Итог: школ не хватает в 29 микрорайонах города. В этом году в городе сдаются 4 новые школы на 6 тыс. мест — тоже рекорд, но этого мало Итог: школ не хватает в 29 микрорайонах города. В этом году в Казани сдаются 4 новые школы на 6 тыс. мест — тоже рекорд, но этого мало Фото: kzn.ru

Как Казань дошла до жизни такой?

В преддверии 1 сентября в Казани мэр города Ильсур Метшин обсудил развитие социальной инфраструктуры с застройщиками, депутатом Госдумы Ильей Вольфсоном и прокурорами. Жалобы жителей на нехватку школ и детсадов на контроле у этого надзорного ведомства, а часть — на столе у прокурора РФ Игоря Краснова. Заседание шло в закрытом режиме, но «БИЗНЕС Online» удалось собрать картину обсуждения на основе текста и видео портала kzn.ru.

Открыл совещание прокурор Татарстана Илдус Нафиков. По его словам, строительство жилья — как многоквартирного, так и индивидуального — идет активно, однако социальная инфраструктура отстает. Наиболее острый вопрос в сфере образования: не хватает ни школ, ни садиков. И призвал обсудить, как избежать дисбаланса.

Обобщим причины появления проблемы:

  • Темпы жилищного строительства в Татарстане опережают появление социальных объектов — школ и детсадов. В этом году Татарстан намерен сдать 3,1 млн кв. м жилья, из которых 40%, или 1,2 млн кв. м, в Казани. Однако столица РТ не в лидерах по объему строительства многоэтажного жилья в разрезе городов-миллионников. Казань уступает Екатеринбургу и Краснодару, Самаре и Уфе, Перми и Воронежу — по данным на июль, столица РТ практически на уровне 620-тысячного Ижевска! Но при этом по стройке школ и детсадов Казань уступает только Москве.
  • Присоединенные к столице РТ поселки соседних районов. В 1998-м в границы Казани включили 14 поселков, в 2007 году — еще 7, среди которых Салмачи, Вишневка, Константиновка, Самосырово, Чебакса, Белянкино, Чернопенье. И там не только проблемы с детсадами и школами. Прокуратура фиксирует жалобы на дороги, нехватку мусорных площадок, изношенные водопроводные сети.
  • Рождаемость и привлекательность города у жителей районов РТ и городов других регионов. 1 сентября в школы придет рекордное количество учеников — 174 тысячи.

Итог: школ не хватает в 29 микрорайонах города. В этом году в Казани сдаются 4 новые школы на 6 тыс. мест — тоже рекорд, но этого мало. В четырех школах количество первых классов достигает 13. А в 185-м лицее ЖК «Весна» набрано 15 первых классов, в здании на 1,5 тыс. человек в две смены будут учиться 3 тыс. детей. По сведениям прокуратуры, во вторую смену учатся свыше 27 тыс. казанских школьников. Классы переполнены, что нарушает санитарно-эпидемиологическое законодательство.

«По действующему законодательству, делаем все и больше, чтобы решать проблемы городского хозяйства Казани, которые накопились и требуют решения», — говорил мэр, уточнив, что цель — обсудить с прокуратурой видение ситуации городом и застройщиками.

Город требует от застройщиков многоквартирного и малоэтажного жилья проекты планировок территорий, таково и условие перевода участков на территориях комплексного развития Город требует от застройщиков многоквартирного и малоэтажного жилья проекты планировок территорий, таково и условие перевода участков на территориях комплексного развития Фото: «БИЗНЕС Online»

Проблема №1: мешает «дачная амнистия»

На протяжении всех последних лет город требует от застройщиков многоквартирного и малоэтажного жилья проекты планировок территорий, таково и условие перевода участков на территориях комплексного развития. Таких точек в Казани 13. Например, уже начали реновацию территорий у речного порта, идет ревитализация бывших промзон вдоль строящегося Вознесенского тракта, возводят жилье и в промзоне на ул. Миля.

Такой подход позволяет рассчитать нужное количество объектов инфраструктуры исходя из числа будущих жителей, выделить места для их размещения. К слову, действующее федеральное законодательство не позволяет изымать земельные участки для строительства объектов социальной инфраструктуры. Так что если не заложить объект на этапе проекта планировки территории (ППТ), то нет шанса появления там школы или детсада в будущем.

В ППТ под социальную инфраструктуру участки забронированы — муниципалитеты могут законно отказать застройщикам застраивать их чем-нибудь, помимо социальных объектов, пояснила замначальника управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова. Город может просто блокировать выдачу разрешения на строительство того же жилья на этих участках — и такое право используется.

