«Долевка» продолжает спурт: в апреле-2019 число сделок выросло почти на 15% по сравнению с апрелем-2018. При этом «вторичка» в Казани из-за жадности хозяев потеряла более трети спроса! На фоне роста цены (а за год «квадрат» подорожал на 20% до 78 тыс.) застройщики «играют» площадями. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что тяга к «смешным шуваловкам» сохраняется, потому что у людей просто нет денег. Спасает только ипотека: тогда клиенты берут и просторный формат «для жизни».
Сейчас в Татарстане строится 255 многоквартирных домов на 55 тыс. квартир (данные минстроя РТ). При этом заключено 15 тыс. договоров долевого участия — остальные 40 тыс. квартир пока не востребованы
рынок: «долевка» рванет вверх, а шока перехода на эскроу-счета не будет?
Рынок жилья в Татарстане стабильно растет, что не может не радовать застройщиков и риелторов. Согласно данным управления Росреестра по РТ, в апреле по сравнению с мартом стали больше покупать как новых, так и вторичных квартир. Казанцы, правда, заметно охладели к сегменту б/у: число сделок на вторичном рынке по сравнению с прошлогодним апрелем упало на 35%. Таков эффект задранных цен, говорили ранее «БИЗНЕС Online» участники рынка. В то же время сделки по новостройкам за год выросли почти на 15%. В абсолютных цифрах в апреле число долевых сделок достигло 1759, а на вторичном рынке из рук в руки перешли 5,4 тыс. квартир.
Не исключено, что «долевка» в ближайшее время еще резко скакнет вверх, правда, только на бумаге. Как предполагает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, в преддверии наступления эпохи эскроу с 1 июля застройщики вполне могут «сбыть» большое число квартир своим подконтрольным структурам. Цель этой операции — сохранить право продажи жилья на условиях договоров долевого участия (ДДУ): ведь, чтобы остаться в «долевке», объекту нужна не только 30-процентная готовность, но и как минимум 10% проданных квартир.
Сейчас в Татарстане строится 255 многоквартирных домов на 55 тыс. квартир — таковы данные минстроя РТ. При этом заключено 15 тыс. договоров долевого участия — остальные 40 тыс. квартир в строящихся домах пока не востребованы, а это примерно двух-трехлетний горизонт продаж. 160 жилых комплексов, скорее всего, сохранят право продавать квартиры по правилам долевого рынка — там уже заключено 13,4 тыс. ДДУ. Всего в этих домах 31,8 тыс. квартир. Это значит, что потенциально на условиях открытия эксроу-счетов и проектного финансирования со стороны банков будут достраиваться примерно 23 тыс. квартир — 40% от имеющихся в строящихся в республике ЖК.
Таким образом, несмотря на беспокойство властей по поводу перехода на новую схему финансирования строительства жилья, ситуация все же не такая критическая, сходятся в оценках участники рынка.
В частности, в ВТБ, куда подана каждая десятая заявка застройщиков на открытие проектного финансирования, говорят о полной готовности к новым процедурам. «Еще в прошлом году мы разработали максимально удобный процесс открытия счетов эскроу: клиенту достаточно иметь при себе только паспорт и договор участия в долевом строительстве, который он заключил с застройщиком. Процедура проводится в присутствии дольщика в течение нескольких минут», — комментирует управляющая ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина. Это касается физлиц. Что же до самих стройкомпаний, то сегодня ВТБ в Татарстане рассматривает 10 заявок от застройщиков. «Это 16 домов общей площадью 273 тысячи квадратных метров. Решения по пяти заявкам мы планируем принять до конца июля 2019 года, — говорит Давлетшина. — Сроки заключения сделок согласованы с застройщиками и синхронизированы с началом строительства».
Недвижимость дорожает рекордными темпами: в первом квартале стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 10,6% по России (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) и на 17% (до 78,8 тыс. рублей) в Казани
новостройки: «КВАРТИРЫ СЕЙЧАС ОЧЕНЬ МАЛЕНЬКИЕ — И ЕСТЬ ТЕНДЕНЦИЯ К ДАЛЬНЕЙШЕМУ УМЕНЬШЕНИЮ»
Цены падать пока явно не собираются. Наоборот, недвижимость в стране дорожает рекордными темпами — в первом квартале 2019 года стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 10,6% по России (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) и на 17% (до 78,8 тыс. рублей) в Казани. Столица РТ, кстати, установила всероссийский рекорд по темпам роста стоимости квадратного метра в новостройках.
