Онлайн-миграция покупателей внезапно вывела в плюс складскую недвижимость. Уже сейчас владельцы коммерческих «квадратов» пересмотрели стратегию: тренд на избавление от складов в прошлом, хотя еще до пандемии на рынке царила готовность продавать их со скидками 20–30%. Причины очевидны: потребительский рынок словил мощный хук от COVID-19, а онлайн-покупки распробовали не только миллениалы, но и самоизолировавшиеся пенсионеры. Об основных тенденциях торговли — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Нарастание e-commerce очевидно. Ее доля в РФ по итогам января – июня 2020-го приблизилась к 11%, а оборот к концу года прогнозируется на уровне 2,9 трлн рублей
БИТВА ЗА КЛИЕНТА: ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ КАЗАНИ ПОТЕРЯЛИ ПОЧТИ ТРЕТЬ ТРАФИКА
Казанские «храмы торговли» все еще не могут выйти из «мертвого» самоизоляционного сезона. По данным Shopping Index (отражает число покупателей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), посещаемость торговых центров столицы РТ в первые недели декабря упала на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По оценкам компаний, подсчитывающих данный показатель, столица Татарстана в этом плане сравнялась с Санкт-Петербургом. И это еще неплохо по сравнению с потерями ТЦ в Новосибирске, где спад покупательского трафика составил 32%. Но Казань выглядит хуже относительно Москвы и Екатеринбурга: там торговые комплексы потеряли 27% и 20% потребительского трафика соответственно.
«Ирония заключается в том, что часть аудитории, традиционно предпочитавшая посещение офлайн-ретейла, ввиду вынужденного перехода в онлайн оценила преимущества такого шопинга и после полного снятия ограничений в офлайн уже не вернется», — прогнозирует в разговоре с «БИЗНЕС Online» руководитель отдела консалтинга Watcom Михаил Васильев. Он отмечает, что данная ситуация однозначно будет иметь долгосрочные негативные последствия для классической торговли и ТЦ.
Очевидный тренд — на взросление онлайн-потребления: если раньше виртуальный мир был пристанищем миллениалов и поколения Z, то теперь по интернет-магазинам пошли даже люди в возрасте 44–55 лет. Почти 40% из них во время пандемии открыли для себя хотя бы один онлайн-магазин — такие данные приводит компания электронного маркетинга Criteo. Более того, даже 29% тех, кто родился до 1942 года, сделали покупки в сети. Таков результат экономики социального дистанцирования. В мире уже полтора десятилетия идет «апокалипсис ретейла», тон которого задают США, где в 2022-м может закрыться до четверти торговых центров. Собственно, там уже сейчас хватает заброшенных хозяевами моллов-призраков — их выкупает интернет-гигант Amazon под центры обработки заказов.
В России тенденции срабатывают позднее, но нарастание e-commerce очевидно. Ее доля в РФ по итогам января – июня 2020-го приблизилась к 11%, а оборот к концу года прогнозируется на уровне 2,9 трлн рублей. Для сравнения: США по доле электронной торговли опережают нас ненамного, там 13,9%, а лидирует Китай — 29,9%.
Вслед за Wildberries под Казанью, распредцентром Х5 в «Алабуге» и вторым логоцентром Ozon под Зеленодольском в ближайшие два года откроется новый Ozon, «Яндекс.Маркет», «Ситилинк», «Петрович» и другие
Устроенный маркетплейсами логистический бум, который пришел в Татарстан в прошлом году, продолжает набирать обороты. В ближайшие два года мощности складов в республике вырастут в 1,5 раза. Вслед за Wildberries под Казанью, распредцентром Х5 в «Алабуге» и вторым логоцентром Ozon под Зеленодольском двери распредцентров в ближайшие два года откроют новый Ozon, «Яндекс.Маркет», «Ситилинк», «Петрович» и другие игроки. В целом Поволжский федеральный округ занимает примерно 13% интернет-торговли в России.
