу, есть и успешно занимают освободившиеся ниши. Надо в обязательном порядке помогать встать им на ноги, потому что это и импортозамещение, и новые рабочие места, и расширение налоговой базы. В условиях современного мира мы не можем никому доверять, эти времена прошли.
Тут, конечно, звучат мнения: мол, кому это нужно, привозить дешевле и так далее — мы все это уже проходили. Далеко ходить не надо, посмотрите на авиационную промышленность — по-моему, такой урок стоило бы усвоить. И давайте смотреть на вещи комплексно, дальновидно. В моменте на импорте мы можем чуть-чуть сэкономить. Но если вырастим своих (все для этого уже есть), на круг выиграем гораздо больше.
Поэтому нам нужен и утильсбор для ввозимого лифтового оборудования из-за рубежа, как это сделали с иностранными автомобилями, — это второе направление. Тут аналогия вполне простая — машины нас возят из точки А в точку Б, лифты делают то же самое. Более того, нам нужно ужесточать нормы и вводить сертификацию для импорта в этой сфере. В России жизненный цикл лифта — 25 лет, после этого его меняют. У импортной техники обновление запланировано гораздо раньше, что не отвечает нашим требованиям и может быть потенциально опасно. Поэтому раз наши иностранные друзья продают нам свою продукцию — мы ждем, чтобы она нам во всем подходила, это нормальные рыночные отношения.
И третье — эксплуатация. Нам никто не может сказать, сколько лифтов в стране, в каком они состоянии, как они обслуживаются. Как сегодня все устроено: компания N обслуживает, допустим, половину лифтов всего города, но штат у нее состоит из 10 человек, компетенции которых ничем не доказаны. В стране только за последние пять лет произошло более 330 несчастных случаев с трагическими последствиями, которых можно было бы избежать, если бы содержание лифтов было адекватным.
На этот рынок должны иметь доступ только профессионалы, которые соответствуют критериям: имеют квалифицированных специалистов с сертификатами и допусками, технику, контакты с производителями, доступ к материалам и так далее. Возможно, можно дополнительно регулировать эту сферу через СРО.
Тут нам поможет цифровизация отрасли, опять-таки по аналогии с автомобильной индустрией. Мы предлагаем внедрить цифровой паспорт лифта, в котором будет видна вся история: от завода-изготовителя до списания через 25 лет. Когда обслуживали, кто какие работы проводил, какие детали меняли, чем заменили и так далее.
«Сейчас управляющие компании вынуждены включать НДС в стоимость услуг, что увеличивает тарифы для жителей»
— Известно, что в этом году активно шел процесс повышения прозрачности работы УК — такую цель вы ставили в начале прошлого года. Какие успехи?
— Пройдусь по главным изменениям:
- у жителей появилась возможность голосовать за управляющую компанию на «Госуслугах»;
- ввели запрет взыскания долгов за ЖКУ коллекторами и другими третьими лицами;
- отменили банковскую комиссию при оплате ЖКУ для ряда граждан;
- усилили ответственность ресурсоснабжающих организаций за некачественную работу — кратно увеличились штрафы;
- для каждого собрания собственников жилья теперь назначается ответственное лицо. Если будет выявлена поддельная подпись, все вопросы по этому поводу можно задать конкретному человеку.
Кроме того, расскажу, что сегодня в работе. Во-первых, рассматривается законопроект о форме отчетности управляющих компаний.
Сейчас управляющие компании спокойно в отчете перед жителями могут написать так: «Я считаю, что отработал хорошо». Как бы смешно это ни выглядело, но такая отчетность перед жильцами законна! Это надо менять.
Во-вторых, рассматриваем возможность освобождения УК от НДС работ по содержанию и ремонту общего имущества, если они выполняются самими УК, а не привлеченными подрядчиками.
Сейчас управляющие компании вынуждены включать НДС в стоимость услуг, что увеличивает тарифы для жителей. Если УК заказывает работы у сторонних подрядчиков, налог не начисляется, а если делает сама — налог есть. В связи с этим предлагается освободить такие работы от НДС, чтобы снизить нагрузку на компании и не повышать тарифы для населения.
