Земельные споры в Челнах: что важнее – дома, садик или парковки?

С 2016 года ООО «Комфортное жилье» добивалось отмены проекта, по которому на ее земле планировалось построить детсад. В прошлом году ей это удалось. Теперь исполком предлагает строить там паркинг Фото: Олег Спиридонов

ДЕТСАДА НЕ БУДЕТ, домов — тоже 

Публичные слушания, состоявшиеся накануне в челнинской мэрии, проводил теперь уже в новой должности замруководителя исполкома Ильмир Исхаков. Основным докладчиком выступил Ленар Сальманов — директор МУП «Служба градостроительного развития». Он сразу заявил, что слушания проводятся по решению суда и предписанию прокуратуры города. Напомним, проект планировки 63-го микрорайона был утвержден еще в июне 2016 года, и повторное вынесение вопроса на всенародное обсуждение выглядело как минимум странным, особенно если учесть тот факт, что в микрорайоне строительство практически с того же самого времени осуществляют всего два застройщика: ООО «Домкор» Мунира Гайнуллова и ООО «Комфортное жилье» Михаила Золотухина. «Домкор» на имеющемся у него земельном массиве в 5,1 га построил четыре многоэтажных жилых панельных дома (63/07, 63/08, 63/09 и 63/10) общей площадью 49,8 тыс. кв. м со встроенно-пристроенными помещениями на первых этажах. На соседнем участке холдинг планирует возвести многоуровневый паркинг на 299 машино-мест и фитнес-центр, на крыше которого планируется обустроить общедоступные игровые площадки для занятия спортом. Золотухин часть своей территории площадью 25 тыс. кв. м тоже успел освоить: здесь в высокой степени завершенности  стоят два больших кирпичных дома — 63/1а и 63/1б, на которые уже открыты продажи. 

Сальманов, объясняя причины новой корректировки проекта, рассказал, что площадь микрорайона составляет почти 70 га, 24 из которых принадлежит Госжилфонду при президенте РТ. ГЖФ является заказчиком строительства соципотечного жилья, которое возводит «Домкор». Здесь, по словам докладчика, уже проложена дорога, являющаяся продолжением улицы 40 лет Победы, которая должна решить вопросы транспортной доступности для жителей микрорайона. Согласно озвученным планам, свое жилье здесь должны обрести в общей сложности 18142 человека. В микрорайоне было предусмотрено также строительство 5 детских садов на 1230 мест. Однако размещение одного из них признал незаконным суд. Дело в том, что один из собственников земельного участка площадью 5 га на данной территории (на тот момент землей владело, по его словам, ООО «ОРТ») не согласился с принятым три года назад проектом планировки и обжаловал действия исполкома в Арбитражном суде. Почему размещение одного из пяти детских садов было запланировано на частной земле — доподлинно неизвестно.

Ленар Сальманов: «Не делать корректировку мы не можем. Мы обязаны ее выполнить по решению суда, но мы предлагаем в рамках корректировки проекта предусмотреть многоуровневые паркинги» Фото: «БИЗНЕС Online»

Сальманов также рассказал, что в исполком уже обратилось ООО ЖСК «Комфортное жилье» с просьбой направить в его адрес схему планировочной организации земельных участков общей площадью около 27 тыс. кв. м, находящихся собственности компании. Оба участка соседствуют с уже освоенной компанией землей. Более того, застройщик даже представил свои предложения по размещению на указанных участках жилых многоквартирных домов. «Комфортное жилье», по его словам, предлагало дать разрешение на строительство вместо детского сада двух десятиэтажных жилых домов.

«Если предложения „Комфортного жилья“ будут приняты, то это повлечет увеличение количества жителей в микрорайоне на тысячу человек и обеспеченность местами в детских садах снизится с 85 до 64 процентов. В связи тем, что корректировку проекта планировки мы обязаны провести по решению суда и прокуратура об этом тоже просит, наши проектировщики предлагают разместить здесь многоуровневый паркинг, раз детский сад мы на этом месте не имеем права размещать», — неожиданно предложил Сальманов. 