По словам экспертов «БИЗНЕС Online», ряд крупных инвесторов-застройщиков, предлагавших дисконт в 20–30% в пандемию, передумал продавать свои объекты и теперь подстраивается под арендаторов и их предпочтения по начинке складов. Впрочем, все же многие почувствуют и объективные минусы электронной торговли: отсутствие живого общения, обмена эмоциями, возможность «чувствовать» товар или услугу в момент выбора, что повысит у части потенциальных клиентов интерес к офлайн-ретейлу, считают некоторые исследователи рынка. Два этих разнонаправленных тренда, по всей вероятности, выльются в трансформацию самой отрасли. На рынке останутся наиболее конкурентоспособные ретейлеры, обеспечивающие максимальный трафик в своих локациях, считают участники рынка. Пообщавшись с экспертами в отрасли коммерческой недвижимости, «БИЗНЕС Online» составил пять трендов, которые определят развитие отрасли в 2021 году:
- «охота на склады»;
- гибкость «нарезки» помещений в торговых центрах;
- дефицит и рост цен на новые помещения в стрит-ретейле;
- расцвет доставки и наступление «жестких» дискаунтеров;
- сокращение площадей общепита и начало эпохи dark kitchen.
Рассмотрим их подробнее.
В приоритете — промышленные полы с хорошей устойчивостью к нагрузкам, высокие потолки, температурный режим до 20–25 градусов, универсальность площадок для погрузки и разгрузки
«ОХОТА ЗА СКЛАДАМИ»: ИНТЕРЕС ВЫРОС НА 122%
После весенней самоизоляции интерес к объявлениям по аренде складов в Казани вырос на 109%, а с начала года — на все 122%! Казань стала лидером в этом отношении, обогнав в тройке миллионников Новосибирск, где спрос вырос на 67%, и Уфу с 63-процентным подъемом. При этом покупкой складов, по данным исследования «Циан», стали интересоваться в Казани только на 10% чаще, чем в 2019-м. И это, в общем-то, объяснимо: игроки пока не готовы вкладывать десятки, а то и сотни миллионов с точки зрения рисков.
Но тренд очевиден: основным драйвером спроса становятся маркетплейсы, вслед за ними категориями фулфилмента начали мыслить небольшие магазины и федеральные сети. Причем ищут сладкие предложения уже не на отшибе, а в черте городов, рассказал «БИЗНЕС Online» руководитель направления коммерческой недвижимости «Avito Недвижимости» Тимур Зайцев.
«Сегмент складской недвижимости показал стрессоустойчивость в пандемию. Сейчас на рынке действительно очень мало пустых качественных помещений. Хотя еще в недавнем прошлом окупаемость складских сегментов оставляла желать лучшего по сравнению с той же торговой недвижимостью или бизнес-центрами — там была окупаемость в 12–15 лет, — говорит гендиректор АН „РеАгентство“ Юрий Чикиров. — Сейчас к складам инвесторы стали относиться очень тепло, они понимают, что это сейчас „защищенный“ сегмент. Некоторые продавцы складов даже пересмотрели свои решения избавиться от таких объектов. Они держат свою цену по заданной окупаемости, хотя еще недавно готовы были делать дисконт в 20–30 процентов».
Клиенты стали более требовательны. Один из крупных федеральных игроков сейчас подыскивает под Казанью склад площадью в 20–30 тыс. «квадратов». И он готов вкладываться именно в аренду, а не в строительство нового. В республике, по словам участников рынка, есть свои инвесторы, готовые подстраиваться под пожелания арендаторов, которые сейчас предъявляют свои условия по внутреннему наполнению. В приоритете — промышленные полы с хорошей устойчивостью к нагрузкам, высокие потолки, температурный режим до 20–25 градусов, универсальность площадок для погрузки и разгрузки товаров с возможностью подъезда разнокалиберных фур с подъездными пандусами. «Игроки порой предъявляют завышенные требования, понимая, что сделка в их руках. Но собственники готовы рассматривать любые предложения, они находятся лицом к арендатору и готовы к компромиссу», — говорит наш собеседник.