В-третьих, в весеннюю сессию сфера получит еще один тип управления МКД — муниципальное.
— Кстати, о возвращении муниципалитетов в сферу ЖКХ говорят многие жилищники. А что вы скажете о еще одной головной боли для рынка управления — ТСЖ? Эксперты часто говорят, что здесь пора навести порядок…
— ТСЖ — это и правда довольно неоднородная история. Да, есть хорошие примеры, но здесь слишком многое зависит от личности. Почему? Жители при такой форме, получается, выбирают сами себя. Среди них вряд ли найдется хороший процент профессионалов в сфере управления жилым фондом. Деньги собирают, но дома надлежащим образом обслуживают не всегда.
Поэтому появился законопроект, который обяжет руководство ТСЖ проходить профильное обучение и сдавать квалификационные экзамены. Это не просто улучшит качество управления, но и минимизирует «скачки» председателей: сегодня один сосед, завтра — уже другой.
Также мы вводим понятие исполнительной документации по дому, которая должна передаваться в случае перехода прав управления. Не так, как сейчас, — хочу не хочу, а четко и по правилам.
И помимо жилья, важно правильно управлять социальными объектами. Сейчас в регионах каждая больница, ДК, школы-садики занимаются этим самостоятельно. Да, нанимают каких-то хозяйственников, но качество такого управления вызывает вопросы. Приходишь даже на новый объект, а там современные вентсистемы просто не обслуживаются как надо. А ведь и для предъявления гарантийных обязательств необходимо, чтобы все это оборудование нормально обслуживали. Поэтому надо наводить порядок и в таком вопросе.
«Подчеркну: я не говорю о повышении налогов для самозанятых. Речь об адаптации этого инструмента под тот род деятельности, которым человек занимается»
«Десятки тысяч людей в спецодежде больших корпораций оформлены как самозанятые. Это ненормально»
— Еще одна проблема, с которой столкнулась строительная отрасль, — это серьезная нехватка рабочих рук. Кадровый состав строительной отрасли Татарстана в 2024 году недосчитался более 13 тысяч человек, сообщили в республиканском минстрое. Вроде такой проблемы еще пять лет назад не замечали… Что же произошло?
— Одна из причин — появление альтернативы в виде работы в сфере доставки. Курьеры оформляются в качестве самозанятых, в среднем получают около 200 тысяч рублей в месяц, ни за что не отвечают и отчисляют всего 6 процентов налогов.
Подобные курьерские зарплаты перегревают зарплатный рынок и приводят к росту инфляции. Я не говорю о повышении налогов для самозанятых. Речь об адаптации этого инструмента под тот род деятельности, которым занимается человек.
Приведу данные из свежей статистики, которую озвучил недавно вице-премьер РТ Олег Коробченко. Сегодня, оказывается, самозанятых в Татарстане больше, чем работников в обрабатывающей промышленности, строительстве, энергетике, ЖКХ, сельском хозяйстве, добыче полезных ископаемых и транспорте, вместе взятых. Это 36 процентов от числа всех занятых в экономике Татарстана. Представляете масштабы?
— Получается, введение такого низкого уровня налогов для самозанятых — это ошибка?
— Нет. Это был экспериментальный закон о самозанятости, который принес свои положительные плоды. Никаких вопросов к людям, которые что-то производят, по-другому говоря, идут по основной идее этого закона. Проблема в другом: тысячи и десятки тысяч людей в спецодежде больших корпораций оформлены как самозанятые. Это ненормально. К слову, эти люди пользуются всей социальной инфраструктурой, которая финансируется из бюджета и налогов, которые платят все остальные.
Подчеркну: я не говорю о повышении налогов для самозанятых. Речь об адаптации этого инструмента под тот род деятельности, которым человек занимается.
Как удешевить капремонт памятников архитектуры и избавиться от «банковского рабства»
— Как идет работа в комиссии Госсовета РФ «Строительство, ЖКХ и городская среда» под председательством главы республики Рустама Минниханова?
