«Начинается паника»: что заставило взлететь цены на жилье в Казани?

По данным управления Росреестра РТ, число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к сентябрю 2019 года выросло в минувшем месяце аж на 73% Фото: «БИЗНЕС Online»

сорвать банк: в казани продажи и «ПЕРВИЧКи», и «вторички» ВЗЛЕТЕЛи вдвое

Аппетит на покупку жилья в Казани растет по нарастающей с каждым месяцем после окончания периода «ковидной» самоизоляции. По данным управления Росреестра РТ, число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к сентябрю 2019 года выросло в минувшем месяце аж на 73%. Приобретено 2 169 новых квартир, год назад было куплено только 1 264.

Рынок новостроек в республике полностью восстановился после спада «коронавирусной» весны. Побиты показатели 2018 года, цифры приблизились к аномальному 2019-му. Отметим, что Казань не одинока в своей погоне за «квадратом». Мощнейший рост рынка жилой недвижимости наблюдается по всей России. Например, в Москве в сентябре было куплено вдвое больше квартир, чем год назад.

Не уступает и «вторичка»: просевшие в прошлом году продажи показывают рост по Казани вдвое, а по республике — практически в 2,5 раза. Из рук в руки перешло 4,7 тыс. квартир! Данные Росреестра подтверждают в «Авито Недвижимость». Интерес к покупке вторичного жилья в Казани за третий квартал 2020 года вырос на 81%, говорится в ответе на запрос «БИЗНЕС Online». И вроде это понятно: чтобы приобрести что-нибудь нужное, надо сначала продать то, что нажито непосильным трудом. Но ведь кто-то должен все это купить. И возникает вопрос: а откуда же деньги? Ведь реальные располагаемые доходы россиян падают: в январе – сентябре минус 4,8% по сравнению с прошлым годом, свидетельствуют данные Росстата.

Судя по всему, россияне распечатали прибереженные на черный день кубышки. Небывалый ажиотаж наблюдается по всем видам объектов недвижимости. В Татарстане за 9 месяцев этого года зарегистрировано более 52 тыс. переходов прав на жилые помещения, около 36 тыс. — на земельные участки и чуть более 9 тыс. — на нежилые помещения. «В этом году наибольшая активность на рынке недвижимости фиксируется последние три месяца. В июле – сентябре Росреестром Татарстана ежемесячно регистрировалось по 15–16 тысяч сделок. В прошлом году в эти же месяцы было около 9–9,5 тысячи, — изумляется и. о. заместителя руководителя управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова. — Таким образом, несмотря на пандемию, в июле – сентябре рост составил около 60 процентов».

ПРИЧИНЫ АЖИОТАЖА: ПУТИНСКИЙ ДОПИНГ, ЖАДНЫЕ БАНКИРЫ И СИНДРОМ ОСЕНИ

Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты называют несколько причин всплеска продаж.

Первое. После затишья марта – апреля, когда и сделок не было и покупатели ждали снижения цен, возник отложенный спрос.

Второе. Своеобразным допингом стала льготная «путинская» ипотека под 6,5% годовых на новое жилье, говорит гендиректор «НЛБ-Недвижимость» и глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. В сентябре – октябре спрос на льготную ипотеку в Татарстане вырос в 2–3 раза. Так, если в мае сделок на льготных условиях было около 300, в июне — 450, то в сентябре — 907. За первые две недели октября зарегистрировано 779 льготных ипотек! Всего же с начала действия программы, принятой по поручению президента России Владимира Путина, льготными условиями воспользовались 4 287 татарстанцев.

«Субсидирование процентной ставки для самого востребованного сегмента квартир — до 6 миллионов рублей — стало для многих ключевым фактором, позволившим решиться на покупку, — считает гендиректор группы „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Плюс с учетом текущей экономической обстановки для большинства это единственный способ сохранить свои сбережения, вложив их в понятный и осязаемый актив».

Третье. Страхи, что «путинка» вот-вот кончится и с 1 ноября денежный фонтан иссякнет, тоже выступили своего рода допингом. «Многие потенциальные покупатели торопились совершить покупку в сжатые сроки, — рассказал „БИЗНЕС Online“ исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Антон Вассерман. — Но программа продлена до конца июня 2021 года. И вполне закономерно ожидать сейчас некоторого охлаждения покупательского спроса».

Впрочем, тут вступает в силу четвертая причина повышения спроса на недвижимость: поддержать спрос может сезонность — всегда в конце года интерес к покупке жилья растет.

С января по сентябрь 2020-го в республике оформили в ипотеку более 36,7 тыс. жилых объектов на 57 млрд рублей. Это на 9 млрд больше, чем годом ранее Фото: «БИЗНЕС Online»

Пятое. Снижение ставок по банковским вкладам. Жители России стали перекладывать деньги с банковских депозитов в недвижимость — этим прежде всего объясняется выросший спрос на вторичном рынке жилья.

