Битва за центр Казани в стенах АИРа: «Ну не придет инвестор на два этажа. Это ж очевидно!»

В АИР РТ состоялся первый официальный круглый стол, посвященный разработке концепции развития исторического центра Казани. Модератором встречи выступила Талия Минуллина

«ЗЕМЛЮ БОЛЬШЕ НЕ ПРОИЗВОДЯТ»: ВТОРОГО ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА КАЗАНЬ НЕ ОБРЕТЕТ

Накануне в АИР РТ состоялся первый официальный круглый стол, посвященный разработке концепции развития исторического центра Казани. Стараниями мэра Казани Ильсура Метшина и помощника президента РТ Олеси Балтусовой на встречу пришли почти все ключевые застройщики, владеющие участками в историческом центре. Можно было увидеть многих «генералов»: «#Суварстроит» представлял Руслан Нурмухаметов, «ЮИТ Казань» — Владимир Сорокин, «Унистрой» — Радик Салимгараев, «КамаСтройИнвест» — Делюс Сиразетдинов… Тут же сидели и обменивались репликами представители компании «Аркада» и «Ак Барс Девелопмент», а также практикующие архитекторы Александр Дембич и Николай Новиков. Чиновники тоже расселись поближе друг к другу — за одной стороной стола можно было увидеть и главу АИР РТ Талию Минуллину, и главного архитектора Казани Татьяну Прокофьеву, и руководителя исполкома Казани Дениса Калинкина, и главного градостроителя Азата Нигматзянова, и председателя комитета по охране культурного наследия Ивана Гущина.

Модератором открытой части встречи выступила Минуллина. По ее предложению каждый из чиновников коротко высказался по существу вопроса. Балтусова, в частности, отметила, что рабочих встреч будет много — они будут касаться и экономической модели развития (над которой сейчас работает КГАСУ), и культурной идентичности города — где, в частности, собираются мнения простых казанцев. На ближайшее время запланирован семинар по Адмиралтейской слободе. «И самое первое — это встреча с вами», — обратилась она к девелоперам, попросив их принять активное участие в обсуждении основного доклада проектной группы.

Чиновники расселись поближе друг к другу

Калинкин призвал к поиску компромисса между всеми заинтересованными сторонами. «Как говорится, „землю больше не производят“, второго исторического центра у нас уже не появится. Конечно, ломать собственников через колено не вариант. Но и чье-то желание извлечь из своего участка максимальную прибыль приоритетом для города быть не может, — заметил он и, как полагается, ввернул ссылку на поручения Рустама Минниханова и Ильсура Метшина. — Как сказал мэр города на аппаратном совещании, надо проработать и возможные варианты государственно-частного партнерства. Образно говоря, подойти к ситуации не с кувалдой, а с умом, найти все выгодные варианты».

КОНЦЕПЦИЯ ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ — ПО КАБАНУ: ТАМ УЖЕ «ГОРЯТ» ИНТЕРЕСЫ «ПАРКОВЫХ ФЕЙ» И ИНВЕСТОРОВ

Главный доклад представил руководитель проектной группы Олег Маклаков. Он рассказал, что работа над концепцией будет состоять из трех этапов. Первый этап — исследование территории. По его итогам будет сформирована гипотеза упорядоченного развития центра. Срок окончания работ в рамках первого этапа запланирован на 10 июня. Второй этап — апробация концепции на примере конкретных площадок. Первой площадкой должна стать территория озера Нижний Кабан. Следом будут протестированы еще несколько.

Главный доклад представил руководитель проектной группы Олег Маклаков

«До июня участок по Кабану мы должны концептуально выставить на первое рассмотрение», — пояснила нам впоследствии Балтусова. Срочность связана с необходимостью уже в этом году сделать благоустройство берега — то, что уже было запроектировано и запланировано ранее. «Этот участок самый горячий, и все инвесторы, у которых участки на Кабане, уже задают вопрос: когда? На самом деле все готово, и нам нужно просто утвердить концепцию в части Хади Такташа и дать им отмашку по работе», — заверила Балтусова. Она отметила, что сейчас на этом участке идут проработки по связям между улицами Хади Такташа и Петербургской, с выходом на улицу Островского. «Как будет осуществляться выход на Кабан, удобства для пешеходов… Эту часть нас попросили проработать отдельно, и этим у нас в проектной группе занимается Николай Новиков», — рассказала она. Следующие на очереди — Волжская набережная, Ягодная и Адмиралтейская слобода. «Это те участки, которые наиболее интересуют сейчас инвесторов, и они требуют скорейшего решения. Данные территории идут далее в течение лета, к осени», — объяснила Балтусова.