— На комиссии на суд целого спектра разных специалистов выносятся вопросы, давно требовавшие своего решения.
Возьмем, допустим, капитальный ремонт объектов культурного наследия. Из-за всех нюансов проектирования и ремонта этот процесс становится настолько дорогостоящим, что порой на такие дома просто не хватает средств. Все в комиссии сошлись во мнении, что такие дома подлежат охране не полностью, а в рамках предмета охраны. Допустим, в доме под охраной лестница. Но тогда, к примеру, электрику или крышу вполне можно восстановить по обычным расценкам. Это было первым шагом.
Сейчас коллеги вносят законопроект, которые развивает эти идеи и расширяет перечень разрешенных работ по содержанию ОКН. Например, допускается замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт, разрешается локальный ремонт штукатурного слоя, окраска архитектурных элементов, ремонт входных групп и водосточных систем, вводятся требования к установке кондиционеров на дворовых фасадах зданий, уточнены виды работ на территориях, являющихся объектами ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства и так далее. Кроме того, что немаловажно, вводится перечень конкретных требований по содержанию таких объектов для собственников жилых помещений.
— Какие еще вопросы поднимались на обсуждении в комиссии?
— Звучал вопрос о так называемом банковском рабстве для девелоперов. Что это значит? Заключил застройщик с банком договор о проектном финансировании, начал работать, а через время у другого банка появились более выгодные условия. Но сменить банк застройщик не может, потому что, по правилам банков, для этого каждый дольщик должен подписать письменное согласие. А это совершенно бессмысленно, потому что банк-оператор определяется застройщиком, дольщик ничего не выбирает. Для чего ему потом нужно как-то участвовать — непонятно.
— Да, раньше, помню, перейти от одного телефонного оператора к другому было целым приключением. Сейчас же это делается нажатием кнопки…
— И в случае с эскроу-счетами это должно происходить так же. При этом нужно понимать, что покупатель ничем не рискует — проектное финансирование осуществляют всего около 70 проверенных банков, стоящих в государственном перечне. Условия меняются только для застройщика — конечно, на более выгодные. Это стимулирует конкуренцию среди банков. Да и для банков в этом случае никаких потерь и рисков — они же неоднократно утверждали, что не пользуются средствами, которые лежат на эскроу-счетах.
«На аварийное жилья часто не хватает ни средств, ни ресурсов»
«Выставляют на свои дачи заоблачные цены, будто продают нефтяной бизнес»: что поменяли в механизме КРТ?
— На штабе общественной поддержки «Единой России» вы поднимали вопрос ликвидации аварийного жилья. По вашим словам, в Казани проблема решена, но по всей стране она все еще остается острой. Решение от комитета — активнее привлекать к этим вопросам стройбизнес. Как это сделать?
— Проблема действительно серьезная, потому что на аварийное жилье часто не хватает ни средств, ни ресурсов.
В некоторых регионах могут даже не признавать дом аварийным, чтобы отсрочить момент расселения жильцов. Все объемы аварийного жилья государство не осилит, поэтому пришло время привлечь сюда бизнес.
Капремонт не решит проблему, а только временно залатает какие-то дыры, поэтому для аварийного дома выход один — это снос. Дома стоят на земле, которую нужно вовлечь в оборот. Застройщики при новом строительстве реконструируют сети, строят подъездные пути к своим объектам. Вот так к стройке нового дома подтягивается развитие инфраструктуры вокруг. Поэтому здесь все остаются в плюсе, включая и соседей.
На практике завлечь инвестора можно так: допустим, на расселение дома требуется миллиард, но участок отдают по стоимости земли — предположим, это 500 миллионов. Землю забирает тот инвестор, кто предложил за нее бо́льшую стоимость, и перечисляет деньги в региональный бюджет. А регион расселяет жильцов, добавляя недостающую сумму, если она будет необходима.
— Решать проблему аварийного жилья можно и через механизм комплексного развития. К слову, в прошлом году вы отмечали, что на земле сталкивались с недоработками этого закона. Что-то удалось предпринять в этом отношении?
