«Обезжиривание» строителей, риски рейдерского захвата бизнеса, непрозрачность банковских требований — такими страхами делятся девелоперы в эпоху эскроу. А рынок уходит вниз: минус 12% проданных квартир в РТ, вполовину меньше новых проектов — таковы итоги 2019 года. Дешевеющая ипотека не спасает: желающих примерить «кредитное ярмо» стало меньше на 17% на фоне стоимости «квадрата», достигшей в Казани 84 тыс. рублей. О том, как вырастут цены в 2020-м, спасет ли рынок «план Путина», — в обзоре «БИЗНЕС Online».
За год общее число сделок на первичном и вторичном рынках упало почти на 12%, продано на 10,7 тыс. меньше жилых объектов
РЫНОК РУХНУЛ НА 12%, НО ДЕВЕЛОПЕРЫ ГОВОРЯТ: «БЕЗ ПАНИКИ»
В год Земляного Кабана рынок недвижимости, похоже, решил «закопаться». Цена квадратного метра и низкие доходы населения начали сказываться на продажах жилья. За год общее число сделок на первичном и вторичном рынке упало почти на 12%, продано на 10,7 тыс. меньше жилых объектов. Таковы данные управления Росреестра по РТ.
Первичный рынок «долевки» потерял почти 12%, или более 2,4 тыс. квартир, — покупатели «застолбили» 18,2 тыс. «гнездышек». Но застройщики уже ждали, что результат 2019-го окажется жиже, чем год назад. Тогда рынок разогревался: цена квадратного метра росла скачками в ожидании начала эпохи эскроу. Вплоть до середины лета «долевка» била все рекорды. Эксперты объясняли это стремлением самих застройщиков сохранить право продаж по старым правилам, а потому ряд девелоперов продавали квартиры «самим себе».
С июля цифры резко просели — и вот закономерный итог: мы вновь вернулись к размеренным временам. Девелоперы в разговорах с «БИЗНЕС Online» пока спокойны. 2018 год они считают аномальным, а по сравнению с 2017-м рынок все-таки вырос.
Что до бэушных квартир, то тут в Казани — спад почти на 22%, в Татарстане — на 5%
«ВТОРИЧКА» В КАЗАНИ ПОТЕРЯЛА 22%
Что до бэушных квартир, то тут в Казани — спад почти на 22%, в Татарстане — на 5%. Тенденцию падения интереса к «вторичке» мы наблюдаем уже не первый год.
Но дьявол кроется в деталях: в таком балансе рынка виноваты опять-таки новые правила продаж новостроек через эскроу-счета. Как отмечает директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев, в первом полугодии «первичка» регистрировалась бешеными темпами, а «вторичка» в это время проседала.
«Начиная с июля в лидеры выбилось уже вторичное жилье, — говорит он. — Надо учитывать, что это не только старые хрущевки и ленинградки, но и дома, построенные по программе долевого участия в течение последних лет. Спрос на такие квартиры заметно вырос. И он, я думаю, сохранится».
Ориентир на «вторичку в последнее время объясняется галопом цен на новостройки, в то время как хозяева-физлица еще не успели переписать свои ценники.
Средний кредит, на который решились люди, вырос примерно на 400 тыс. рублей и достиг 1,6 миллиона
СРЕДНЯЯ ИПОТЕКА УВЕЛИЧИЛАСЬ НА 400 ТЫСЯЧ. ТЕПЕРЬ НАДЕЖДА НА ПУТИНА
Провал и по ипотеке: кредит за год оформили 48,6 тыс. жителей республики — на 18% меньше, чем годом ранее. Но при этом в кредит взято не 72 млрд, а 80 млрд рублей, то есть средний кредит, на который решились люди, вырос примерно на 400 тыс. рублей и достиг 1,6 миллиона. Виной тому может быть как рост цен на приобретаемое жилье, так и сокращение первональных взносов. Отсюда, видимо, и отток клиентов: для многих ипотека становится просто недоступна, снижение процентной ставки не спасает.
