«Торгуйтесь, самое время!» — призывают клиентов, приценивающихся к готовым квартирам. Хозяева вторички не против дисконта, если реально хотят продать, говорят риелторы. Картина с новостройками другая: задавшись целью подешевле купить квартиру, корреспондент «БИЗНЕС Online» обзвонил офисы продаж, предлагая «живые миллионы» — лишь бы скинули процентов 20–25. Безрезультатно: даже чемодан налички не манит девелоперов. Зато они готовы предложить кучу околоипотечных вариантов. Даже сверхдорогая ипотека пользуется спросом — просто если раньше это было до 90% продаж, теперь это 70% сделок. О том, какие акции есть на рынке, в чем их плюсы и минусы и почему покупать за наличные невыгодно, несмотря на скидки, — в нашем материале.
На фоне высокой стоимости квадратного метра в Казани, который колеблется у отметки в 220 тыс. рублей, и запретительных ставок ипотеки в августе купили меньше 700 квартир, а по Татарстану — менее тысячи
Новостройки нащупывают дно
После «смерти» ипотеки с господдержкой количество сделок с новостройками с июля этого года стремится к 10-летним минимумам. На фоне высокой стоимости квадратного метра в Казани, который колеблется у отметки в 220 тыс. рублей, и запретительных ставок ипотеки в августе купили меньше 700 квартир, а по Татарстану — менее тысячи. Это в 2,5 раза меньше, чем в августе прошлого года. В сентябре, по оценкам девелоперов, продажи по-прежнему около дна.
Напомним, что льготная ипотека в расширенном формате просуществовала четыре года — с мая 2020-го. Тогда, в непростые ковидные времена, правительство РФ приняло меры для поддержки строительной отрасли и ввело льготную ипотеку, которую, имея первоначальный взнос, мог получить каждый. В то время, как рассказывают наши собеседники из строительной отрасли, квартиры стали брать просто «штабелями».
Однако пандемия закончилась, экономика восстановилась, началась СВО, у государства появились большие расходы. На фоне ставки Центробанка в 19% выделять бюджетные миллиарды, чтобы компенсировать банкам разницу между льготной и рыночной ставками, государство не в состоянии. Доступную всем господдержку ипотеки завершили в июле, сохранив с изменениями семейную под 6% годовых и IT-ипотеку.
В июле этого года семейную ипотеку в России продлили до 2030-го. Ставка программы сохранилась на уровне 6% годовых для всех регионов РФ. Первоначальный взнос — 20% от стоимости квартиры, но в сентябре ряд банков на фоне исчерпания лимитов по программе поднял взнос выше 50%.
Кредит могут оформить:
- семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет (ранее программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет);
- семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тыс. человек и имеющие двух несовершеннолетних детей (любого возраста), за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Ипотеку на покупку или строительство дома можно оформить в любом регионе;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах, имеющих индивидуальные программы развития. Всего таких регионов 35, и Татарстан в их число не попадает;
- семьи, где есть ребенок-инвалид.
Максимальная сумма семейной ипотеки в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн рублей, в других регионах, включая Татарстан, — до 6 миллионов.
Правительство наконец отсекло сегмент достаточно богатых людей, которые оформляли по несколько ипотек. Теперь можно взять только один льготный кредит.
Классическая же ипотека стала очень дорогой. Во-первых, получить ее может лишь семья с высоким доходом. По оценкам национального бюро кредитных историй, в Татарстане это более 98 тыс. рублей в месяц. А средняя зарплата в республике — около 70 тыс. рублей.
На фоне ставки Центробанка в 19% выделять бюджетные миллиарды, чтобы компенсировать банкам разницу между льготной и рыночной ставками, государство не в состоянии
А во-вторых, ежемесячный платеж неподъемен для скромно зарабатывающих людей. Едва ли вас вдохновят слова экспертов отрасли, которые приводят простую формулу: на каждый миллион взятого ипотечного кредита будет 20 тыс. рублей ежемесячного платежа. За однокомнатную квартиру в 35 кв. м на окраине Казани при первоначальном взносе в 3 млн рублей ежемесячный взнос составит 80–90 тыс., и так в течение 30 лет. Потому и не удивляют цифры, вытекающие из исследования РИА «Новости», согласно которым в Татарстане лишь 12% семей могут позволить себе ипотеку по рыночной ставке в 22%. И тем не менее, по оценкам риелторов, ипотеку берут — хотя и меньше, чем раньше: вместо 90–95% сделок она применяется в 70% случаев, пояснил «БИЗНЕС Online» Эдуард, риелтор одного из крупных казанских агентств недвижимости.
