«Особенность нашего бизнеса в том, что мы должны инвестировать уже сегодня в проекты, которые принесут прибыль спустя 3–4 года. Сейчас, когда деньги запакованы в эскроу, мы не можем их использовать даже для покупки земли. Приходится брать бридж-кредиты у банков под 19–20% годовых! А теперь еще банки просят комиссию в 7,5 процента. Не дороговато ли?» — задается резонным вопросом директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. В своем интервью по итогам года он рассказал, как застройщики могут направить миллиарды на строительство социальных объектов, почему СМУ-88 бьет рекорды по продажам и зачем жители Москвы, Санкт-Петербурга и ПФО переезжают в Казань.
Наиль Галеев — директор группы компаний «СМУ-88»
«СМУ-88 впервые стала крупнейшим застройщиком РТ»
— Наиль Ринатович, главным итогом 2022-го вы назвали старт реновации территории в районе речного порта. А что можно отнести к ключевым событиям по итогам 2023 года для вашей компании и отрасли в целом?
— Год был непростой, но есть много позитивных моментов. Во-первых, республика продолжает выполнять и даже перевыполнять план по объему вводимого жилья. Растет качество и уровень сдаваемых объектов. Жизнь в Казани становится более привлекательной и комфортной — сюда переезжают люди из разных уголков страны в поисках оптимальных условий для жизни. И говоря об этом, нельзя не отметить огромный вклад местных властей — Раиса Татарстана Рустама Минниханова и Мэра Казани Ильсура Метшина. Это два локомотива и вдохновителя качественных перемен: инфраструктура в городе стремительно развивается, появляются новые дорожные артерии, создаются общественные пространства и точки притяжения. Также в столице РТ регулярно проводятся крупные мероприятия мирового уровня.
Все это позволяет нашему городу становиться одним из важнейших деловых центров страны, где при этом созданы все условия для комфортной жизни, в том числе с семьей.
«В прошлом году нашей группе компаний вручили Золотой знак «Надежный застройщик России» — это одна из немногих некоммерческих премий на рынке недвижимости, поэтому ее мы особенно ценим. Помимо этого, наши проекты были удостоены еще 9 федеральных наград»
Безусловно, в 2023 году отрасль столкнулась и с новыми вызовами, которые требуют решения. Были проблемы с ростом стоимости и дефицитом строительных материалов — в какой-то момент все стало настолько плохо, что могло парализовать все стройки города. А как известно, в строительстве один месяц промедления — три месяца отставания по итогу. Все понимают, что строительство — локомотив экономики страны и наличие существенных препонов окажет негативное воздействие в других сферах. Это, как круги на воде, рано или поздно скажется на десятках, если не сотнях смежных отраслей.
Если говорить исключительно про нашу группу компаний, то для СМУ-88 минувший год получился весьма успешным и богатым на события. В июне 2023 года, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, группа «СМУ-88» впервые стала крупнейшим застройщиком РТ по текущему объему строительства и доле рынка.
На данный момент текущий объем строительства СМУ-88 равен 403 тысячам квадратных метров.
Чуть позднее, согласно аналитике того же ресурса, ГК «СМУ-88» вошла в ТОП-3 самых востребованных застройщиков Казанской агломерации, сохранив этот статус почти до конца года. Помимо этого, компания вошла в шорт-лист финалистов номинации «Девелопер года» премии PROESTATE & TOBY Awards 2023 и стала единственным казанским застройщиком из 130 компаний, попавших в финал премии в этом году. СМУ-88 оценивали наравне с такими компаниями, как Pioner, «Донстрой» и «Аквилон». Это очень круто.
ЖК «Яналиф» в 2023 году получил пять статусных федеральных премий в сфере строительства, архитектуры и рынка недвижимости
Также в прошлом году нашей группе компаний вручили Золотой знак «Надежный застройщик России» — это одна из немногих некоммерческих премий на рынке недвижимости, поэтому ее мы особенно ценим. Помимо этого, наши проекты были удостоены еще 9 федеральных наград. Пять из них, самых выдающихся, в копилку СМУ-88 принес ЖК «Яналиф»: «Премьера года» федеральной премии Urban Awards 2023, «Лучшая жилая недвижимость» в России по версии федерального конкурса инновационных проектов в сфере недвижимости GOOD INNOVATIONS, «Успешный старт» международной премии PROESTATE & TOBY Awards 2023, «Лучшая концепция развития территорий» и «Выбор горожан» на международном архитектурно-строительном форуме «Казаныш».
