Елена Стрюкова: «В начале 2010 года звонки потенциальным арендаторам заканчивались вопросом: «Зачем нам склад в Казани? Тут до Москвы полдня езды». Спустя 14 лет ситуация кардинально изменилась» Елена Стрюкова: «В начале 2010 года звонки потенциальным арендаторам заканчивались вопросом: «Зачем нам склад в Казани? Тут до Москвы полдня езды». Спустя 14 лет ситуация кардинально изменилась» Фото: «БИЗНЕС Online»

«В заявках арендаторов все чаще фигурирует М12, а не М7»

«Хедлайнером» конференции «Логистика Будущего» в «Гранд Отеле Казань» сегодня стала полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова. Она дала оценку татарстанскому рынку складской недвижимости и объяснила, почему при недостатке в Казани и агломерации складов девелоперы не спешат их строить.

Стрюкова начала с обзора рынка. Сегодня в столице Татарстана и агломерации есть качественные складские комплексы, собственные распределительные центры ряда компаний и индустриальные парки. Есть и непрофильные предложения — объекты, которые построены до 1980 года. Но на пике спроса склады класса А и Б.

Современный склад высокого класса — это прямоугольное здание одноэтажного типа, возведенное с использованием сэндвич-панелей или облегченных металлических конструкций. К основным характеристикам относят высоту потолка, колонны (их наличие или отсутствие, шаг размещения), качество покрытия пола, отопление, сигнализацию, подъездные пути и т. д.

Общие характеристики склада А такие же, как для помещений более высокого класса, за исключением нескольких параметров:

— допустим шаг колонн от 9 м;

— высота потолков 10 м и более;

— допустимая застройка территории, на которой расположен склад, — 45–55%.

Автономная тепло- и электростанция, учет доступа работников и ж/д линия не обязательные опции. Зато освещение на складе класса А должно быть обеспечено по всей территории.

Склад Б-класса — это одноэтажное здание, построенное или реконструированное, которое отличается от предыдущих категорий несколькими показателями:

— нет требований по расположению колонн;

— высота потолка не менее 8 м;

— количество доковых ворот составляет 1 на 1 тыс. кв. м;

— присутствуют разгрузочные пандусы.

В данной категории складов по классам к дополнительным, но необязательным параметрам относятся: система контроля и управления доступом (СКУД), тепловая и электрическая подстанция, ветка ж/д путей.

Все предложение по складам в Казани и близ столицы строится на трех «китах»: складских комплексах, индустриальных парках, собственных логистических комплексах и распредцентрах крупных компаний. 

По части складских комплексов в столице РТ и около нее построено 433,4 тыс. «квадратов» складов, следует из презентации Стрюковой. Два самых крупных объекта — «Биек Тау» на 158,6 тыс. кв. м в Высокогорском и «Q-Парк» на 84,3 тыс. кв. м в Лаишевском районе — построили еще в 2009 году. С тех пор крупных объектов в Татарстане не появлялось.

Логистических комплексов и распредцентров в Казани и пригороде настроили на 255,7 тыс. «квадратов» Логистических комплексов и распредцентров в Казани и пригороде настроили на 255,7 тыс. «квадратов» Фото: «БИЗНЕС Online»

Второй «кит» — собственные логистические комплексы и распредцентры таких компаний, как Ozon, Wildberries, ПОЗиС, «Почта России». Их в Казани и пригороде настроили на 255,7 тыс. «квадратов». Еще один сегмент рынка — индустриальные парки. Парки на М7, свияжский межрегиональный мультимодальный центр (СММЛЦ), промплощадка «Зеленодольск» и еще несколько промпарков (всего 9 в Казани и агломерации) совокупно раскинулись на почти 800 гектарах.

Что ищут арендаторы промпарков в Казани? Помимо потребности в складах класса А и Б, их интересуют большие площади: 42% заявок на склады касается помещений от 10 тыс. «квадратов» и выше, и только 29% готовы довольствоваться площадками от 5 тыс. до 10 тыс. «квадратов». Склады нужны для хранения и сортировки товаров (46% от всех заявок на склады, сюда же входит сегмент e-com), еще 38% необходимы площадки для логистики. Есть требования и к расположению.