Однако есть нюанс. Такое «бронирование» территорий не работает в поселках, которые вошли в состав города с уже мелко нарезанными и проданными землями. На кадастровый учет эти участки продолжают ставить без учета мнения города и в упрощенном порядке. И «виновата» тут «дачная амнистия». Вроде бы дело-то хорошее — люди получили право оформления той земли, что они осваивают с советских времен. Но, с другой стороны, это одна из причин отсутствия социальных объектов в индивидуальных жилых массивах, пояснила Латыпова. Ведь строительство частного дома не требует согласования с архитектурными властями.

Примеры злоупотребления правом «дачной амнистии» в Казани фиксируют и после уже утвержденных проектов планировок коттеджных поселков. Там, где город видел социальные объекты, уже нарезаны участки под ИЖС.

«Одно дело — старый ком проблем. Другое — нарушение уже утвержденных проектов планировок. Ни прокуратура, ни город ничего не могут сделать. „Дачная амнистия“ позволяет», — обозначил проблему мэр Казани, обращаясь к Нафикову.

Для строительства ЖК высотой 9 этажей и жилой площадью 82 тыс. кв. м надо 7,3 га земли Для строительства ЖК высотой 9 этажей и жилой площадью 82 тыс. кв. м надо 7,3 га земли Фото: kzn.ru

Проблема №2: избыточные нормативы

Для строительства ЖК высотой 9 этажей и жилой площадью 82 тыс. кв. м надо 7,3 га земли. Сюда входит школа на 500 мест и детсад на 220 мест, озеленение, дороги, инженерные объекты. Для сравнения: стандартный квартал в Ново-Савиновском районе со школой и детсадом по советским нормам составляет 5 гектаров.

Сегодня в Казани массово строят жилые комплексы площадью от 15 тыс. до 45 тыс. кв. м, говорили на совещании. Но в таких комплексах формирование отдельных земельных участков под объекты социальной инфраструктуры малой численности нереально. «Пустырей в городе нет. Не строить же новый „Салават Купере“? Потом это головная боль», — подчеркивал мэр Казани.

В последние годы появились новые нормативы к детским садам и школам. Но застройщики, город и в Госдуме видят избыточность этих требований. Например, удивляет ширина коридоров, увеличение площадей техпомещений, комнат отдыха, требование одновременно разместить 700 человек в столовой… А это ведь влияет даже на конструкции входа в такие помещения. Департамент продовольствия и питания Казани подсчитал, что за перемену длиной 15 минут в школьной столовой можно накормить только 450 человек. Но зачем тогда 700 мест, кому это надо? Конечно, большие пространства — прекрасно. Но это стоит денег: современная школа стала почти вдвое дороже, чем та, что строили еще лет пять назад. Кроме того, большие пространства в будущем ведут к большим бюджетным расходам на эксплуатацию.

Департамент продовольствия и питания Казани подсчитал, что за перемену длиной 15 минут в школьной столовой можно накормить только 450 человек. Но зачем тогда 700 мест, кому это надо? Департамент продовольствия и питания Казани подсчитал, что за перемену длиной 15 минут в школьной столовой можно накормить только 450 человек. Но зачем тогда 700 мест, кому это надо? Фото: «БИЗНЕС Online»

«Доходит до абсурда. Дети что, стали великанами?» — передают участники совещания слова мэра Казани.

Стоимость строительства детсада на 220 мест в Татарстане за три года выросла на 42% до 434 млн рублей, добавил депутат Госдумы РФ Вольфсон.

«Нормативы избыточны и в текущей социально-экономической обстановке должны быть пересмотрены», — считает Вольфсон. По его словам, в октябре этот вопрос обсудят на заседании Госсовета России по спорту с участием Владимира Путина. До этого пройдет первое совместное заседание думского комитета по строительству и ЖКХ с Госсоветом РФ по строительству и ЖКХ под председательством президента Татарстана Рустама Минниханова.

Стоимость строительства детсада на 220 мест в Татарстане за три года выросла на 42% до 434 млн рублей Стоимость строительства детсада на 220 мест в Татарстане за три года выросла на 42% до 434 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Проблема №3: федералы не дают денег на школы, банковские спецсчета

Москва свернула федеральные программы по строительству школ и детсадов в регионах. В этом году из 4 сданных в Казани школ 2 оплатил бюджет РТ, а 2 строили на деньги бюджета РФ. Ведь сдать еще вчера в Казани надо 16 школ, а это 29 млрд рублей.