Предвосхищая естественный вопрос такой странной замены, Сальманов пояснил, что историю спорной земли изучали давно. Получен участок был в 2003 году еще в Тукаевском районе. Ранее этот массив имел другой кадастровый номер, его площадь составляла 5 гектаров. В 2007 году, когда земли перешли городу, вид разрешенного использования участка поменялся на автостоянку. А затем в 2009 году участок был разбит на три части с кадастровыми номерами, заканчивающимися на 175, 176 и 177. Далее собственником земельного участка была заказана кадастровая выписка, и по ней он поменял целевое назначение. «Таким образом, не делать корректировку мы не можем. Мы обязаны ее выполнить по решению суда, но мы предлагаем в рамках корректировки проекта предусмотреть на двух земельных участках — на 176-м и 177-м — многоуровневые паркинги. Это именно тот вид разрешенного использования, который и был установлен до утверждения проекта планировки», — внес ясность Сальманов.

Исполнительный директор «Комфортного жилья» Рамиль Зиннуров после завершения слушаний на просьбу корреспондента прокомментировать инициативу исполкома назвал ее вопиющим нарушением Фото: Олег Спиридонов

«Проект планировки — это не конституция»

Первым вопрос из зала прозвучал от Вадима Полянцева, начальника планово-технического отдела «НЧТС»  — филиала «Татэнерго». Он предположил, что если суд принял сторону истца в судебном споре и решил, что на частной территории недопустимо размещение детского сада, то и новый собственник тоже может обратиться с аналогичным иском.

— Может обратиться, — заявил в ответ Сальманов.

— Он уже обратился, — негромко заявил кто-то из руководства «Комфортного жилья», находящегося в зале.

— Для нас важно знать, что будет на этих участках, — продолжил  Полянцев, — потому что резерв тепловой мощности для обеспечения этих объектов в этом районе очень маленький.   

— Проект планировки — это не Конституция, в нее могут вноситься изменения, — заявил Сальманов. — У них (у «Комфортного жилья» — прим. ред.) есть такое право, они могут инициировать новые изменения в проект планировки. Исполком должен будет после их обращения принять соответствующее постановление о начале мероприятий, им обязаны будут выдать оригинал постановления, после чего они могут нанять какую-нибудь проектную организацию и начать работу по корректировке проекта планировки. И, возможно, новым решением может стать размещение жилых домов. Может быть…

— То есть теоретически они могут заставить исполком изменить целевое назначение земли под многоквартирные дома? — уточнил Полянцев.

— У них есть такое право, — ответил Сальманов.

Золотухин часть своей территории площадью 25 тыс. кв. м тоже успел освоить: здесь в высокой степени завершенности стоят два больших кирпичных дома — 63/1а и 63/1б, на которые уже открыты продажи Фото: «БИЗНЕС Online»

 — Хотел бы подчеркнуть, что вид разрешенного использования земельного участка определяет не исполком, а собственник в соответствии с генеральным планом застройки города. По генплану этот участок относится к зоне С2 — зона деловой активности. Как генплан соотносится с вашими планами сделать там парковки и для кого они будут сделаны  — для муниципальных нужд или для жителей? — спросил Сальманова Дмитрий Заварзов, начальник юридического отдела «Комфортного жилья».

— Мы выполняем решение суда. Чтобы не нарушать прав собственника земельного участка, мы возвращаем ему вид разрешенного использования, который был до утверждения проекта планировки в 2016 году,  — заявил директор СГР, добавив, что зона С2 не запрещает создание многоуровневых парковок.

— А для кого они будут делаться? — вновь уточнил Заварзов.

— Для жителей района, застройкой которого вы занимаетесь, — последовал ответ.

Абузар Латипов, заместитель исполнительного директора «Комфортного жилья», заострил внимание собравшихся на том, что суд принял решение о необходимости корректировки проекта из-за того, что исполком разместил детсад на частной территории без согласия собственника, и основной вопрос повестки — это все-таки вопрос обеспечения микрорайона детскими садами.