На первый взгляд, объяснить рост спроса и цены «квадрата» в новостройках крайне сложно, ведь доходы населения продолжают падать. На самом деле ларчик открывается просто. Если взглянуть на статистику портала Domofond.Ru, можно увидеть любопытную картину: средняя цена квадратного метра по Казани в новостройках с апреля 2016-го по апрель 2019-го выросла на 20%, в то же время средняя цена квартиры увеличилась только на 10%. Парадокс объясняется тем, что застройщики беспощадно «режут» площади квартир.
По данным исследования, опубликованного на портале единого реестра застройщиков, средняя площадь квартиры в Татарстане в строящихся домах сегодня составляет 50 кв. метров. При этом в начале 2016 года средняя площадь «подбиралась» к 60 «квадратам». То есть за последние три года налицо снижение общей площади среднестатистической квартиры на 20%.
Михаил Борщевский: «Стараюсь не делать коридоров в своих планировках — это «мертвая зона», которую человек оплачивает из-за того, что архитектор плохо проектирует»
Такую тенденцию отмечает известный казанский архитектор Михаил Борщевский. Общую площадь квартир, по его словам, снижают за счет коридоров, ванных, туалетов... да, собственно, и жилых комнат тоже. «Квартиры сейчас очень маленькие, и есть тенденция к дальнейшему уменьшению, потому что они стали слишком дорогие. Поэтому я стараюсь не делать коридоров в своих планировках — это „мертвая зона“, которую человек оплачивает из-за того, что архитектор плохо проектирует», — отметил он в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Тенденция к снижению площадей, по словам Борщевского, началась примерно пять лет назад, когда возник кризис на рынке жилья. С тех пор это стало идти по нарастающей. «Я все удивлялся заданиям на проектирование — общие площади становились все меньше и меньше. В этой связи качество проектных решений, конечно, должно быть все более и более безукоризненным. Когда у тебя каждый метр стоит достаточно серьезных денег, ты вынужден выжимать из площадей максимум. Причем, помимо каких-то планировочных, архитектурных аспектов, есть еще и дизайнерские — закономерность световых решений в помещении, освещенности, открытости пространств. Все эти моменты, которые нужно использовать, чтобы маленькое помещение казалось большим», — признался архитектор.
Впрочем, многое зависит от класса жилья: например, в домах, возводимых по социальным программам, правит бал суровый минимализм, но площади занижают даже в элитном сегменте, считает Борщевский. Поднять стоимость метра, увеличив тем самым свою маржу, застройщики пытаются за счет качества отделки, организации какой-то инфраструктуры в самом доме и во дворе. «Меня удивляет, когда проект позиционируется как элитный, а там рисуется квартира на 85–86 квадратных метров, трехкомнатная, хотя я прекрасно знаю, что комфортабельную трехкомнатную квартиру можно сделать минимум на 120 квадратных метрах. Подчеркиваю — именно комфортабельную. Должны же быть какие-то места для хранения, хозяйственные помещения — хотя бы минимальные!» — говорит он.
Елена Стрюкова признает, что в сегменте стандарт «Ак Барс Недвижимость» сохраняет предложения с маленькой квадратурой и именно их клиенты разбирают как горячие пирожки
Впрочем, не все так однозначно. По мнению директора компании «Ак Барс Недвижимость» Елены Стрюковой, тенденция к сокращению бюджета покупки жилья за счет уменьшения площадей была особенно характерна два-три года назад. А сегодня, по ее мнению, все же растет популярность квартир большей площади и помогает в этом ипотека.