— Конечно! Раньше у всех было мнение, что КРТ — это обязательно какие-то каменные джунгли. Продукт был еще молодой, и мы первое время наблюдали за тем, какие пробелы закона раскрываются на практике. Сейчас мы уже четко увязали этапы освоения территорий со строительством социальных объектов и дорог. Правила игры стали более прозрачными.
Кроме того, я много ездил по стране и столкнулся с тем, что общая проблема для всех регионов — это попадание в зону комплексного развития территорий ИЖС и СНТ. В законе не было механизмов работы с ними, что приводило к тому, что собственники ставили всякие препятствия. Выставляли, к примеру, заоблачные цены на свои дачи, будто речь о каком-то нефтяном бизнесе. Бывает ведь, в зонах КРТ стоят вообще какие-то полуразвалившиеся бараки, в которых давно никто не живет. Понятно, что собственник вроде как в своем праве, но есть интересы общественного развития — и законодатель обязан это учитывать. Сегодня мы уже дали регионам необходимые инструменты и критерии их применения, будем наблюдать, как регионы станут этим пользоваться.
— Как считаете, в Татарстане есть интерес к механизму КРТ? Пока что-то не наблюдается конкретных проектов, разве что «Новая Портовая», но ведь там тоже КРТ в чистом виде!
— Могу сказать, что у каждого региона есть этот интерес. Кроме того, сейчас все федеральные программы по поддержке стройки работают только в случае, если на территорию наложен режим КРТ. Это важный момент, который стимулирует регионы шевелиться в данном направлении.
«Сегодня эта тема «штабится» на федеральном уровне в еженедельном режиме с участием всех профильных ведомств и депутатов от разных фракций — вопрос серьезный и прорабатывается комплексно»
«Раз уж государство обратило внимание на проблему обманутых в ИЖС, гайки, скорее всего, будут закручивать как в ту, так и в другую сторону»
— В России в 2024 году из 107,4 миллиона квадратных метров построенного жилья введено 62 миллиона квадратных метров в индивидуальном сегменте. Доля ИЖС — свыше 50 процентов, такую цель ставит минстрой России. Но вместе с тем мы видим масштабную проблему обманутых ижээсников. Только в редакцию «БИЗНЕС Online» обратилось свыше 700 человек со всей страны, есть поручение разобраться со стороны Владимира Путина. Вы тоже вникали в этот вопрос — что думаете?
— Ситуация с обманутыми ижээсниками сильно отличается от той, что была с обманутыми дольщиками. Ну прежде всего при строительстве многоквартирного дома есть ответственность властей, поэтому понятно, что, когда возникла проблема, государство было обязано ее решить, это так все понимали. Сам рынок многоквартирного жилья четко структурирован и регламентирован, каждый ДДУ проходит регистрацию в Росреестре. И само решение тоже понятно: достроить дома, где были куплены квартиры. Как это сделали? Нашли участки земли, предложили их застройщикам, а взамен попросили их достраивать.
А ИЖС…У всех разные дома из разных материалов, нет какой-то единой концепции, нет крупных каких-то поселков. Участки в разных местах. Не найдешь ты одного застройщика, чтобы дать ему землю, а он все достроит. Плюс надо сразу отсечь любителей заскочить в меры поддержки без оснований для этого. Мы понимаем, что ситуацией попробуют воспользоваться недобросовестные граждане. И это осложняет поиск решения, поскольку единую схему придумать…
— Людям в Татарстане предложили поддержку по соципотеке, но это, по сути, еще один кредит, а ведь есть и пострадавшие в других регионах, где соципотеки нет. И как быть?
— Татарстан в очередной раз показал, как надо работать — первыми начали встречаться, выяснять подробности. Огромная благодарность раису Татарстана Рустаму Нургалиевичу за те меры поддержки, которые были предложены. Да, они подошли далеко не всем, но никто не прятал голову в песок — сразу предложили решение.
Сейчас, чтобы продолжать работать, в первую очередь надо присвоить пострадавшим четкий статус, как это было сделано с обманутыми дольщиками.