Впрочем, в этом году все может измениться. Драйвером однозначно станет недавно принятая программа развития сельских территорий. Так называемая «Сельская ипотека» запущена с 1 января. Пока только в Россельхозбанке, но в конце января – феврале в нее включатся и другие банки. У программы есть определенные особенности, но они минимальны: нет привязки к количеству детей и каким-то другим критериям. Главное, чтобы ваш объект недвижимости находился в сельском районе: программа субсидируется государством с целью развития пригородных территорий. А сюда входят и дома с земельным участком, и квартиры в возводящихся домах, находящиеся за пределами городов. Ряд застройщиков уже манят акциями: ипотека под 2,7% — почти что «путинский подарок» дальневосточникам, где дают и под 2%.
«Это какой-то нонсенс, что такие процентные ставки в России могут быть предложены сегодня! — говорит Садреев. — Уверен, что данная программа окажет свое влияние и что большое количество людей предпочтут приобретение жилья в пригороде, нежели в самой Казани».
Объявленный накануне Владимиром Путиным курс поддержки семей с детьми, выдача маткапитала уже на первого ребенка тоже могут придать ускорение ипотеке
Из этого вытекает курс на развитие пригородных территорий. Одним из крупнейших проектов может стать «Большой Зеленодольск» — застройка 1,3 тыс. га земель между Казанью и Зеленодольском. Тем более что готовых участков комплексной застройки в столице РТ нет — из проектов, которые могут начаться в 2020-м, можно назвать разве что унистроевский ЖК «Лето» неподалеку от Константиновки на участке в 25 гектаров. Из конкретных проектов редевелопмента промзон в Казани можно упомянуть лишь освоение территорий на улице Родины, где активно работают «Грань» и ТСИ.
С другой стороны, объявленный накануне президентом РФ Владимиром Путиным курс поддержки семей с детьми, выдача маткапитала уже на первого ребенка тоже могут придать ускорение ипотеке. Эксперты компании «Дом.РФ» полагают, что в целом подобное увеличит спрос на 6 млн кв. м по всей стране. Вероятно, частичка этого простого семейного счастья долетит и до Казани.
Ново-Савиновский район обскакал исторический центр — цена метра за год выросла тут на 23,4% до 107,2 тыс. рублей
КВАДРАТНЫЙ МЕТР В КАЗАНИ ЗА ГОД ПОДОРОЖАЛ НА 10% — В 3 РАЗА МЕНЬШЕ, ЧЕМ В РОССИИ
Что происходит с ценами? Опять хочется вспомнить Путина — и коротко сказать: они выросли.
По данным портала Domofond, за год стоимость новостроек в Казани увеличилась на 10,7% до 84,8 тыс. рублей за метр. Пожалуй, открытием года стало то, что Вахитовский район продемонстрировал отрицательную динамику: за год новые квартиры подешевели здесь на 14,3% до 96 тыс. рублей за «квадрат». А вот Ново-Савиновский район обскакал исторический центр — цена метра за год выросла тут на 23,4% до 107,2 тыс. рублей. Это объясняется появлением дорогих проектов за Казанкой и дешевых — в центре. На втором месте по темпам роста — Приволжский район: за год квартиры здесь подорожали на 15,8% до 80,9 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров Авиастрой: стоимость квартир за год здесь увеличилась на 14,1% до 78,5 тыс. рублей.
Зато в Вахитовском дорогая «вторичка»: за год она подросла на 12% до 105 тыс. рублей. По темпам удорожания лидирует Кировский район: квартиры здесь увеличились в цене на 13,4% до 80 тыс. рублей. В среднем казанская «вторичка» подросла на 8,5% и почти догоняет в цене новосторойки, разница — жалкие сотни рублей.
Но в год Белой Металлической Крысы темп, очевидно, замедляется. Садреев прогнозирует, что в 2020 году рост цен окажется на уровне инфляции, в первую очередь это коснется новостроек. «Думаю, что рост порядка 5–7 процентов однозначно будет», — говорит он.
Впрочем, рост цен в Казани оказался в 3 раза ниже, чем по России в целом. По данным аналитиков «Avito. Недвижимость», по стране «квадрат» новостройки подорожал почти на 8% за квартал и на 30% за год! Такая годовая динамика стала самой большой за последние четыре года.