Пандемия показала: выиграют те торговые центры, чьи планировки гибкие, с возможностью зонирования помещений. Например, введенный в эксплуатацию KazanMall имеет несколько входов и выходов — как с подземной парковки, так и с улицы
восстановление рынка ТЦ ожидается в 2022–2023 годах
Торговые центры в сложившихся условиях продолжат делать ставку на обновление концепций. Пандемия показала: выиграют те, чьи планировки гибкие, с возможностью зонирования помещений. Помните, как сначала разрешили открываться тем, кто имеет отдельные входы и помещения до 400 «квадратов»? Так вот: девелоперы теперь разрабатывают проекты с позиции универсальности площадей и доступа в них.
«Я знаю нескольких застройщиков, которые приостановили разработку планировок по старым эскизным проектам и делают ставку на доработку универсальных решений. Многие ТЦ озаботились реконцептом, как привлечь покупателей в свои ТЦ, чтобы обеспечить грамотный трафик, основываясь на покупательной способности, чтобы обеспечить экономику у арендаторов. Если она будет, они смогут вытягивать и арендные ставки, которые просчитаны в экономике объекта с позиции собственника», — объясняет Чикиров.
Например, введенный в эксплуатацию KazanMall имеет несколько входов и выходов — как с подземной парковки, так и с улицы. Казанский ЦУМ с приходом новой московской управляющей компании делает ставку на комплексное улучшение проекта для повышения трафика и доходности — ключевыми звеньями новой концепции станут качественный tenant-mix (набор арендаторов) и большой фуд-холл на втором этаже площадью порядка 2,8 тыс. кв. метров. В ТРЦ «Южный» во время карантина сделали реконструкцию левого крыла площадью 12 тыс. кв. м и установили дополнительный эскалатор.
В крупных городах, где ежегодно вводится в строй новое жилье, формат ТЦ по-прежнему будет востребованным, считает заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова. По ее словам, восстановление рынка ожидается в 2022–2023 годах. Но для этого важен стабильный потребительский спрос и незавышенная арендная плата. Со спросом в РТ пока не все так воодушевленно: в октябре оборот розничной торговли Татарстана составил 84,6 млрд рублей. Это на 3,1% больше, чем в сентябре, но по сравнению с 2019 годом оборот снизился на 2,7%.
Премиальным ТЦ будет выжить сложнее. Многим из них придется сильно изменить концепцию, может быть, сдавать в аренду часть площадей шоурумам маркетплейсов. Для многих покупателей все же важно физически видеть и «пощупать» выбираемый товар, а иногда, не увидев его, нельзя сделать выбор. «Возможно, ТЦ придумают какие-либо „курорты выходного дня“, где можно отдохнуть и позаниматься спортом, посетить спа, бассейн или баню. В российском холодном климате такой отдых в закрытом помещении был бы востребованным», — полагает Мильчакова.
Интерес к аренде помещений в казанских торговых центрах выглядит лучше, чем в большинстве российских городов-миллионников: степень заинтересованности такими предложениям выросла на 224% по сравнению с началом пандемии. По данным ЦИАН, опередила столицу РТ в этом отношении только Северная столица — в Санкт-Петербурге число просмотров объявлений на аренду в ТЦ выросло на 252%.
Если раньше некоторые торговые точки делали ставку исключительно на торговые центры, то теперь они страхуют риски в стрит-ретейле. Кроме того, ажиотажный спрос на такие помещения возник в результате бума сервисов доставки еды, продуктов и онлайн-ретейла
ДЕФИЦИТ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ СТРИТ-РЕТЕЙЛА И РОСТ ЦЕН
«Постковидный» опыт вынуждает бизнес раскладывать яйца по разным корзинам. Если раньше некоторые торговые точки делали ставку исключительно на торговые центры, то теперь они страхуют риски в стрит-ретейле. Кроме того, ажиотажный спрос на такие помещения возник в результате бума сервисов доставки еды, продуктов и онлайн-ретейла.
