«Единственная выигрышная от льготной ипотеки сторона — это застройщики. Жителям страны приходится переплачивать за новые квадратные метры», — рассуждали на круглом столе, посвященном рынку недвижимости и ипотечным программам. Уже сейчас прогнозируют падение продаж нового жилья от 30 до 50%, что, по мнению минстроя РФ, может привести к «хулиганству» застройщиков со сроками ввода объектов. К плюсам отмены «льготки» относят увеличение рождаемости — самой массовой становится семейная ипотека. Кроме того, ведутся разговоры об ограничении программ от застройщиков: в 2025-м обещают единый стандарт ипотечного кредитования от ЦБ. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
С 1 июля 2024 года завершается действие программы льготной ипотеки, которая была введена в качестве антикризисной меры в 2020-м
Продажи упадут на треть: что ждет рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки?
С 1 июля остановили действие одной из самых массовых госпрограмм по субсидированию покупки жилья — льготной ипотеки. Застройщики уже сейчас отмечают падение спроса, а представители власти опасаются увеличения сроков строительства. Эти и другие проблемы обсудили в рамках круглого стола в международном мультимедийном пресс-центре «Россия сегодня».
«За предыдущие полгода застройщики сформировали небольшой „жирок“, и мы заранее были готовы к такой „сушке“. Ее можно назвать даже полезной как для застройщиков, так и для рынка в целом», — говорил на встрече руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. По его словам, продажи квартир в группе компаний в целом сократились в 2 раза. Подобное положение озвучил и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Участники рынка ожидают, что в целом по году количество желающих купить новостройку снизится на 30%. Если ориентироваться только на рыночные ипотечные программы, то падение составит 50–60%. Этот прогноз дал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «Таких экстремальных ставок не было давно. Люди готовы брать по рыночным предложениям только с расчетом на то, что смогут рефинансировать кредит в будущем», — отмечает эксперт.
«Наверное, то, что не надо было делать, — это отключать „льготку“ в тот момент, когда рыночная ставка составляет почти 20 процентов», — продолжил Гольдберг. По его мнению, стоит обратить внимание на то, что за время действия программы в России отмечались самые высокие темпы ввода жилья. В прошлом году, по сообщению замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, ввели рекордные 110 млн «квадратов» жилой недвижимости.
Хороший рынок ипотеки — это когда мы не ждем запуска очередной программы, а можем позволить себе взять ее по рыночным ставкам.
Отмена льготной программы, кроме того, может привести к массовому увеличению сроков строительства. Собственно, это уже происходит: по данным Росстата, в январе – мае ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в России снизился на 27%. Т. е. девелоперы, ожидая падения спроса, регулируют сроки сдачи домов, чтобы как можно дольше сохранять право продажи по договорам долевого строительства.
Сейчас важно наблюдать за тем, чтобы все объекты достраивались в срок, считает Стасишин. «Самое главное, чтобы застройщики не хулиганили с переносом сроков выдачи ключей вправо», — заявил он. Почему это может произойти? Покрытия на эскроу-счетах при низких темпах продаж будет не хватать, и, чтобы не терять прибыль, застройщики станут искусственно переносить сроки введения объектов. Отметим, впрочем, что девелоперы уже научены горьким опытом и обычно ставят затянутый срок строительства, но фактически достраивают раньше. Теперь же можно спокойно использовать эту подушку безопасности.
«После перехода на эскроу-счета главным конкурентным преимуществом считалось качество предложений застройщиков. В ближайшие полтора года это трансформируется и преимуществом станет сдача квартиры вовремя», — прогнозирует Стасишин.
За четыре года в России было выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму более 5,8 трлн рублей. При этом расходы бюджета на компенсацию банкам сниженной процентной ставки из бюджета страны составили 453 млрд рублей
«Единственная выигравшая от льготной ипотеки сторона — это застройщики»
Отмена льготной ипотеки принесет и свои плюсы. Участники круглого стола отметили в данном вопросе адресность субсидирования государством ипотеки — теперь жилищный кредит проще получить семьям с детьми. Кроме того, перестанет скакать спрос на недвижимость, как это отмечалось в период вечных переносов сроков завершения действия льготной программы. Тогда люди массово скупали квартиры, стараясь успеть запрыгнуть в последний вагон.