Строители на практике получили опыт стройки по новым правилам: первый сданный объект подорожал на 7–8%. Это один из домов в ЖК ART City от компании «Унистрой»
ПЕРВЫЕ ЛАСТОЧКИ ЭСКРОУ: МИЛЛИАРДНОЕ «ОБЕЗЖИРИВАНИЕ» СТРОИТЕЛЕЙ, РОСТ РАСХОДОВ НА СТРОЙКУ И ПАДЕНИЕ ИНТЕРЕСА К НОВЫМ ПРОЕКТАМ
Наступившая эпоха эскроу продолжает оставаться одним из вызовов, которые стоят перед строительным рынком в 2020 году. В понедельник ряд любопытных цифр озвучил первый замруководителя казанского исполкома Азат Нигматзянов. Строители на практике получили опыт стройки по новым правилам: первый сданный объект подорожал на 7–8%. Это один из домов в ЖК ART City от компании «Унистрой» — такая цифра называлась в процессе возведения объекта.
Чиновник констатировал, что объем кредитных линий, открытых банками для застройщиков, превышает 20 млрд рублей. Притом люди уже принесли банкам 4,2 млрд рублей — эти деньги будут лежать, пока застройщики не введут в эксплуатацию их дома. Непосредственно строители получили в кредит 3,2 млрд рублей. То есть ни одного «своего» рубля банкиры строителям не дали. «Кто кого кредитует?» — вопрошал докладчик. Пока все наоборот: банки (причем в основном федеральные) уже выжали из стройотрасли Татарстана миллиард рублей с хвостиком. Причем процентов покупателям квартир они не платят, а вот строители банкам — еще как. И это тоже миллиарды, которые «откачают» из стройотрасли Татарстана, «обезжиривая» строителей и попутно увеличивая цену квадратного метра для покупателя. А чем выше цены — тем ниже спрос.
Почему это беспокоит? В 2020 году республике предстоит увеличить объемы стройки, добавил Нигматзянов. В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» Татарстану надо построить 2,979 млн кв. м — уже на полмиллиона «квадратов» больше, чем в 2018 году. Ответственность за подобное несут местные власти, именно поэтому нотки беспокойства можно услышать в осторожном выступлении «главного строителя» Казани, призвавшего обнулить процентные ставки при определенных условиях.
И для стройбизнеса возникает вопрос: а зачем вообще заниматься стройкой, если ту же маржу можно получить более простым путем? По данным опроса экспертов PricewaterhouseCoopers, примерно треть участников рынка говорят о снижении доходности девелопмента, а 70% ждут уменьшения процентных ставок. Поэтому апокалиптические прогнозы экспертов о том, что «год-два — и может лопнуть», остаются на повестке дня.
Падение интереса девелоперов заметно в том числе и по выданным разрешениям на строительство в Казани. Если в 2017-м они заявили 70 новых объектов, в рекордном 2018-м — аж 98, то в 2019-м — всего 56.
Новые правила создают в масштабах страны что-то вроде вертикально интегрированных структур, завязанных в основном на федеральный центр
ОПТИМИСТЫ VS «ВСАДНИКИ АПОКАЛИПСИСА»: ЧЬЯ ВОЗЬМЕТ?
Вдобавок стоит напомнить, что заключить договор проектного финансирования тоже не так-то просто. Это не только время, но и риски для стройбизнеса, говорят некоторые участники рынка.
Застройщик отдает под залог землю и обеспечивает кредит различными поручительствами, а деньги люди несут в банк. В перспективе возникают риски неопределенности бизнеса, не имеющего подушки безопасности. Любой косяк с продажами, любой экономический катаклизм (а за 10 лет мы наблюдали их уже дважды) — и застройщик легко попадает в ситуацию банкротства хотя бы по схеме «Фона» и «Свея». Ну а дальше снова появляются обманутые дольщики. Правда, им теперь гарантированно вернут их платеж на сумму до 10 млн рублей, но, конечно, без процентов за пару-тройку лет строительства и банкротства застройщика.
Банкам же придется как-то достраивать эти дома, скорее всего, силами подконтрольных стройкомпаний. То есть новые правила создают в масштабах страны что-то вроде вертикально интегрированных структур, завязанных в основном на федеральный центр.
