Инвесторы правят бал на рынке недвижимости автограда: по оценкам риелторов, цены на челнинские новостройки стали весьма кусачими. Да и средние 70 тыс. рублей за «квадрат» не предел! Как выяснил «БИЗНЕС Online», ряд застройщиков на фоне подорожания стройматериалов решили придержать продажи, чем еще больше подстегивают дефицит. О том, как дорожает челнинский «квадрат» и как бедность покупателей влияет на архитектуру и планировки, — в нашем материале.
Маржа застройщиков стремительно скукоживается. Деньги от дольщиков через эскроу-счета получены еще на этапе котлована, а себестоимость резко выросла за время возведения многоквартирного дома
«Кто успел распродать квартиры до роста цен на стройматериалы, проиграл»
Третья волна подорожания стройматериалов накрывает рынок жилья. На недавней конференции компании Knight Frank ее участники констатировали, что поползли вверх цены на бетон и кровельные материалы, а также асфальт. Напомним, ранее взлетели цены на сталь, кирпич, древесину, окна, кабельную продукцию и отделочные материалы.
Резкое подорожание строительных материалов стало главным негативным событием на рынке недвижимости России в этом году. Некоторые позиции поднялись в цене в несколько раз. По словам экспертов «БИЗНЕС Online», подобного роста не было даже во время обвала курса рубля. За полгода строительная гиперинфляция привела к резкому росту себестоимости «человейников»: затраты на «квадрат» в многоквартирных домах увеличились примерно на треть.
«Честно говоря, на рынке наблюдается какой-то бедлам. Повышение цен во многих сегментах происходит необоснованно. Доходило до того, что мы получали коммерческие предложения, где цены действовали не более трех дней, — рассказал „БИЗНЕС Online“ коммерческий директор компании „Домкор“ Юрий Мочалин. — Нет никакой стабильности с точки зрения поставок и снабжения. Естественно, все это в конечном итоге влияет на себестоимость строительства». Вместе с тем «Домкор» как крупная компания выстраивает трехлетний цикл строительства, при этом, обладая мощной базой, способна смягчать ценовые колебания и, естественно, компенсировать затраты за счет роста цен.
И все же, если в Казани за счет весьма приличной разницы между себестоимостью и рыночной ценой квартир девелоперы чувствуют себя относительно комфортно, в городах поменьше строители испытывают проблемы, особенно если они угодили в ножницы между ростом себестоимости и ловушкой эскроу. Деньги от дольщиков через эскроу-счета получены еще на этапе котлована, а себестоимость резко выросла за время возведения многоквартирного дома. В итоге маржа застройщиков стремительно скукоживается.
Компании получают деньги под проектное финансирование у банков. При постоянном удорожании стройматериалов также необходимо совместно с банками постоянно индексировать займы, а это не всегда возможно. Мы тоже понесли существенные убытки.
С ним солидарны и другие участники рынка. «Кто успел распродать квартиры до роста цен на стройматериалы, проиграл», — говорит генеральный директор компании «СтройТраст» Раиль Минегалиев. Благодаря льготной ипотеке спрос резко вырос, и девелоперы побили все рекорды по выручке. Но, по мнению Минегалиева, заложниками этой ситуации оказались не только девелоперы, но и их подрядчики. «Стоимость строительства растет, а у нас многие контракты подписаны в допандемийное время, в 2019 году», — говорит Минегалиев. Менять контрактную цену девелоперы не стремятся, хотя сами они снимают сливки за счет подорожавших квартир. «Поэтому любые изменения на рынке бьют прежде всего по карману подрядчиков и покупателей», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online». Конечно, когда у девелопера свои подрядчики, это одна песня. Но обособленных генподрядных компаний почти не осталось, считает Минегалиев. «Мы последние из могикан», — смеется он и заявляет о планах на реализацию самостоятельных девелоперских проектов.
