Вне зависимости от формы расчета обязательному контролю подлежат все сделки с квадратными метрами на сумму от 3 млн рублей Вне зависимости от формы расчета обязательному контролю подлежат все сделки с квадратными метрами на сумму от 3 млн рублей

ГЛАВНОЕ, БЫТЬ ГОТОВЫМ ОБЪЯСНИТЬ РОСФИНМОНИТОРИНГУ…

Каждый январь жители России с трепетом ждут новых законов, правил и поправок. И если в 2020-м обсуждали повышение акцизов, бесплатное посещение туалетов на вокзалах и добросовестных покупателей, то в 2021 году — поправки к  «антиотмывочному закону» № 115-ФЗ, которые вступили в силу 10 января. Одно из нововведений касается и недвижимости. Вне зависимости от формы расчета обязательному контролю подлежат все сделки с квадратными метрами на сумму от 3 млн рублей. Таким образом, риелторы и банки должны передавать соответствующую информацию в Росфинмониторинг. Именно эта поправка вызвала особенно много спорных заявлений.

Давайте разберемся. На самом деле кардинальных изменений не произошло: п. 1.1. ст. 6 уже обязывал сигнализировать о сделках по переходу права собственности (договоры купли-продажи). В 2021-м лишь добавляются договоры аренды и залога. 

Кстати, последние годы Росфинмониторинг регулярно навещал казанские агентства недвижимости с целью проверки активности и добросовестности передачи информации о покупателях и продавцах. Так что ничего нового и страшного нас не ждет, и для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не предвидится. Главное, нужно быть готовым объяснить банку и Росфинмониторингу, откуда вы взяли средства на покупку квартиры или каким образом у вашей 80-летней бабушки вдруг обнаружились 5 млн рублей на загородный дом.

Так или иначе дополнительный контроль усложнит уход от налогов путем занижения стоимости продаваемой недвижимости. Кстати, по оценкам участников рынка, доля сделок с занижением составляет порядка 65% всех сделок со вторичной недвижимостью. И получается, что часть с двойными расписками «за неотделимые улучшения» уйдет в прошлое.

Краткий экскурс: вы купили квартиру в марте 2019 года, женились и родили очаровательного малыша. А в 2021-м поняли, что в 40 «квадратах» тесновато и нужна дополнительная комната, где можно спрятаться от любимого ребенка и заботливой супруги. Для этого, очевидно, вам необходимо продать купленную в 2019-м «однушку». Самое интересное вот в чем: приобретали вы эту квартиру, например, за 3,5 млн рублей, а сейчас можете реализовать за 5 миллионов! В итоге: (5 млн рублей минус 3,5 млн рублей)*13% = 195 тыс. рублей налога, который необходимо оплатить.

Как раз 195 тыс. хватит, чтобы полностью укомплектовать детскую и купить велосипед. Одним словом, платить налог не хочется. Как выход — составление второй расписки на разницу. Т. е. в договоре указывается 3,5 млн рублей, а 1,5 млн идет подпольной распиской.

Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продали недвижимость и получили доход с продажи — заплатите 13% налога (НДФЛ, конечно). Естественно, если вы можете не торопиться с продажей, то вообще освобождаетесь от налога Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продали недвижимость и получили доход с продажи — заплатите 13% налога (НДФЛ, конечно). Естественно, если вы можете не торопиться с продажей, то вообще освобождаетесь от налога

ЧТО ТАКОЕ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ?

Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продали недвижимость и получили доход с продажи — заплатите 13% налога (НДФЛ, конечно). Естественно, если вы можете не торопиться с продажей, то вообще освобождаетесь от налога. Но тут нужно определить, какой минимальный срок владения недвижимости будет применяться в вашем случае. Купили жилье до 01.01.2016 — 3 года, после — 5 лет. Также трехлетний срок распространяется на жилье, полученное:

  • по завещанию или дарению от близкого родственника. Близкие родственники (ст. 14 Семейного кодекса РФ) — это родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные;
  • по приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

Обратите внимание, что единственное жилье (правило работает только для сделок с 1 января 2020 года) также попадает под трехлетний срок. А единственным оно считается, если у вас нет в собственности других жилых помещений, долей или в совместной собственности. Запомните, никаких! Потому что даже 1/10 в родительской квартире в Кукморе тоже берется в расчет. Но это правило не распространяется на ситуацию, когда старая квартира продана в течение 90 дней после покупки новой. Получается, у вас в запасе три месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами и можете сначала приобрести одну, а потом продавать другую.

КАК не платить налоги

Не все знают, что в большинстве случаев можно уйти от налогов законным путем, не прибегая к помощи двойных договоров и расписок. Вот самые распространенные варианты (эта информация выручит при определении срока):

1. Срок владения квартир, купленных по ДДУ. Если ваше жилье приобретено по нему, то срок владения начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты полной оплаты стоимости (расчет с застройщиком по ипотеке и посредством эскроу также относится к полной оплате). Ссылаемся на № 374-ФЗ от 23.11.2020.

2. Квартира получена по наследству. Возможно, вам было не до этого и вы не дошли до МФЦ, не оформили жилье, полученное по наследству. Не переживайте! У наследника, вступившего в наследство, право собственности на такое имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты регистрации этих прав. Значит и трехлетний срок владения имуществом нужно исчислять с даты смерти прежнего хозяина. Ссылаемся на письмо минфина от 16.07.2019 № 03-05.04.5268.

3. Квартира была в долевой собственности. Очень распространена ситуация, когда в результате приватизации вы стали собственником одной доли и гораздо позднее получили остальные (родители подарили или умерли). Если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю. Ссылаемся на письмо минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524.

Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, смело уменьшайте на его размер затраты по приобретению Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, смело уменьшайте на его размер затраты по приобретению

С 2017 года материнский капитал можно учесть в составе затрат при продаже квартиры

А эта информация выручит при увеличении расходной части и уменьшит налогооблагаемую базу.

1. Несколько собственников. Допустим, вы втроем с сестрами получили по наследству квартиру и продаете ее за 3 млн рублей. Может быть два варианта расчета налога. Первый: 3 млн рублей минус 1 млн рублей = 2 миллиона. Умножаем на 13%, получаем 260 тыс. рублей налога с продажи квартиры.

Второй: каждая из сестер продает свою долю отдельным договором. 3 млн минус 1 млн минус 1 млн минус 1 млн = ноль — налога нет.

Если каждый владелец доли в квартире продаст свою долю отдельным договором, он вправе получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Ссылаемся на письмо минфина РФ от 25.07.2013 №ЕД-4-3/13578.

2. Наследство и затраты. С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи. Ссылаемся на письмо минфина от 26.11.2019 № 03-04-05/91743.

3. Материнский капитал в затраты. Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, смело уменьшайте на его размер затраты по приобретению. С 2017 года материнский капитал можно учесть в составе затрат при продаже квартиры. Ссылаем на письмо минфина от 10.07.2014 № 03-04-05/33669.

4. Переплата по ипотеке уменьшит налог. В расходы, уменьшающие полученный доход, можно включить не только стоимость приобретенной квартиры, но и сумму выплаченных ипотечных процентов (если квартира была приобретена в кредит). Ссылаемся на письма минфина № 03-04-05/9-569 от 28.04.2012 и №БС-4-11/10707от 22.06.2015.

Так что во многих случаях от налогов можно уйти красивым и законным способом.