Федералы денег не дают, у города средств нет, бюджет РТ не резиновый. Где выход? Пока видится два варианта:

  • Частное финансирование. Тут до конца не решен вопрос о том, как забрать такие объекты у застройщика, который станет собственником объекта. Для отдельно стоящих объектов действует процедура обмена участков, но нет механизма для встроенно-пристроенных. Безвозмездная передача влечет к ощутимым налоговым выплатам: это демотивирует собственника. Также застройщик не может строить соцобъекты на деньги собственников квартир — это запрещено законом. Можно строить на заемные, но дорого — школа на 500 мест с детсадом на 220 человек обойдется в 1,4 млрд рублей с учетом процентов.
  • Частно-государственное партнерство. Проблема в том, что такая форма предполагает окупаемость объекта до передачи его органам власти. Но нужно ли делать школу окупаемой — большой вопрос.

Стимулируют застройщиков и налоговой льготой, принятой в прошлом году. По согласованию с руководством субъекта РФ предприятия и организации могут освободить от уплаты налога на прибыль в 20%, если соразмерная сумма направлена на укомплектование учебного заведения с госаккредитацией или строительство учебных корпусов.

Новый подход предложил Вольфсон. Депутат Госдумы от РТ предлагает разрешить застройщикам в качестве альтернативы проектному финансированию и эскроу-счетам работать со средствами дольщиков по спецсчетам, например, в казначействе. Но при соблюдении одного из следующих условий, которое утверждается руководителем региона:

  • застройщик за счет сэкономленных таким способом средств строит в регионе школы и детсады;
  • застройщик финансирует капитальный ремонт в учреждениях образования.

Сколько можно сэкономить при использовании спецсчетов? Сегодня средняя банковская ставка для застройщика составляет 3,5–5% от общей суммы кредита. Например, только за открытие проектного финансирования застройщик отдает банку до 100 млн рублей. А всего в процессе реализации проекта застройщики платят банкам миллиарды и миллиарды.

Сегодня средняя банковская ставка для застройщика составляет 3,5-5% от общей суммы кредита. Например, только за открытие проектного финансирования застройщик отдает банку до 100 млн рублей Сегодня средняя банковская ставка для застройщика составляет 3,5–5% от общей суммы кредита. Например, только за открытие проектного финансирования застройщик отдает банку до 100 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Казанские застройщики о балансе, поиске денег и порядке на территориях ИЖС

Видением ситуации на совещании поделились руководители четверки крупнейших застройщиков Казани и Казанской агломерации: Виктор Сунцов из #Суварстроит, Альберт Гильфанов и Радик Салимгараев от «Унистроя», Наиль Галеев из СМУ-88 и Руслан Сагитов от «Ак Барс дома».

Перечислим мысли застройщиков о строительстве социальных объектов, обращенные к городу и прокурорам:

  • Деньги в банках. Стройка дома занимает два года. Все это время деньги дольщиков заморожены на спецсчетах. Если проект комплексный и растянут на 6–7 лет, то прибыль застройщик тоже видит спустя этот срок. Не выполняешь план продаж? Получи повышенную ставку проектного финансирования. А банки в это время аккумулируют у себя астрономические суммы, говорили застройщики. Так, одна из компаний представила расчет — сумма процентов, комиссий и страховой премии, которые она заплатила банку, составила 4,6 млрд рублей. Ровно столько надо, чтобы построить детские сады и школы в текущих проектах компании. И такая сумма оседает в недрах банков только от одного застройщика. Если же средства направить на развитие города или региона, то будет решена острейшая социальная проблема. «Для чего мы кормим банки?», «Мы-то вкладываем в конкретную территорию, вот наш ЖК, а банки куда направляют эти средства?», «Конечно, мы лучше на эти деньги детский сад построим, пусть все будет максимально открыто», — звучало от застройщиков. Газета «БИЗНЕС Online» адресовала эти вопросы самим кредитным организациям, на момент публикации ответов не получено.
  • Не надо строить школы и детсады слишком рано. Нужен баланс. Пока дом заселяется, собственники делают ремонт — места в детсадах и школах занимают жители других территорий. А электронная очередь не позволяет потеснить приезжих.
  • Нужен порядок в индивидуальном жилищном строительстве. Сегодня это половина объема вводимого жилья в России. Эта сфера не прозрачная в сравнении со строительством многоэтажного жилья индустриальным способом. Это касается выплаты налогов, подвода сетей, черных зарплат и даже количества жителей и детей на территории.

В общем, пласт проблем, связанных с социалкой и строительством, вскрытых на совещании, оказался достаточно обширным. «Такой конструктивный диалог очень важен, он помогает участникам совещания решать общую проблему каждому на своем направлении, на федеральном, региональном и муниципальном уровнях», — цитирует kzn.ru слова Нафикова по итогам совещания. Несмотря на несовершенство законодательства, искать решения предложил и казанский градоначальник. «Искать решения, которые будут удовлетворять потребностям и запросам жителей», — подчеркнул мэр. Безусловно, многие решения должны быть приняты не только на уровне города, но и на уровне региона или Федерации.