«Возможно, скорректировав эту программу, продолжим ее и в ближайшие годы», — оценил пролонгацию «путинской» ипотеки глава федерального минстроя Ирек Файзуллин. На открытии «строительной недели» в Москве он накануне рассказал, что нового в механизмах комплексного развития территорий и как будут восполнять дефицит гастарбайтеров на фоне пандемии. О том, почему банки выдали застройщикам в разы меньше денег, чем собрали с дольщиков, и когда ипотеку распространят на ИЖС, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Возможно, скорректировав эту программу, продолжим ее и в ближайшие годы», — оценил пролонгацию «путинской» ипотеки глава федерального минстроя Ирек Файзуллин
25 млрд — на стимулы стройки-2021
Накануне всероссийское совещание по развитию жилищного строительства открыл, как и полагается, куратор всех строек страны — заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин. Президент РФ поставил задачу построить 1 млрд кв. м жилья до 2030 года — то есть каждый пятый «квадрат» в стране должен стать новым, напомнил вице-премьер по видеосвязи. Причем уже к 2024-му в России должен быть новым каждый 10-й «квадрат». В свою очередь глава минстроя Ирек Файзуллин остановился на болевых точках строек всея Руси.
Первая — земли с коммуникациями. Инфраструктуру поддерживают в рамках федеральной программы «Стимул». В 2021 году будет реализовано 165 объектов в 53 регионах на общую сумму более 25 млрд рублей. Вообще, этого на всю страну мало. Например, Татарстан запросил почти 16 млрд до 2024 года. А за последние пять лет по программе из федерального бюджета было получено 6,8 млрд рублей. Строили школы и детсады, тянули сети — последние отныне в приоритете.
Вторая — аварийный фонд жилья. Важнейший инструмент расселения теперь, с точки зрения минстроя РТ, это программа комплексного развития территорий (КРТ). Само понятие появилось в Градостроительном кодексе несколько лет назад. Но закон, уточняющий понятия КРТ, был принят в конце прошлого года. Сейчас законодательную базу оттачивают в регионах. В Московской, Свердловской, Сахалинской и Челябинской областях необходимые нормативные акты уже разработаны, и там уже начали действовать. В Татарстане острота сноса «аварийки» снята ранее. Но тоже «трещат копья» вокруг того, что оппозиция окрестила «бульдозерной реновацией» — и сегодня профильный комитет Госсовета РТ соберется на экспертный круглый стол, чтобы разобрать проблему в деталях. Подчеркнем, что в Казани ставят цель начать КРТ не с жилья, а с «проплешин» вроде промзон и слабо используемых гаражных массивов.
Объем ипотечного кредитования увеличился по итогам года на 35%: россияне заключили 1,7 млн кредитных договоров. Выдано на 50% больше средств, общая сумма составила более 4 трлн рублей
Файзуллин уточнил, что в минстрое готовят нормативную базу для КРТ. Уже есть правила согласования изъятия объектов недвижимости, общие правила согласования включения земельных участков в границы комплексного развития территорий и правила проведения торгов на право заключения таких договоров о КРТ. «Также в ближайшее время будет создан информационный ресурс, который объединит всех заинтересованных участников процесса», — пообещал Файзуллин.
Ранее мэр Казани Ильсур Метшин назвал четыре городские площадки для освоения механизма КРТ. Это территории Старо-Татарской слободы, пространства улиц Родины и Аделя Кутуя, на берегу Волги в районе улицы Портовой, а также на территории технического парка РЖД у вокзала Казань-1, который планируют перенести за 22 млрд рублей.
В декабре 2020 года вице-премьер РФ Хуснуллин заявил, что новый закон в начале 2021-го применит 15−20 городов, в том числе столица РТ. В целом же механизм комплексного развития территорий отработают в России на проектах стоимостью 300 млрд рублей.