«Ипотека стала адресной, направленной на самое важное, что есть в нашей экономике, — это увеличение рождаемости, количества детей в семьях», — обратил внимание Стасишин.
Напомним, что ранее минфин продлил семейную ипотеку со ставкой 6% для семей, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет. Ее также могут получить семьи с двумя несовершеннолетними детьми в ряде регионов, но Татарстана в их числе нет.
«Нам было непросто договориться по параметрам продления семейной ипотеки. Вы видите только верхушку айсберга, а не ту работу, которая была проведена до выхода постановления», — поделился деталями замминистра.
Еще один плюс, которые отмечали участники круглого стола, — сглаживание волн спроса. «В мае и июне снова видели огромные темпы выдачи [ипотечных кредитов], — сказал Гольдберг. — Конечно, это результат того, что льготную программу постоянно продлевали и делали это с конечным сроком ее действия».
Теперь люди смогут покупать жилье, когда им это будет удобно. Раньше же все стремились запрыгнуть в последний вагон.
«Я в определенном смысле представляю народ, — начал председатель комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков. — Те данные, о которых рассказали нам Никита [Стасишин] и Михаил [Гольдберг], несколько отличаются от того, что думают люди по этому вопросу». Он обратил внимание на то, что при действии льготной программы разрыв в цене между первичным и вторичным рынками составил 50%. По многим оценкам, единственная выигрышная от «льготки» сторона — это застройщики. Жителям же страны приходится переплачивать за новые квадратные метры.
«Еще стоит обращать внимание на то, сколько денег государство выделяет на эти программы, — добавил Стасишин. — Я напомню, что сейчас продолжается СВО и ведутся важнейшие инфраструктурные проекты».
Действительно, за четыре года (льготная ипотека на новостройки появилась в 2020 году) в России было выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму более 5,8 трлн рублей, отмечает «Коммерсантъ». При этом расходы бюджета на компенсацию банкам сниженной процентной ставки из бюджета страны составили 453 млрд рублей (для сравнения: общий объем федерального бюджета — 36 трлн рублей). Однако это не окончательные расходы, ведь сниженную ставку придется компенсировать банкирам до тех пор, пока не завершатся сроки этих кредитов. Только на ближайшие два года в бюджете на данные цели предусмотрено более 150 миллиардов.
С 2025 года все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости
«Надо ограничить ухищрения застройщиков»: ипотеку в России ждет единый стандарт от Центробанка
На круглом столе подняли вопрос об еще одной массовой тенденции на рынке жилья. В условиях ограничений по льготным ипотечным программам застройщики начинают стимулировать продажи с помощью спецпредложений. Сюда можно отнести субсидирование ипотеки от застройщика, все возможные рассрочки и, пожалуй, самый ненавистный для Центробанка кешбэк на первоначальный взнос.
ЦБ не раз негативно высказывался о таких маркетинговых ходах. По мнению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, нестандартные схемы приводят к росту стоимости недвижимости, отчего страдают заемщики.
«То, что застройщики предлагают варианты, — это нормально, — комментировал положение Аксаков. — Мы с вами сейчас говорим о рыночных отношениях, поэтому, конечно, каждый борется за потребителя, используя для этого совершенно разные методы».
Ограничения требуются именно для «ухищрений» и злоупотреблений со стороны застройщиков. «Могут возникать ситуации, когда человек, покупая жилье, думает, что ему предлагают самые выгодные условия. На деле же остается без денег», — добавил депутат.
Стасишин в свою очередь сообщил, что ограничения, о которых говорит Аксаков, уже скоро вступят в силу.
«Центробанк готовит единый стандарт ипотечного кредитования. Это консенсус всех участников рынка с точки зрения регулятора», — напомнил замминистра строительства. С 2025 года все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 43
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.