Заседание комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Госсовета РТ в Казанском государственном архитектурно-строительном университете началось с маленькой, но ожидаемой, в общем-то, сенсации Заседание комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Госсовета РТ в Казанском государственном архитектурно-строительном университете началось с маленькой, но ожидаемой, в общем-то, сенсации Фото: gossov.tatarstan.ru

Поправки от трех партий

Заседание комитета по жилищной политике и инфраструктурному развитию Госсовета РТ в Казанском государственном архитектурно-строительном университете началось с маленькой, но ожидаемой, в общем-то, сенсации. Депутаты прописывают механизм защиты прав собственников при комплексном развитии территорий (КРТ) в Татарстане.

Ранее парламентарии горячо обсудили, но все же приняли в первом чтении поправки к закону «О градостроительной деятельности», уточняющие полномочия кабмина РТ. О том, что в законопроекте «заложено много мин», заявил единоросс Марат Галеев. Ярче всех против поправок выступили депутаты от «Справедливой России» Альмир Михеев и коммунист Артем Прокофьев. Оба подготовили свои предложения ко второму чтению законопроекта РТ «О градостроительной деятельности», часть которых скорректирует другой закон — «Об обеспечении защиты жилищных прав граждан».

«Чудовищный, непродуманный механизм!»: закон о реновации вызвал скандал в Госсовете РТ

Поправки впервые в новейшей истории парламента РТ подготовили представители сразу трех партий. Соавтором от «Единой России» выступил глава профильного комитета Александр Тыгин. Похоже, механизм КРТ — это новый исторический этап не только развития городов Татарстана, но и республиканского парламентаризма. Законотворцы предложили расширить предмет правового регулирования закона «Об обеспечении защиты жилищных прав граждан» и ввели новую статью, закрепляющую гарантии жилищных, иных имущественных прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах на застроенных территориях, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки.

К базовым гарантиям предлагают отнести предоставление:

  • собственникам — права равноценного возмещения и равнозначного жилого помещения взамен освобождаемого жилья. В случае предоставления равноценного возмещения по заявлению собственника ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости;
  • нанимателю взамен освобождаемого жилья другого равнозначного жилого помещения, которое по письменному заявлению нанимателя может быть предоставлено ему на праве собственности;
  • по письменному заявлению собственника или нанимателя взамен освобождаемого жилого помещения — предоставление другого равнозначного жилого помещения, соответствующего установленным кабмином РТ стандартам, в том же поселении, городском округе, где расположен многоквартирный дом.

Проект закона также предлагает закрепить норму, по которой нормативно-правовым актом кабмина РТ либо муниципальными правовыми актами собственники жилых помещений смогут получить дополнительную поддержку по обеспечению жилыми помещениями. Законодатели предусмотрели и возможность приобретения переселенцами жилых помещений большей площади путем доплаты, в том числе материнским капиталом, государственными жилищными сертификатами и иными не запрещенными законодательством источниками.

Александр Тыгин: ««Если у вас это второе жилье и вам не нужно новое, вы получаете возмещение. Если согласны, то получаете сумму. Если для вас жилье, количество комнат и метраж принципиально важны — вы пишете заявление» Александр Тыгин: «Если у вас это второе жилье и вам не нужно новое, вы получаете возмещение. В случае согласия выплачивается сумма. Если для вас жилье, количество комнат и метраж принципиально важны — пишете заявление» Фото: gossov.tatarstan.ru

«Ваша квартира под снос стоила 300 тысяч, а будет — 4 миллиона»

Понятие «равнозначность» в современном российском законодательстве появилось в декабре 2020 года. Однако право применять или не применять данный инструмент федералы предоставили субъектам, объяснили на заседании. Указанным правом и решили воспользоваться парламентарии.

«Если у вас это второе жилье и вам не нужно новое, вы получаете возмещение, — объяснял суть поправок Тыгин. — В случае согласия выплачивается сумма. Если для вас жилье, количество комнат и метраж принципиально важны — пишете заявление. В этом случае применяется механизм равнозначности. Не „рубль в рубль“ расселяется, а „метр в метр“. Ваша квартира стоит 300 тысяч, а новая будет стоить 4 миллиона рублей. Согласно закону значение имеют не рубли, а метры. На мой взгляд, более веской гарантии трудно себе представить».