«Бо́льшая часть сделок идет с привлечением ипотеки. Причем разница в 5–10 квадратных метров имеет не столь уж серьезное влияние на размер ежемесячного платежа», — отмечает она. Отчасти с ней согласен и архитектор Борщевский. «Я буквально сейчас занимаюсь проектированием — в проекте были трехкомнатные по 69 квадратных метров, а я из них создал 74,8 квадратного метра. Это сделано по просьбе застройщика. То есть, видимо, заплатить 250–300 тысяч за „лишние“ 5 метров становится более приемлемым. Минимизировать полностью, доводить современное жилье до уровня хрущевки, видимо, уже нет необходимости», — с надеждой говорит эксперт.
Тем не менее Стрюкова признает, что в сегменте стандарт «Ак Барс Недвижимость» сохраняет предложения с маленькой квадратурой и именно их клиенты разбирают как горячие пирожки. «Например, в нашем ЖК „Светлая долина“ есть двухкомнатные квартиры от 45 квадратных метров. В сданных домах этого комплекса квартир с такой квадратурой осталось немного. Клиенты их быстро разбирают», — говорит Стрюкова.
Если в феврале средняя казанская квартира на «вторичке» котировалась на уровне 5,3 млн рублей, то в апреле — уже 4,8 миллиона. Посмотрим, что будет дальше
«вторичка»: в советские времена по-настоящему маленькие квартиры не строили
На вторичном рынке ситуация иная. Здесь с апреля 2016 года цена средней квартиры выросла на 45%. Более чем четырехкратное опережение темпов роста цены по сравнению с «первичкой» и вызывает отток покупателей со вторичного рынка: эксперты считают, что квартиры б/у сейчас переоценены. Понятно, что эти цены зафиксированы лишь по частным объявлениям, реальные цены продаж, разумеется, ниже, тем не менее «хотелки» хозяев все же позволяют ориентироваться в ситуации.
Ранее опрошенные «БИЗНЕС Online» риелторы предполагали, что продавцы «вторички» начнут снижать свои запросы, — так оно и получилось. Если в феврале средняя казанская квартира на «вторичке» котировалась на уровне 5,3 млн рублей, то в апреле — уже 4,8 миллиона. Посмотрим, что будет дальше.
Вторичный рынок уступает еще и тем, что на нем почти не представлены действительно маленькие квартиры, на которые сейчас повышенный спрос. Если стандартные «однушки» в постсоветские времена редко строили с площадью менее 35 кв. м, то в последние годы в Казани получили распространение квартиры в 25–29 квадратных метров. А ГЖФ при президенте РТ и вовсе начал строить те самые «шуваловки» с площадью 19,8 кв. метров (сам нынешний глава ВЭБа Игорь Шувалов открещивался от приписанных ему слов о востребованности и комфорте такого жилья). То же самое касается двух- и трехкомнатных квартир: если раньше 65–70 м было стандартной площадью для двухкомнатной квартиры, то сегодня уже можно встретить такие «трешки». Площадь новых «двушек», в свою очередь, снижается в среднем до 50 кв. м, говорят участники рынка.
ГЖФ начал строить те самые «шуваловки» с площадью 19,8 кв. метров (хотя сам Игорь Шувалов открещивается от приписанных ему слов о востребованности и комфорте такого жилья)
ЗАСТРОЙЩИКИ: САМЫЙ СКРОМНЫЙ — «УНИСТРОЙ» СО СРЕДНЕЙ ПЛОЩАДЬЮ КВАРТИРЫ В 35,4 КВ. МЕТРОВ
Впрочем, многие застройщики предпочитают проектировать варианты, что называется, на любой вкус и кошелек. К примеру, в ЖК «Светлая Долина» от компании «Ак Барс Недвижимость» встречаются «двушки» как в спартанские 47 «квадратов» (по данным сайта компании, стоимость такой квартиры — 3,2 млн рублей), так и в 67 кв. метров (3,7 миллиона). Путем нехитрых подсчетов можно понять, что, приобретая квартиру с бóльшим метражом, покупатель однозначно выигрывает: в первом случае квадратный метр обходится в 69–70 тыс. рублей, во втором — всего в 55 тысяч.
Небольшие квартиры мы обнаружили также в ЖК «Нестеровский» от застройщика «Бриз» — здесь есть миниатюрные «однушки» площадью в 29 «квадратов». Планировка представляет собой гостиную и кухню-нишу. «Двушки» здесь варьируются от 48 до приличных 70 «квадратов», трешки доходят до нормальных 87 кв. метров.