По итогам года у нас также ожидается рекордный объем продаж — сейчас подбиваем все цифры.
— Если говорить о Казани, по статистике за прошлый год, очень выделяются итоги III квартала, согласно которым застройщики продали квартир на 71 млрд рублей, что на 55% больше аналогичного показателя 2022-го. Это рекорд за три года. При этом СМУ-88 за 9 месяцев продала 984 квартиры на 9,6 млрд рублей и показала один из лучших результатов в регионе. Чем можно объяснить такие показатели по отрасли и по вашей компании в частности?
— Этот результат сложился из множества факторов. Во-первых, если говорить в целом об отрасли, то сработал отложенный спрос, который почему-то многие называли «затоваренностью». Покупатели выжидали наиболее удачный момент для покупки недвижимости — снижения цен, акций от застройщиков, мол, продаж нет, сейчас «жадные» девелоперы прогнутся и начнут демпинговать. Это мало того что не случилось, наоборот, ЦБ анонсировал комплекс мер, которые заметно сократили возможности для покупки жилья. Это и рост ключевой ставки, и первоначального взноса, и борьба с субсидированными ипотечными продуктами. В итоге пружинка отложенного спроса «стрельнула» в третьем квартале: люди инвестировали в понятный и прозрачный продукт — недвижимость. Опять же, график спроса — его прирост и некоторое снижение в моменте — нормальное явление.
То, что СМУ-88 увеличила долю рынка в Казани, считаю общим достижением нашей команды. Самое дорогое, что у нас есть, — это наши сотрудники. У нас работают специалисты высочайшего уровня, что позволяет нам выводить на рынок передовой продукт, который пользуется спросом. СМУ-88 никогда не предлагает типовые проекты. Каждый ЖК — это новый, продуманный и качественный продукт, который соответствует своему времени.
И чтобы каждый следующий объект был лучше, собираем обратную связь с покупателей. Инсайты от жителей помогают получить максимально объективную картину о том, какие решения работают, какие являются избыточными, а чего действительно не хватает.
Именно благодаря мнению клиентов мы когда-то кардинально изменили свой подход к холлам и вообще стали отдавать больше площадей под общественные пространства. Хотя, с точки зрения денег, это совершенно не выгодно для застройщика.
Когда продуктовая команда предлагает сделать на территории ЖК кинотеатр, коворкинг или еще какие-то помещения для жильцов на сотни квадратных метров — мне, как человеку, отвечающему за финансовый результат компании, очень непросто согласовывать такие вещи. Но мы же все понимаем, что если не реализовывать подобные идеи, то проект теряет в привлекательности. А нам нравится создавать что-то новое и притягательное для покупателя.
Пожалуй, мы идем к тем временам, когда соседи снова начинают дружить. Поэтому людям нужно общее место и пространства для общения и комфортной жизни. А наши клиенты покупают то, о чем давно мечтали. Согласитесь, что жить в комплексе с лобби, как в пятизвездочном отеле, консьержем, удобным паркингом, продуманным благоустройством и красивым озеленением приятнее, чем в условной «свечке», где ничего такого нет.
На фото ЖК «Вознесенский квартал» и «Яратам»
«С самой высокой прибылью в нашей отрасли можно поздравить банки. Хотя они ничего и не строят…»
— Раз вы лидер по продажам, вас можно поздравить с самыми высокими прибылями?
— С самой высокой маржинальностью в нашей отрасли можно поздравить банки. Хотя они не строят, но у них самая высокая прибыль.
Прежде застройщики делили прибыль с банками в пропорции примерно 50 на 50. Но после роста ключевой ставки до 16% и введения дополнительных комиссий соотношение уже один к двум в пользу банков.
Рост стоимости квадратного метра идет не из-за резкого удорожания материалов. На конечную цену в первую очередь влияет стоимость банковского продукта! Мы работаем на минимально допустимой банком прибыли — 15 процентов. Но, когда банки ввели дополнительную комиссию за выдачу льготных ипотечных кредитов покупателям — а это, между прочим, основной инструмент продаж, — пришлось разбираться, как посчитать свою прибыль по нормативу, чтобы кредитная организация не остановила финансирование.