В советские годы в РСФСР практика расселения учитывала ряд факторов, в том числе нормы жилой площади на человека. К примеру, в «однушке» площадью 32 кв. м прописана семья с двумя разнополыми детьми. При сносе дома семье по договору найма должны были дать жилье с учетом нормы площади на каждого проживающего — предположим, 18 кв. м, т. е. общая площадь новой квартиры должна составлять 72 кв. метра. Учитывалась также разнополость детей, и в квартире должно иметься не менее трех комнат: одна — супругам, две — детям. По факту происходило улучшение жилищных условий.

Современный жилищный кодекс гласит лишь, что новая квартира должна быть равнозначна по общей площади, т. е. это не улучшение жилищных условий, а компенсация. Да, ЖК РФ содержит норму, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Но есть нюансы. О нормативах при расселении аварийных домов речи не идет: смысл не в улучшении жилищных условий за бюджетный счет, а в том, чтобы дать другое жилое помещение не меньшей площади, компенсировать ее. И власти могут не обращать внимания на обстоятельства вроде разнополости проживающих, даже если это ухудшает их условия. Как показывает судебная практика, суды могут оказаться не на стороне жильцов. А люди, естественно, стремятся толковать расселение как улучшение жилищных условий, помимо устранения аварийности. При этом собственникам квартир еще хуже. Если дом признали аварийным, собственнику должны выплатить ее рыночную стоимость, компенсировать убытки и даже упущенную выгоду от переезда. Но никакую равнозначную квартиру давать не должны! Хотя могут предложить, как это сделали в порядке исключения в Казани.

Московская же реновация отличается от тех понятий, что прописаны в Жилищном кодексе. В столице приняты дополнительные гарантии. Собственники жилья, подпадающего под программу реновации в Москве, вправе выбирать: равнозначная квартира, равноценная (т. е. равная по стоимости) или равноценное возмещение деньгами. Равнозначной считается квартира с не меньшей жилой площадью и таким же количеством комнат в том же районе города. Вместе с тем ее общая площадь может быть больше, чем у идущей под снос, и она должна соответствовать стандартам благоустройства. 

«Никто не против развития города как такового или реновации, — заявил Прокофьев. — Вопрос не в этом! А в гарантиях жильцов, которые попадут в границы территории. Нам показывали опыт Москвы, витрину реновации. Но проблема оказалась в том, что во втором чтении федерального закона в Госдуме гарантии жильцов ухудшили. К счастью, мы нашли общий язык. Те поправки, которые мы подготовили, не хуже, чем в столице».

«Снизит нагрузку на бюджет»: в Татарстане готовят почву для масштабной реновации

«Мы пришли не к компромиссу, а к консенсусу», — радовался и Михеев. Он отметил, что в законе еще остаются диспозитивные нормы, но законопроект трех партий снимет крупнейшее разногласие. Тыгин, впрочем, тоже признал, что есть ряд рисков, которые сейчас не осознаются. 

Спорные моменты из нового законодательства перечислила кандидат архитектуры, доцент кафедры «Градостроительство и планировка сельских населенных мест» КГАСУ Юлия Закирова. Больше всего вопросов вызвал пункт о том, что подготовленные ко второму чтению поправки к закону РТ «О градостроительной деятельности» упростят порядок внесения изменений в генеральный план поселения и городского округа при принятии решения о комплексном развитии. Михеев внес поправку об исключении данного пункта из проекта закона РТ. Но профильный комитет ее отклонил: она противоречит федеральному законодательству.

«Нельзя сказать, что КРТ не учитывает генплан или делается не в соответствии сним, — объяснила корреспонденту „БИЗНЕС Online“ замначальника управления архитектуры и градостроительства, участник обсуждения Анастасия Латыпова. — КРТ предусматривает изменения генплана, проходит через все процедуры и должно соответствовать всем нормативам». Новый механизм не исключает и подготовки проекта планировки территории, но КРТ ускорит процедуру: и подготовка проекта планировки, и внесение изменений в генплан готовят параллельно. «Одновременная разработка и обсуждение двух этих документов показывает, что такое развитие возможно», — подчеркнула Латыпова.