«Есть ли сегодня у муниципалитета на территории 63-го микрорайона муниципальный участок, на котором можно было бы разместить  детский сад? Если муниципалитет настаивает, что детский сад нужно строить именно на нашей территории, то собственнику может быть предоставлена другая территория для застройки? — спросил он.

Рамиль Зиннуров: «Действия исполкома направлены не на то, чтобы решить проблему с размещением детского сада, а на то, чтобы не дать собственнику участка построить на принадлежащем ему участке жилье» Фото: Олег Спиридонов

Из ответа Сальманова можно было понять, что свои землепользователи и правообладатели уже есть на имеющихся свободных муниципальных участках и на них предусматривается размещение двух школ, парковки и детских садов. Но по соседству имеется земельный участок площадью 2,13 га, на котором теоретически можно было бы разместить детский сад, но в этом случае не будет соблюдаться 300-метровая зона радиуса обслуживания и, кроме всего прочего, если размещать два детских сада рядом друг с другом, то некие градостроительные нормы будут нарушены. «Но ваше предложение разумно, можете обратиться в исполком», — предложил Латипову Сальманов.  

Латипов, в свою очередь, на реплику директора СГР о нарушении градостроительных норм привел примеры по строительству целых детских городков в 58-м микрорайоне, добавив, что в размещении детских садов в одном месте ничего плохого нет.  

После этого Исхаков предложил участникам слушаний сформулировать конкретные предложения для включения их в протокол заседания и заявил, что по итогам публичных слушаний комиссия подготовит заключение, которое будет размещено на официальном сайте города.

«если город готов отдать 150 миллионов, бога ради — изымайте и стройте»

Исполнительный директор «Комфортного жилья» Рамиль Зиннуров после завершения слушаний на просьбу корреспондента «БИЗНЕС Online» прокомментировать инициативу исполкома назвал ее вопиющим нарушением, однако обмолвился, что дальнейшие действия руководства компании будут обусловлены решениями, которые будут принимать заинтересованные стороны. «Самое интересное ведь в том, что размещение на данной территории парковки не решает вопроса с садиками. Понятно ведь, что действия исполкома направлены не на то, чтобы решить проблему с размещением детского сада, а на то, чтобы не дать собственнику участка построить на принадлежащем ему участке жилье», — заявил он.  

В 2007 году, когда земли перешли городу, вид разрешенного использования участка поменялся на автостоянку Фото: Олег Спиридонов

Начальник юротдела компании в формулировках был более категоричен: «Представьте, у вас есть дача, на которой у вас стоит дом, а я пришел и сказал: „Я на вашем участке, не изымая его, построю парковку или детский сад“.  Вот ведь в чем вопрос! У нас есть Конституция — помимо „могу“ и „хочу“ еще есть „имею право“. Так вот, в данном случае права у исполкома изымать эти земли нет, и права сажать на частной земле парковки и детские сады тоже нет. Больше здесь ни добавить, ни прибавить».  

По его словам, в спорную землю «Комфортное жилье» вложило уже 150 млн рублей  — собственно, в саму покупку и в проектирование жилых домов. «Если город готов отдать 150 миллионов рублей, чтобы на чужой земле посадить детский сад, бога ради — изымайте и стройте. Мы за то, чтобы все делалось по закону», — заявил он.  Он же попытался объяснить причины упорства исполкома. «Я вам могу сказать, в чем причина проведения сегодняшних публичных слушаний. Это два предписания УФАС в адрес исполкома о нарушении антимонопольного законодательства, что исполком не выдает ГПЗУ и размещает муниципальные объекты на частных землях, и предписание прокуратуры. На протяжении 23 месяцев после вступления решения суда в законную силу орган исполнительной власти, который сам является гарантом соблюдения законности, решения суда не исполнял», — заключил юрист.