Третий «пунктик» поддержки стройсектора — ипотека, и тут министр привел ошеломляющие цифры. Объем ипотечного кредитования увеличился по итогам года на 35%: россияне заключили 1,7 млн кредитных договоров. Выдано на 50% больше средств, общая сумма составила более 4 трлн рублей. Такой бурный взлет беспокоит Центробанк. «Ставки по ипотеке не должны противоречить рыночным тенденциям, иначе у нас есть риск получить „пузыри“ на финансовом рынке», — считает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Однако и Хуснуллин, и Файзуллин полагают, что льготную ипотеку надо продлевать — пусть и по другим правилам. «Надеемся, что, возможно, скорректировав эту программу, продолжим ее и в ближайшие годы. Во всяком случае, тот период, который поставлен по нацпроекту, требует именно подобных решений. Иначе мы такой объем жилья можем не построить», — сказал министр. Отметим, что ранее Хуснуллин пообещал отстаивать необходимость продления льготной ипотеки под 6,5% и после июля 2021 года.
Четвертый инструмент корзины минстроя — частные дома. По итогам 2020-го граждане построили 38,7 млн кв. м индивидуальных домов. Чтобы стимулировать частника, опять-таки нужны кредитные рычаги. Сейчас ипотека на ИЖС — явление почти столь же редкое, как и крокодилы в российских реках. По словам Файзуллина, у населения должна появиться возможность получить ипотечный кредит на строительство такого дома. «Мы должны обеспечить возможность получить ипотечный кредит. Не потребительский, а именно ипотечный», — акцентировал внимание министр. Законопроект, который распространит механизм на ИЖС, планируется внести в Госдуму в весеннюю сессию.
Ирек Файзуллин: «Мы должны обеспечить возможность получить ипотечный кредит. Не потребительский, а именно ипотечный»
Пластик вместо стали и миллионный дефицит гастарбайтеров
Ну и наконец Файзуллин прошелся по проблемам вздорожавшей стройки. Одна из причин — нехватка рабочих рук, заявил он журналистам. В стране намерены открыть учебные центры по кадровой подготовке и переподготовке специалистов. Так, в трех регионах уже действуют такие центры на базе программ Главгосэкспертизы. Но этого мало. На российских стройках не хватает порядка 1,2 млн рабочих: границы закрыты на фоне пандемии. Ведомство пытается восполнить дефицит, открыв страну строительным гастарбайтерам, но пока все это не отлажено. «Мы завозим строителей в режиме ручного управления, но массово механизм еще отрабатывается. Нам нужно возместить еще минимум 1,2 миллиона рабочих на стройках. Не везде, к сожалению, мы сумели заменить нашими строителями», — сказал министр. Проблема отсутствия специалистов приводит к удорожанию строительства и в Казани: застройщики переманивают кадры повышенными зарплатами, но при этом рабочих рук все равно не хватает.
Ну и напоследок он дал рекомендации строителям, стонущим от роста цен на арматуру. Выход, по его словам, в применении композитов вместо металла. Арматура из стеклопластика всегда была дороже, но из-за разыгравшегося аппетита производителей проката, которые кивают на хорошие цены за рубежом, композит вдруг стал дешевле.
Стеклопластиковая арматура в бетонных конструкциях — относительно недавнее ноу-хау. Неметаллическая арматура на уровне СНиПов разрешена в 2003 году. В результате конструктив становится легче, что означает снижение затрат на фундамент. Композит нечувствителен к воздействиям внешней среды, не проводит электричество, ему не страшна влага, его легко везти на стройку. В общем, преимуществ хватает! Но есть и недостатки, главный из которых — не только цена, но и непривычность использования. Композит имеет другие характеристики на излом, в некоторых случаях плохо гнется, неустойчив при воздействии высоких температур и т. д. Поэтому Файзуллин и советует застройщикам и проектировщикам «психологически пересиливать себя». И, видимо, переучивать своих рабочих.
Сергей Степашин оценил потери рабочей силы на стройках скромнее, чем министр: по его мнению, «дыра» — около 300 тыс. человек. Он считает, что только за счет одних мигрантов эту проблему не решить
Ложка дегтя от Степашина: риски для собственников и жизнь без канализации в XXI веке
Президент общественного совета минстроя РФ Сергей Степашин оценил потери рабочей силы на стройках скромнее, чем министр: по его мнению, «дыра» — около 300 тыс. человек. Он считает, что только за счет одних мигрантов эту проблему не решить. «Без отечественных строителей ничего мы не построим», — привел он очевидную истину.