Третий этап подготовки концепции — «упаковка» исследования и написание стратегии. Отвечая впоследствии на вопрос журналистов, сколько времени уйдет на все эти этапы, Маклаков дал понять, что окончание работ намечено на начало 2020 года, но назвать эту дату окончательной нельзя, ведь за этим последует «пакетное» внесение изменений в действующие регламенты и подготовка методических указаний для чиновников и девелоперов — как с этой концепцией работать. А это как раз одна из важнейших частей работы, которая позволит уйти наконец от ручного управления и выносить на историческую комиссию Минниханова только самые дискуссионные проекты, объясняла накануне Балтусова в разговоре с «БИЗНЕС Online». 

Далее Маклаков продемонстрировал собравшимся схематичную карту с изображением трех режимов строительства на территории исторического центра. Розовым были выделены территории, на которых допустима лишь максимальная реставрация и любое строительство строго запрещено, оранжевым — территории, на которых возможна частичная реконструкция и где-то может появляться «новая городская ткань». Серым были обозначены территории, где плотной исторической застройки нет — соответственно, и говорить о целостности среды смысла не имеет! Исходя из этого он презентовал собравшимся критерии, по которым и будут формироваться правила игры, Это функционально-планировочное решение (какое жилье, какая торговля), тип застройки (соотношение с соседними объектами), характер силуэта (высотные параметры) и принцип стилистического взаимодействия с окружением. Отдельным пунктом идут еще два слоя — зонирование и инфраструктура, связность общественных пространств (как раз то, о чем говорила Балтусова).

Помимо чиновников и застройщиков, на встрече можно было увидеть практикующих архитекторов Николая Новикова и Александра Дембича

Подводя итог, плюсом создания такой концепции Маклаков назвал понятные правила игры и появление гарантий, что проект при согласовании с вышестоящими инстанциями не потерпит сильных изменений. Главным минусом он назвал малорентабельные участки, что вполне логично. При наличии множества ограничений по высотности, стилистике и вписанности в среду обеспечить доход не так-то просто.

Выходом из этого цугцванга может стать… бюджетная поддержка! Подобный опыт практикуется в той же старушке-Европе. Директор института архитектуры КГАСУ Карина Набиуллина пояснила затем журналистам, что среди инструментов такой поддержки — инфраструктура, какие-то налоговые преференции и так далее. Хотя в России подобный опыт пока на грани фантастики, как и, допустим, «землескребы», которые строят где-то на не очень бедном континенте в шахтах, — этот иностранный опыт раскрывала Миннуллина. Представляете себе тянущийся к центру земли 65-этажный «землескреб» со стеклянным парком наверху в наших условиях? Ну и вряд ли трудовые массы на фоне нынешних казанских сугробов будут рассекать на велобайке, с ветерком устремляясь на работу (или домой). Тут у нас все-таки не Амстердам.

ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТОРЫ ПРОСЯТ РЕГЛАМЕНТЫ: «МЫ НЕ ПРИВЫКЛИ К ОТСУТСТВИЮ ВНЯТНЫХ ПРАВИЛ»

Девелоперам раздали анкеты с просьбой заполнить их до 12 марта и заверением, что наиболее активные войдут в состав рабочей группы. Минуллина даже заверила застройщиков в готовности встречаться с каждым из них отдельно. Затем с короткой речью выступил руководитель Института прикладной урбанистики Святослав Мурунов. Он признал, что ситуация для девелоперов в России складывается сложная: свободная земля заканчивается, государство «выжимает» все что можно, покупательская способность падает. В этих условиях застройщики вынуждены перестраиваться: идет переход от мышления участками к мышлению улицами. Собственно, Мурунова и пригласили для того, чтобы выстроить с инвесторами наиболее конструктивный диалог: дав понять, что понимает их проблемы, он таким образом пригласил присутствующих не замалчивать их.

Святослав Мурунов признал, что ситуация для девелоперов в России складывается сложная: свободная земля заканчивается, государство «выжимает» все что можно, покупательская способность падает

Ну а затем Мурунов попросил прессу удалиться. Это необходимо для того, чтобы инвесторы не таили в себе свои мысли… Честно говоря, очень хотелось бы как раз обратного: открытости процесса в разработке концепции, что ляжет в основу застройки «золотой земли» исторического центра. Но, может, это и верно с точки зрения логики организаторов. Представляете, если бы потом журналисты написали, что имярек такой-то, застройщик вот такого-то, мечтает о повышении этажности и плотности застройки в центре? А такие заявления звучали. Хотя, по оценкам опрошенных «БИЗНЕС Online» участников и девелоперов, какой-то совсем уж острой полемики на встрече не возникло.