Поэтому сейчас как никогда в ходу всевозможные акции, которые девелоперы придумывают вместе с банками. Вместе с риелторами мы рассмотрели различные варианты покупки квартиры — как за наличные, так и по различным акциям.
«У застройщика сразу изначально заложена эта скидочная цена»
Есть ли скидки за наличные? Да! Но это, похоже, невыгодно
Чтобы стимулировать продажи, надо снижать цены, это аксиома маркетинга. Но цены не падают — вместо них предлагают различные инструменты. Корреспондент «БИЗНЕС Online» провел мини-эксперимент, задавшись вопросом: а что будет, если принести застройщику наличные деньги? Даст ли он скидку хотя бы в 20–25% от цены? Скидки при покупке за наличные действительно дают. Но максимум, который удалось выпросить в результате торга на фоне грядущего «наследства» в 7 млн рублей, был 15%.
«У застройщика есть своя экономика. Каждый дом, который он начинает строить, проходит финансовое планирование. Они не могут так: „Давайте, ребята, быстренько посчитаем, а завтра начнем строить!“ И самое главное — согласование с банком, который выдает кредит застройщику. И на 20–30 процентов банк не позволит сделать скидку. Если застройщик говорит, что хочет продавать квартиры за 5 миллионов, то банк скажет ему: „Нет, будем продавать квартиры за 7 миллионов“», — поясняет риелтор.
Кроме того, скидки на квартиры предлагают абсолютно прозрачно. Например, на первый взгляд большую скидку дает застройщик GloraX со своими 15% на двухкомнатную квартиру в ЖК «Экосити»: вместо 10,5 млн придется заплатить 8,9 — как за наличку, так и по ипотеке. ТСИ предлагает 3% скидки, «Ак Барс Дом» — до 15%. У «Унистроя» есть «бонус» в 4% на квартиры бизнес-класса UNO. Скидка составит 2,1 млн рублей за квартиру 114,5 кв. м, кладовую и два парковочных места.
Конечно, скидки распространяются на ограниченное количество квартир. «Это является просто маркетинговым ходом. У застройщика сразу изначально заложена эта скидочная цена. Именно со скидкой они отдадут ее и в ипотеку, и за наличку, и в рассрочку», — комментирует риелтор. Объясняется это просто: эскроу-счета и проектное финансирование давят на ценообразование. Если заполняемость эскроу-счетов снижается, процент, под который застройщик получает деньги на строительство, растет. Поэтому и цена при снижении количества сделок не падает — ведь расходы только повышаются! Потому застройщик делает мнимую скидку для как можно большего количества людей, а не адресно.
О самом феномене скидки он рассуждает так: «Если у застройщика с продажами все хорошо, он вам никогда не сделает никакой скидки, потому что ему это неинтересно. Скорее всего, наоборот, за покупку по какой-либо из субсидированных программ, например по сниженной ипотечной ставке, заплатите вы, а не сам застройщик».
Мораль проста: чем больше у вас денег в банке, тем больше вы сэкономите на покупке квартиры. Если есть деньги, выгоднее присмотреться ко вторичному рынку, честно говорят риелторы. Либо оставить их на депозитах. Поэтому, даже имея чемодан наличных, будет выгоднее воспользоваться акциями застройщиков — если уж вам так хочется заплатить за новую квартиру сейчас, а заняться ее ремонтом через год-другой. Причем акции меняются, постоянно появляются новые. И никто не знает, что будет с 1 января 2025 года, ведь глава ЦБ Эльвира Набиуллина обещает запретить маркетинговые хитрости банкиров и застройщиков.
«На сегодняшний день, если вы не являетесь целевой аудиторией ипотечных программ с господдержкой — не работаете в аккредитованной IT-компании, не являетесь молодой семьей с маленькими детьми, не живете на Дальнем Востоке, в арктической или сельской местности, у вас остается всего три способа купить жилье в новостройке. Это коммерческая ипотека с субсидированной процентной ставкой от застройщика, траншевая ипотека и рассрочка от застройщика», — сказал газете «БИЗНЕС Online» гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
Перейдем к акционным вариантам покупки новостроек.
