«В июле люди начали торговаться», — описывают ситуацию на рынке недвижимости участники рынка. Цена «квадрата» в новостройках Казани взлетела до 109 тыс. рублей, «вторичка» крутится у «соточки», а власти ставят на семьи с детьми: для них ставки по ипотеке опускают ниже 2% годовых. Интерес покупателей к новостройкам пополз вниз. Растет лишь рынок «вторички», но и ее начал душить рост ключевой ставки ЦБ. О том, куда катится рынок, — в мнениях экспертов «БИЗНЕС Online».
Июньский спад: рост цен и последний вагон дешевой ипотеки «от Путина»
Июньского всплеска на рынке новостроек перед ужесточением условий льготной ипотеки в Татарстане не случилось. Майское падение рынка недвижимости РТ в июне отыграла только «вторичка». Там число сделок по РТ выросло, по данным Росреестра, на 40% до 9,5 тыс., в Казани — на 15% до 5 тысяч. На рынке же новостроек наметился спад: в июне-2021 застройщики продали на 5% меньше квартир, чем в июне 2020 года, зафиксировано 1,5 тыс. договоров. Упал интерес и к земле — сделок с ней за год стало меньше на 3%.
Эксперты рынка недвижимости назвали причины падения спроса на новостройки, загородное жилье и землю:
- у покупателей заканчиваются деньги;
- стоимость квадратного метра существенно превысила психологическую отметку в 100 тыс. рублей;
- резко и непредсказуемо дорожают стройматериалы;
- вернулись «качели» традиционного летнего спада продаж после рекордов спроса середины – конца 2020 года;
- не хватает ликвидных квартир. У девелоперов — дефицит предложения, празднуют только те, кто выводит новые корпуса;
- наконец, интересные варианты жилья есть у инвесторов, которые с марта фиксируют прибыль на вторичном рынке.
«На рынке штиль, — говорит директор застройщика ГК ЖИК Владимир Михайлов. Он отмечает, что три месяца назад спрос стимулировала льготная ипотека и ажиотаж, связанный с ростом цен и желанием людей успеть вложиться в недвижимость. — Теперь у покупателей иссякли свободные средства».
С 1 июля ставка льготной ипотеки на покупку нового жилья выросла на полпроцента до 7% годовых, а максимальная сумма кредита для регионов сократилась до 3 млн рублей. По итогам мая некоторые эксперты рассчитывали на то, что в июне покупатели станут массово запрыгивать в последний вагон дешевой ипотеки, появившейся в России по воле президента Владимира Путина. Но этого не произошло.
«Тема стала несколько избитой и для застройщика, и для покупателя, — продолжает Михайлов. — Ее уже дважды планировали закрыть, так что те, кто реально хотел воспользоваться, уже это сделали».
Директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон согласен с коллегой: падение спроса на льготную ипотеку девелопер ощутил еще в мае, а в июне ажиотажа вовсе не было. В #Суварстроит, наоборот, заявляют о том, что в июне покупатели стремились получить кредит по старым лимитам — доля сделок с льготной ипотекой достигла 96%, а продажи в сравнении с июнем 2020 года выросли на 12%. Возможно, это связано с появлением новых корпусов в предложениях девелопера.
Вся надежда на беби-бум
Исследование ЦИАН показало, что в столице РТ по новым условиям «путинской» ипотеки доступно только 4% квартир. «Думаю, что в Казани такой механизм покупки хоть и не станет основным, но будет работать как вспомогательный инструмент», — говорит Вольфсон. Например, для тех, кто берет ипотечный кредит до 3 млн рублей, а бо́льшую часть стоимости квартиры закрывает первоначальным взносом.
К основным инструментам поддержки рынка новостроек эксперты относят:
- семейную ипотеку. С 1 июля 2021 года программу распространили на семьи с одним ребенком, если тот родился в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022 года. Ставка — 6% годовых, лимит для Казани и Татарстана — 6 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — не менее 15%. Также можно рефинансировать уже взятый кредит. До этого программа действовала для семей с двумя и более детьми со ставкой 5% годовых;
- материнский капитал. Подходит для первоначального взноса, погашения ипотеки, оплаты стоимости жилья, строительства или реконструкции дома. В 2021 году за рождение первого ребенка выплачивают 483,8 тыс. рублей, за второго допвыплата — 155,5 тыс. рублей. При рождении второго и третьего ребенка перечисляют 639,4 тыс. рублей, но только если родители ранее не пользовались маткапиталом — женщина вправе погасить один сертификат. За третьего ребенка роженица получит 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Конечно, пусть подорожавшую, но продленную до 1 июля 2022-го «путинскую» ипотеку застройщики субсидируют и опускают ставку до 5% годовых. А семейную ипотеку предлагают и под 1,8% годовых на весь срок кредитования. Впрочем, за жесты доброй воли девелоперов все равно платит покупатель — например, из-за удлинения срока кредитования. Но в итоге такой подход для клиента все равно что скрытая скидка с цены квадратного метра, удешевлять который застройщики не могут и не хотят.
Льготная ипотека продолжит играть роль драйвера рынка и нивелирует негатив, который возник бы в случае резкой отмены программы.
В #Суварстроит отмечают, что обновленная программа «путинской» ипотеки пользуется спросом. Растут запросы на кредиты до 3 млн рублей. «Это происходит, несмотря на сокращение максимального размера кредита, а в некоторых банках еще и увеличение первоначального взноса», — говорят в компании.