Шестое. Нестабильность рубля. «Колебания курса рубля, разговоры о денежной реформе вызывают спрос на недвижимость. Люди стали забирать деньги с вкладов и влезать в ипотечные кредиты», — говорит руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Если взглянуть на ипотечную статистику, то, действительно, татарстанцы стали чаще покупать квартиры в долг. С января по сентябрь 2020-го в республике оформили в ипотеку более 36,7 тыс. жилых объектов на 57 млрд рублей. Это на 9 млрд больше, чем годом ранее. Почти половина сделок (14,7 тыс.) приходится на Казань — прирост за год на 8,5%. Средний размер кредита — около 1,7 млн рублей.

Московские девелоперы тоже солидарны в том, что «путинка» спасла отрасль. Продажи новостроек взлетели на 25–50%, отмечают они в опросе «Единого ресурса застройщиков». Единственное — допинг хорош лишь в малых дозах, а в больших это все-таки яд. Не перебрать бы с ипотечной «кабалой» небогатого в целом населения.

Не исключают эксперты и еще одной, седьмой, причины всплеска спроса на жилье — психологической. «Я называю это симптомом осени, — отмечает руководитель отдела продаж АН „Альтера“ Александр Макин. — В том году пугали, и в этом все ждут, что будет кризис, дефолт, доллар чуть пополз вверх — и всё, у людей начинается паника, чуть ли не истерика! В таких условиях многие стараются не держать наличку, максимально вкладывая деньги во что-то надежное или необходимое. Еще и непонятная ситуация с коронавирусом провоцирует людей на резкие изменения в жизни. Есть покупатели, которые продают свое жилье и переезжают в частные дома или сами строятся». Действительно, с начала года только по Казани число сделок с земельными участками выросло в 3 раза, а по Татарстану — вдвое.

Средняя цена вторичного квадратного метра в Казани составила 79,5 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в сентябре 2019 года Фото: «БИЗНЕС Online»

цены: ЭКСПЕРТЫ СЧИТАЮТ ВОЗМОЖНЫМ РОСТ стоимости «квадрата» до 10%

Ну а теперь о малоприятном для тех, кто только собирается вложиться в «квадрат». Вместе со спросом растут и аппетиты девелоперов. Средний ценник квадратного метра в новостройках Казани за сентябрь подскочил на 2,4% с 83 тыс. до 85 тыс. рублей (данные Domofond.ru). За год же «первичка» и вовсе взлетела в цене на 12%. На вторичном рынке такого подъема нет, но и там заметно подорожание. Средняя цена вторичного квадратного метра в Казани составила 79,5 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в сентябре 2019 года.

Взглянем на новостройки в разрезе районов столицы РТ. Квартиры в Вахитовском подорожали за год аж на 29,6% до 96 тыс. за «квадрат». В спину дышат Московский район — плюс 18% (92 тыс. за квадратный метр), Авиастроительный — плюс 17,3% (86 тыс. рублей за «квадрат»). В Кировском районе все стабильно, он по-прежнему остается самым дешевым вариантом за 69,4 тыс. за «квадрат». А вот и без того дорогой из-за обилия качественных новостроек Ново-Савиновский район продолжает идти в рост — плюс 8,9% за год и небывалые для Казани 111 тыс. за квадратный метр!

Получается, льготная ипотека вовсе не компенсирует роста цен. «Если посмотрим на квартиры в прошлом году по старой ставке ипотеки в 10 процентов и сейчас по ставке в 6 процентов, получается, что люди на самом деле ничего не выиграли. Ежемесячный платеж не уменьшился», — констатирует Гизатова.

Тем, кто все еще ждет схлопывания пузыря на разогретом рынке недвижимости Татарстана, нелишне заглянуть в статистику Центробанка. На 1 сентября 2020 года банкиры и застройщики ударили по рукам, заключив договоры проектного финансирования на 41 млрд рублей. При этом покупатели новостроек принесли на эскроу-счета 21 миллиард. Это очень высокое покрытие строительных контрактов деньгами конечного потребителя. Получается, что спрос и не думает падать, а значит, будут расти и цены на жилье.

«Многие объекты с классической моделью ДДУ завершают реализацию, а проекты, строительство которых ведется с участием банков, реализуются на старте по более высокой цене, что связано с наличием гарантированного источника финансирования и отсутствием необходимости дисконтировать стоимость реализации на старте для привлечения капитала. Все это значительно сказывается на ценовой политике», — отмечает коммерческий директор девелопера #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. 

В то же время, говорят застройщики, переход на эскроу показал свою эффективность, а высокий спрос стал отражением доверия к механизму со стороны покупателей. К тому же по некоторым объектам это позволило сократить сроки стройки.