Из разговоров с риелторами можно вывести вывод: если у вас нет никаких накоплений и доход на данный момент около 80 тыс. рублей в месяц, купить квартиру нереально
1. Ипотека без первоначального взноса: в 1,5 раза дороже, чем с ним
Пожалуй, это самый дорогой вариант с точки зрения цены вашей будущей собственной квартиры. Как это работает?
Главный плюс — клиенту не нужно иметь собственные средства при выходе на сделку. Но т. к. этот способ очень рискован для банков, то и кредит выдается с более высоким процентом, нежели на ипотеку с «первоначалкой». В Казани нашли мы такую ипотеку у девелоперов «Эталон» и «Ак Барс Дом».
«Субсидированная ставка 12,9 процента зафиксирована на весь срок кредитования и позволяет с выгодой приобрести квартиру», — так написано об этой программе на сайте «Эталона». За подробностями мы обратились в отдел продаж компании. На том конце провода нас просветили, что стоимость квартиры в 32 кв. м в таком случае поднимется в 1,4 раза: с 8,6 млн рублей до 12,1 миллиона. Это 378 тыс. рублей за 1 кв. метр. Переплата в 3,5 млн по кредиту возникнет оттого, что застройщик сам принесет в банк те 20% первоначального взноса, которые полагается внести. Взамен ставку просубсидируют, и она будет снижена до 12,9% годовых. Правда, придется платить по 106 тыс. рублей ежемесячно в течение 30 лет. Но мало кто столько по времени платит, обычно человек закрывает кредит досрочно, добавил наш собеседник.
На сайте «Ак Барс Дома» прямо указано: под акцией ипотеки без первоначального взноса «понимается внесение части первоначального взноса застройщиком за покупателя». Ежемесячный платеж — 56 221 рубль при стоимости квартиры в 11,7 млн рублей за 35 кв. метров (335 тыс. за «квадрат»). Комплекс называется «Дома у сада» и расположен в селе Усады Лаишевского района. Вообще, без этой акции аналогичная квартира идет по 7,5 млн рублей, т. е. за наличные вы купите ее в 1,5 раза дешевле, по 214 тыс. за «квадрат». Но что делать, если у вас нет даже первоначального взноса? Добавим, что эта акция распространяется еще и только на семейную ипотеку под 6%.
Из разговоров с риелторами можно вывести вывод: если у вас нет никаких накоплений и доход на данный момент около 80 тыс. рублей в месяц, купить квартиру нереально. Следует четко помнить: комфортный платеж по ипотеке — это треть ваших доходов, если платеж больше — это риск. Покупка станет более-менее реальной, только если у вас есть семья и дети. И даже здесь без первоначального взноса никуда. Минимальный первоначальный взнос по любой программе — 700–800 тыс. рублей, причем только для студии или «однушки». При этом особо выбора и вариантов не будет. Чтобы повредничать прямо, как любят делать покупатели, и учесть все «хотелки», нужно иметь минимум 2–3 млн рублей, считают риелторы.
Самым ходовым процентом первоначального взноса является 20% и выше
2. Несемейная ипотека: каждый месяц — 90 тысяч?
Это кажется удивительным, но классическая (несемейная) ипотека по субсидируемым процентным ставкам даже выгоднее, чем программа без первоначального взноса.
Минимальный первоначальный взнос, например по проектам ГК «ПИК» и «СМУ-88», составляет от 15% полной стоимости жилья. А у «Унистроя» начинается от 10%. Эта программа выгоднее предыдущей уже только потому, что размер кредита из-за «первоначалки» уменьшается. А значит, уменьшается и оплата по процентам.
При этом самым ходовым процентом первоначального взноса является 20% и выше. При таком раскладе банки готовы субсидировать ставку по ипотеке, чтобы она превратилась в более подъемные 14,6% годовых — как, например, предлагает недавно пришедший в Казань GloraX. Такой процент сохраняется на весь срок. Ежемесячный платеж тут начинается от 91 тыс. рублей в зависимости от выбранного срока погашения кредита.
У компании «ТСИ» двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м стоимостью в 7,5 млн рублей обойдется вам в 75 тыс. рублей ежемесячного платежа на протяжении 15 лет. Квартира расположена в ЖК «Радужный-2» (тот, что по соседству с ЖК «Салават Купере»). Ставку просубсидирует Альфа-Банк, и она составит 12,5% годовых на весь период. К слову, тут же есть предложение платить по 3% первый год, а во все остальное время по 20%. Но даже при таком раскладе нужно вносить по 75 тыс. рублей в течение 15 лет, квартира вам обойдется на 7 млн дороже своей стоимости при покупке. Если же вам удастся погасить кредит за пять лет, то переплата составит уже 2 млн рублей. При этом отдавать банку придется по 134 тыс. рублей в месяц.