Очень много страхов у людей — по поводу реновации именно жилья, сноса «хрущевок». «Город категорически против [реновации хрущевок], это уже хорошо работающая среда. В Казани достаточно территорий, которые не развиваются как надо» Очень много страхов у людей — по поводу реновации именно жилья, сноса хрущевок. «Город категорически против подобного, это уже хорошо работающая среда. В Казани достаточно территорий, которые не развиваются как надо» Фото: «БИЗНЕС Online»

Районы рвутся в КРТ, а в Казани пока не определились с местом для «пилота». Рассматривается четыре варианта

В общем, не зря созданный общественный резонанс подтолкнул Госсовет РТ к широкому обсуждению нового инструмента развития городов, затрагивающих интересы людей. Замминистра строительства и ЖКХ Владимир Кудряшев напомнил, что федеральный закон ввел четыре вида КРТ:

  • для жилой застройки;
  • для нежилой застройки; 
  • для незастроенных территорий;
  • по инициативе правообладателей земли и недвижимости. 

Кудряшев вновь подтвердил, что в Татарстане механизм для начала опробуют на нежилой застройке Казани. Хотя соседние регионы «замахиваются» на «уставшие» двухэтажные домики — в Самаре, например, пропишут реновацию целым кварталам! В глубинке республики тоже выстраиваются в очередь: 18 районов уже предлагает к рассмотрению 51 земельный участок под КРТ, 12 муниципалитетов оценивает возможность использования механизма на тех или иных территориях и лишь в 14 районах пока не нашли участков для комплексного развития территорий.

Очень много страхов у людей — по поводу реновации именно жилья, сноса хрущевок. Однако главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина подчеркнула, что в Казани есть 60 мест для комплексного развития нежилых территорий. Большинство из них — плоскостные гаражи. «Город категорически против [реновации хрущевок], это уже хорошо работающая среда. В Казани достаточно территорий, которые не развиваются как надо», — пояснила Тухватуллина.

В ближайших планах Казани комплексное развитие:

  • территорий вокруг речного порта;
  • промзоны в границах улиц Родины и Аделя Кутуя;
  • путевого хозяйства РЖД на Казань-1.

В числе предлагаемых для развития, к примеру — гаражные кооперативы на пересечении улиц Комиссара Габишева и Кул Гали и улицы Академика Завойского. «Мы предлагаем за счет этих территорий получить возможность строительства социальных объектов, обслуживания населения, где это возможно по нормативам. В том числе жилищное строительство, — сказала Тухватуллина. — Считаем необходимым тем жителям, которые использовали гаражи как место парковки или как место хранения вещей, дать возможность приобретения на полученные выкупные деньги кладовой или места в современном паркинге». Впрочем, с конкретной пилотной площадкой, земельным участком для начала КРТ в Казани все же не определились.

Александр Дембич отметил важность наличия инженерной инфраструктуры в местах комплексного развития территорий, необходимость подготовки концепций для запуска механизма КРТ и погрузил участников в историю развития городов Александр Дембич отметил важность наличия инженерной инфраструктуры в местах комплексного развития территорий, необходимость подготовки концепций для запуска механизма КРТ и погрузил участников в историю развития городов Фото: gossov.tatarstan.ru

Архитектор, завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Александр Дембич отметил важность наличия инженерной инфраструктуры в местах комплексного развития территорий, необходимость подготовки концепций для запуска механизма КРТ и погрузил участников в историю развития городов. «Совершенно новый федеральный институт, но, как и все новое, он основан на лучших традициях, которые были в советском и мировом градостроительстве», — откликнулся глава комитета Тыгин на доклад Дембича и закрыл обсуждение темы комплексного развития территорий. Последним оно явно не будет — слишком уж важным является этот вопрос с точки зрения роста городов, использования ценной городской территории и интересов простых и не очень собственников.