По словам руководителя АН «Риэлтгрупп» Марселя Сибгатуллина, подорожавшая ипотека «от Путина» с начала июля склоняла покупателей к «вторичке». «Запрашиваемая сумма кредита в Казани намного больше, поскольку цены в новостройках выросли. „Однушка“ стоит и 5 миллионов рублей, а первоначальный взнос в 2 миллиона мало у кого есть. У большинства минималка — 15–20 процентов, поэтому спрос на „первичку“ снижается», — говорит Сибгатуллин. Эксперт считает, что новостройки продавались только за счет господдержки. А т. к. условия поменялись и процентная ставка выросла, люди за такую же сумму покупают квартиру в уже сданном доме.
Июнь по сравнению с маем стал еще «тише», оценивает динамику продаж управляющий агентством недвижимости «Портал-116» Рамиль Каюмов. «На первичном рынке сделки в основном произошли с инвесторами, поэтому июнь вытянули, — говорит Каюмов. — На рынке мало интересных вариантов для покупки, и сложно найти подходящее предложение. Цены растут, и по ним инвесторы уже не хотят покупать, уходят с рынка».
Исследование ЦИАН показало, что в столице РТ по новым условиям «путинской» ипотеки доступно только 4% квартир
Цена «квадрата» в Казани выросла до 109 тыс. рублей, а застройщикам сложно начинать новые проекты
Стартов новых проектов на рынке по-прежнему немного. В июне исполком Казани выдал четыре разрешения на строительство многоквартирного жилья — на одно больше, чем в июне 2020 года и в мае 2021-го. Так, «Унистрой» построит первый дом ЖК «Гребной канал» на территории 33-го военного городка и возведет 20-этажный дом «Уникум» на улице Новаторов. СМУ-88 взяло разрешения на вторую и третью очередь ЖК «Яратам» на улице Бухарской.
В июле #Суварстроит запустил строительство в Приволжском районе четырех новых домов ЖК «Времена года». Финская компания «ЮИТ» готовится к застройке на месте снесенных аварийных домов напротив филармонии. Но в минстрое РТ ожидают бо́льших осложнений с предложением новостроек в будущем. Участков с готовыми коммунальными сетями в Татарстане осталось на 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли за полтора года.
Не исключаю, что рынок «первички» некоторое время будет падать — пока застройщики работают не в самых комфортных условиях. Начинать новые проекты довольно сложно, потому что нет подходящих площадок. Себестоимость строительства и цена квадратного метра растут, дефицит предложения продолжает усиливаться — все это негативно сказывается на общей картине. Надеюсь, скоро будут предприняты меры для стимулирования, хотя бы в части земли под строительство.
Дефицит предложения жилья по адекватным ценам сформировался не только в Казани — спрос резко увеличился по всей стране, и во всех «ликвидных» городах выросли цены. Ситуацией пользуются владельцы относительно новой «вторички», которые еще в апреле опередили девелоперов и установили исторический рекорд продаж. Застройщики проигрывают инвесторам не только в качестве предложения, но и в стоимости квадратного метра. По данным Domofond.RU, в апреле – мае квадратный метр новостроек в среднем стоил 107 тыс. рублей, но за июнь цена выросла еще на 2 тыс. рублей. За полгода «квадрат» в новостройках столицы РТ подорожал на 7,6% до 109 тыс. рублей. Для сравнения: за 6 месяцев «вторичка» подорожала на 11% до 100 тыс. рублей за «квадрат».
«Рынок раздут, цены космические, — говорит Сибгатуллин. — В июле люди начали торговаться, хотя в июне такого не было и продавцы смело держали стоимость. Цены снижают на 100–150 тысяч рублей с квартиры. Когда нужно продать, владельцы квартир идут на уступки, торгуются».
Рост ключевой ставки ЦБ бьет по «вторичке»
Каковы прогнозы на ближайшие три месяца? По словам председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, спрос на «вторичку» продолжит расти, поскольку цены там привлекательнее, чем у застройщиков. Правда, 23 июля Центробанк повысил ключевую ставку с 5,5% до 6,5% годовых, что отразится на доступности ипотечных кредитов при покупке «вторички», ставки которых государство не субсидирует.
«Осенью прогнозируем рост спроса на новостройки, так как ипотечные продукты на вторичную недвижимость более чувствительны к изменению ключевой ставки ЦБ РФ, — говорит коммерческий директор #Суварстроит. — Застройщики совместно с банками-партнерами поддержат конкурентоспособный спрос на первичную недвижимость новыми продуктами, дешевой ипотекой».
По словам председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, спрос на «вторичку» продолжит расти, поскольку цены там привлекательнее, чем у застройщиков
А вот в ГК ЖИК прогнозируют продолжение затишья на рынке новостроек. «Не так много новых проектов у застройщиков, разрешений на строительство выдается мало, при этом на рынке появляется все больше инвестиционных квартир, часть спроса будет закрываться договорами уступки и купли-продажи с физическими лицами», — считает Михайлов.
По оценками Савельева, пока на рынке межсезонье, а спрос возвращается на уровень 2018–2019 годов. «Такая ситуация без ажиотажных всплесков продлится до конца года», — говорит эксперт.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 347
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.