В результате помещения свободного назначения становятся самым востребованным типом коммерческой недвижимости. Данный бизнес находится в поисках привлекательных локаций на нижних этажах жилых домов. Такие «квадраты» можно быстро переоборудовать в пространство под офис, для сферы услуг, питания или торговли. Кроме того, интерес к таким площадям подогревает и запрет на размещение хостелов и гостиниц в жилых домах, а помещения свободного назначения на первых этажах как раз позволяют вести такой бизнес легально.
Так или иначе интерес к объявлениям в сегменте стрит-ретейла, по оценкам базы недвижимости «Циан», в Казани еще больше, чем в ТЦ. Интерес вырос и по сравнению с «доковидным» периодом примерно на 64%, что в 1,5 раза выше, чем к площадям в торговых центрах. В большинстве российских городов-миллионников те же тенденции.
Но такие площади сейчас сильно переоценены. В Казани наблюдается дефицит рентабельных коммерческих помещений. Обусловлено это и экономической ситуацией, и тем, что застройщики создали дефицит новых объектов благодаря завышенной цене. «Многие застройщики пошли по такому пути, что, строя жилые дома и определяя первые этажи под коммерцию, они не продают помещения, а сдают их в аренду! Спрос превысил предложения, что привело к росту стоимости объектов. Если раньше цена за покупку в стрит-ретейле была 80–90 тысяч рублей, то сейчас рассматривается и за 110–130 тысяч рублей за квадратный метр», — рассказал «БИЗНЕС Online» заместитель генерального директора A-Development Владимир Шайхиев.
В Казань готовится зайти «Яндекс.Лавка», а осенью заработал федеральный «Самокат». Последний обещает доставлять продукты и товары до квартиры в течение 15–30 минут
РАСЦВЕТ ДОСТАВКИ
Спрос на аренду помещений свободного назначения создают и сервисы по доставке продуктов. Retail.ru пишет, что в период самоизоляции в топ-3 самых востребованных приложений, по оценкам Critео, попали следующие категории: доставка еды (36%), соцсети (33%) и онлайн-шопинг (33%).
В Казань, в частности, готовится зайти «Яндекс.Лавка», а осенью заработал федеральный «Самокат». Последний обещает доставлять продукты и товары до квартиры в течение 15–30 минут. В каждом районе у «Самоката» есть свой склад, где базируются доставщики и хранятся продукты, и сейчас по Казани их уже 18. Требования к помещению следующие: площадь до 250 «квадратов», хорошие подъездные пути и электрика для холодильного оборудования. «Доставка продуктов сейчас очень востребована, и такие направления живучие. Собственники с удовольствием „сажают“ их себе! Федеральный или международный формат внушает доверие», — отмечает Шайхиев.
Продуктовые сети продолжают захватывать рынок в формате «у дома». По данным татарстанского УФАС, в 21 районе РТ доминирует «Пятерочка». Доля «Магнита» превысила 25% только в одном районе. При этом, по данным источников издания, федеральные сети чуть ли не в ультимативной форме требовали скидок по аренде от собственников. Как отмечает Чикиров, после ухода одной сети другая не стремится занять освободившееся помещение, что можно считать фактором устрашения для владельцев.
Но в целом крупные сетевики, скорее всего, будут вынуждены снизить свой напор отчасти из-за перетока покупателей в онлайн и частично — из-за конкуренции. Грандам рынка наступают на пятки магазины формата жестких дискаунтеров, где цены в среднем на 15% ниже, это «Светофор», «Победа», «Маяк» и другие. За три года их количество по стране увеличилось почти на четверть, а популярность объясняется стремлением людей экономить. «Снижение доходов вынуждает потребителей более тщательно планировать покупки — спрос на товары первой необходимости будет оставаться высоким, при этом потребители будут стремиться приобретать продукцию по акциям, низким ценам», — считает аналитик ГК «ФИНАМ» Наталия Аседова.