Арендаторов в Казани интересуют большие площади Арендаторов интересуют большие площади Фото: «БИЗНЕС Online»

«Все чаще начинает фигурировать в заявках М12, а не М7, — заметила Стрюкова. — Но объездная трасса М7 и все развязки на соседние трассы тоже остаются оптимально интересными точками сосредоточения спроса». По ее словам, 5 из 9 собственных распределительных центров компаний находится в Зеленодольском районе. Столько же индустриальных комплексов. Хотя для автоколонны, которая едет из Москвы, их местоположение не очень удобно. «Если ты едешь по М7, хочется комфортного поворота направо и никаких развязок. Но что имеем, то имеем, очевидно, что в Зеленодольском районе сильная точка роста», — признала Стрюкова.

Свободных складских мощностей в Казани и пригороде почти не осталось Свободных складских мощностей почти не осталось Фото: «БИЗНЕС Online»

«В 2022 году доля свободных складских помещений в столице РТ составила меньше 1 процента»

Развитие e-com и желание потребителя получить товар на следующий день после заказа привели к тому, что свободных складских мощностей в Казани и пригороде почти не осталось. На конец 2022 года доля свободных помещений в сегменте качественных складов в столице РТ составила меньше 1% (в конце 2021 года было вакантно 15% складов). «В начале 2010 года, когда в аренду сдавался „Q-Парк“, звонки потенциальным арендаторам заканчивались вопросом: „Зачем нам склад в Казани? Тут до Москвы полдня езды“. Спустя 14 лет ситуация кардинально изменилась», — объяснила Стрюкова.

Почти нулевое предложение подогревает арендные ставки. По оценкам полпреда РГУД, в последующих годах аренда склада в Казани обойдется дороже, чем в Москве или Санкт-Петербурге. «Средняя ставка по складам класса А, чистая, без НДС, без эксплуатации, в Москве составляет 5,5 тысячи рублей за „квадрат“ за год (или 458 рублей за „квадрат“ в месяц). Так же примерно в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге. В Казани сейчас вакансия почти нулевая, предложения нет, даже по классу Б ставки выросли. Поэтому ставка по объектам, которые будут строиться в последующие годы, окажется выше, чем по текущим предложениям в Москве и Санкт-Петербурге», — прокомментировала Стрюкова. 

По прогнозам, представленным РГУД, в 2023 году ставка в Казани может вырасти до 784 рубля за кв. м., а к 2026 году — до 1091 рубля за «квадрат» По прогнозам, представленным РГУД, в 2023 году ставка в Казани может вырасти до 784 рублей за квадратный метр, а к 2026-му — до 1 091 рубля за «квадрат» Фото: «БИЗНЕС Online»

По прогнозам, представленным РГУД, в 2023 году ставка в Казани может вырасти до 784 рублей за квадратный метр, а к 2026-му — до 1 091 рубля за «квадрат». Казалось бы, самое время строить склады. Желающих вкладывать деньги пока не находится, но все факторы говорят о том, что строить объекты будет выгодно в ближайшей перспективе. «Расчет стоимости строительства складов показал, что в нынешних реалиях стоимость застройки 1 квадратного метра склада на 10–15 процентов выше, чем сумма, вырученная с 10 лет аренды данного квадратного метра по нынешней ставке. Однако данные прошлых лет по росту арендной ставки дают основания полагать, что она продолжит рост на 15 процентов в год. Плюс спрос на такую недвижимость в Казани уже растет. Есть все основания полагать, что совсем скоро строительство складов в Казани будет экономически выгодно», — объяснила Стрюкова.

Собственно, новые проекты уже планируются: на 2023 год запланирована застройка «Туры 2.0» на 300 га, а между Челнами и Нижнекамском в 2025-м появится крупнейший в стране железнодорожный логоцентр с грузооборотом до 100 тыс. контейнеров в год. Свои корректировки внесет и строительство М12. «Как только она заработает, это серьезным образом перераспределит спрос, несколько других площадок окажется на острие востребованности, — рассказала Стрюкова. — Мы верим, что устойчивый спрос на складские помещения, появление интереса системных индустриальных девелоперов, которые всерьез стали смотреть на рынок Казани, а также серьезная налоговая поддержка со стороны государства позволят этот разрыв преодолеть».