Из 110 жилых комплексов, которые фигурируют в исследовании единого реестра застройщиков, в 47 объектах средняя площадь квартир — менее 50 «квадратов». В процессе подготовки текста самыми скромными по площадям казались квартиры в ЖК «Просторы» от челнинского «Домкора». Но, как выяснилось позднее, в исследование единого реестра застройщиков вкралась ошибка — это «БИЗНЕС Online» подтвердили авторы рейтинга. В ЖК «Просторы» средняя площадь превышает 50 «квадратов», добавили в пресс-службе самой компании. Поэтому номером один по доступности метража для покупателя стал ЖК «Царево Vilage» от «Унистроя» — 35,4 кв. метра. В первой десятке также — «Палитра» и «Сказочный лес» от «#Суварстроит», а также ЖК «Яркий» от ЖИКа: площади — 38–41 кв. метров.
А вот самые крупноформатные квартиры строятся в ЖК «Зион» в Иннополисе — более 88 кв. метров. Размахом также отличается несколько комплексов «КамаСтройИнвеста», некоторые дома «Бриза», «Татэкоресурса» и «Каздомстроя», где средняя площадь от 70 «квадратов» и выше.
Застройщики начали получать разрешения на строительство. Всего с марта по май выдано 8 документов. По сравнению с бумом прошлого года это просто комариный писк: весной 2018-го было выдано в три раза больше разрешений
проекты: СМУ-88 подумывает о застройке речпорта, а иван егоров замахнулся на освоение 40 га в «лаишевском узле»
Застройщики тем временем начинают получать новые разрешения на строительство. В частности, компания «Грань» оформила документы на два новых дома (№6 и 7) в ЖК «Новые горки». ООО «ТСИ» запланировало возведение жилого дома на улице Енисейской, 4а. Дирекция муниципальных жилищных программ заменила разрешение на 72-квартирную девятиэтажку на улице Ютазинской.
ООО «Торговая компания „Глобалсити“» со штаб-квартирой в подвале на Тихомирнова в две очереди построит ЖК с подземным паркингом на Габишева. Учредителем компании является Елена Дудинова — однофамилица совладельца группы «Сити-Строй» Валерия Дудинова.
Застройщик «Конграда» (входит в группу «КамаСтройИнвест») получил разрешения на стройку в районе речного порта. Напомним, речь идет о ЖК «Живи». Московский «Правовой гарант» получил новое разрешение на 5-этажный жилой дом на улице Хади Такташа.
Кроме того, есть и некоторые заделы на будущее. В частности, СМУ-88 заказывает проект планировки в речном порту — видимо, у застройщика здесь появились свои интересы. Пока все довольно неопределенно: намерения зависят от планов других собственников на эту территорию, пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе компании.
Еще один масштабный задел на будущее продемонстрировала ХК «Ак Барс» Ивана Егорова. Компания приступила к процедуре планировки и межевания земельного участка площадью 40 га в так называемом Лаишевском узле, где активное строительство уже ведет могучий конкурент — «#Суварстроит» (ЖК «Станция „Спортивная“», «Южный парк» и «Времена года»). Участок «Ак Барса» находится по правую сторону от железной дороги в аэропорт, неподалеку от поселка Мирного. По данным публичной кадастровой карты, участок предназначен для ведения учебного хозяйства, его кадастровая стоимость — 200,3 млн рублей. Согласно постановлению исполкома Казани, проект планировки и межевания подготовят до 31 мая 2020 года.
Всего с марта по май выдано 8 документов на новое строительство жилья. По сравнению с бумом прошлого года это просто комариный писк: весной 2018-го было выдано в три раза больше разрешений.
Кроме того, застройщики ввели в эксплуатацию 13 многоэтажек. В частности, сдавались дома от «#Суварстроит», «Грани», АМГ, «ГенСтройПодряда», ЖИКа, долгострои «Свея» и др.
==table2216==
==table2215==
*По данным исследования портала единого реестра застройщиков, февраль 2019 года
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 414
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.