К росту цен на стройматериалы добавилась проблема дефицита работников. Зарплаты тоже выросли: даже подсобники, год назад соглашавшиеся трудиться за 1 тыс. рублей в день, теперь просят две. Та же картина — по каменщикам, бетонщикам, арматурщикам и прочим строителям
Добавим, что к росту цен на стройматериалы добавляется проблема дефицита работников на стройплощадках. Зарплаты тоже выросли: даже подсобники, год назад соглашавшиеся трудиться за 1 тыс. рублей в день, теперь просят две. Та же картина — по каменщикам, бетонщикам, арматурщикам и прочим строителям.
По данным портала Domofond.Ru, в ноябре 2018-го средняя новостройка в Челнах стоила 50,7 тыс. рублей за квадратный метр. Через год жилье подорожало на 12% — до 56 тысяч. С января по сентябрь 2021-го рост уже 9%: было 64 тыс., стало 70 тыс. рублей за «квадрат»
С января по сентябрь 2021 года жилье в Челнах подорожало на 9%
Рост себестоимости девелоперы всегда стремятся отыграть заранее, так что квартиры дорожают опережающими темпами, если это позволяет рынок. По данным портала Domofond.Ru, в ноябре 2018-го средняя новостройка в Набережных Челнах стоила 50,7 тыс. рублей за квадратный метр. Через год жилье подорожало на 12% — до 56 тысяч. С января по сентябрь 2021 года рост составил уже 9%: было 64 тыс., стало 70 тыс. рублей за «квадрат».
Между тем себестоимость строительно-монтажных работ, по оценкам экспертов, за то же время выросла с 40 тыс. до 55 тыс. рублей за «квадрат». Кроме того, в себестоимость надо добавить затраты на обслуживание кредитов, маркетинг, разработку проектов и т. д. Поэтому участники рынка прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость.
Самым дешевым «квадратом» на рынке жилья автограда может похвастаться «трешка» в поселке Орловка в Комсомольском районе. Апартаменты площадью 70 кв. м в двухэтажном доме выглядят, мягко говоря, не очень. Ободраны стены, на деревянном полу не хватает досок, да и в целом довольно мрачно. «Новые пластиковые окна, установлены новый газовый счетчик и новые радиаторы. Требует ремонта. Нет слива и канализации», — описывает свой лот продавец. За всю эту «красоту» собственник хочет 1,5 млн рублей, или 22,5 тыс. за «квадрат». Из преимуществ — расположение дома.
Самую дешевую квартиру в Челнах продает Сбер. Цена за «однушку» на Мусы Джалиля площадью 17,8 кв. м — 424 тыс. рублей, да еще с аукциона, т. е. 23,8 тыс. рублей за «квадрат». Топ-3 самых дешевых квартир замыкает «двушка» на первом этаже по адресу Маршала Чуйкова, 4 — 1,36 млн рублей.
Любопытная картина наблюдается и на противоположном полюсе. Максимум за «квадрат» просит собственник квартиры на проспекте Вахитова в ЖК «Солнечный парк». Дизайнерский ремонт в стиле неоклассика из дорогих материалов, с мебелью, техникой и даже музыкальным лифтом в подъезде. Будущему покупателю 120 «квадратов» обойдутся в 18,5 млн рублей.
Следом по цене за «квадрат» идет «евродвушка» на Цветочном бульваре (любопытно, что квартиры из этого района попали в оба наших топа). Дом расположен между Ледовым дворцом и парком Победы, через дорогу — ТЦ Sunrise City. За 57 кв. м продавец хочет выручить 8,5 миллиона.
Замыкает тройку «двушка» в таунхаусе рядом с лесопарковой зоной на улице Прибрежной. Новым хозяевам предлагаются огороженная территория, видеонаблюдение, крытая парковка с машино-местом, детская площадка и мангальная зона. В доме индивидуальное газовое отопление. Вдобавок ко всему есть кладовая в подвале и мансардный этаж. За 33 кв. м удобств собственники просят 5 миллионов.
В среднем же самые дешевые на вторичном рынке квартиры города сегодня находятся в поселке Сидоровка и «огурцах» (район получил в народе такое название из-за зеленых панельных домов, расположенных вдоль автодороги №1). Там цены начинаются от 25 тыс. за квадратный метр. Самые дорогие квартиры — в элитном районе «Чаллы Яр» с трехэтажными домами, где средний ценник составляет около 100 тыс. рублей за «квадрат».