«Возросли издержки строителей на стройматериалы, есть проблемы с рабочей силой и сложности с трудовой миграцией. На себестоимость строительства влияют и курсы валют» Фото: «БИЗНЕС Online»

Что еще могло повлиять на цену? Возросли издержки строителей на стройматериалы, есть проблемы с рабочей силой и сложности с трудовой миграцией. На себестоимость строительства воздействуют и курсы валют. С начала года рубль ощутимо просел по отношению к доллару и евро. «У многих застройщиков облицовочные материалы, инженерные решения идут из-за границы, отсюда подорожание. Это одна из причин. Другая — с момента перехода на эскроу-счета на рынок вышло не так уж много новых проектов. В основном все строят и продают те дома, разрешения на которые позволяли работать по старым, „долевым“, правилам. Готовность таких домов растет — свободных квартир в них остается меньше, а вместе с этим повышается и цена», — считает Вольфсон.

По принципу сообщающихся сосудов «первичка» тянет за собой и сегмент вторичного жилья. На такие квартиры льготного кредита не дадут, поэтому рост цен здесь заметно ниже. А новостройки еще не набрали своего максимума, считает Савельев. «В пределах 10 процентов до конца года еще поднимется стоимость», — прогнозирует эксперт. Другие участники рынка, напротив, уверяют, что потолок цен уже достигнут. «Скачка в ноябре – декабре ждать не стоит, максимум цены поднимутся на 1,5–2 процента, и то навряд ли», — говорит, в свою очередь, Макин.

То, что спрос на новое жилье бьет рекорды, косвенно подтверждает и отсутствие «вкусных» предложений от застройщиков. На прямые скидки из казанских девелоперов первой пятерки решился разве что #Суварстроит — он манит аж 900-тысячным дисконтом на квартиру в сданном ЖК «Манхэттен». Впрочем, если присмотреться, речь идет о квартире, в которой, пожалуй, можно играть в футбол — 180 «квадратов». Застройщик не указывает цену данной квартиры, но на сайте ЦИАН стоимость квадратного метра в ЖК «Манхэттен» стартует от 100 тыс. рублей. Можно посчитать, во сколько обойдутся эти 180 «квадратов», и понять, что скидка в 900 тыс. рублей — это мелочь. «СМУ-88» предлагает разве что льготные условия покупки мест на подземных паркингах. В целом же акции лидеров рынка вращаются вокруг субсидированных ипотечных кредитов со ставками от 0,01% (но только на первый год) или 4,4% годовых на весь срок кредитования, ипотечных каникул, ремонта и даже мебели в квартирах.

В Казани формируется задел, который позволит удовлетворять так сильно возросший спрос на жилье Фото: © Павел Лисицын, РИА «Новости»

КТО и ГДЕ СТРОИл В СЕНТЯБРЕ: САЛИМГАРАЕВ, БЕЛЯКОВ, ХУСНУТДИНОВ И, возможно, ХАМАЕВА

С точки зрения выдачи разрешений на строительство сентябрь оказался довольно-таки урожайным по сравнению с «коронавирусным» затишьем, накрывшим «хотелки» девелоперов ранее в этом году. Управление градостроительных разрешений Казани одобрило за минувший месяц 6 проектов.  

Компания «Трио», принадлежащая владельцу «Бриза» Андрею Белякову, заявила два дома на Малой Крыловке – Серова. Владелец «ЖИК г. Казани» Эмиль Хуснутдинов запустил процесс строительства ЖК «Смородина» в Дербышках — часть фасада повторит снесенную, но столь памятную жителям баню (кстати, обещают, что попариться здесь тоже будет можно). «Ак Барс Дом» под управлением Марата Шагитова продолжает проект «Светлая Долина». Заявил два объекта и «Унистрой» под руководством Радика Салимгараева в «Весне-2».

Кроме того, похоже, строительный рынок Казани наблюдает новую звезду на девелоперском небосклоне: многоквартирный дом на улице Сары Садыковой с торговыми помещениями собирается строить некая Ольга Агапова. База «Контур.Фокус» выдает ее вероятные связи с неким ООО «Премия», владеет которым Алсу Хамаева. Не дочь ли это Азата Хамаева, в прошлом министра земельных и имущественных отношений Татарстана, а теперь депутата Госсовета РТ? Когда-то, к слову, супруга экс-министра Лилия Хамаева собиралась строить жилье вокруг озера Харового — выходит, стройбизнес совсем не чужд интересам семьи депутата.

Как видно, в Казани формируется задел, который позволит удовлетворять так сильно возросший спрос на жилье. Из последних сделок на строительном рынке стоит отметить приобретение двух крупных земельных участков, которое раскрыла компания «Джи-Групп», владеющая брендом «Унистрой». Речь о бывших 20 га Казанского вертолетного завода в Адмиралтейской слободе, территории утраченного сада «Аркадия» и о землях «Теплоконтроля» на Среднем Кабане.