«Долгие деньги — дорогие деньги. Пока добежишь до выкупа всех гаражей, проект по рентабельности пойдет вниз», — комментировала сегодня проблемы стройки на территории «Новой Портовой» представитель застройщиков. Масштабные планы города по устройству в давно забытой локации речпорта общественных пространств и жилья упираются в гаражную амнистию — требуется выкуп больше 700 гаражей, владельцы которых могут заволокитить инвесторов в судах. Территория требует новых сетей и дорог, что отпугивает от нее всех потенциальных покупателей земли. Кроме того, нужны и федеральные деньги. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Накануне депутаты отправились к ЖК «Живи» на улице Портовой, чтобы разобрать все дыры существующего законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ)
Законодательные дыры комплексного развития территорий на примере «Новой Портовой»
«На примере „Новой портовой“ хотим рассмотреть, как работает закон о комплексном развитии территорий», — обозначил накануне главную тему выездного заседания Госсовета РТ председатель комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Тыгин. Депутаты отправились к ЖК «Живи» на улице Портовой, чтобы разобрать все дыры существующего законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ).
Окна нового жилого комплекса выходят на гаражный кооператив «Якорь» в 4 га, которые и стали полем для дискуссии. Площадь по сравнению со всеми «квадратами» проекта реновации речпорта, который сейчас реализуется под знаменем «Новая Портовая», совсем не значительная. Напомним, что в проект входит 287 гектаров. Маленький участок на берегу Волги выбрали неслучайно — именно здесь берет свое начало комплексное развитие территории.
Окна нового жилого комплекса выходят на гаражный кооператив «Якорь» в 4 га, которые и стали полем для дискуссии
Старт реновации уже вылился в масштабные проблемы для города, которые решили обсудить на примере этой части «Новой Портовой».
В 2020 году мэр Казани Ильсур Метшин собрал в исполкоме города владельцев околопортовых земель, чтобы обсудить перспективы депрессивного района. К тому моменту, еще до возникновения новой концепции редевелопмента, на территории появился первый застройщик — «КамаСтройИнвест», который возвел на Портовой жилой комплекс «Живи» на месте складов речпорта.
Масштабная реновация территории площадью 287 га началась осенью 2022 года. Первый жилой комплекс «Яналиф» у берега Волги на месте бывшей пескобазы площадью 6 га рядом с улицей Меховщиков начала строить компания «СМУ-88». Проект разработало московское архбюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Сдать новый ЖК на берегу Волги СМУ-88 планирует в 2031 году. Первые четыре дома заселят уже в 2025-м. Комплексное развитие прибрежной зоны намерен финансировать Сбербанк.
Реновацию решили вести под брендом «Новая Портовая» — название в апреле 2022 года предложила главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. Стоимость комплексного развития территории речпорта потребует 500 млрд рублей инвестиций, из которых 18 млрд рублей вложит в свой проект, состоящий из 20 домов премиум-класса, СМУ-88.
Редевелопмент продолжается. В планах расчистить часть территории, занимаемой гаражным комплексом «Якорь». Речь о 4 га земли на Портовой, на которых сегодня расположено 728 участков и объектов гаражного комплекса.
«Когда читаешь закон в документе — все понятно, — рассуждала заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Анастасия Латыпова. — На практике же вылезает очень много проблемных тонкостей».
Здесь — на месте существующего ГСК — планируется не жилье, а обустройство входной группы на набережную Волги с фуд-кортами, торговыми объектами и общественными зонами. Пространство предполагают сделать максимально открытым, чтобы гавань была видна со всех сторон. Кроме того, в 4 га помещается и детский яхт-клуб, описывала планы Латыпова. На фоне потенциальных вопросов «гаражников» и их материальных претензий за свою собственность выглядит это как-то заоблачно: платить-то кто будет?
«Немного уверенности в голосе!» — шутил между рассказами о целях реновации Тыгин. А ведь для сомнений действительно есть причины. Депутатам продемонстрировали три ключевых препятствия для комплексной реновации.
Изъятие земель гаражного кооператива — самая первая проблема, которую высказали на заседании
Проблема №1. Изъятие земель гаражного кооператива «Якорь»
Изъятие земель гаражного кооператива — самая первая проблема, которую высказали на заседании.
«Само решение о КРТ мы приняли довольно давно — больше полугода назад. Перед проведением торгов обязаны уведомить каждого владельца. Когда начали проводить работу, столкнулись с тем, что на этой территории действует гаражная амнистия», — рассказала Латыпова.
На территории ГСК «Якорь» находится больше 700 гаражей. Почти половина не оформлены. Собственники могут в любой момент закончить процедуру оформления в упрощенном порядке — таков закон. А после оформления можно заключать договоры об изъятии, с выплатой всех положенных компенсаций после рыночной оценки имущества. Поэтому город закладывает определенное время на эти процедуры.
По словам Латыповой, процедура изъятия земель в законе о комплексном развитии сомнительная и непривлекательная для инвесторов, которые планируют участвовать в торгах. «Возможность зарезервировать участки очень упростила бы работу с землей. Кого можем — уведомляем, выжидаем положенный срок и выходим на торги», — объяснила докладчица.
По словам Анастасии Латыповой (на фото вторая слева), процедура изъятия земель в законе о комплексном развитии сомнительная и непривлекательная для инвесторов, которые планируют участвовать в торгах
На заседании присутствовали и представители другой стороны — застройщиков.