В ожидании этого застройщики меняют стратегию продаж. Если год назад эффективной была стратегия продать по максимуму на стадии котлована и затем строить на деньги банка по минимальной ставке, то теперь все наоборот. Часть девелоперов строит, но продажи не открывает.
По данным портала «Наш дом.РФ», в Набережных Челнах в ходу обе стратегии. 8 из 14 местных застройщиков решили обойтись без запасов квартир, выставив на продажу все активы. В то же время ряд компаний — «Профит», «Евростиль», «Авангард-Ч» и «Челны Град» — решили придержать половину или даже бо́льшую часть квартир. Они просто не продают их. В этом случае проектное финансирование обходится им значительно дороже, после открытия продаж они будут четко понимать экономику проекта и спишут издержки на конечного покупателя.
«Если у крупных игроков рынка есть свои запасы, то в большинстве своем сейчас все строят на банковские деньги, которые находятся на счетах эскроу. Поэтому удорожание строительства — довольно серьезная проблема. Не всегда можно точно определить бюджет проекта», — объясняет стратегию директор компании «Стройпроект-Плюс» Михаил Казаченко.
Собеседники «БИЗНЕС Online» из числа риелторов отмечают, что девелоперы надеются на предстоящий рост цен к концу года. «„Профит“ и „Домкор“ придерживают квартиры. Несмотря на то, что дом рядом с ТЦ „Торговый квартал“ уже готов, продажи обещают начать только в декабре. По прогнозам их аналитиков, к этому моменту цена поднимется еще выше», — говорит один из наших собеседников.
Лидер по объемам застройки — ГК «Профит» — 10 строящихся домов на 90 тыс. кв. метров. За ним идет «Домкор» с 14 строящимися домами на 89 тыс. кв. метров. Тройку лидеров замыкает ГК «Евростиль» — 9 строящихся домов на 60 тыс. кв. м жилья
В тройке лидеров по объемам строительства — «Профит», «Домкор» и «Евростиль»
Стоит ли ждать расширения предложения? В Набережных Челнах возводится примерно четверть всего многоквартирного жилья Татарстана. По данным «Наш.Дом.РФ», на сентябрь 2021 года строится 418 тыс. кв. м — это без малого полсотни домов на 9 тыс. квартир. Из них 372 тыс. кв. м, или 8 тыс. квартир, — по новым правилам проектного финансирования. По данным единого ресурса застройщиков, в автограде работают 14 застройщиков, которые предлагают на выбор 26 жилых комплексов.
В 2021 году сдадут 15 жилых комплексов — это 32 многоквартирных дома на 2 907 квартир. Часть их уже достроена, так что до конца этого года застройщики обещают сдать 9 жилых комплексов. Исходя из данных «Наш Дом.РФ», топ-5 крупнейших девелоперов Челнов консолидируют почти 70% всего объема строящихся квартир автограда.
Лидер по объемам застройки — ГК «Профит». У компании Марселя Мингалимова — 10 строящихся домов на 90 тыс. кв. метров. За ним идет «Домкор» Мунира Гайнулова с 14 строящимися домами на 89 тыс. кв. метров. Тройку лидеров замыкает ГК «Евростиль» Ильнара Гайсина — 9 строящихся домов на 60 тыс. кв. м жилья.
На четвертом месте расположилось две компании — у них по 42 тыс. кв. метров. Ижевский «Талан» Константина Макарова возводит четыре многоквартирных дома. Средняя цена за «квадрат» у удмуртского девелопера составляет 77,8 тыс. рублей. Он же выставил самую высокую цену — 80 тыс. рублей за квадратный метр в ЖК «Сердце города» и «Притяжение». Компанию ему на четвертой позиции составил «АНГ-Холдинг» Александра Горшкова — у него два дома на 42 тыс. кв. м, а ЖК «Междуречье» стал самым большим строящимся жилым комплексом в Челнах. Замыкает пятерку Михаил Золотухин и его ЖСК «Комфортное жилье» — два дома на 18 тыс. кв. метров.