А затем внес ложку дегтя в прекрасное будущее комплексного развития территорий. Степашин солидаризировался с критиками программы: он считает, что есть риски обеспечения прав собственников — когда будет решаться вопрос о переселении людей. Однако проекты комплексного развития территорий, по его мнению, смогут решить и еще одну задачу: развитие инфраструктуры и инженерных сетей. Стимулируя сектор жилищного строительства, нужно помнить и о создании комфортных условий, сказал президент общественного совета.
«39 процентов сельского жилищного фонда не имеет водопровода, и 50 процентов — канализации. Это XXI век… Мы гектары земли раздаем, а кто там станет жить, кто будет обустраивать? — сказал Степашин. — Развивая механизмы индивидуального жилищного строительства и возведения жилья на селе, нужно обратить особое внимание на данный вопрос». Также, по словам спикера, до 60% коммунальной инфраструктуры в России находится в стадии разрушения. «Если новое жилье будет стоять и строиться на устаревшей инфраструктуре, мы проблему улучшения жилищных условий наших граждан не решим», — припечатал Степашин. Президент общественного совета минстроя обратился с поручением к председателю правительства РФ Михаилу Мишустину с тем, чтобы были даны соответствующие поручения, поскольку в «нацпроектах данная тема пока не обозначена».
«Средства на счетах эскроу накапливаются быстрее, чем те лимиты, которые открываются застройщикам»
Банки аккумулировали 1,3 трлн рублей на эскроу-счетах, а выдали застройщикам в 430 раз меньше
«Банковский пылесос» системы проектного финансирования демонстрирует впечатляющие результаты. Как заявил управляющий директор Дом.РФ Алексей Ниденс, на сегодня банки на эскроу-счетах аккумулировали более 1,3 трлн рублей. При этом по завершенным проектам застройщики получили около 180 млрд рублей, т. е. в 7 раз меньше. Более того, Ниденс заявил, что застройщикам на текущие стройки выдано всего 3 млрд рублей — разница с суммой, которую принесли застройщики, более 430 раз! Но это, по мнению управляющего, имеет свои плюсы. Забрав деньги дольщиков, банки выдали строителям дешевые кредиты.
С 1 июля 2019 года застройщики РФ не имеют права напрямую продавать квартиры дольщикам в объектах незавершенного строительства. Это можно делать только через эскроу-счета. Взамен банки предоставляют проектное финансирование по плавающим процентным ставкам: чем больше денег принесли дольщики, тем ниже ставка.
Вплоть до сдачи дома застройщик не получает денег дольщиков. Таким образом, он заинтересован строить быстрее. А в случае банкротства дольщик имеет гарантии от агентства страхования вкладов: ему может быть возвращена стоимость квартиры на сумму до 10 млн рублей.
«Средства на счетах эскроу накапливаются быстрее, чем те лимиты, которые открываются застройщикам. Связано это с тем, что спрос в конце прошлого года превышал темпы строительства. Соответственно, средства на счетах эскроу накапливаются опережающими темпами. Это позволило кредитным организациям давать беспрецедентно низкие ставки от 1,8 до 4,3 процента», — рассказал Ниденс.
Ожидается, что полный переход застройщиков на счета эскроу будет завершен в ближайшие три года. За полтора года на эскроу счета перешли более 60% участников рынка, а это более 50 млн кв. м жилья. В условиях пандемии, когда снизился спрос на новостройки, проектное финансирование позволяет девелоперам продолжать строительство объектов, а граждане гарантированно получат свое жилье, подчеркнул управляющий директор Дом.РФ. Пока еще никто из тех, кто работает по новым правилам — через эскроу — не разорился, оптимистично добавил Ниденс.
Оборотная сторона такой системы — требования по маржинальности проектов. Банки не кредитуют строительство домов с низкой прибыльностью, и это нанесло удар по стройке в 20 регионах России, привел статистику представитель Дом.РФ. В результате на поддержку застройщиков с низкомаржинальными проектами правительство РФ выделит 6,8 млрд рублей. Претендовать на субсидированные кредиты смогут девелоперы регионов, где среднедушевые доходы ниже средних по России на 15 и более процентов.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 127
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.