«Необходимо банковское финансирование, а долгие деньги — дорогие деньги. Пока добежишь до выкупа всех гаражей, проект по рентабельности пойдет вниз», — прокомментировала текущее положение вещей генеральный директор первого застройщика «Новой Портовой» «КамаСтройИнвест» Эльвира Губайдуллина. Она добавила, что сейчас нужно рассматривать финансовые модели от государства, например временно финансировать выкуп земель из бюджета или субсидировать ставку.
«Получается, что проблема только со сроками», — резюмировал Тыгин. Латыпова же в свою очередь объяснила, что сейчас проводятся обсуждения самостоятельного выкупа земель городом. Далее средства, направленные на изъятие, закладываются в стоимость участка для застройщика. «Боимся зайти на торги, а потом увидеть, что никто не заявился», — высказала опасения Латыпова.
Кроме того, есть сложности с выкупом земель бизнеса. Если с выкупом старых квартир все понятно (девелопер может предоставить новую), то с участками сложнее. Механизм КРТ прямой и легко просчитываемой замены не предусматривает. Между тем комплексное развитие территорий должно быть аккуратным, чтобы успешный бизнес сохранялся. «Предпринимателям необходимо предлагать уже готовый участок взамен, чтобы работа не останавливалась», — объяснила представитель управления архитектуры и градостроительства Казани.
Вторая проблема одна из самых очевидных. Пока все планы о комплексной застройке неживой и даже местами полностью заброшенной территории речного порта выглядят красиво на эскизных проектах и на словах властей
Проблема №2. Невозможно определить перспективы развития территории, поэтому сложно привлекать инвесторов
Вторая проблема одна из самых очевидных. Пока все планы о комплексной застройке неживой и даже местами полностью заброшенной территории речного порта выглядят красиво на эскизных проектах и на словах властей. А для инвестора вложение в локацию с потенциальной, но отдаленной во времени рентабельностью большой риск.
«Помню, открывали школу в Челнах. Строитель, у которого рядом стояли дома, начинал продавать „квадрат“ за 30 тысяч. Открылась школа — новые квартиры уходили уже за 110 тысяч за метр. И это мы говорим не о виде на Волгу!» — нашел плюсы Тыгин. Кажется, что вложение в «Новую Портовую» должно привлекать инвесторов, потому что речь идет о 3 млн кв. м реновации — общественных, торговых и социальных пространствах.
«Помню, открывали школу в Челнах. Строитель, у которого рядом стояли дома, начинал продавать «квадрат» за 30 тысяч. Открылась школа — новые квартиры уходили уже за 110 тысяч за метр. И это мы говорим не о виде на Волгу!» — нашел плюсы Тыгин
«Застройщик строит на заемные средства и попадает на проценты. Говорить, что через пять лет все будет продаваться дороже, — такое себе обещание», — пессимистично заявила Латыпова. А технические сложности любой реновации, очевидно, могут оставлять «ефрейторский зазор» по срокам ее окончания.
Среди ключевых моментов:
- «Новая Портовая» требует проведения работ по берегоукреплению.
- На территории необходимо создать подъездные пути. «Даже если здесь будет невероятной красоты набережная, разбитая дорога, по которой туда-сюда ездит грузовой транспорт, привлекательности локации не добавит», — напомнила Латыпова.
- К участкам строительства нужно провести дополнительные инженерные сети.
- По берегу Волги лежат трубопроводы, которые требуют перекладки.
- Необходимо перенести грузовой порт в другое место.
«Столько проблем — сети, юридически непонятные собственники, застройка! Локация толкает побороть любые трудности?» — спрашивал Тыгин.
«У нас в городе нет другого места для создания такого пространства. Казань — единственный крупный город на Волге без водной инфраструктуры», — поясняла Латыпова глобальный замысел градостроителей.
Город планирует полностью очистить территорию от таких проблемных точек, чтобы бизнес смог реализовывать проекты без особых сложностей.
Латыпова позднее пояснила, что точные сроки окончания реновации остаются под сомнением в том числе из-за технических сложностей работы на территории речпорта
Проблема №3. Нет возможности привлекать федеральный бюджет
Третья проблема — законодательство не допускает смешение разных видов бюджетов при участии в комплексном развитии территории (региональный, федеральный и муниципальный).
«Бюджета ни одного муниципалитета не хватит на реализацию крупного проекта», — считает Латыпова.
Как это работает? Если все решения принимают федералы, они же и выделяют средства — такие же условия распространяются и на регион, и на муниципалитет.
«Мы, когда только увидели закон, думали, что разделение бюджетов — правильное решение. Теперь видим проблемы — не можем привлекать средства», — отметил Тыгин. Он привел в пример строительство школ, где участвует сразу три бюджета при суммарной стоимости проекта около 3 млрд рублей. Что же говорить о 500-миллиардных объемах строительства «Новой Портовой»!
Сейчас город столкнулся с тем, что в реализации планов не обойтись без федерального финансирования. Его хотя бы можно было бы направить на исправление технических и инженерных сложностей территории для дальнейшего привлечения инвесторов.
По всей видимости, решать эту проблему надо через Госдуму РФ — с таким предложением выступил член комитета ЖКХ и инфраструктурного развития Дмитрий Анисимов. Вполне очевидно, что законодательство нуждается в корректировке и совершенствовании.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 24
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.