Мы собираем сведения, которые помогут в будущем определить критерии для определения мер поддержки. Сложность в том, что у всех очень разная ситуация: у кого-то дом наполовину построен, у кого-то пустой участок с котлованом под фундамент, кто-то перекредитовался и достраивал своими силами. Сами подрядчики отличаются между собой: кто-то намеренно обманывал людей и не собирался исполнять свои обещания, кто-то добросовестно строил, но из-за нехватки опыта не рассчитал свои силы и не смог довести дело до конца. Поэтому в отношении каких-то застройщиков возбуждены уголовные дела, а в отношении других — нет.
Понимаю, что людям все равно, обманули их специально или непреднамеренно, — перед ними не исполнили обязательства, и они справедливо требуют компенсации. Но это важно для разработки инструментов поддержки.
Сегодня эта тема «штабится» на федеральном уровне в еженедельном режиме с участием всех профильных ведомств и депутатов от разных фракций — вопрос серьезный и прорабатывается комплексно.
Один из моментов — кредитные платежи. Люди продолжают платить, с ростом ключевой ставки растут и проценты, увеличиваются ежемесячные платежи…
Я был на собрании в минстрое Татарстана, общался с потерпевшими. Это далеко не богатые люди: молодые семьи с маленькими детьми, пенсионеры, беженцы. К примеру, история семьи, которая приехала из Луганской Народной Республики, — дом был разрушен, они все потеряли. Получили компенсацию, вложили в строительство своего дома, и подрядчик их обманул. Или семья человека, погибшего в ходе боевых действий, — теперь они и без квартиры, и без дома, и с долгами. У многих очень тяжелая ситуация. Поэтому есть предложение и к банкам — нужны кредитные каникулы.
Мы обратились к главе Центробанка Эльвире Набиуллиной с предложением внедрить механизм предоставления кредитных каникул для пострадавших от мошенников ижээсников на время следствия и судебных разбирательств.
— С 1 марта механизм эскроу окончательно заходит на рынок ИЖС, но это просто право: хотите — пользуйтесь. И что, будут делать эскроу в ИЖС обязательным? Опять же подорожают дома…
— Не могу сказать точно. Но сейчас, когда в этот вопрос заходит государство, все будет браться под железную руку. Это, знаете, как было с застройщиками. Сначала говорили участникам отрасли: ребята, есть проблемы, ну вы решайте! Через саморегулируемые организации, например. И что? Не решили, и появился закон об обязательном эскроу в многоквартирных домах. У государства не было другого выхода, кроме как жестко навести порядок.
То же самое будет и в ЖКХ, то же самое — в ИЖС. Да, это приводит к удорожанию, усложнению, но если при свободном рынке страдают люди — государство этого тоже допустить не может. Нужны правила.
— Любую проблему надо решать системно, да.
— И сейчас, раз уж государство обратило на это внимание, гайки, скорее всего, будут закручивать как в ту, так и в другую сторону. С тем, чтобы не было злоупотреблений правом.
Например, надо дать какой-то инструментарий, чтобы власти городов и районов могли контролировать застройку ИЖС. Ведь сейчас как? Отправляешь уведомление и строишь, никакой экспертизы не надо. И как тут красные линии застройки соблюдаются, неизвестно. Вот и получаем потом: вроде бы спланировали поселок, выделили места под площадки сбора отходов, под социальную инфраструктуру. А потом смотришь — тут расширились, там дом «подвинули», и чудесным образом все эти участки перераспределены, узаконены через «дачную амнистию». Потом люди выходят и говорят: а где садики и школы? А их строить негде, там уже дома стоят.
Полномочий это изменить у местных властей — ноль! Может быть, надо вводить получение разрешений на строительство частных домов. Застройку же надо как-то регулировать. Нужно возродить понятие районных архитекторов или архитекторов в районах — называйте как хотите. Но у них должны быть полномочия по согласованию ИЖС, чтобы не было потом споров, ведь обычный человек вообще может не знать, что такое красные линии, как все это правильно подключается к сетям и можно ли вообще сделать это на конкретном участке.
— Спасибо вам за содержательный разговор!
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 52
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.