Теперь, чтобы уложиться в рамки, установленные банком, у нас пока есть один вариант — поднять стоимость.
— То есть рост стоимости не связан с жадностью застройщиков?
— Мы, как публичная компания, ведем свою финансовую деятельность открыто, и любой желающий может посмотреть наши доходы. Да, по итогам 2023 года нам грех жаловаться — ведь мы показали рекордные продажи, пусть и получим эти деньги после достройки домов. Но как нам развиваться дальше?
Особенность нашего бизнеса в том, что мы должны инвестировать уже сегодня в проекты, которые принесут прибыль лишь спустя 3–4 года. Сейчас, когда деньги запакованы в эскроу, мы не можем их использовать. Даже на покупку земли приходится брать бридж-кредиты у банков под 19–20% годовых! А теперь еще банки просят комиссию в 7,5 процента… У застройщиков возникает резонный вопрос: «Не дороговато ли?»
Не будем забывать, что собранные средства на эскроу-счетах в 2023 году застройщик увидит лишь в 2024-м или 2025-м. К тому моменту их покупательная способность будет существенно ниже.
— Есть ли какое-то решение сложившейся ситуации?
— Отличное решение предложил в конце 2023 года Раис РТ Рустам Минниханов, выступая на Госсовете РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.
При втором варианте ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов. И это могла бы быть колоссальная сумма. Только в рамках проектного финансирования порядка 12 процентов стоимости проектов жилья идет на проценты и комиссии банкам. Например, за III квартал 2023 года застройщики РТ продали квартир на 71 млрд рублей и могли бы направить на социально значимые объекты внутри региона 7–8 миллиардов рублей.
Этих средств могло бы хватить на то, чтобы закрыть достаточно острый вопрос со строительством детских садов.
— Идея отличная, но пока ее не приняли, обсуждаете ли вы проблему допкомиссии от банков с другими игроками рынка?
— Диалог только начался. Пока никто из участников рынка не понимает, что с этим делать. Взять и просто поднять стоимость на 7,5 процента — самое простое, но не самое дальновидное решение. Нюанс в том, что застройщики играют по тем правилам, которые им устанавливают. В моем понимании в искусственном удорожании «квадрата» нет ничего хорошего.
«На мой взгляд, очень важно сохранить баланс между качеством и доступностью продукта»— Учитывая новые правила игры, грозит ли казанскому рынку недвижимости «обезжиривание» проектов? Станут ли застройщики экономить?
— В строительстве МКД не все так просто. Застройщик обязан по закону построить дом из тех материалов, которые были задекларированы по документам. Я сомневаюсь, что в Казани застройщики начнут использовать более дешевые материалы в погоне за какой-то экономией, потому что в таком случае их проект резко потеряет в привлекательности. Проиграет в этом случае и Казань.
К тому же любой кризис рано или поздно закончится и забудется, а вот дома останутся на многие годы.
На мой взгляд, очень важно сохранить баланс между качеством и доступностью продукта. Наша позиция такая: вне зависимости от ценового сегмента потребитель должен иметь инструмент для его покупки. И тут снова хотелось бы поддержать предложение Раиса РТ о том, чтобы сделать льготную государственную семейную ипотеку бессрочной, но под фиксированную ставку. Это позволит покупателям сохранить доступность к покупке жилья, девелоперам даст возможность повысить горизонт планирования, а государству — сохранить или даже увеличить объем вводимого жилья.
На фото холл ЖК «Яратам»
«Доля иногородних покупателей на наших объектах превысила 42 процента»
— Вы ранее отметили, что количество иногородних покупателей растет. Какова их доля на примере СМУ-88?
— По итогам 2023 года доля иногородних покупателей на наших объектах составила 42,5 процента. Преимущественно это жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Челябинска и крупных городов Поволжья. В основном покупают с целью переезда, но кто-то берет в качестве инвестиции.
— Менялись ли как-то запросы потребителей за последний год-два?