Некоторые рестораны и кафе, вынужденные свернуть свою деятельность на время локдауна, задумались о возможности перехода в малый формат или вовсе работать по системе дарк-китчен, т. е. только на доставку готовой еды или полуфабрикатов
ОБЩЕПИТ СОКРАЩАЕТ ПЛОЩАДИ И УХОДИТ В ДАРК-КИТЧЕН
Некоторые рестораны и кафе, вынужденные свернуть свою деятельность на время локдауна, задумались о возможности перехода в малый формат или вовсе работать по системе дарк-китчен, т. е. только на доставку готовой еды или полуфабрикатов. Так, доставка общепита Казани в этот году выросла в 1,5 раза и дальше будет только расти, рассказала «БИЗНЕС Online» исполнительный директор ассоциации рестораторов и отельеров Татарстана Галина Шарафутдинова.
«Как бы мы этого ни хотели, люди экономят время, деньги. Все, что они могут сделать онлайн, будут делать это еще в бо́льших объемах. Доля онлайн-заказов станет увеличиваться, думаю, за счет снижения доли фактических посещений залов кафе и ресторанов. В то же время мы видим развитие небольших форматов кафе в формате „завтрак-кофе“, пекарен и кондитерских. Мы заметили, что кризис заедают сладким», — отмечает эксперт.
Затраты бизнеса на доставку и полноценно работающий зал несоизмеримы. Ставки аренды ниже, персонала минимум, нет расходов на интерьер и посуду. «В плане прибыли рентабельность у доставки несколько выше, чем в действующем ресторане. Если у ресторатора это хорошо получается, он и вовсе может уйти только в данный формат, такие примеры уже есть, — добавляет Шарафутдинова. — Коронавирус показал, что общепит очень уязвим в плане изменений. И предприниматели будут продумывать ходы — на случай, „если“».
Если раньше высокий спрос был на проекты с 8-летней окупаемостью, то сейчас, говорят эксперты, совершенно нормальным кажется и 11, и 12 лет. В сегменте торговых центров срок окупаемости стал еще выше
СНИЖЕНИЕ ОКУПАЕМОСТИ И РОСТ КОНКУРЕНЦИИ
Потенциал роста у коммерческой недвижимости сейчас выше, чем у жилой, резюмируют эксперты. И инвесторам, располагающим 10–15 млн рублей, следует взвесить, что выгоднее — сдача в аренду купленных квартир или вложение в коммерческие площади.
«Тем инвесторам, которые привыкли вкладываться в квартиры, стоит присмотреться к офисной недвижимости, — считает руководитель „РеАгентства“ Чикиров. — Гораздо эффективнее потратиться на готовый арендный бизнес в офисном сегменте, который считается универсальным продуктом. Спрос на них стабильный и всегда при съезде арендатора можно найти замену. Число дней простоя здесь гораздо ниже».
В то же время в перспективе может наблюдаться переизбыток предложений в сегменте офисов. Многие из проектов в Казани запускались еще до кризиса, такие как БЦ Urban или «Кремлевская Плаза». Продолжается строительство одного из трех корпусов нового центра класса А «Азинский» владельца «Мегастроя» Владимира Малыгина. И все эти площади потребуется заполнять! Так что однозначного рецепта все равно, пожалуй, нет.
Кроме того, идет тенденция увеличения сроков окупаемости. Если раньше высокий спрос был на проекты с 8-летней окупаемостью, то сейчас, говорят эксперты, совершенно нормальным кажется и 11, и 12 лет. В сегменте торговых центров срок окупаемости стал еще выше. Отдушиной становится банкротное имущество: в Казани есть большое количество недооцененных зданий, которые проходят через торги как залоговое имущество. «У них невысокая цена за „квадрат“, в районе 35–40 тысяч. И это неплохое предложение — инвестор получает почти готовый объект с земельным участком. Некоторые инвесторы, которые были и заточены на стрит-ретейл, сейчас рассматривают именно такой офисный сегмент», — отмечает заместитель генерального директора A-Development Шайхиев.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 159
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.