Принцип работы ЖНК напоминает кассу взаимопомощи благодаря средствам пайщиков, процентная ставка — нулевая
3. Жилищно-накопительный кооператив: накопил первый взнос и в рассрочку купил?
Еще один интересный вариант — жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Такая схема практикуется в Казани только одним девелопером — это «Унистрой», поэтому и квартиры предлагаются в некоторых жилых комплексах компании.
Принцип работы ЖНК напоминает кассу взаимопомощи благодаря средствам пайщиков, процентная ставка — нулевая. На сайте застройщика прямо описана целевая аудитория этой программы: для тех, кто не может позволить себе ипотеку.
«Кооператив выкупает квартиру у застройщика и является ее собственником до тех пор, пока клиент не выплатит последний пай. У „Унистроя“ ЖНК довольно популярен», — говорит риелтор из АН «Флэт» Влада Савина. Действительно, судя по сайту кооператива, там 514 действующих пайщиков, а за все время куплено 4,3 тыс. квартир. По словам риелтора, первоначальный взнос по этой программе составляет от 30 до 50% от стоимости квартиры. Вы его вносите и после достройки дома можете переезжать в новое жилье, делать ремонт и даже сдавать. При этом остальная стоимость трансформируется в рассрочку сроком от 5 до 7 лет.
«ЖНК многих отпугивает, потому что ежемесячные платежи нефиксированные. Вы выкупаете квадратные метры. Но при этом то, что остается в собственности кооператива, дорожает раз в квартал согласно рыночной стоимости», — поясняет она. Есть, конечно, и вариант с фиксированным платежом. Но если вы выберете его, то стоимость квартиры поднимется на 23%, а вот платежи потом расти уже не будут. Согласно калькулятору на сайте ЖНК «Жилищные возможности», квартира за 7,3 млн рублей с 50-процентным первоначальным взносом обойдется вам в 45 тыс. рублей ежемесячного платежа (с учетом членского взноса в ЖНК) на 7 лет. Как уточнили «БИЗНЕС Online» в компании, в среднем ежегодное удорожание невыкупленных «квадратов» происходит на уровне инфляции (6–8%). А если платеж зафиксировать, то цена квартиры будет около 9 млн рублей.
Сама квартира в нашем примере находится в ЖК «Атмосфера» (за Дербышками). Это «трешка» в 74 кв. м, и такой вариант смотрится весьма достойно — если вас, конечно, не смущает, что дом не в Казани, а рядом с М7. Но есть у ЖНК и другие жилые комплексы комфорт-класса, в том числе в Казани и других городах присутствия компании «Унистрой»: Пермь, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Тольятти.
Почему рассрочки популярны? Потому что многие откладывают окончательный расчет, чтобы имеющиеся деньги продолжали работать на них
4. Рассрочка: особенно хороша, если у вас и так есть деньги
Теперь рассмотрим варианты рассрочек. С этого пункта начинаются варианты покупки квартиры меньше цены, указанной на сайте застройщиков. Рассрочка довольно распространенный сейчас способ сэкономить… для тех, у кого есть деньги, чтобы полностью оплатить квартиру. И именно эту программу предлагает большинство застройщиков.
Важный нюанс: играть в рассрочку, если у вас нет в будущем приличных миллионов, опасно. Надеяться на то, что добрый Центробанк возьмет и снизит через пару лет ставку ипотеки до приемлемой, конечно, можно. Но если надежды не осуществятся, это большое разочарование: квартиру придется вернуть.
Например, вот как рассрочка работает у застройщика GloraX: первый взнос — от 20%, далее промежуточные платежи по 20/30/40/50 тыс. рублей в зависимости от количества квадратных метров в квартире. После ввода оплачиваете остаток суммы либо по ипотеке, либо сразу все.
Почему рассрочки популярны? Потому что многие откладывают окончательный расчет, чтобы имеющиеся деньги продолжали работать на них. Это или депозиты, или биржа, или инвестиции в свой бизнес. Иными словами, так можно заставить деньги работать, не замораживая их в бетоне, который может сдаться через полгода, а может и через два. При этом цена квартиры фиксируется.