«Слишком велик риск рейдерского захвата», — резюмирует в разговоре с «БИЗНЕС Online» один из весомых игроков казанского строительного рынка. Объясняя, почему он не идет за проектным финансированием, застройщик указывает также на непрозрачность требований: в одном банке — один список документов, в другом — другой, подобное ничем не регламентировано. Об этом, кстати, ранее уже как-то говорили на уровне президента РТ Рустама Минниханова. Третий минус стройки по долевому законодательству — «слияние» с нормативами закона о защите прав потребителей. «Потребительский терроризм сейчас процветает! Приходят адвокаты от покупателей — и не переделки даже требуют, а просто денег. Я не отказываюсь от гарантийных обязательств, в течение пяти лет должен устранять строительные недоделки, но требуют-то просто заплатить!» — говорит собеседник «БИЗНЕС Online». Строителей толкают к пониманию, что лучше строить на свои, продавать потом готовые квартиры и тут же закрывать лавочку, чтобы не кормить адвокатов, которые с авторынка переключаются на строительный.
Впрочем, есть и куда более оптимистичный взгляд на эти вещи. В частности, застройщик ЖК «Первомайский» отмечает, что ему как девелоперу работать стало даже легче.
«Для меня всегда большой проблемой была добыча денег для обеспечения строительного процесса, — говорит гендиректор АО СЗ „ИтильТехноСервис“ Рашид Исхаков. — Как добыть деньги? Я ходил по банкам, закладывал свое имущество, имущество фирмы, брал различные кредиты, чтобы получить оборотные средства. Сейчас, когда мы начали работать по схеме эскроу, у меня такой проблемы нет. У меня на все строительство есть деньги — банковская кредитная линия. Да и дольщик защищен на сумму до 10 миллионов рублей. И эту схему по сравнению с предыдущими я считаю более надежной».
Рашид Исхаков: «Для меня всегда большой проблемой была добыча денег для обеспечения строительного процесса»
Если ударяться в критику, то вообще многое из того, что делалось прежде, являлось ошибочным, добавляет Исхаков. Еще на первом этапе, в 2008–2010 годах, не нужно было отказываться от лицензирования застройщика и генподрядчика. Сейчас все требования к застройщику в законе №214-ФЗ сильно ужесточились, но по добросовестным застройщикам это ударило сильнее.
«Сегодня же, если говорить в целом, не вижу тревоги и оснований к ухудшению строительного процесса: финансирование устойчивое, я занимаюсь перспективой, техникой, подбираю подрядчиков, оборудование, однако вопросы остаются. Мы пока не можем обеспечить запланированные показатели по наполнению эскроу-счетов наших дольщиков», — резюмирует Исхаков.
В компании «Грань» тоже видят плюсы. «Действительно, то, что банк собрал с покупателей денег больше, чем выдал застройщикам, вполне возможно, — говорит коммерческий директор компании Ольга Волчкова. — По одному из наших объектов так и есть — квартиры там продаются с опережением графика. Но смотрите: в этом случае мы получаем кредит практически под нулевой процент!» А из минусов Волчкова отмечает сложности на стадии получения проектного финансирования: нужно сдать много документов. И при таком варианте сложнее прогнозировать сроки будущего строительства: на оформление уходят месяцы, в то время как раньше это зависело только от самого застройщика.
Тем не менее ряд весомых девелоперов Казани пока «ставят на паузу» эскроу. Например, ООО «СМУ-88» Ильи Вольфсона достраивает собственные объекты по старым правилам ДДУ, хотя «приценивалось» к новой схеме для одного из своих жилых комплексов. Такой же позиции придерживается «Бриз» Андрея Белякова. Как последний сказал в разговоре с «БИЗНЕС Online», его смущают меняющиеся правила игры, поэтому пока рассматривает строительство на свои и заемные средства с последующей продажей готовых квартир. В «Унистрое» с банками сотрудничают, но ищут и другие пути фондирования. Например, в интересах компании зарегистрирована 10-летняя программа облигаций на 20 млрд рублей на Мосбирже, не снято с повестки дня и IPO.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 306
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.