Sunrise City — амбициозный проект. Компания продает квартиры после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, т. е. никаких эскроу и долевых продаж, только готовое жилье
В данных «Наш Дом.РФ» и ЕРЗ нет известного в Челнах турецкого застройщика — «Санрайс Капитал». С 2016 года он на свои средства строит амбициозный проект — как его называют в компании, «целый город». Уже запущен и одноименный торговый центр Sunrise City. В самом ЖК сдано два дома — заселяются блоки 4, 5, 6, 7. Как сообщили нашему корреспонденту в отделе продаж компании, заселенность составляет 95%. «Осталось 35 квартир в наличии. Если брать нашу новостройку, 11-й блок, в III квартале 2022 года ориентировочно начнутся продажи. Блоки 9 и 10 еще не достроены, пока по ним информацию предоставить не готовы». Компания продает квартиры после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, т. е. никаких эскроу и долевых продаж, только готовое жилье.
Высотки активно возводятся по большей части в центре автограда
Челны — город маленьких квартир и «высотная столица» Татарстана
Согласно аналитическим данным ЕРЗ, бо́льшую часть жилья в РТ строят высотой 18–24 этажа — это 47% от всей площади строящихся многоквартирных домов. При этом рейтинг самых высоких новостроек возглавляют как раз Челны. По данным портала Domofond, автоград даже вошел в топ-25 городов России с наиболее высотными новостройками — на второе место с конца. Средняя высота новых домов здесь составила 17 этажей, тогда как в среднем по России — 16.
Сегодня самыми высокими строящимися домами в Татарстане являются 27-этажные многоквартирные дома в ЖК «Дом по пр-кту Сююмбике, 34» в Челнах от ГК «Евростиль» и ЖК «Яратам» от СМУ-88 в Казани.
Высотки активно возводятся по большей части в центре автограда: «Активное строительство многоэтажных домов связано с тем, что на данный момент у нас осваиваются центральные точки города, где стоимость земельного участка достаточно высока, — объясняет Мочалин. — Соответственно, застройщики за счет этажности пытаются снизить свои затраты по стоимости земли».
При этом нельзя сказать, что жители автограда стали чаще смотреть в сторону высоток, считают в «Домкоре»: «Там, где высотность логически обусловлена, покупатель согласен с тем, что это нормальный процесс. А где это ничем не подтверждается, продажи идут за счет ценового демпинга», — поясняют в компании.
Застройщики стараются привить челнинцам любовь к подземным и многоуровневым паркингам
Вместе с модой на многоэтажки застройщики стараются привить челнинцам любовь к подземным и многоуровневым паркингам. Стремление, естественно, возникло не само по себе, а в связи с требованиями исполкома. Согласно нормативам, на каждые 75 «квадратов» жилья застройщики обязаны предоставить парковочное место. Парковки, площади для авто раскупаются крайне неохотно. «Спрос на подземные и многоуровневые парковки в городе остается слабым. Люди у нас к ним еще не привыкли: им удобнее ставить машину возле окошка, чтобы было недалеко идти. Эту проблему можно решать только жестким администрированием», — говорит один из наших экспертов.
Еще один отличительный признак автограда — относительно небольшие по площади квартиры. Знаменитые «шуваловки» дешевле стандартных «однушек», и их проще купить. Согласно данным ЕРЗ, из 10 наименее метражных жилых комплексов РТ 6 строится в Челнах. Лидер этого рейтинга — «новокуюкинские квартирки» под Казанью, средняя площадь которых составляет менее 30 кв. метров. В челнинских ЖК «Побережье», «Центральный», «Современный», «64-й комплекс» и «Проспекте Московский, 59–25» средние площади колеблются от 37 до 41 кв. метров. Конечно, есть в автограде и крупный формат! Но все же из десятка наиболее крупнометражных комплексов 8 приходится на Казань и лишь один — на Набережные Челны, это ЖК «Клевер» от «Домкора», где средняя площадь квартиры составляет почти 87 кв. метров.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 168
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.