«Были какие-то установочные вопросы. Мурунов просто дал каждому инвестору слово, каждый рассказал о своих бедах и горестях. Но пока все очень скромно, без обострения», — поделились участники встречи. Звучали и общие фразы об «отмене административных барьеров» — именно для этого и нужна концепция. В частности, представитель инвестиционной группы компаний из Болгарии, владеющей сразу несколькими участками, пожаловался на бесконечные препоны. «Он говорит: мы пишем письма в управление архитектуры, а ему по 30 дней на каждое отвечают. А ему, естественно, хотелось бы активного диалога!» — рассказали участники. Свою позицию высказали и турецкие инвесторы (за круглым столом находился представитель «Дайнамик Глобал» — инициатор застройки торгового центра за Вахитовским холмом). Он дал понять, что отсутствие внятных правил — большая проблема. В Турции к такому не привыкли…

То, что такая встреча прошла на площадке АИРа и что появилась дискуссионная площадка — само по себе неплохо, считают застройщики. «Вопрос назрел давно, и то, что сейчас это АИР организовывает, я думаю, будет серьезным шагом», — выразил надежду в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор компании «КамаСтройИнвест» Сиразетдинов. Загадывать на будущее он, впрочем, не стал, предложив дождаться конкретных решений. «Тогда можно будет говорить о результатах. Но я абсолютно уверен, что что-то однозначно получится», — не сомневается девелопер.

Делюс Сиразетдинов (слева) загадывать на будущее не стал, предложив дождаться конкретных решений

«ЧИНОВНИКАМ ПОРА ВЫЙТИ ИЗ-ЗА БАРРИКАД И НЕ ЗАНИМАТЬ ПОЗИЦИЮ — «ВОТ МЫ, А ВОТ ОНИ»

«Я утром читал вашу статью, где Олеся Балтусова сказала, что мы ждем от инвесторов критики, чуть ли не порицания в свой адрес. Вот этого пока еще не получается. Когда все закончилось, мы вышли на улицу, переговорили — пока все какие-то зажатые, скромные, а на деле сказать есть что», — поделился с «БИЗНЕС Online» представитель компании «Ак Барс Девелопмент» Дмитрий Пузырев.

«Мне кажется, что чиновники должны немного выйти из-за своей баррикады и не занимать позицию — „вот мы, а вот они“. Когда говорится о государственно-частном партнерстве — там все-таки движение идет друг другу навстречу», — отмечает один из инвесторов. По его словам, первый разговор во многом оказался разговором в одни ворота. «Нельзя сказать, что встретились равные партнеры. И рассадили нас так: чиновники — на одной стороне, инвесторы — на другой. Когда от этой парадигмы мы отойдем — что есть баррикада  и существует группа людей по ее сторонам, — наверное, будет легче», — рассуждают инвесторы.

В целом же девелоперы надеются, что их мнение все-таки учтут и дискуссионная площадка продолжит свою работу. Есть шанс, что при дальнейшем обсуждении стеснение пройдет: надо просто чаще встречаться, соглашаются представители компаний. 

«Уже после мероприятия в разговоре с Фаридой Мухамедовной (замруководителя ТРО ВООПИИК Фаридой Забировой — прим. ред.) я сказал, что нам нужно уйти от той ментальности, что Казань в историческом центре должна оставаться двух-трехэтажной. Такой она была в XIX веке, — поделился с „БИЗНЕС Online“ Пузырев. — Но мы уже живем в XXI веке. Давайте будем развиваться дальше! Я, например, считаю, что весь центр Казани можно делать уже 5-6-этажным. Ну не придет никакой инвестор на два этажа, это же уже очевидно! Бесполезно обсуждать что-то другое. Инвесторы пока еще так в открытую не говорят — может быть, стесняются или боятся чего-то», — резюмирует он.

В самом деле, городская ткань формировалась двухэтажной, и на ее фоне высотными акцентами смотрелись колокольни церквей и минареты мечетей, рассказывал ранее «БИЗНЕС Online» Маклаков. Теперь же появились другие высотные доминанты, некоторые из которых стоят, образно выражаясь, «аки перст в поле». В целом в сформирована уже и 5-, и 9-этажная застройка советских времен, появились здания конца 90-х, и теперь необходимо продумать, как сгладить эти «персты», чем застроить новую городскую ткань. А это необходимо: в центре должна быть жизнь, там должны быть люди, а не пустые пространства.