Мы не будем рассматривать все конфигурации рассрочек у наших застройщиков, т. к. их достаточно много и разнятся они лишь графиком, количеством платежей и первоначальным взносом (начинается от 5%). Но тут нужно снова оговориться: подходит это только тем, у кого есть чемодан с деньгами, которого хватит на целую квартиру, — тогда вы получите выгоду и своеобразную скидку от цены застройщика.
При этом превращать рассрочку в ипотеку после сдачи дома имеет смысл, если к тому моменту ставка ЦБ упадет хотя бы до 13%, пояснила «БИЗНЕС Online» Савина из агентства «Флэт».
При траншевой ипотеке во все время, пока дом строится, можно платить символическую сумму — 2 рубля в месяц
5. Траншевая ипотека
Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку недвижимости, при котором сумма делится на несколько долей, или траншей. Первую долю покупатель оплачивает при подписании договора, а вторую — после сдачи дома.
При этом во все время, пока дом строится (а данный период, например у «Суварстроит», доходит до трех лет), можно платить символическую сумму — 2 рубля в месяц. Подобная чисто символическая оплата есть также у GloraX и СМУ-88. Первоначальный взнос — 20%. Второй транш (обычно остаток суммы) вносится после сдачи дома.
Вместе с тем покупатель не платит проценты по кредиту — если, конечно, после сдачи дома, когда настанет для этого время, он не перейдет на ипотеку. Такой вариант тоже предусмотрен. Если же ставка ЦБ опустится до момента оплаты второго транша (а наши собеседники предполагают подобный вариант к 2026–2027 годам), то можно будет сделать рефинансирование. То же касается и ситуации, если у вас появится ребенок к этому времени.
Но опять же самое выгодное — рассматривать траншевую ипотеку как вариант скидки на квартиру. И это окажется выгодно в том случае, если у вас есть полная сумма на покупку квартиры. Тогда, используя те же депозиты под 20%, можно будет прилично сэкономить за счет них.
Высокие ставки депозитов тоже не вечны. И как только начнется обратное движение ставки ЦБ, люди будут перекладываться из вкладов куда-то еще. Само собой, одним из вариантов станет «бетонное казино» как традиционная тихая гавань для денег
Резюме: клевать ли на маркетинговые удочки?
Как вы понимаете, однозначного ответа на этот вопрос нет и все зависит от ваших личных возможностей и желаний. Риелторы честно говорят: если уж вы хотите квартиру за наличные (продав родную хату или получив наследство, в жизни все бывает!) — идите на вторичку и торгуйтесь до посинения. Может быть, найдется хороший вариант, ведь и на вторичке хватает предложений от инвесторов с новыми квартирами.
А если есть мечта о новостройке с ее свежим подъездом, современным двором, новыми трубами, соседями, которые заплатили за квартиру деньги, а не получили ее даром и т. д., можно посмотреть варианты с акциями. По крайней мере, до Нового года, пока не вступили в силу новые правила ЦБ, которые могут запретить банкам игры в рассрочки, транши и прочие бонусы. Потом появятся какие-то другие способы.
Кроме того, надо понимать, что высокие ставки депозитов тоже не вечны. И как только начнется обратное движение ставки ЦБ, люди будут перекладываться из вкладов куда-то еще. Само собой, одним из вариантов станет «бетонное казино» как традиционная тихая гавань для денег.
Конечно, наивно предполагать, что все это после снижения ставок по депозитам хлынет в «бетоний». По оценкам «Дом.РФ», примерно 31% средств аккумулирован всего лишь на 300 тыс. вкладов на сумму свыше 10 млн рублей. Но у таких людей (в среднем на счетах более 53 млн), скорее всего, нет потребности покупать новые квартиры: у них и так все есть. Еще одна категория, которая, вероятнее всего, не пойдет покупать жилье, — это люди, хранящие на счетах меньше 1 млн рублей. Таковых в банках больше всего: 81 млн счетов (88%), и в среднем на них по 200 тыс. рублей, чего не хватит даже на первоначальный взнос.
А вот те, у кого на счете от 1,1 до 4,4 млн, вполне могут прийти на рынок недвижимости. Это 11 млн счетов на сумму в 21 трлн рублей. И таких денег достаточно, чтобы скупить вообще все, что есть на рынке недвижимости России. А попутно «разогреть» цены новым витком повышенного спроса года через три.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 24
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.