— В Казани достаточно требовательный покупатель, который щепетильно относится ко всему, но в первую очередь — к качеству строительства. Для людей важна эргономика — все пространства дома должны подчиняться логике повседневных сценариев, чтобы было удобно и в квартире, и в холлах, и на паркинге. Много требований к визуальной составляющей — эстетичной должна быть не только архитектура, но и внутри глаз не должен ни за что цепляться. Если у вас в лобби где-то будет торчать люк, щиток какой-нибудь — на это обязательно обратят внимание и укажут как на конструктивную ошибку. Мы это давно прошли и сейчас больше погружаемся в нюансы благоустройства.
В наших проектах уже появляются лавочки с подогревом и зарядками. Думаем внедрять в проекты отапливаемые террасы и даже пешеходные дорожки с подогревом.
— СМУ-88 можно считать одним из самых передовых застройщиков в Казани с точки зрения архитектуры и внутреннего наполнения ЖК — яркий пример тому «Яналиф», Skyline, Atlantis Deluxe. Не секрет, что за вами потянулись и некоторые другие казанские застройщики, которые начали внедрять похожие фишки. Вы наверняка следите за конкурентами? Что нравится?
— Мы, конечно же, следим за конкурентами и ко всем очень уважительно относимся. Но, откровенно говоря, опыт перенимаем у некоторых московских девелоперов. И в этом есть заслуга городских властей.
С подачи главного архитектора Казани Ильсияр Тухватуллиной казанские девелоперы начали систематически посещать топовые проекты в столице. Я езжу и сам, а потом отправляю проектировщиков, дизайнеров, чтобы понять, как это реализовать и эксплуатировать у нас. Пока мы смотрим, как можно разнообразить наши игровые комплексы. Интересно реализованы холлы с сухими фонтанами и стрит-ретейлом. Кто-то делает авторизацию по отпечатку пальца — возможно, возьмем такой вариант в проекты на «Новой Портовой».
В 2025 году мы должны сдать ЖК «Крыловка парк», но есть вероятность, что сможем завершить строительство уже в 2024-м
— Какие планы по новым объектам? Какие ЖК собираетесь запустить в этом году?
— В 2025 году мы должны сдать ЖК «Крыловка парк», но есть вероятность, что сможем завершить строительство уже в 2024-м. В разработке есть еще три ЖК в Казани и несколько за пределами региона. Точно продолжим работать в Приморье. Однако взяться за эти проекты сможем только при оптимистичном прогнозе. Сейчас, на этапе получения проектного финансирования, мы крепко задумались: стоит ли игра свеч? Время покажет.
«Пожалуй, такого проекта в Казани еще не было. Для нас здесь не вопрос заработка, а вопрос имиджа. Мы очень любим Казань и готовы участвовать в сохранении знаковых мест»
— На последнем «Казаныше» одним из заметных событий форума стала презентация концепции реконструкции здания бывшей конторы завода братьев Крестовниковых. Она была высоко оценена профессиональным сообществом, например, портал Архи.ру назвал концепцию «единичной для России». Объект, не типичный для компании, — это первый объект культурного наследия в вашем портфеле. Очевидно, что стоимость проекта будет колоссальная. Уместен ли он при нынешней экономической ситуации?
— Пожалуй, такого проекта в Казани еще не было. Для нас здесь не вопрос заработка, а вопрос имиджа. Мы очень любим Казань и готовы участвовать в сохранении знаковых мест. Этот объект когда-то был ключевым для Казани и достоин того, чтобы вернуться в городскую жизнь и стать новой точкой притяжения. Поэтому мы так обстоятельно подошли к разработке концепции, и, мне кажется, Рубен Аракелян блестяще справился с задачей. Он смог в своем проекте решить все ключевые задачи — сохранив исторический контур и узнаваемый облик, наполнить пространство новыми функциями.
Напомню, что там будет не только жилье, но и немало общественных пространств, которые смогут посещать жители и гости столицы Татарстана. Мы уже постепенно приступаем к подготовительным работам.
Застройщик ЖК Крыловка парк — ООО «СЗ СМУ88 ДЕВЕЛОПМЕНТ, проектная декларация на сайте наш. дом.рф
Застройщик ЖК Яналиф — ООО «СЗ ПСК СМУ88», проектная декларация на сайте наш. дом.рф
Фото на анонсе: Андрей Титов
PROESTATE & TOBY Awards, GOOD INNOVATIONS — проэстейт энд Тоби эвордс, Гул инновэйшнс
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 19
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.